Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2010

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/08220

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 03/14792

APPELANTE

S.A. LE X Y et le siège central XXX agissant poursuites et diligences en la personne de son Président du

Conseil d’Administration

XXX

Et XXX

XXX

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Nicole-marie POIRIER plaidant pour la SCP POIRIER SCHRIMPF et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R 228

INTIMEE

S.A.R.L. NUPTIAL CO pris en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de M^e Benoit ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : G 608

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 octobre 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente et Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

La Cour statue sur l’appel interjeté par la SA LCL’LE X Y à l’encontre du jugement rendu le 17 mars 2009 par le tribunal de grande instance de PARIS qui a:

— fixé à la somme de 86 452 € l’indemnité d’éviction globale due par la SA LCL’LE X Y,

— fixé à la somme annuelle de 23 760 € l’indemnité d’occupation due par la SARL NUPTIAL CO à compter du 1^er octobre 2002,

— dit n’y avoir lieu à compensation, à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ni à exécution provisoire ;

— condamné la SA LCL’LE X Y aux dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire.

******

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit :

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 1981, le X Y, (aux droits duquel est venue la société COGEFO puis, de nouveau et par l’effet d’une fusion-absorption du 9 juin 2005, la SA LCL’LE X Y) a donné à bail commercial à la SARL NUPTIAL CO des locaux au 2^e étage sur entresol d’un immeuble sis 9 boulevard Saint-Denis, à XXX, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er/7/1981 pour l’exercice du commerce de 'confection en gros pour dames et de nouveautés en gros pour dames’ moyennant un loyer annuel de 31 850 francs 'révisable conformément aux dispositions légales';

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 1995, ce bail a été renouvelé pour 9 années à compter du 1^er octobre 1990 moyennant un loyer annuel en principal de 95 000 francs, ledit bail s’étant poursuivi par tacite reconduction à l’arrivée de son terme;

La SARL NUPTIAL CO ayant, par acte extra-judiciaire du 27 septembre 2002, sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1^er octobre 2002, la société COGEFO lui a notifié, par acte extra-judiciaire du 26 décembre 2002, qu’elle entendait refuser le renouvellement en offrant le paiement d’une d’indemnité d’éviction;

Le tribunal de grande instance de PARIS, saisi par exploit d’huissier du 30 septembre 2003 par la société COGEFO afin de voir désigner un expert pour déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due par la SARL NUPTIAL CO à compter du 1^er octobre 2002, a, par jugement avant dire droit du 21 septembre 2004, désigné à ces effets Monsieur B C;

L’expert, dans son rapport déposé le 21 février 2007, a conclu à une indemnité d’éviction globale de 164 747 € en cas de perte de fonds de commerce et de 73 815 € en cas de transfert du fonds de commerce et à une indemnité d’occupation de 26 400 € hors taxes et hors charges à compter du 1^er octobre 2002 révisable annuellement à hauteur de 3,5% ;

Dans ses conclusions en ouverture du rapport, la SA LCL’LE X Y, se prévalant d’un rapport de Z A datant de 2003 pour les mêmes locaux a demandé fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 42 172,51 € et fixation de l’indemnité d’occupation en conformité avec les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur B C, la SARL NUPTIAL CO, se prévalant de deux rapports d’expertise amiables, l’un de Z A en date du 30 mars 2007et l’autre de M. D E en date du 27 février 2008, concluant, pour sa part à une indemnité d’éviction de 168 050 € et à une indemnité d’occupation de 17 875,83 € par an;

C’est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu;

Postérieurement au jugement et par acte extra-judiciaire du 26 octobre 2009, la SA LCL-LE X Y a fait délivrer à la SARL NUPTIAL CO un commandement de payer la somme de 28 007,29 € au titre d’un arriéré d’indemnités d’occupation;

La SARL NUPTIAL CO ne s’étant pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois, la SA LCL’LE X Y a assigné en référé la SARL NUPTIAL CO le 11 juin 2010 aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire y visée;

La SA LCL’LE X Y, appelante, demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

A titre principal et sans préjudice de la procédure pendante en référé,

— de prononcer la résiliation du bail commercial à effet du 26 novembre 2009, de dire la SARL NUPTIAL CO déchue de toute indemnité d’éviction et de débouter la SARL NUPTIAL CO en toutes ses demandes fins et conclusions,

— de fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL NUPTIAL CO à 23 760 € (charges et taxes en sus) à compter du 1^er octobre 2002, revalorisée annuellement le 1^er octobre de chaque année sur la base d’une augmentation de 3,5% et, à défaut, de dire et juger que l’indemnité d’occupation doit être revalorisée annuellement selon la variation enregistrée de l’indice INSEE du coût de la construction,

A titre subsidiaire,

— de dire que l’indemnité d’éviction ne saurait être supérieure à 55 729,51 €,

— dans l’hypothèse où la Cour retiendrait pour calculer l’indemnité d’éviction principale la valeur locative proposée par les experts amiables consultés par la SARL NUPTIAL CO (soit 36 300 € par HT et HC) de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 32 660 € par an en principal HT et HC à la date du 1^er octobre 2002 revalorisée annuellement le 1^er octobre de chaque année sur la base d’une augmentation annuelle de 3,5%, et, à défaut revalorisée annuellement sur la base de la variation enregistrée par l’indice INSEE du coût de la construction,

— d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation dues,

En tout état de cause,

— de condamner la société NUPTIAL CO à payer à la SA LCL’LE X Y la somme de 7 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’à supporter tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise;

La SARL NUPTIAL CO, intimée, demande, pour sa part, à la Cour:

— d’infirmer le jugement déféré ,

— de fixer l’indemnité d’éviction due par la SA LCL’LE X Y à la somme de 168 050 € et, à titre subsidiaire, de confirmer le jugement déféré,

— de dire que la SARL NUPTIAL CO pourra rester dans les locaux aussi longtemps que l’indemnité d’éviction n’aura pas été réglée par la SA LCL’LE X Y ;

— de fixer l’indemnité d’occupation sur la base du loyer annuel réactualisé à la somme de 17875,83 €,

— de dire que la SA LCL’LE X Y conservera à sa charge les frais de l’expert judiciaire,

— de condamner celle-ci au paiement d’une somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens;

MOTIFS

Considérant que devant la Cour, la SA LCL’LE X Y sollicite à titre principal le prononcé de la résiliation du bail avec déchéance subséquente de la locataire de son droit à indemnité d’éviction;

Considérant qu’il doit être préalablement observé que celle-ci indique dans ses écritures que la procédure de référé par elle initiée aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail suite à la délivrance du commandement de payer du 26/10/2009 est toujours pendante et que la locataire (qui n’a pas conclu en réponse à la demande susvisée de résiliation judiciaire) ne fait pas état d’une ordonnance suspendant les effets de cette clause ce qui conforte l’absence actuelle de toute décision rendue en ce sens dans cette procédure;

Considérant, ceci relevé, qu’en l’absence de tout justificatif sur le paiement des causes du commandement ci-dessus, il convient de retenir l’existence de l’arriéré allégué sur les termes d’occupation dont s’agit;

Considérant que cet arriéré (se rapportant à l’intégralité du montant de chacun de ces termes) qui remonte à juillet 2008 et qui s’est depuis accru des termes postérieurs également demeurés impayés, alors que le preneur, suite au congé refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction, était maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et comme tel tenu de payer l’indemnité d’occupation se substituant au loyer, est constitutif d’un manquement grave de sa part à une obligation principale justifiant la résiliation judiciaire du bail à ses torts avec déchéance subséquente du droit au maintien dans les lieux et du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, la résiliation étant prononcée à compter de ce jour;

Considérant, concernant l’indemnité d’occupation, que celle-ci due par la société NUPTIAL depuis le 1^er/10 /2002, date d’effet du congé, s’établit, conformément aux dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, à la valeur locative pour la période antérieure à la résiliation judiciaire du bail durant laquelle le droit au maintien dans les lieux est reconnu au preneur et doit être déterminée en vertu du droit commun à compter du présent arrêt ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail avec déchéance du droit du droit au maintien;

Considérant qu’au vu de l’ensemble des références produites et eu égard au descriptif des locaux et à leur situation tels qu’ils ressortent du rapport de C et des rapports amiables produits et de l’activité exercée, l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er/10/2002 et jusqu’au jour du présent arrêt, doit être fixée, sur la base d’un prix unitaire de 160¿ et d’une surface pondérée de 165 m2 comme retenu par l’expert et le tribunal et après application d’un abattement pour précarité de 10%, à la somme de 23 760¿ par an ;

Qu’il ne sera pas fait droit, en l’espèce, alors que le bail résilié ne prévoyait pas la révision annuelle du loyer, à la demande de la bailleresse tendant à la réevaluation annuelle de cette indemnité à 3,5% ou en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction ;

Considérant que l’indemnité d’occupation de droit commun dont sera redevable la société NUPTIAL CO à compter du présent arrêt arrêt sera, elle, fixée, au vu des éléments du dossier, à la somme de 28 000¿ par an;

Considérant que les dépens de première instance seront supportés par la SA LCL’LE X Y, en ce compris les frais d’expertise tandis que les dépens d’appel seront supportés par la société NUPTIAL CO ;

Considérant qu’en équité, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Reformant le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande de la société NUPTIAL CO en paiement d’une indemnité d’éviction,

Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société NUPTIAL CO avec déchéance subséquente du droit de celle-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,

Dit la société NUPTIAL CO est redevable pour la période du 1^er/10/2002 jusqu’au jour du présent arrêt d’une indemnité d’occupation conforme aux dispositions de l’article L145-28 du code de commerce et du jour du présent arrêt et jusqu’à son départ effectif d’une indemnité d’occupation de droit commun,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due en vertu de l’article L145-28 du code de commerce à la somme de 23760¿ par an sans revalorisation annuelle de cette indemnité,

Fixe l’indemnité d’occupation due à compter du présent arrêt à la somme de 28 000¿ par an,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA LCL’LE X Y aux dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise et dit que les dépens d’appel seront supportés par la société NUPTIAL CO et recouvrés par les avoués de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,