Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 MAI 2012

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/18971

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juillet 2010 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 09/06007

APPELANTE

La S.A.R.L. SAMANOK

ayant son siège : XXX

représentée de M^e Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistée de M^e Eric LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B14, susbtituant M^e Déborah BENECH, avocat au barreau de PARIS, toque D0641, avocat plaidant

INTIMÉE

La Société L’ESPERANCE représentée par son gérant la société FINORDEV,

ayant son siège : XXX prise en la personne de son représentant légal y domicilié

représentée par M^e Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : D0335, avocat postulant

assistée de M^e Pascale BANIDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame X Y, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Z A, Conseillère

Madame X Y, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Anne BOISNARD

ARRÊT :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière stagiaire en pré-affectation, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et prétentions des parties :

Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 1998, la société l’Espérance a donné en location à la société Samanok des locaux situés XXX à Aubervilliers, pour une durée de 9 ans et un loyer annuel de 36 587,76 €, porté, par l’effet de la dernière révision à 47 238,88 €. Par avenant du 28 octobre 1998, la destination des lieux a été étendue à tout commerce sauf nuisance, et la locataire a été autorisée à céder le droit au bail à tout acquéreur, quelle que soit l’activité.

Depuis janvier 1999, la société Samanok exerce, dans les lieux, l’activité de magasin de vente en gros, demi-gros et détail de tous articles textiles et d’habillement, d’articles de Paris, de bijouterie fantaisie et de maroquinerie.

Par acte des 10 et 11 mai 2007, la société l’Espérance a fait délivrer à la société Samanok un congé sans offre de renouvellement, avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 21 janvier 2008, un expert a été désigné aux fins de déterminer l’ indemnité d’éviction et l’ indemnité d’occupation.

Par acte du 9 avril 2009, la société l’Espérance a fait assigner la société Samanok en validation de congé et fixation à la somme de 75 000 € le montant de l’ indemnité d’éviction principale devant le tribunal de grande instance de Bobigny qui, par jugement du 28 juillet 2010, a :

— constaté que le congé du 11 mai 2007 a mis fin au bail à compter du 31 décembre 2007,

— fixé à la somme de 200 000 € l’ indemnité d’éviction principale et à la somme de 41 268 € les indemnités accessoires, hors frais de licenciement qui seront remboursés sur justificatifs, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à 61 200 €, due par la société Samanok à compter du 1^er janvier 2008, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, et capitalisation et condamné la société Samanok au paiement après imputation des sommes réglées par la locataire au titre des loyers,

— dit que l’indemnité d’éviction devra être versée et les lieux remis conformément aux dispositions légales,

— condamné la société l’Espérance à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 23 septembre 2010, la société Samanok a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 6 décembre 2011, la société Samanok demande :

— la confirmation du jugement en ce qu’elle a fixé l’ indemnité d’occupation à la somme de 61 200 € et les frais de déménagement à la somme de 2 000 €,

— la condamnation de la société l’Espérance au paiement de la somme de 334 973 € au titre de l’ indemnité d’éviction, soit la somme de 250 000 € au titre de l’indemnité principale, la somme de 25 000 € au titre des frais de remploi, la somme de 43 874 € au titre de perte sur stocks, la somme de 7 800 € au titre d’immobilisations non amorties, la somme de 8 299 € au titre du trouble financier,

— sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 25 janvier 2012, la société l’Espérance, formant appel incident, demande :

— d’évaluer la valeur de transfert à 80 000 € et les indemnités accessoires à 47 501 €,

— la fixation du montant l’indemnité d’occupation à 75 330 € et de dire que les compléments d’indemnité dus se compenseront avec le montant de l’ indemnité d’éviction,

subsidiairement :

— de dire la valeur du fonds non supérieure à 42 567 € et les indemnités accessoires à 5 393 €,

— de fixer à 48 050 € l’ indemnité d’éviction sous déduction des indemnités d’occupation,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 février 2012.

CELA EXPOSE,

Considérant que la société Samanok fait valoir que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation du fonds de commerce en considérant qu’il n’était pas transférable, étant situé dans un secteur de forte commercialité, à proximité immédiate des portes de Paris et du boulevard périphérique, secteur unique où se développent quasi exclusivement des commerces de vente en gros, demi-gros, détail, import-expert et qui draine une clientèle spécifique ; qu’ainsi que l’a relevé l’expert, les locaux disponibles dans ce secteur sont rares ; que la bailleresse n’a d’ailleurs pas établi que des locaux adaptés puissent être disponibles ; qu’elle bénéficie d’une clientèle de passage compte tenu de l’emplacement particulier du local exploité, alors que cette clientèle n’aura aucune difficulté à se fournir auprès d’autres sociétés commerciales sans avoir à changer de secteur ;

Considérant que la société l’Espérance conteste l’impossibilité de transfert du fonds ; qu’en général, un fonds de gros ou demi-gros n’est pas perdu ; qu’en l’espèce, la zone de commerce de gros n’est pas limitée au secteur de la haie coq mais est excessivement étendue sur le territoire de la commune d’Aubervilliers ; que la clientèle de passage est marginale, l’essentiel étant constitué par la vente aux centrales ; qu’en effet, la société Samanok soutient que la clientèle de passage n’a cessé d’augmenter alors que son activité, elle, n’a cessé de diminuer ; qu’elle n’a pas à justifier qu’il existe des locaux de transfert ; que, cependant, l’expert a pu relever que dans la rue de la haie coq, il y avait eu pratiquement 50 cessions de fonds ;

Considérant toutefois que c’est par des motifs pertinents qui ne sont pas utilement critiqués que le premier juge a retenu que si l’activité de grossiste est par nature transférable, en l’espèce, l’implantation du commerce de la société Samanok dans un pôle marchand voué exclusivement à un secteur d’activité particulière, le commerce de gros de l’habillement et du textile, concentrant l’intégralité des commerçants et y attirant nécessairement les clients, aurait pour conséquence, en cas d’éviction, une déperdition de clientèle ; que, contrairement à ce que soutient la société l’Espérance, si la zone de commerce de gros est étendue dans toute la commune, celle qui concerne le commerce du textile et de l’habillement reste concentrée dans le secteur formé par la rue de la haie coq, XXX ; que le fonds bénéficie donc ainsi d’une situation favorable au coeur de ce secteur ; que la société l’Espérance, en invoquant seulement la baisse de l’activité de la société Samanok pour soutenir qu’elle ne profite pas de la clientèle de passage du secteur, comme elle le soutient, et que les possibilités de transfert sont certaines dans la commune d’Aubervilliers, ne conteste pas sérieusement les motivations du premier juge qui a relevé, d’une part, la création dans ce secteur, d’un pôle désormais incontournable pour l’activité considérée, d’autre part et malgré des cessions intervenues, la rareté de locaux disponibles dans ce même secteur permettant des conditions d’exploitation similaires, dans un contexte de forte concurrence pour les articles proposés par la société Samanok ;

Sur l’indemnité principale

Considérant que la société Samanok critique le premier juge de ne pas avoir retenu la valeur calculée par l’expert qui, en retenant le chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des 3 derniers exercices, l’a évaluée à 345 100 €, le tribunal l’ayant fixée à la somme de 200 000 €, sans s’expliquer sur son calcul ; qu’à tout le moins, la somme de 250 000 € devrait être retenue ;

Considérant que la société l’Espérance rappelle que si la zone géographique connaît une forte croissance de son activité, le chiffre d’affaires de la société Samanok s’est effondré depuis 2003, l’exploitation restant déficitaire entre 2008 et 2010 ; qu’en retenant la valeur médiane, selon la méthode du chiffre d’affaires et un coefficient de 6 ou 7 % et celle du bénéfice moyen, le résultat devrait être de 42 657 € ;

Considérant que, en ce qui concerne le chiffre d’affaires, il s’est élevé en 2008 à 2 439 242€, à 2 487 341 € en 2009 et à 2 404 230 € en 2010 ; que, contrairement à ce que soutient la société l’Espérance, l’expert a tenu compte de la nature de l’activité de grossiste et des résultats de l’exploitation, marqués par la baisse importante du chiffre d’affaires de 55% entre 2003 et 2007 et d’un bénéfice également en baisse de 92 % entre 2003 et 2007, mais également de la configuration des lieux, de leurs surfaces et du niveau du loyer ; que le premier juge a, en outre, retenu, à juste titre, que la société Samanok avait pu maintenir, au cours des exercices 2008 et 2009, son chiffre d’affaires, en dépit d’une situation conjoncturelle difficile ; que le taux de 10 % de la moyenne des chiffres d’affaires correspond à l’ensemble de ces éléments mais le montant ainsi obtenu doit être cependant 'corrigé’ au regard des pertes subies au cours de ces mêmes années par la société malgré des mesures de réduction des effectifs de salariés et du salaire du dirigeant de sorte que l’indemnité principale destinée à compenser la perte du fonds sera évaluée à la somme justement arbitrée par le premier juge de 200 000 € .

Sur les indemnités accessoires

XXX

Considérant que, s’agissant des frais de remploi, ils sont dus dans la mesure où la société l’Espérance n’apporte pas la preuve que la société Samanok n’entend pas se réinstaller et qu’elle a ainsi vocation à être indemnisée des frais qu’elle devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont elle est évincée ; qu’ils seront être fixés à 10 % de l’ indemnité d’éviction soit la somme de 20 000 € telle qu’arbitrée par le premier juge;

La perte du stock

Considérant que, pour la perte du stock, la société l’Espérance fait valoir que le preneur avait, au 31 décembre 2009, réalisé une provision pour dépréciation du stock de 15 195 €, qu’en 2010, le chiffre d’affaires stagne, le stock est multiplié par 2,8 par rapport à l’année 2008, sans qu’aucune explication logique ne soit donnée ;

Considérant que la société Samanok soutient qu’en appliquant le coefficient de 20% retenu par l’expert et en l’appliquant au bilan définitif en 2010, soit 219 372 €, le montant devrait s’élever à la somme de 43 874 € ; que c’est à tort que le tribunal a limité l’indemnisation à 15 000 € pour tenir compte de l’intégration comptable au bilan de 2008 d’une dépréciation du stock et qu’il a écarté l’augmentation en 2009 du stock, au motif qu’il se trouvait donc constitué de produits récents et que la nature des marchandises se déprécie, à peine la saison finie, alors que la situation calculée par l’expert tenait compte d’un transfert en 2008 avec un stock à même date et que la méthode ne peut amputer la saison en cours, le coefficient appliqué servant de régulateur ;

Considérant qu’il résulte du bilan comptable que le stock définitif au 31 décembre 2010 s’élevait à la somme de 219 372 € mais qu’il y a lieu de tenir compte des variations négatives inscrites au compte de résultat de 2009 et 2010 ; que sur ce point, la société Samanok ne s’explique pas parfaitement sur l’augmentation constante du stock depuis 2007 qui ne peut s’expliquer par les seuls chiffres d’affaires stables ; qu’il n’y a lieu d’indemniser que la part de dépréciation plus importante que celle qui peut affecter par principe un stock de vêtements qui se déprécie d’une année sur l’autre, compte tenu des remises exceptionnelles qui devront être consenties pour l’écouler ; que le montant de cette dépréciation exceptionnelle peut être appréciée à 10 % soit à la somme de 21 937 € ;

La perte sur immobilisation

Considérant que la société Samanok fait valoir que l’éviction prévue l’a empêchée d’investir et de se doter de nouveaux agencements et matériels pouvant être amortis ; qu’indemnisée de la perte du fonds et alors qu’elle ne forme pas de projet immédiat d’installation, elle n’est pas fondée à obtenir l’indemnisation des agencements et matériels non amortis qui composent ce fonds . Elle sera déboutée de cette demande ;

Le trouble financier

Considérant qu’un tel chef d’indemnisation vise à compenser le préjudice né de l’éviction ; qu’il sera fait une exacte appréciation de ce préjudice en retenant une indemnité équivalente à deux mois d’excédent brut d’exploitation, soit, en l’espèce, la somme de 2 500€ ;

Les frais de déménagement

Considérant que le montant des frais de déménagement tel que fixé à la somme de 2 000€ par le premier juge n’est pas contesté ;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que la société l’Espérance fait valoir que cette indemnité doit correspondre à la valeur locative du marché, diminuée d’un coefficient de précarité de 10 % ; que cette valeur a été évaluée par l’expert à 83 700 € ; que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé à 75 330 € ;

Considérant que la société Samanok réplique que si la valeur locative du marché est estimée à 83 700 €, la moyenne des prix de cession s’élève à 65 500 € ; qu’en faisant application de la méthode du différentiel de loyers, l’expert estime la valeur locative des locaux à la somme de 68 000 € ; que la moyenne des prix de cession est donc conforme à la valeur locative qui ne peut excéder 68 000 €, soit après application de l’abattement de 10 % , une indemnité de 61 200 € ;

Considérant qu’aux termes de l’article L 145-8 du code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 compte tenu de tous les éléments d’appréciation ; qu’elle correspond à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement , dans des conditions exclusives de plafonnement ;

Considérant que c’est donc à tort que la société l’Espérance demande la fixation de l’indemnité à la valeur locative de marché ; que la valeur locative des lieux loués en cas de renouvellement a été appréciée par l’expert à la somme de 68 000€ que les parties ne discutent pas ; que c’est cette seule valeur qui doit être prise en compte pour la fixation de l’ indemnité d’occupation, déduction faite d’un abattement de précarité de 10 %, soit la somme de 61 200 € ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que chacune des parties qui succombe dans ses prétentions supportera les dépens d’appel qu’elle a exposés, ceux de première instance restant à la charge de la société L’Espérance .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 41 268 € les indemnités accessoires et en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Fixe à la somme de 46 237 € les indemnités accessoires,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera les dépens d’appel qu’elle a exposés.

LA GREFFIÈRE

XXX

LA PRÉSIDENTE

C. BARTHOLIN