Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2012

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/03513

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/09441

APPELANTS

Monsieur A AE R Y

XXX

XXX

Monsieur X Q R Y

37 rue V d’Arc

94160 SAINT-MANDE

Monsieur F AI R Y

XXX

XXX

Madame T U V Z épouse Y

37 rue V d’Arc

94160 SAINT-MANDE

représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant M^e Sébastien REGNAULT du Cabinet R2CS, avocat au barreau de PARIS, toque : R197,

INTIMÉE

La S.A.R.L. GERMINAL, prise en la personne de ses représentants légaux,

9/10 Impasse Z

XXX

Maître AA AB-O, ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. GERMINAL,

Partie intervenante

XXX

XXX

représentées par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant M^e Eric NOUAL de la SCP NOUAL & HADJAJE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me J K, Conseillère

M^me B C, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me L M

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me L M, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 18 janvier 1983, M. D Y a donné en location à la société Germinal deux locaux commerciaux située 9 et 10 impasse Z 75012 Paris.

Les locaux sont à usage mixte de commerce et d’habitation et à usage de toutes éditions à caractère pédagogique et culturel sous toutes les formes et leur utilisation par tous moyens appropriés, à l’exclusion de tout autre.

Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 1992, H A, X et F Y et M^me Z, venus aux droits de M. D Y, ont renouvelé le bail.

Le principe du renouvellement, demandé par le preneur le 2 avril 2001, a été accepté par les bailleurs le 19 juin 2001. Par acte du 24 octobre 2005, ils ont saisi le tribunal de grande instance de Paris en rétractation du congé et refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime, soit une sous-location prohibée.

Par jugement du 27 mars 2007, le tribunal a dit que le refus de renouvellement ouvrait droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 21 juin 2007, une expertise a été ordonnée.

Par jugement du 2 décembre 2010, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— dit que par l’effet de l’offre de renouvellement et de sa rétractation, signifiée le 24 octobre 2005, le bail a pris fin le 1^er juillet 2001,

— dit que l’éviction entraîne la perte du fonds,

— condamné H A, X et F Y et M^me Z à payer à la société Germinal la somme de 338 000 € à titre d’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

— dit que la société Germinal est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2001,

— fixé son montant à la somme de 39 000 € annuels outre les taxes et les charges,

— dit que la compensation s’opérera de plein droit,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté la société Germinal de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— condamné H A, X et F Y et M^me Z à payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 24 février 2011, H A, X et F Y et M^me Z ont fait appel du jugement.

M^me N-O est intervenue volontairement à l’instance en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Germinal, désignée par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 15 novembre 2011.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 6 juin 2012, H A, X et F Y et M^me Z demandent :

— d’écarter des débats l’ensemble des pièces citées par le liquidateur judiciaire de la société Germinal et de le débouter de ses demandes,

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à une indemnité d’éviction,

— de dire n’y avoir lieu à cette indemnité du fait de la liquidation judiciaire,

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation,

— la fixation de cette indemnité à la somme annuelle de 54 000 € à compter du 1^er juillet 2001, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2010 au 15 novembre 2011, date du jugement de liquidation,

— de dire que cette indemnité sera indexée annuellement sur l’indice du coût de la construction de l’INSEE,

à titre subsidiaire :

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a omis de se prononcer sur la nature de l’indemnité d’éviction principale,

— de dire qu’il s’agit d’ une indemnité de transfert,

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que l’indemnité d’éviction devait être majorée des frais de licenciement et de fixer l’indemnité principale à 306 000 € et les indemnités accessoires à 32 000 €,

— la confirmation du jugement en ce qu’il ordonné la compensation, le débouté de la société Germinal de ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts,

— de désigner le séquestre juridique de l’ordre des avocats de Paris pour la réception des sommes dues par eux après compensation,

— l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés aux dépens,

— la condamnation de la société Germinal au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au partage de la moitié des entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 22 novembre 2011, M^me N-O, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Germinal, demande :

— de lui donner acte de son intervention volontaire,

— la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à 338 060 €,

— la fixation du montant l’indemnité d’occupation mensuelle à 30 000 € à compter du 1^er janvier 2000,

— de dire n’y avoir lieu à compensation,

— le débouté de l’appel de H A, X et F Y et M^me Z,

— leur condamnation au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2012.

CELA EXPOSE,

Considérant que H A, X et F Y et M^me Z demandent d’écarter des débats l’ensemble des pièces communiquées par M^me N-O, au motif que certaines d’entre elles n’auraient pas été communiquées en première instance et qu’elle sont fort anciennes ; qu’une telle demande imprécise, fondée sur des motifs d’ordre général, ne peut qu’être rejetée ;

Sur l’indemnité d’éviction

Considérant que, pour ce qui est de l’indemnité d’éviction, H A, X et F Y et M^me Z soutiennent à titre principal que, dans la mesure où le fonds de commerce a disparu du fait de la liquidation judiciaire et que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, une telle indemnité ne peut en l’espèce être due ; que si la procédure de liquidation est destinée à réaliser le patrimoine du débiteur, la perte du fonds résulte de cette réalisation et non de l’éviction ; qu’à titre subsidiaire, l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur du droit au bail ; que l’expert a considéré que la clientèle était transférable ; que le tribunal ne s’est pas prononcé sur la nature d’indemnité de transfert ou d’indemnité de déplacement au motif de l’absence d’incidence, alors qu’il existe une incidence relative aux indemnités de licenciement ; que le fait d’une collaboration nécessaire invoquée par la société Germinal avec la société imprimeur en face de ses locaux, alors que cette société n’est pas son unique client, que le secteur de l’édition et de l’imprimerie est de plus en plus dématérialisé, la société Germinal ne justifiant pas que certains fichiers n’existeraient pas sur support informatique, font que l’activité est transférable ; que l’impasse Z est une voie privée dépourvue d’achalandage, l’activité exercée n’offrant aucune dépendance à ce site et le marché locatif étant largement 'offreur’ ; qu’ainsi, s’agissant d’une indemnité de transfert, les frais de licenciement ne sont pas dus ; qu’au surplus, compte tenu de la liquidation judiciaire intervenue, le licenciement résultera ou a résulté de la liquidation et non de l’éviction ;

Considérant que M^me N-O fait valoir que c’est à juste titre que le tribunal a estimé que la discussion portant sur la fixation de l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail ou à celle du fonds de commerce était stérile du fait que le fonds ne dégage aucune capacité bénéficiaire ; que l’éventuel transfert du fonds entraînera la perte du client imprimeur, qui représente 65,15 % du chiffre d’affaires et avec lequel la proximité physique est indispensable au traitement rapide des commandes des clients de l’imprimerie ; que le tribunal a justement inclus le montant des frais de licenciement de l’unique salarié ;

Considérant que la demande en paiement d’une indemnité d’éviction par le mandataire liquidateur d’une société en liquidation a pour objet de recouvrer les actifs sociaux ; que, contrairement à ce que soutiennent H A, X et F Y et M^me Z, à la date d’effet du congé, la société Germinal était in bonis et le fonds constituait un actif qui doit donc être apprécié dans sa consistance à cette date antérieure à la liquidation ;

Considérant que les parties ne discutent pas autrement l’évaluation retenue par le tribunal en ce qui concerne le montant de l’indemnité principale à la somme de 306 000 € et l’évaluation en ce qui concerne le montant des indemnités accessoires à la somme de 32 000 € ; que H A, X et F Y et M^me Z critiquent seulement le tribunal qui a retenu le paiement des frais de licenciement sur justificatifs, sans qualifier la nature de l’indemnité principale ;

Considérant toutefois que le tribunal a, dans son dispositif, contrairement à ce que soutiennent H A, X et F Y et M^me Z, dit que l’éviction entraîne la perte du fonds, ce qui implique nécessairement que l’indemnité est de remplacement ; qu’en revanche, les bailleurs sont fondés à exciper des caractéristiques de l’activité exercée, qui la rendent transférable, dans la mesure où les locaux se situent dans un impasse, que la clientèle est professionnelle et non géographiquement localisée et que si le client essentiel est situé en face des lieux et qu’un câblage a été installé entre les deux établissements, l’activité d’éditions et d’imprimerie utilisant de plus en plus les techniques nouvelles, la proximité physique n’est plus impérative et l’existence invoquée par M^me N-O de quelques fichiers impossibles à informatiser ne peut suffire à contredire le caractère transférable du fonds ; qu’en conséquence, sa demande au titre des frais de licenciement doit être rejetée ;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que H A, X et F Y et M^me Z font valoir que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de la jouissance des lieux, le prix devant en être fixé en fonction des locaux, que le tribunal a dit à tort que depuis la date d’effet du congé jusqu’à la libération des locaux, ils n’ont à procéder à aucun investissement en vue de la mise sur le marché des lieux loués contrairement à la situation qui aurait été la leur dans le cas d’une location nouvelle, alors qu’au jour de la libération des lieux, ils devront procéder à un tel investissement ; que le tribunal ne saurait non plus invoquer le fait qu’ils ne subissent pas de vacance de locaux ou que la compensation avec le paiement de l’indemnité d’éviction supprime tout risque d’impayés, ces faits ne pouvant justifier une quelconque minoration de la valeur locative ; que la société Germinal argue du délabrement des lieux sans en justifier ; que, par ailleurs, rien ne justifie l’abattement pour précarité de 35 % retenu par le tribunal, le taux ne pouvant dépasser 20 % ; qu’enfin, il existe une disposition spéciale légale permettant de faire droit à la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Considérant que M^me N-O indique qu’elle fait siens les motifs adoptés par le tribunal ; que si la condition spécifique de la situation des parties n’était pas retenue, il conviendrait de prendre en compte l’extrême délabrement des lieux qui n’ont fait de la part du bailleur l’objet d’aucun entretien à sa charge ni d’aucun investissement depuis une vingtaine d’années ; que l’abattement pour précarité tel que retenu par le tribunal est fondé au regard de sa situation locative ; que l’indemnité d’occupation n’étant pas de nature contractuelle et présentant un caractère indemnitaire, elle ne peut faire l’objet d’une évaluation qu’au moment de sa liquidation par la juridiction ;

Considérant que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative dans des conditions exclusives de tout plafonnement, compte tenu de tous éléments d’appréciation, impliquant la prise en compte de la précarité découlant du refus de renouvellement ; qu’il résulte de l’examen des références fournies par l’expert et qui ne sont pas discutées en elles-même, que la valeur à retenir est de 68 000 € annuels ; que doivent être pris en compte la situation de précarité aggravée par l’existence de surfaces de logement et par la durée particulièrement longue de la procédure, qui, ainsi que l’a établi la société Germinal, a perturbé son activité en ne lui permettant pas de s’assurer des conditions financières dans lesquelles elle pourrait exploiter, alors que la rentabilité du fonds était plus que modeste ; que l’abattement de précarité doit être, en conséquence, fixé à 30 % ; que l’indemnité d’occupation s’élève ainsi à la somme annuelle de 47 600 € ; qu’en ce qui concerne l’indexation annuelle demandée , aucune disposition législative ou contractuelle ne prévoit que le montant de cette indemnité soit indexé annuellement, l’indexation prévue au contrat de bail étant celle du loyer et non d’une indemnité d’occupation et étant, au surplus triennale et non annuelle ; qu’il appartient donc de vérifier si, en fonction de l’ensemble des éléments d’appréciation permettant d’en fixer le montant, une telle indexation doit être appliquée ; qu’en l’espèce, l’indemnité d’occupation telle que fixée est très largement supérieure au montant du prix du loyer plafonné, à la date d’effet du congé ; qu’il n’y a pas lieu, en conséquence, de prévoir une indexation ;

Sur le dépôt de garantie

Considérant que M^me N-O ne discute pas la décision par laquelle le tribunal, rappelant que le dépôt de garantie ne peut être restitué qu’à l’occasion de la restitution des lieux, a débouté la société Germinal de sa demande à ce titre ;

Sur la compensation

Considérant que M^me N-O soutient que la compensation n’est pas de droit, les créances différant dans leur nature et leur exigibilité ; que H A, X et F Y et M^me Z répliquent que les créances en cause ont la même nature indemnitaire ;

Considérant, que si les conditions de la compensation légale n’étaient pas réunies au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective – certitude, liquidité, exigibilité des dettes réciproques – la compensation judiciaire doit s’opérer entre deux créances connexes nées de la situation constituée par la résiliation du bail commercial de sorte qu’elle doit avoir lieu à due concurrence entre la créance d’indemnité d’éviction et celle d’occupation (dans la limite de la déclaration de créance) par application conjuguée des articles 1289 du code civil et L 641-3 du code de commerce ;

Sur la demande de séquestre

Considérant que H A, X et F Y et M^me Z, en demandant la désignation d’un séquestre, n’établissent pas que les conditions posées par l’article L145-29 du code de commerce sont réunies ; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu à paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, les dépens de l’appel doivent être partagés entre elles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a dit que l’éviction entraîne la perte du fonds, condamné H A, X et F Y et M^me Z au paiement des frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs et fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 39 000 €,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Dit que l’indemnité d’éviction est une indemnité de déplacement,

Déboute M^me N-O en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Germinal de sa demande au titre des frais de licenciement,

Fixe à la somme annuelle de 47 600 € le montant de l’indemnité d’occupation outre taxes et charges,

Dit que la compensation s’opérera entre les dettes réciproques (indemnité d’éviction d’une part et indemnité d’occupation dans la limite de la déclaration de créance d’autre part),

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens d’appel par moitié entre les parties, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE