Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2012

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/22363

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/16983

APPELANTE

La SCI DASAM, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

assistée de M^e Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1273, avocat plaidant

INTIMÉS

La SARL YOSHI ONE, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

Maître Y X, es qualité d’administrateur judiciaire de la SARL YOSHI ONE

XXX

XXX

représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

assistés de M^e Stéphane GUILLOU, avocat au barreau de PARIS, toque : P73, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame A B, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Madame A B a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente,

Madame Odile BLUM, Conseillère,

Madame A B, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me C D

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me C D, Greffière.

* * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2000, la société 49 Puissance, aux droits de laquelle est venue la société Dasam, a donné en location à la société Vinaco-Vinagel, aux droits de laquelle est venue la société Yoshi one, suivant cession de fonds de commerce du 14 octobre 2004, des locaux à destination de commerce d’alimentation, import-export et restauration rapide, situés XXX.

Une convention a été conclue, le 18 octobre 2004, entre la société Dasam et la société Yoshi one par laquelle celle-ci s’engageait à payer les loyers de juillet à septembre 2004 demeurés impayés.

Par acte des 3 et 5 juin 2009, la société Yoshi one a signifié une demande de renouvellement. Par acte du 16 juin 2009, la société Dasam a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 74 312,89 € au titre de l’arriéré locatif et, le 22 juillet 2009, un refus de renouvellement et un refus de paiement d’ une indemnité d’éviction.

Par acte du 5 novembre 2009, la société Yoshi one a fait assigner la société Dasam en opposition à commandement et demande de fixation d’une indemnité d’éviction et d’ une indemnité d’occupation devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 16 novembre 2009 du tribunal de commerce de Paris, la société Yoshi one a été placée en redressement judiciaire.

Un nouveau commandement de payer a été signifié le 3 mars 2010 par la société Dasam pour une somme de 10 222,31 €, visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce.

Par jugement du 4 novembre 2010, le tribunal a :

— reçu M. X en son intervention volontaire en qualité d’administrateur judiciaire de la société Yoshi one,

— fixé à la somme de 80 857,56 € la créance de la société Dasam au passif de la société Yoshi one au titre des loyers, taxes et charges impayés au 30 novembre 2009,

— dit que les commandements des 16 juin 2009 et 3 mars 2010 n’ont pu utilement mettre en oeuvre la clause résolutoire,

— dit que le refus de renouvellement n’est pas fondé sur des motifs suffisamment graves pour priver la société Yoshi one d’une indemnité d’éviction,

— dit que la société Yoshi one a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement,

— avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, désigné un expert,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle annuelle à la somme de 31 000 € hors taxes et hors charges,

— réservé les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par déclaration du 19 novembre 2010, la société Dasam a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 18 mai 2012, la société Dasam demande :

— l’infirmation du jugement,

— la validation du refus de renouvellement,

— de dire que la société Yoshi one est privée du droit à percevoir une indemnité d’éviction,

— l’expulsion de la société Yoshi one sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt,

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 7 629,80 € à compter du 16 novembre 2009,

— la fixation de sa créance au passif de la société Yoshi one à la somme de 147 170 €,

— le débouté de toutes les demandes de la société Yoshi one et de M. X es-qualités,

— leur condamnation au paiement de la somme de 7 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 2 mai 2012, la société Yoshi one et M. X ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Yoshi one, demandent :

— la confirmation du jugement,

subsidiairement :

— de dire irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— le débouté des demandes de la société Dasam,

— la nullité du commandement du 16 juin 2009,

subsidiairement :

— l’octroi de délais de paiement,

— la nullité du commandement du 3 mars 2010,

subsidiairement :

— l’octroi de délais de paiement,

— la fixation de la créance de la société Dasam au passif de la société Yoshi one à la somme de 80 857,56 €,

— la condamnation de la société Dasam à la remise, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt et par document manquant, les factures mentionnant la TVA, les relevés récapitulatifs de charges de 2009 à 2011, les justificatifs des taxes foncières de 21009 à 2011,

— de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 29 juillet 2009 à la somme de 31 000 € par an hors taxes et charges,

subsidiairement :

— l’octroi des plus larges délais pour s’acquitter de toute somme éventuellement due,

— la désignation d’un expert,

en toute hypothèse :

— la condamnation de la société Dasam au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 mai 2012.

CELA EXPOSE,

Considérant que la société Dasam fait valoir que la société Yoshi one n’a pas respecté l’avenant au bail qu’elle avait conclu avec elle relatif au paiement, à compter du 15 novembre 2004, en 9 mensualités des loyers demeurant dus lors de la cession du fonds, qu’elle a acquis pour ce motif pour un prix particulièrement bas ; qu’elle a fait preuve de patience en ne délivrant un commandement que le 16 juin 2005 ; que la société Yoshi one n’a effectué aucun règlement mais a obtenu, un an après, des délais de paiement par le juge des référés ; que, par la suite, la société Yoshi one a provoqué des incidents de paiement de plus en plus graves ; qu’elle a, unilatéralement, baissé le montant des règlements et a accumulé un arriéré considérable ; qu’à la suite du nouveau commandement qu’elle a fait délivrer le 16 juin 2009, la société Yoshi one a trouvé l’astuce de déposer son bilan et de bénéficier d’un redressement judiciaire ; qu’au moment de la déclaration de créance auprès du représentant des créanciers, elle a procédé à l’actualisation du loyer par application de la clause d’indexation contractuelle ; que, contrairement à ce que soutient la société Yoshi one, elle ne lui a accordé aucun moratoire ; que le loyer n’est pas extrêmement surévalué ; que, d’ailleurs, la société Yoshi one a expressément accepté ce loyer et la clause d’indexation ; que, devant deux ans et demi de loyers, la société Yoshi one ne peut prétendre au paiement d’ une indemnité d’éviction, alors que le motif pour le lui refuser est grave et légitime ; que depuis le jugement de redressement judiciaire, la société Yoshi one, n’effectue strictement aucun règlement au titre de l’indemnité d’occupation ;

Considérant que la société Yoshi one soutient que le jugement qui a déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement du 16 juin 2009 doit être confirmé ; que, malgré ses difficultés, elle s’est acquittée de l’arriéré ; que force est de relever que le montant du loyer était très largement supérieur à la valeur locative ; que la société Dasam ne peut refuser le renouvellement en invoquant des délais de paiement qu’elle a accordés ; que les sommes réclamées résultent de modalités de révision contraires aux dispositions du code monétaire et financier et prescrites ; qu’elle est à jour du paiement de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement ; que le commandement du 3 mars 2010 ne peut produire effet dans la mesure où elle n’est plus redevable de loyer mais d’indemnité d’occupation et dans la mesure où il ne comporte aucun décompte suffisamment détaillé ;

Considérant qu’en application des dispositions de l’article L622-21 du code de commerce, relatives à l’ouverture d’une procédure collective, toute action en justice de la part des créanciers tendant notamment à la résiliation d’un contrat de bail pour défaut de paiement de loyers dus antérieurement au jugement d’ouverture est interrompue ou interdite ; qu’en conséquence, c’est exactement que les premiers juges ont considéré que le commandement du 16 juin 2009 ne pouvait produire effet ;

Considérant que la société Dasam était cependant fondée à demander la fixation de sa créance au titre des loyers et des charges à la date du jugement prononçant le redressement judiciaire ; que les premiers juges, faisant application de la prescription quinquennale, ont procédé à un calcul détaillé des sommes dues depuis le 16 septembre 2004 et des sommes versées par la société Yoshi one ; que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, les sommes dues ont été affectées, année après année, des indices qu’elle a évoqués, dans la mesure où les premiers juges ont, à juste titre, reconnu qu’elle était en droit de procéder, même avec retard, à l’indexation prévue au bail ; que le calcul ainsi établi par les premiers juges en tenant compte de la clause d’indexation dans les limites de prescription n’est pas sérieusement discuté par la société Yoshi One qui ne justifie pas que la clause d’indexation contractuelle organise une quelconque distorsion tenant à la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, la société Dasam se contentant de produire de son coté un décompte peu lisible sans justifier ni expliciter ses éléments ; que ce calcul devant donc être retenu, il en résulte qu’à la date de délivrance du congé, la société Yoshi one était débitrice de la somme de 80 857,56 €, montant de la créance fixée par le jugement au passif du redressement judiciaire de la société ;

Considérant que la suspension des poursuites n’étant pas applicable à l’action en déclaration de validation de congé avec refus de renouvellement, c’est à bon droit que les premiers juges ont déclaré valide le congé délivré par la société Dasam à la société Yoshi one le 22 juillet 2009 ;

Considérant que le refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction a été motivé par l’existence d’un important arriéré de loyers pour la période du 15 septembre 2008 au 30 juin 2009, faisant suite à un premier incident de paiement de loyer ayant fait l’objet d’un commandement du 16 juin 2005 ; que l’arriéré invoqué est donc antérieur à l’ouverture du redressement judiciaire ;

Considérant toutefois que la société Dasam fait valoir que, postérieurement au congé, la société Yoshi one a continué à ne pas régler les loyers ou les indemnités d’occupation mensuelles, ce qui l’a contrainte à lui délivrer un nouveau commandement de payer le 3 mars 2010 pour la somme de 10 222,31 €, visant la clause résolutoire et l’article L145-17 du code de commerce ;

Considérant qu’à la date du commandement, la décision du premier juge fixant le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation n’était pas intervenue de sorte qu’il ne peut être reproché à la société Dasam d’avoir délivré le commandement du 3 mars 2010 sur la base du montant des loyers et charges tels que prévus au bail qui a continué de recevoir application postérieurement à la date d’effet du congé et sur lequel la société Yoshi One n’a versé qu’un acompte de 6056, 25 € ; qu’elle n’établit donc pas que le commandement serait nul ou n’aurait pas été délivré de bonne foi ; qu’ainsi les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois ; qu’à admettre, comme l’a fait le premier juge, que le loyer était d’un montant bien supérieur à la valeur locative et que la société Yoshi One ne pouvait y faire face, il apparaît qu’elle a eu des difficultés à s’acquitter régulièrement de l’indemnité d’occupation telle que fixée à titre provisionnel par le premier juge à un montant pourtant bien inférieur à celui du loyer et elle ne produit pas d’éléments suffisamment probants susceptibles d’établir que ces difficultés ne sont que temporaires et de nature à justifier sa demande de délais de paiement dans la mesure ou elle ne conteste pas sérieusement rester devoir encore sur l’arriéré locatif établi sur la base de l’indemnité provisionnelle d’occupation une somme de plus de 10 000 € malgré des versements survenus en avril 2012 ; que, dans ces conditions, la société Dasam établit l’existence d’un motif grave et légitime dans les conditions prévues à l’article L145-17 du code de commerce, la société Yoshi one étant privée du droit au paiement d’une indemnité d’éviction ; que le congé étant validé, l’expulsion de la société Yoshi one doit être ordonnée, l’astreinte n’apparaissant pas nécessaire pour l’exécution de cette décision ;

Considérant qu’en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, elle sera fixée au montant de l’indemnité provisionnelle fixé par le premier juge et ce bien que la nature de la première soit distincte de celle de la seconde qui a un caractère compensatoire et indemnitaire, la société Dasam n’apportant pas d’éléments suffisants de nature à justifier le montant qu’elle sollicite ;

Considérant que la société Yoshi one demande la production de pièces justificatives relatives aux charges et aux taxes foncières ainsi que les factures mentionnant la TVA ;

Considérant cependant que la société Yoshi one ne justifiant pas de mises en demeure préalables pour avoir communication de ces pièces, sa demande ne peut qu’être rejetée ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société Yoshi one doit être condamnée aux dépens de première instance et de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en ce qu’il a reçu M. X en son intervention volontaire ès qualités d’administrateur judiciaire de la société Yoshi one puis aujourd’hui de commissaire à l’exécution du plan, fixé à la somme de 80 857,56 € la créance de la société Dasam au passif de la société Yoshi one au titre des loyers, taxes et charges impayés au 30 novembre 2009,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Valide le congé refus de renouvellement délivré par la société Dasam le 29 juillet 2009 à effet du 29 décembre 2009,

Dit que le commandement délivré le 3 mars 2010 est valable et doit recevoir effet,

Dit que la société Dasam est fondée à invoquée un motif grave et légitime privant la société Yoshi one du droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

Ordonne en conséquence, faute pour la société Yoshi one d’avoir volontairement quitté les lieux situés XXX, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle, exigible à compter du 16 novembre 2009 et jusqu’à libération des lieux, sur la base d’une somme annuelle de 31 000 €/an outre les taxes et charges et en condamne la société Yoshi one au paiement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Yoshi one aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE