Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 JUIN 2012

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/14750

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/01025

APPELANTS

Madame R-Claire Geneviève Z

XXX

XXX

Monsieur L M N Z

XXX

XXX

Madame G Z veuve X

XXX

XXX

Madame P Q-R Z épouse Y

XXX

XXX

représentés par M^e Patrice MONIN de la SCP MONIN – D’AURIAC, avocat au barreau de PARIS, toque : J071, avocat postulant

assistés de M^e Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER associés, avocat au barreau de Paris toque : C987, avocat plaidant

INTIMÉE

La SA PINCON prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par M^e Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106, avocat postulant

assistée de M^e Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de Paris, toque : P 198, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Mars 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me E F, Conseillère

M^me C D, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Chaadia GUICHARD

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière stagiaire en pré-affectation, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 5 mai 1984, les consorts Z ont donné à bail en renouvellement à la société 'établissements A B’ aux droits desquels se trouve la sas A B un local commercial situé à XXX constitué d’un rez- de-chaussée sauf le vestibule d’entrée de l’immeuble, la loge et ses dépendances et l’escalier commun menant au sous sol, pour une durée de neuf années prenant effet au 1^er octobre 1981 pour se terminer le 30 septembre 1990, à destination de vente en gros de baguettes pour encadrement et cadres, ébénisterie, décoration, ameublement et miroiterie.

Une procédure en fixation du loyer à la suite d’un congé délivré en 1991 a donné lieu à un arrêt de cette cour du 27 mai 1997 confirmant un jugement du juge des loyers commerciaux déclarant prescrite l’action en fixation du loyer ; le bail renouvelé au 15 octobre 1991 au montant du loyer plafonné est donc venu à expiration le 14 octobre 2000.

Les bailleurs ont fait délivrer par acte extra judiciaire en date du 26 juin 2000 un congé avec offre de renouvellement pour le 15 octobre 2000 ;

Par acte extra judiciaire du 14 octobre 2002, les bailleurs ont signifié un mémoire en demande et ont assigné leur locataire devant le juge des loyers commerciaux par acte du 14 janvier 2004, signifiant le même jour, un second mémoire en demande.

Par jugement du 11 mars 2004, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties pour un renouvellement du bail au 1^er janvier 2001 et ordonné une expertise confiée à monsieur I J K .

Le 6 janvier 2006, les bailleurs ont notifié leur droit d’option et ont assigné le même jour en paiement d’une indemnité d’occupation et fixation de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 27 avril 2006, le juge de la mise en état a désigné Monsieur I J K avec mission habituelle en matière d’indemnité d’occupation et d’éviction ; l’expert a déposé son rapport le 3 avril 2009, concluant à une indemnité de 130 000 € au cas ou l’éviction n’affecterait que le transfert partiel du fonds de commerce du XXX ou entre 256 000 et 298 000 € au cas où l’éviction entraînerait également le transfert du fonds du XXX et à 26 730 € par an le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er janvier 2001 si la précarité est avérée ;

Par jugement en date du 15 avril 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit que par l’effet combiné du congé avec offre de renouvellement et de la signification du droit d’option des bailleurs, la bail a pris fin le 31 décembre 2000,

Débouté la sas B de sa fin de non recevoir liée à la prescription,

Dit n’y avoir lieu à transport sur les lieux,

Débouté les consorts Z de leurs demandes de dommages- intérêts pour fin de non recevoir dilatoire ou procédure abusive,

Dit que l’éviction entraînera la nécessité pour la sas B de quitter tant les lieux loués par les consorts Z que ceux qu’elle loue au XXX mais n’entraînera pas la perte de son fonds de commerce,

Fixé à 400 000 € le montant de l’indemnité d’éviction , toutes causes confondues dues par les consorts Z à la sas B,

Fixé à 22 275 € le montant de l’indemnité d’occupation en principal outre les taxes et charges due par la sas B aux consorts Z depuis le 1^er janvier 2001 jusqu’à la libération effective des lieux,

Débouté les consorts Z de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Ordonné la compensation entre ces sommes,

Dit que cette indemnité devra être payée dans les conditions prévues aux articles L 145-29 et L 145-30 du code de commerce,

Désigné à cette fin le service séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Paris et condamne en tant que de besoin les consorts Z au paiement du solde,

Condamné les consorts Z aux entiers dépens en ce compris l’expertise qui seront recouvrés conformément aux dispositions d le’article 699 du code de procédure civile,

Condamné les consorts Z à payer à la sas B la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,

Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Les consorts Z ont interjeté appel de cette décision ; ils demandent à la cour par leurs dernières conclusions signifiées le 7 mars 2012 de :

Débouter la société B de toutes ses demandes, et en particulier sa demande de prescription,

A titre principal si la cour considère comme possible le transfert des seuls locaux du XXX de fixer à la somme de 75 580 € le montant de l’indemnité d’éviction due par les consorts Z,

A titre subsidiaire si la cour considère que le transfert des locaux du XXX entraînera le transfert des locaux du XXX de fixer à la somme de 173 194 € le montant total de l’indemnité d’éviction,

Condamner la société B à leur payer une indemnité d’occupation de 29 725,50 € par an en principal à compter du 1^er janvier 2001 jusqu’à la restitution des lieux,

Dit que cette indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année et pour la première fois le 1^er janvier 2002 en fonction de la variation de l’indice insee du coût de la construction le dernier indice connu à la date de réajustement devant être comparé à l’indice du même trimestre de l’année précédente,

Dire et juger que les taxes et charges et la tva seront dues en sus de l’indemnité d’occupation depuis le 1^er janvier 2001 jusqu’à la restitution effective des locaux loués,

Condamner la société B au paiement des intérêts au taux légal sur les rappels d’indemnité d’occupation, depuis le 1^er janvier 2001 à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’un an,

Ordonner la compensation entre les indemnités d’éviction et d’occupation,

Autoriser la consignation des sommes restant après consignation et désigner le service du séquestre juridique de l’ordre des avocats,

Condamner la société B à payer aux consorts Z la somme de 52 711 € correspondant aux travaux de séparation des locaux du 6 et du XXX,

La condamner à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société B demande à la cour par dernières conclusions signifiées le 14 mars 2012 de :

Dire et juger que l’action en fixation du loyer commercial engagée par les consorts Z était prescrite au moment ou le juge des loyers commerciaux a été saisi et que le bail de la société B s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2000 moyennant le loyer initial annuel de 6 789,26 €,

Dire que la rétractation de l’offre de renouvellement du bail notifiée le 6 janvier 2006 par les consorts Z est nulle et de nul effet,

Dire les consorts Z irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

Les en débouter,

Subsidiairement,

Ordonner un transport sur les lieux afin de constater la consistance des locaux occupés par la société B, leur aménagement et le mode de fonctionnement de l’entreprise,

Fixer à la somme de 1 300 000 € le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société B,

Dire et juger que la demande d’indemnité d’occupation est prescrite et à tout le moins irrecevable,

En tout état de cause dire et juger que l’indemnité d’occupation ne saurait être due antérieurement à l’assignation du 6 janvier 2006 et fixer le montant à 6 789, 26 € par an au cas où la cour considérerait que cette demande est recevable,

Condamner les consorts Z à lui payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

SUR CE,

Sur la prescription :

La société B fait valoir que l’action des consorts Z en fixation du loyer du bail renouvelé était prescrite lors de la saisine du juge des loyers, qu’en conséquence, le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 6 789,26 €, que la rétractation de leur offre est nulle et de nul effet et que leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation est elle-même prescrite.

Or le premier juge a justement répondu que le mémoire en demande du 14 octobre 2002 avait interrompu le délai de prescription de l’action en fixation du loyer qui avait commencé à courir à compter de la date de renouvellement du bail, que le délai de deux ans ayant recommencé à courir à compter du 14 octobre 2002 avait été à nouveau interrompu par la saisine du juge des loyers du 14 janvier 2004 de sorte qu’il n’était pas expiré lors de la notification par les bailleurs de leur l’option le 6 janvier 2006.

L’action en fixation de l’indemnité d’occupation exercée le même jour n’est

elle-même pas prescrite, le point de départ de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation étant constitué par l’exercice du droit d’option des bailleurs et le refus du renouvellement.

Sur l’étendue de l’éviction :

La société B exerce son activité dans des locaux contigus et communicants ; la surface utile des locaux objet du bail en cause est de 323 m² utiles tandis que celle des locaux du XXX, objet d’un bail distinct, est de 526m². Les locaux du XXX sont à destination de boutique, arrière boutique, locaux techniques et bureaux. La partie boutique est à usage de show room. L’expert relève que les locaux présentent dans cette partie de beaux volumes pour un show room d’encadrements bien que l’accès ' noble’ depuis la rue est impossible depuis la restitution des locaux du XXX, l’accès se faisant désormais depuis l’accès livraison ou l’atelier contigu ; les locaux sont situés dans une rue secondaire de faible commercialité ;

Les deux parties s’accordent sur le fait que l’éviction n’entraîne pas la perte du fonds compte tenu de la nature de la clientèle composée de professionnels et de l’absence de commercialité de la rue Vacquerie .

Elles s’opposent en revanche sur l’étendue du transfert ; l’expert a estimé que la séparation des deux 'boutiques’ est aisée matériellement et qu’au niveau de l’exploitation, la séparation des deux activités est envisageable à la condition de réorganiser les locaux et de prendre en location une nouvelle boutique à proximité immédiate.

Les consorts Z critiquent à cet égard le jugement déféré en ce qu’il a estimé que l’éviction des locaux du 6 rue de la Vacquerie rend nécessaire le transfert de l’activité de la société B, qu’il s’agisse des locaux du 6 comme ceux du 8 ; ils soutiennent que la division des locaux est possible sans transfert total des 'fonds’ du 6 et du XXX et qu’il convient en conséquence de revoir le calcul de l’indemnité d’éviction et en particulier du droit au bail.

Ils font valoir que l’expert a conclu que le preneur pouvait sans difficulté transférer l’activité exploitée dans les lieux loués en conservant la boutique voisine qui est totalement indépendante, que la séparation entre les deux boutiques est aisée, que la réorganisation des locaux est possible avec relocation d’une nouvelle boutique à proximité, ce qui devrait permettre aux établissements B de conserver leur exploitation parisienne, que l’atelier constitue leur réel show- room où sont stockés tous les types de cadres avec plus de 1700 références de baguettes à destination d’un public composé de professionnels, que l’entrée peut- être aisément optimisée pour créer 4 postes de travail supplémentaires, que le sous sol est vaste est permet d’y entreposer des archives supplémentaires dont une partie pourrait être transférée dans l’usine B de province, que les quelques livraisons pourront s’effectuer devant l’atelier, les grosses commandes étant directement livrées chez les clients depuis leur usine de fabrication ;

Ils soulignent que la privation du show-room du XXX ne fera subir aucun préjudice à la société dans la mesure où, comme l’a souligné l’expert, son show- room est constitué par l’atelier et qu’à supposer que la société veuille conserver un show- room indépendant, elle pourra aisément le transférer vers un autre local du 11^e arrondissement, que contrairement à ce que prétend la société, les salariés qui se trouvent dans le show-room ne sont pas ceux qui travaillent dans la réserve et dans l’atelier ; ils communiquent une proposition de location d’un local de XXX à plus d’un kilomètre des locaux actuels parfaitement adaptés selon eux à une activité de show- room ;

Ils soutiennent enfin que la volonté du locataire de renouveler le bail du XXX, ce qui a été celé à l’expert, atteste de la possibilité de se redeployer sur ce seul local et est en tout cas contraire à l’ affirmation de la société selon laquelle elle ne peut continuer son activité dans les seuls locaux du XXX, qu’elle a au surplus choisi de restituer les locaux contigus du 2 et du XXX, à ses risques et périls, sachant que le bail du 6 était en cours de renouvellement sans être renouvelé, situation dont elle ne peut arguer pour voir dire impossible le redéploiement de l’entreprise.

Or, la société B réplique pertinemment qu’elle est implantée dans les lieux depuis quarante ans, que le fonds unique qu’elle y exploite est indivisible et qu’elle ne peut se dispenser d’offrir à sa clientèle habituée à un show-room spacieux et confortable de déambuler pour faire son choix dans la réserve qui n’est pas adaptée à cet effet, que les bailleurs font une proposition d’un seul local éloigné d’ 1 kilomètre alors que l’expert avait au mieux considéré que le local pouvant servir de show-room devait se trouver à proximité immédiate du reste des locaux ;

L’expert a en outre constaté que l’activité se déroule dans les lieux de la façon suivante : choix de l’encadrement dans le show-room, établissement des devis dans les bureaux qui se situent dans les deux locaux du 6 et du XXX, stockage de 1700 références dans l’arrière boutique du 8 rue Vacquerie, fabrication de prototypes et produits de haut de gamme en petites quantités au XXX, stationnement et accès des clients et du personnel sous le porche ;

Or la possibilité de réorganiser sur l’espace du XXX la totalité des services administratifs n’est pas démontrée de même que n’est pas démontrée la faculté pour la société de pouvoir aisément diviser son personnel entre locaux de fabrication, réserve et locaux administratifs d’un coté et show-room de l’autre, étant observé enfin que les locaux loués permettent en outre à la société de disposer d’une aire de livraison utile sinon nécessaire à son activité et que les locaux du XXX ne dispose d’aucun point d’eau ni de locaux techniques de chauffage ;

Le fait pour la société B d’avoir accepté le renouvellement du bail des locaux du XXX à une date ou les consorts Z avaient exercé sans possibilité de repentir leur faculté d’option, ne peut être considéré comme un acquiescement au redéploiement de la société dans la mesure ou ces locaux étaient nécessaires à la poursuite de son activité, y compris pendant la période de maintien dans les lieux ;

Le fait encore pour la société d’avoir restitué les locaux du XXX dont elle n’avait plus l’utilité, en septembre 2004, soit à une date où elle ne pouvait connaître le sort réservé en définitive aux locaux du 6 par les consorts Z qui n’ont exercé leur droit d’option qu’en janvier 2006 est sans portée pour la solution du litige.

En ce qu’il a estimé en conséquence que l’éviction des locaux du XXX rendait nécessaire le transfert de l’ensemble des activités de la société B, le tribunal a fait une juste appréciation des éléments de la cause qui sera confirmée.

Sur l’indemnité d’éviction :

La cour dispose des éléments suffisants pour statuer, ce qui rend inutile une mesure de transport sur les lieux.

Sur l’indemnité principale :

Les parties s’accordent sur le fait que l’indemnité d’éviction doit être calculée en considération de la valeur du droit au bail ;

Les consorts Z font cependant valoir que le loyer du bail des locaux du XXX aurait été déplafonné en cas de renouvellement en raison de la modification des caractéristiques des locaux et du fait de la suppression de la cloison séparative entre les locaux du 4 et du XXX ;

Or comme l’a relevé le premier juge, cette séparation est intervenue postérieurement à la date de renouvellement du bail et non au cours du bail expiré de sorte qu’elle ne peut constituer un motif de déplafonnement .

S’agissant du coefficient de commercialité, le tribunal a retenu un coefficient de 5 au lieu du coefficient de 3,5 retenu par l’expert au motif que si l’emplacement présente une commercialité médiocre, il ne peut être tenu compte du déplafonnement à intervenir mais au contraire de l’adaptation des lieux à l’exercice de l’activité et de la complémentarité des locaux ;

Le coefficient de 4 sera cependant plus justement retenu, compte tenu tout à la fois de l’emplacement qualifié de médiocre et de la restitution des locaux du 4 et du XXX.

L’indemnité principale d’éviction pour le local du XXX s’élève ainsi à la somme de 104 000 € ;

S’agissant du local contigu du XXX, la société B critique le coefficient de 3,5 retenu par le tribunal alors que selon elle, il s’agit de locaux comparables à ceux du 6 mais plus vastes, parfaitement adaptés à leur destination et pour lesquels un coefficient de 5 est adapté tandis que les bailleurs demandent de retenir un coefficient de 3 ;

XXX sont principalement des locaux à usage de réserve et de fabrication et le choix du tribunal de retenir un coefficient de 3,5, adapté à la complémentarité des locaux avec ceux du 6 de la rue doit être confirmé.

L’indemnité principale d’éviction pour les locaux du XXX s’élève donc à la somme de 53 200 €.

Sur les indemnités accessoires :

— frais de remploi : ceux ci seront évalués à 10 % du montant total des indemnités, soit une somme de 10 400 + 5 320 = 15 720 € incluant les frais d’actes et de transaction.

— coût des loyers du bail du XXX jusqu’à l’issue de la période triennale :

Les consorts Z reprochent à la société B d’avoir signé l’acte de renouvellement du bail des locaux du XXX à une date ou elle connaissait l’exercice du droit d’option sans possibilité de repentir de sorte qu’elle pouvait ne pas renouveler le bail qui était en prorogation, ce qui aurait impliqué la faculté de le résilier à tout moment en délivrant congé six mois à l’avance ;

Or, la société B ne pouvait prendre le risque d’être dépossédée de locaux qui étaient nécessaires à l’exercice de son activité avant de quitter également ceux du XXX et encourrait en ne signant pas le bail le risque de se voir proposer un congé offre de renouvellement par les bailleurs moyennant un loyer déplafonné en raison de la durée du bail au -delà de douze années.

C’est donc à bon droit que le tribunal a inclus dans le préjudice de la société celui de devoir supporter le coût des loyers jusqu’à l’échéance de la prochaine période triennale, ce qui représente une période de 27 mois jusqu’au 30 septembre 2014, soit une somme de loyers et charges de 95 850 €.

— travaux d’aménagement de nouveaux locaux :

Sur la base d’un devis estimatif, la société B réclame des frais d’aménagement pour un montant de 270 000 € correspondant à la nécessité de prévoir une installation électrique spécifique, une insonorisation des bureaux, la pose de cloisons, de revêtements des murs et des sols, l’installation d’un réseau téléphonique et informatique, des travaux de décoration d’un show-rom, une hauteur de plus de 3 mètres pour la réserve, et l’installation d’équipements spécifiques pour le stockage des colis à livrer et la livraison des matières premières.

Or les locaux actuels sont décrits par l’expert comme étant très simples et dénués d’aménagements spécifiques ; la société justifie d’amortissements au titre des agencements et aménagements sur ses trois sites pour un montant annuel de 48 711 € au titre de l’exercice clos 2009 et de travaux spécifiques d’aménagement du seul show- room pour un montant de 67 628 € exposés en 2005 ;

La somme allouée au titre des aménagements et agencements spécifiques du site parisien sera portée à 40 000 €.

— trouble commercial :

La société B réclame une somme de 470 428 € correspondant selon elle à trois mois de marge lissée des trois derniers exercices, faisant observer que l’essentiel des activités de la société se concentre sur le siège social parisien et qu’une cessation temporaire d’activité du siège aura des conséquences sur l’ensemble des sites de la société.

Or la société B n’a produit à l’expert que les comptes consolidés de la société, sans produire ceux relatifs au siège de la société elle-même, l’expert indiquant qu’il n’y a pas de comptabilité analytique ; c’est donc sur le fondement de ces chiffres consolidés qu’il a estimé le trouble commercial à partir du résultat d’exploitation portant sur les trois sites de la société ;

Si le transfert du siège de la société aura une influence sur les activités des autres sites, le trouble apprécié par le premier juge à partir de l’ensemble des sites correspondant à trois mois de marge brute de la société dans son ensemble compense suffisamment le trouble commercial subi.

— indemnité pour double loyer : elle correspond à deux mois du loyer des deux locaux des 6 et XXX, soit un montant total de 7 400 € ;

— les frais de déménagement doivent être pris en compte pour l’ensemble des locaux et non pour les seuls locaux, objet du bail ; ils sont justifiés à hauteur d’une somme de 53 000 € qui a été justement allouée par le premier juge.

— les frais administratifs de changement de siège seront indemnisés à hauteur de la somme allouée par le premier juge de 12 800 € ;

L’indemnité globale d’éviction s’établit à la somme de 396 470 € arrondie à la somme de 397 000 €.

Sur les travaux de séparation des locaux du 6 et XXX

Les bailleurs demandent de condamner la société B à leur payer les travaux de reconstruction du mur séparatif entre les deux locaux, du système de chauffage des locaux et des réseaux électriques, faisant valoir qu’ils ont donné à bail les seuls locaux du XXX, que la société B a décidé unilatéralement et sans aucune autorisation de réunir les locaux du 6 et 8 non par la seule création d’une ouverture mais par la création d’un système de chauffage et d’un réseau électrique commun aux deux locaux ;

La société B fait au contraire valoir que les locaux étaient déjà réunis à l’origine, raison pour laquelle les installations sont réparties entre les deux locaux, que les bailleurs devront donc assumer le coût des travaux nécessaires à la séparation des locaux, étant observé que le XXX ne comporte aucun système de chauffage.

Or le bail liant les parties comporte au chapitre 'charges et conditions’ l’indication que la baie de communication qui existe avec la propriété voisine XXX tant au rez-de-chaussée qu’en sous sol ayant été établie avant la prise de possession du preneur, ce dernier ne sera pas tenu de les reboucher en fin de location.

Il s’ensuit que les bailleurs ne peuvent exiger du preneur la reconstruction d’un mur de séparation entre les locaux du 6 et du XXX qui communiquaient lors de la prise de possession des locaux par le preneur qui ne peut davantage être tenu de scinder les réseaux de chauffage et d’électricité, faute pour les bailleurs d’établir, alors que les locaux étaient réunis, que chacun des locaux possédait son propre système de chauffage et d’électricité.

Ils devront donc faire leur affaire de la reconstruction d’un mur de séparation entre les locaux du 6 et du XXX et de tous travaux annexes.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société B demande que l’indemnité d’occupation qui ne peut être due qu’à compter de la rétractation de l’offre de renouvellement ne peut être supérieure au montant du loyer plafonné soit 6789, 26€ /an ht ; que celle-ci doit être affectée d’un abattement pour précarité caractérisée notamment par le longueur des procédures subies, le fait qu’ils ont du attendre 2002 pour connaître le montant du loyer sollicité par les bailleurs, 2004 pour la saisine du juge puis 2006 pour apprendre que le bail ne serait pas renouvelé.

Or le droit d’option rétroagit à la date de fin du bail à laquelle le locataire devient occupant et doit payer, pendant la période ayant précédé l’exercice du droit d’option, une indemnité d’occupation de nature statutaire qui trouve son origine dans l’application de l’article L145-57 du code de commerce et correspond à la valeur locative définie par l’article L 145-28 du code de commerce, soit la valeur locative des locaux qui serait celle du loyer en renouvellement déplafonné.

Le montant de la valeur locative arrêtée par l’expert à la somme de 190€ /m² n’est pas discutée sérieusement, soit 29 700€ /an.

S’agissant d’un abattement pour précarité, les bailleurs en contestent l’application au motif que le chiffre d’affaires de la société a augmenté pendant la période d’occupation, que la société B a restitué des locaux qui auraient pu lui servir de locaux de remplacement et pérennisé sa présence en acceptant la signature d’un bail portant sur les locaux voisins sans y être obligée.

La cour qui a répondu précédemment sur ces deux points, renvoie aux développements précédents et pour le surplus aux justes motifs du premier juge qui a exactement apprécié que l’entreprise n’a pu pendant toute la période d’occupation prévoir des investissements pérennes ni céder son fonds, ce qui justifie la prise en compte d’un abattement de précarité exceptionnel de 25 % qui tient compte du très long délai qui s’est écoulé entre le congé et l’exercice du droit d’option par les bailleurs.

Il n’y pas lieu au surplus à indexation de l’indemnité appréciée à la somme de 22 275€ /an à compter du 1^er janvier 2001, hors taxes et hors charges.

Les intérêts au taux légal ne sont dus sur les rappels d’indemnités d’occupation qu’à compter de la décision qui les fixe, en l’occurrence le jugement, avec capitalisation éventuelle pour ceux dus depuis plus d’un an ;

Sur les autres demandes :

Les dispositions du jugement relatives aux modalités de paiement de l’indemnité d’éviction qui ne sont pas contestées seront confirmées.

Les consorts Z supporteront les dépens d’appel et paieront à la société B une somme de 15 000 € au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Fixe l’indemnité d’éviction due par les consorts Z à la société B à la somme de 397 000 €,

Déboute les consorts Z de leur demande en paiement des frais correspondant aux travaux de séparation des locaux des 6 et XXX,

Dit qu’ils devront faire leur affaire des travaux de séparation entre les locaux,

Dit qu’il y a lieu à capitalisation des intérêts au taux légal sur les rappels d’indemnités d’occupation dus à compter du jugement et depuis plus d’un an,

Condamne les consorts Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société B la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE