Cour d'appel de Paris, 21 février 2013, n° 11/22124

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 21 FEVRIER 2013

(n° 82, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/22124

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/11723

APPELANTS

Monsieur B K L X

Madame Z E A épouse X

demeurant tous deux XXX

représentés par Maître Rémi PAMART, avocat au barreau de PARIS, toque : C1917

assistés de Maître Christian FREMAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0547

INTIMEES

SAS AKERYS

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

SAS AKERYS PROMOTION

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX, XXX

SAS LIINS

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 66 bis avenue G Moulin – 75014 PARIS

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX, XXX

SAS AKERYS SERVICES IMMOBILIERS

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX, XXX

représentées par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY en la personne de Maître Alain FISSELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

assistées de la AARPI DS AVOCATS en la personne de Maître Olivier FAGES, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 janvier 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2004, M. B X et M^me Z A, épouse X (les époux X), ont conclu avec la société Finaxis, devenue, depuis, la société Akerys promotion, un contrat de réservation d’un studio et d’un parking en l’état futur d’achèvement, dans la résidence Le Vendôme à Blois (41) au prix de 67 700 €, financé à l’aide d’un prêt du même montant. Par acte sous seing privé du 25 mai 2005, les époux X ont confié à la société Cap gestion, aux droits de laquelle se trouve la société Akerys services immobiliers, un mandat de gestion locative et de souscription d’une assurance de garantie des loyers impayés. L’acte authentique de vente a été dressé le 1^er septembre 2005. Le bien a été livré le 10 novembre 2006. Par acte sous seing privé du 13 avril 2005, les époux X ont conclu avec la société 4M, devenue, depuis, la société Akerys promotion, un second contrat de réservation d’un appartement de deux pièces avec parking en l’état futur d’achèvement dans la résidence La Chevrolerie à Vierzon (18) au prix de 95 900 €, financé par un prêt du même montant. Par acte sous seing privé du 6 avril 2006, les époux X ont confié à la société Akerys gestion, aux droits de laquelle se trouve la société Akerys services immobiliers, un mandat de gestion locative et de souscription d’une assurance de garantie des loyers impayés. L’acte authentique de vente a été dressé le 5 octobre 2005. Le bien a été livré le 30 avril 2007. Le 23 juin 2009, les époux X ont assigné les sociétés Akerys, Akerys promotion, Akerys participations, Akerys services immobiliers et la société LIIns en annulation des ventes pour dol et en réparation de leurs préjudices,

C’est dans ces conditions que, par jugement du 13 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté toutes les demandes principales et reconventionnelles, condamné les époux X à verser aux défenderesses la somme totale de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et laissé les dépens à la charge des époux X.

Par dernières conclusions du 3 juillet 2012, les époux X, appelants, demandent à la Cour de :

— vu les articles 1109, 1116, 1197 et suivants, 1200 et suivants, 1134, 1146 et 1147 du Code civil :

— infirmer le jugement entrepris,

— dire que leur consentement a été vicié par le dol commis par la société Oxim, devenue LIIns, Finaxis et 4M devenues Akerys promotion, filiales du groupe Akerys,

— prononcer la nullité des actes authentiques de vente des 20 avril 2005 et 31 janvier 2006,

— prononcer la nullité des contrats de prêts avec la GE Money Bank,

— ordonner la publication du jugement à la conservations des hypothèques,

— condamner solidairement lesdites sociétés à la restitution du prix payé, et au paiement du préjudice matériel estimé en principal à :

' au 30/04/2009 : 155 300 €

' au 30/03/2012 : 127 058,53 €

' préjudice matériel correspondant aux montants comprenant les prêts et les intérêts payés par eux estimés à ce jour au montant de 66 293,62 €,

— à titre infiniment subsidiaire, concernant le préjudice matériel, condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 6 300 € pour la perte de chance,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 30 000 € à titre de préjudice moral, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 6.000 € au titre de frais de gestion ;

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 18 834,26 € pour différentiel payé entre les prêts et les revenus locatifs ;

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 1 411,50 € pour remboursement du coût des assurances-vie garantissant les emprunts ;

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts pour la faute volontaire et exécution déloyale dans le contrat ;

— subsidiairement, si l’annulation des ventes pour dol n’est pas retenue par la Cour, il convient de constater les man’uvres dolosives et condamner solidairement les défenderesses au paiement des préjudices par eux subis et énoncés ci-dessus ;

— en tout état de cause, condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus;

Par dernières conclusions du 17 décembre 2012, les sociétés Akerys, Akerys promotion, Akerys participations, Akerys services immobiliers et LIIns prient la Cour de :

— vu les articles 1101, 1382 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il les a déboutées de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, en conséquences et à titre principal :

— dire que les époux X ne rapportent pas la preuve de ce que les éléments constitutifs du dol du tiers seraient réunis ni de l’existence de man’uvres dolosives,

— dire qu’en tout état de cause, ils ne rapportent pas la preuve de la réalité et du quantum des préjudices prétendument subis,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes formées contre elles,

— prendre acte de ce que les époux X ne maintiennent pas en cause d’appel leur demande de résolution du contrat de gérance locative conclu avec la société Akerys services immobiliers,

— à titre reconventionnel :

— dire que les époux X, en multipliant les attaques non justifiées contre elles, leur ont causé un préjudice d’image certain dont elles sont fondées à demander réparation, en conséquence :

— condamner les époux X à leur payer la somme globale de 20 000 € au titre du préjudice d’image subi,

— dire que les époux X ont bénéficié d’un trop-perçu de 1 777,39 € au titre des garanties de loyers et les condamner à payer cette somme à la société Akerys services immobiliers,

— constater que les sociétés Akerys et Akerys participations sont étrangères aux faits reprochés par les époux X et dire qu’en maintenant ces deux sociétés dans la cause dans le cadre de la procédure d’appel, les époux X ont agi de manière abusive,

— condamner les époux X à payer aux sociétés Akerys et Akerys participations la somme de 10 000 € chacune à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— en tout état de cause :

— débouter les époux X de leur demande de condamnation solidaire,

— condamner les époux X à leur payer la somme globale de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE, LA COUR

Considérant que les moyens développés par les époux X au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Considérant qu’il sera ajouté que les deux contrats de réservation ont été conclus avec la société Finaxis, devenue, depuis, la société Akerys promotion, d’une part, et avec la société 4M, devenue, depuis, la société Akerys promotion, d’autre part, chacune de ces sociétés étant représentées par la société Oxim, aux droits de laquelle se trouve la société LIIns ;

Qu’ainsi le dol, s’il a existé lors de la conclusion de ces contrats, n’a pas été commis par un tiers, mais par le réservant lui-même avec la complicité éventuelle de son représentant et qu’il ne s’agit donc pas du dol d’un tiers ;

Considérant, sur l’existence de ce dol, que les époux X, qui recherchaient un investissement immobilier de nature à leur apporter un complément de retraite, ont porté leur dévolu sur 'un investissement locatif loi Robien’ proposé par la société Akerys promotion sous la forme de deux achats en l’état futur d’achèvement à hauteur de la somme de 164 900 € sur la base d’une simulation réalisée en 2004 mentionnant qu’il ne s’agissait pas d’un document contractuel ;

Que, si cette étude a été déterminante de leur consentement, cependant, les époux X, qui étaient avertis qu’il s’agissait d’une 'simulation’ comportant des 'projections’ ne démontrent pas qu’elle était mensongère ;

Que ni l’étude de 2007 émanant du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) du Cher ni le programme d’actions territorial du Cher de 2008, ni la lettre du 13 février 2008 de la société Akerys promotion sur la valeur des logements en janvier 2008 n’établissent qu’en 2004 le vendeur avait la connaissance d’une situation du marché de l’immobilier à Vierzon et à Blois excluant les projections faites dans la simulation litigieuse ;

Que, concernant, la surévaluation des appartements, la démonstration des époux X est fondée sur l’expertise amiable non contradictoire de M. G-H I du 24 février 2012 qui a calculé le prix moyen des immeubles anciens en 2006 à Vierzon en y affectant une majoration de 30% pour tenir compte du caractère neuf de la construction et le prix moyen des immeubles en 2005 à Blois, sans distinguer l’ancien et le neuf, pour y affecter la même majoration ; que cette façon de procéder n’est pas pertinente dans la mesure où l’expert n’a pas pris en compte le prix moyen des seuls immeubles neufs ni l’incidence sur le prix de la forme de la vente en l’état futur d’achèvement ;

Que, concernant les loyers, les époux X n’établissent pas que leur montant soit inférieur à celui escompté ; qu’en effet, s’agissant de l’immeuble de Vierzon, celui-ci a été loué dès livraison, les appelants ne fournissant aucun élément sur la situation locative de ce bien après qu’ils aient résilié le mandat de gestion donné à la société Akerys services immobilier en mai 2009 ; que, s’agissant de l’immeuble de Blois, les bailleurs ont été indemnisés de la carence locative initiale, le bien ayant ensuite été loué par deux fois jusqu’à la date de résiliation du mandat de gestion en juillet 2009, les époux X ne produisant aucun élément sur la situation locative postérieure de ce bien ;

Qu’en réalité, les époux X se plaignent de ce que les revenus locatifs ne couvrent pas le remboursement de leurs prêts à hauteur de la somme de 56% comme initialement escompté ; que la simulation envisageait un prêt d’un montant de 164 900 € au taux de 4% d’une durée de 204 mois ; que, si la société GE Money bank a été proposée aux emprunteurs comme étant une banque partenaire du vendeur, cependant, les offres de prêt des 19 novembre 2004 et 11 mai 2005 ont été directement conclues avec la banque par les époux X qui ont fait le choix, en s’écartant de la simulation, d’un taux variable, de sorte qu’ils ne peuvent imputer au vendeur l’alourdissement du financement de leur achat ;

Que, concernant l’objectif de défiscalisation, l’économie d’impôt a été estimée dans la simulation en fonction des revenus des époux X en 2004 ; que, n’établissant pas avoir porté à la connaissance du vendeur les éléments de leur situation future, les appelants ne peuvent reprocher au vendeur de les avoir volontairement ignorés ;

Que les époux X n’établissent pas que la complexité du groupe Akerys et la mauvaise appréciation des charges, s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement ait eu pour seul objet de les tromper ;

Considérant qu’en conséquence, l’existence d’un dol ou de manoeuvres dolosives n’est pas établie ;

Considérant, sur l’existence d’un défaut d’information et de conseil alléguée par les époux X qui prétendent ne pas avoir réalisé l’opération promise, qu’il résulte de ce qui précède que les revenus et bénéfices escomptés par les appelants étaient aléatoires ; qu’ils ont été informés de cet aléa par le réservant qui leur a proposé, d’une part, de leur garantir un loyer mensuel jusqu’à l’entrée du premier locataire, d’autre part, de souscrire une assurance garantissant le non-paiement des loyers à compter du premier bail ; que les époux X ont pris la mesure de cet aléa en acceptant ces propositions ;

Qu’en conséquence, les époux X ne justifient pas des défauts d’information et de conseil dont ils se plaignent ;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes ;

Considérant que la procédure, qui n’est pas fondée, n’est pas pour autant fautive, de sorte que les intimées doivent être déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts ;

Considérant, sur la demande reconventionnelle de remboursement par les époux X de la somme de 1 773,39 € au titre d’un trop-versé en exécution du contrat d’assurance précité, que les intimées versent aux débats un bilan des versements (pièce n° 15 de leur bordereau de communication) faisant apparaître au titre des sommes effectivement versées aux époux X, un total de 9 404,16 € et, au titre des sommes qu’ils auraient dû percevoir, un total de 9 424,99 €, soit un solde à verser aux époux X de 20,83 € ;

Qu’il ne s’en déduit pas que la somme de 1 773,39 € ait été en trop perçue par les bailleurs, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Akerys services immobiliers de cette demande ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile des époux X ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit à la demande des intimées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute les sociétés Akerys, Akerys promotion, Akerys participations, Akerys services immobiliers et LIIns de leur demandes de dommages-intérêts ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne in solidum M. B X et M^me Z A, épouse X, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. B X et M^me Z A, épouse X, à payer aux sociétés Akerys, Akerys promotion, Akerys participations, Akerys services immobiliers et LIInsn la somme globale de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière La Présidente