Cour d'appel de Paris, 25 novembre 2015, n° 13/20693

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2015

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/20693

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 10/09388

APPELANTE

SARL TMTS – Nom commercial : LE TALMA -prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Créteil sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

INTIMÉES

SCI 2 J prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS

SCI TALMA prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Défaillante – Régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Y Z, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Y Z, Conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— rendu par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu en 1991, renouvelé le 1^er août 2000, la SCI Talma a donné à bail à la société TMTS des locaux commerciaux sis XXX à Vitry sur Seine pour une durée de 9 ans à compter du 1^er août 2000, pour une activité de café, vins, liqueurs, restaurant, brasserie.

Le 22 juin 2009, la SCI Talma a signé un compromis de vente de ces locaux avec la SCI 2J contenant la mention suivante : ' … pour le cas où une révision du loyer devrait intervenir pendant la durée des présentes, le vendeur s’interdit de procéder à une telle révision sans l’accord préalable et écrit de l’acquéreur ; le vendeur s’interdit également de consentir, proroger ou renouveler tous baux sans l’accord écrit et préalable de l’acquéreur '.

L’acte de vente des locaux a été signé le 25 septembre 2009 en l’étude de M^e Auraix, notaire à Vitry sur Seine, l’acte précisant que le bien est loué à la société TMTS suivant bail ayant pris effet le 1^er août 2000 pour se terminer le 31 juillet 2009 et que le vendeur a remis à l’acquéreur qui le reconnaît le contrat de bail en sa possession.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2009, la SCI 2J, nouveau propriétaire des locaux, a notifié à la société TMTS le montant du nouveau loyer révisé à l’issue de l’expiration de la période triennale 2009-2012, soit la somme de 3 535, 98 € par trimestre après révision le 1^er août 2009.

Le même jour, M^e Auraix a adressé à la SCI 2J un acte de renouvellement du bail commercial du 21 juillet 2009 non signé et, par lettre du 2 octobre 2009 le notaire a confirmé à la SCI 2J que ce bail n’avait pas été porté à sa connaissance lors de la signature de l’acte de vente du 25 septembre 2009.

Par lettres recommandées des 14 et 24 octobre 2009, la SCI 2J a réclamé à la société TMTS qui continuait à régler un loyer de 2 796, 96 € par trimestre le complément de loyers, charges et dépôt de garantie.Le 28 octobre 2009, la locataire a répondu en indiquant qu’il payait son loyer par référence au nouveau bail du 21 juillet 2009.

Par lettre du 13 novembre 2009, la SCI 2J a précisé à la société TMTS l’absence de renouvellement du bail liant les parties.

Le 18 janvier 2010, la SCI 2J a notifié à la société TMTS une mise en demeure de lui payer la somme de 3 656, 98 € et, le 14 avril 2010, le conseil de la société TMTS a adressé à la SCI 2J un acte de renouvellement du bail daté du 21 juillet 2009 signé par la SCI Talma et la société TMTS.

En réponse, le 26 avril 2010, la SCI 2J a notifié à la société TMTS l’inopposabilité de ce bail contrefait et falsifié et de son défaut de date certaine.

Par exploit du 21 avril 2010, la SCI 2J a fait délivrer à la société TMTS un commandement de payer la somme de7 234, 86 € à titre de solde locatif au 19 avril 2010, et de fournir une attestation d’assurance. Ce commandement visait la clause résolutoire du bail.

Estimant que le bail renouvelé avait été établi frauduleusement postérieurement à la vente des locaux, la SCI 2J a fait assigner, par acte du 23 juillet 2010, la société TMTS afin qu’il soit jugé que ce bail lui est inopposable et que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1^er août 2009 ou, à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation dudit bail.

En cours d’instance, la SCI 2J a fait dresser, le 17 juin 2011constat de l’état des locaux loués après y avoir été autorisée par ordonnance présidentielle et avoir mis en demeure la société TMTS par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2011 de cesser ses entraves au règlement de copropriété.

Elle a également notifié à la société TMTS le 7 septembre 2012 une mise en demeure d’avoir à cesser diverses infractions au bail : transformation de locaux, sous – location, insalubrité des locaux, interdiction d’accès des copropriétaires aux parties communes, encombrement des parties communes, non respect des règles de sécurité et de copropriété et présentation d’une attestation d’assurance irrégulière.

Par exploit du 24 juillet 2012, la société TMTS a délivré à la SCI 2J une demande de renouvellement du bail du 1^er août 2000 sous réserve de l’issue de l’instance alors en cours.

Par exploit du 23 octobre 2012, la SCI 2J a signifié à la société TMTS un refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction motifs pris des multiples infractions au bail reprochées à la société TMTS.

Par jugement du 7 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— déclaré inopposable à la SCI 2J le bail conclu le 21 juillet 2009 entre la SCI Talma et la société TMTS,

— prononcé la résiliation du bail du 1^er août 2000 aux torts de la société TMTS,

— ordonné l’expulsion de la société TMTS et de tous occupants de son chef ,si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et la séquestration des meubles,

— dit que la société TMTS est redevable à l’égard de la SCI 2J d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer courant, outre les charges, et ce, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clefs, et condamné, en tant que de besoin, la société TMTS au paiement de cette indemnité d’occupation à la SCI 2J ,

— condamné la société TMTS à payer à la SCI 2J la somme de 2 661, 03 € au titre de reliquat de charges de l’année 2009,

— condamné la SCI Talma à payer à la SCI 2J la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté la société TMTS de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de la SCI 2J et de son appel en garantie contre la SCI Talma,

— condamné la société TMTS à payer à la SCI 2J la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Talma à payer à la société TMTS la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leur demandes,

— condamné la société TMTS aux dépens, avec distraction

— ordonné l’exécution provisoire.

La société TMTS a relevé appel du jugement.

La SCI Talma à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 9 décembre 2013 par procès – verbal établi dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile et qui a été assignée par acte du 20 février 2014 par application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera rendu par défaut conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La société TMTS qui a formé des demandes contre la SCI Talma a signifié ses conclusions par acte du 20 février 2014 conformément à l’article 659 du code de procédure civile et ses dernières conclusions du 27 août 2015 contiennent les mêmes demandes que celles formées par conclusions du 20 février 2014.

En cours d’instance d’appel, la SCI 2J a correspondu, courant juin et juillet 2015, avec le syndic de copropriété à propos de travaux exécutés sans autorisation par la société TMTS dans les parties communes.

Par dernières conclusions, notifiées par X le 27 août 2015, la société TMTS demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau,

à titre principal

— de débouter la SCI 2J de toutes ses demandes,

— de dire qu’elle n’a commis aucune faute et que le bail renouvelé du 21 juillet 2009 est opposable à la SCI 2J,

— en conséquence de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— de dire qu’elle est à jour de ses loyers et charges en vertu du bail renouvelé du 21 juillet 2009,

— de condamner la SCI 2J à lui rembourser le surplus de loyer et le trop – perçu versé en exécution du bail de 2000,

— de condamner la SCI 2J et la SCI Talma, chacune, à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire, dans le cas où la cour prononcerait l’inopposabilité au bailleur du bail renouvelé,

— de fixer à 1083 l’indice de référence de révision du loyer et de dire en conséquence qu’à compter du 1^er août 2009, le loyer dû s’élevait à la somme de 12 674, 23 € par an et à compter du 1^er août 2012 à la somme de 13 635, 55 € par an et d’enjoindre au bailleur d’établir un décompte rectificatif et de lui rembourser les éventuelles sommes indûment perçues par le bailleur,

— de débouter la SCI 2J de sa demande de paiement de charges et d’eau pour l’année 2009 et de la condamner au remboursement des sommes versées à ce titre pour l’année 2009 en exécution du jugement entrepris,

— de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter des sommes dues et pour produire tous justificatifs relatifs à l’assurance,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— de débouter la SCI 2J de toutes ses demandes,

— de condamner la SCI Talma à lui payer les sommes de 10 000 €, de 15 000 €, soit 25 000 € à titre de dommages et intérêts,

— de dire que la SCI 2J n’a pas de motif grave et légitime à faire valoir pour refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction,

— de condamner la SCI 2J au paiement d’une indemnité d’éviction qui ne saurait être inférieure à 100 000 €,

à titre plus subsidiaire, si la cour prononçait son expulsion,

— de fixer à 1083 l’indice de référence de révision du loyer et de dire en conséquence qu’à compter du 1^er août 2009, le loyer dû s’élevait à la somme de 12 674, 23 € par an et à compter du 1^er août 2012 à la somme de 13 635, 55 € par an et d’enjoindre au bailleur d’établir un décompte rectificatif et de lui rembourser les éventuelles sommes indûment perçues par le bailleur,

— de condamner la SCI Talma à lui payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— de condamner la SCI Talma à la garantie de toutes les condamnations prononcées en faveur de la SCI 2J,

— de condamner la SCI 2J à rembourser le surplus de loyer et charges versés par elle,

— d’ordonner la compensation entre les éventuelles sommes mises à la charge de la SCI 2J et celle éventuellement dues par elle,

— de condamner solidairement la SCI 2J et la SCI Talma à lui payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2015 par X , la SCI 2J prie la cour, au visa des articles 299 et 300 du code de procédure civile, 1134, 1165 et s, 1382, 1146 et 1741 du code civil, L 145 – 41 et s, L 145 – 17, 31 du code de commerce de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la société TMTS de toutes ses demandes,

subsidiairement

— dire et juger acquise la clause résolutoire,

— dire et juger que les infractions aux clauses du bail justifient sa résiliation aux torts exclusifs de la société TMTS,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de la société TMTS,

— ordonner son expulsion et la séquestration des meubles,

— dire que la société TMTS est redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer courant, outre les charges jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clefs,

très subsidiairement

— dire que la contestation du locataire relative au refus de renouvellement se heurte à la prescription biennale,

en tout état de cause

— condamner la société TMTS à lui payer les sommes suivantes :

* 194€ et 208 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères des années 2010 et 2011,

* 832, 83 € au titre du complément du dépôt de garantie,

* 918, 66 € à titre de clause pénale,

* 175, 72 €, 80 € et 737, 87 € au titre des frais de commandement et de constat d’huissier,

— condamner la société TMTS au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts et de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société TMTS aux dépens.

MOTIFS

Sur l’inopposabilité à la SCI 2J de l’acte de renouvellement du bail :

La société TMTS invoque que le bail du 21 juillet 2009 est opposable à la SCI 2J en raison du caractère accessoire du bail de l’immeuble vendu qui rend le bail opposable à l’acquéreur de l’immeuble, peu important l’erreur figurant sur l’acte de vente relativement à la date du bail de sorte que ce nouveau bail doit trouver application entre le locataire et les propriétaires successifs sans que soient opposées au locataire les mentions de l’acte authentique relatif à un fait que le notaire s’est contenté de retranscrire dans l’acte.

Elle soutient que seul le non respect par le vendeur de ses engagements contenus dans le compromis de vente est à l’origine de l’inopposabilité prononcée par le tribunal alors que, par application de l’article 1142 du code civil, la violation d’une obligation de faire se résoud en dommages et intérêts.

En tout état de cause, elle conteste avoir commis la moindre faute alors qu’elle a signé avec la SCI Talma, dont elle ne conteste pas la réalité de liens familiaux avec ses associés, au sein d’une agence immobilière, le 21 juillet 2009, un bail de renouvellement signé par le gérant de la SCI Talma et conteste de plus fort toute collusion frauduleuse avec la SCI Talma.

La SCI 2J soutient que, lors de la vente des locaux, la SCI Talma a remis au notaire une copie du bail du 1^er août 2000 auquel l’acte authentique de vente fait expressément référence, qu’elle n’a découvert le bail du 21 juillet 2009 que postérieurement à la vente, le notaire lui ayant écrit qu’il n’en n’avait pas connaissance le jour de la vente, qu’elle même n’a connu le bail signé et paraphé qu’en avril 2010, après communication, en premier lieu d’un bail ni paraphé ni signé, puis, en second lieu, d’un bail seulement paraphé.

Elle prétend que l’acte du 2 juillet 2009 ne revêt aucune date certaine, qu’il a été établi postérieurement à la vente, étant ainsi antidaté, que, le jour de la vente il n’existait pas, comme le confirme l’acte authentique de vente, que s’il avait existé le 25 septembre 2009, la SCI Talma l’aurait présenté au notaire, qu’il s’agit d’un faux antidaté, l’attestation de l’agence immobilière étant manifestement de complaisance, ce qui ressort à l’évidence de la lecture de l’acte, le tampon de l’agence ajouté sur l’acte ayant été établi pour les besoins de la cause, que les liens familiaux unissant le vendeur et le locataire confirment le concert frauduleux organisé entre la SCI Talma et la SCI Talma TMTS, étant précisé que cette fraude avantageait le locataire tant sur le montant du loyer que sur la contenance des locaux loués, que la comparaison des spécimens de signature du gérant de la SCI Talma permet de déterminer qu’il s’agit d’un faux destiné à faire échec à ses droits alors que le vendeur était débiteur envers son créancier la SCI 2J de l’obligation de délivrer un bien occupé dont le contrat de bail devait expirer le 31 juillet 2009, qu’en application de l’article 1167 du code civil, le créancier lésé a le droit de solliciter l’inopposabilité de l’acte frauduleux qui compromet ses droits, qu’en tout état de cause, si la cour retenait l’existence du bail de 2009, le recel de son existence par le vendeur et le locataire aurait pour effet de le rendre inopposable à la SCI 2J.

SUR CE,

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI Talma s’est engagée envers son acquéreur dans le compromis de vente du 22 juin 2009 à s’interdire de procéder à une révision du loyer sans l’accord préalable de l’acquéreur et de consentir, proroger ou renouveler tous baux sans l’accord écrit et préalable de l’acquéreur.

L’acte authentique de vente desdits locaux du 25 septembre 2009 dressé par M^e Auraix fait expressément référence en sa page 6 au contrat de location bénéficiant à la société TMTS ayant commencé à courir le 1^er août 2000 pour se terminer le 31 juillet 2009 et le notaire a précisé que le vendeur avait remis à l’acquéreur le contrat de location en sa possession et que le notaire notifierait au locataire ' la présente transmission de bail ' .

Il en résulte que, le 25 septembre 2009, la SCI 2J a acquis de la SCI Talma les biens immobiliers du XXX à Vitry sur Seine loués à la société TMTS suivant bail du 1^er août 2000 et la société TMTS conclut à juste titre que le bail accessoire de la chose vendue, a été transmis à l’acquéreur la SCI 2J avec les biens immobiliers énumérés pages 3 et 4 de l’acte de vente. La SCI 2J est ainsi devenue en raison du transfert de propriété intervenu, le nouveau bailleur des locaux commerciaux exploités dans les lieux.

Le notaire M^e Auraix n’a ensuite notifié à la SCI 2J la copie d’un bail portant date du 21 juillet 2009 que le 28 septembre 2009, soit postérieurement à la vente, le bail transmis par le notaire n’était ni paraphé, ni signé.

Le notaire a, par lettre du 2 octobre 2009, confirmé à la SCI 2J que ce bail n’avait pas été porté à sa connaissance lors de la signature de l’acte de vente du 25 septembre précédent. Après s’être vue communiquer ensuite une copie du bail ne comportant que les paraphes des représentants des parties audit bail, la SCI 2J ne s’est vue transmettre une copie du bail du 21 juillet 2009, signé par les représentants des parties au bail mais non paraphé, que le 14 avril 2010 par le conseil de la société TMTS.

La SCI Talma ayant pris l’engagement dans le compromis de vente signée le 22 juin 2009 de s’interdire de consentir, proroger ou renouveler tous baux sans l’accord écrit et préalable de l’acquéreur, elle a, en exécution de cet engagement, remis devant notaire à la SCI 2J le seul bail du 1^er août 2000 portant sur les locaux vendus et n’a fait aucune référence à un renouvellement de bail conclu le 21 juillet 2009; le notaire a confirmé que le jour de la vente, le bail portant date du 21 juillet 2009 n’avait pas été porté à sa connaissance ; il n’a été communiqué au notaire que postérieurement à la vente ; les copies communiquées n’étaient pas conformes à l’original puisque la première ne comportait ni signature ni paraphe, la seconde ne comportait que des paraphes et la copie produite par la société TMTS comporte des signatures mais pas de paraphe.

L’attestation de la société Immofides du 5 mai 2011 aux termes de laquelle le bail du 21 juillet 2009 aurait été signé en son cabinet le 21 juillet 2009 ne saurait combattre utilement ce faisceau d’éléments. Cette attestation, établie sur demande du gérant de la société TMTS, n’a en effet pas été établie conformément à l’article 202 du code de procédure civile ; il n’y est pas fait mention de son établissement en vue de sa production en justice et elle n’est pas accompagnée de la pièce d’identité de l’attestant. Au surplus, l’acte de renouvellement du 21 juillet 2009 est sommaire, établi sur une seule page et ne présente pas les caractéristiques habituelles d’un acte signé sous égide d’un professionnel spécialisé comme l’est cette agence dans les transactions de fonds de commerce et dans la rédaction d’actes.

Dans ces conditions, la preuve de la date certaine de l’ acte de renouvellement de bail commercial n’est pas rapportée par la société TMTS de sorte qu’il n’est pas établi que cet acte de renouvellement de bail ait été conclu avant le 25 septembre 2009, date de la vente des locaux à la SCI 2J. La SCI 2J, acquéreur de locaux est ainsi bien fondée à lui voir déclarer inopposable un bail dont la preuve n’est pas rapportée qu’il ait été signé par la SCI Talma à une date à laquelle elle était encore propriétaire des locaux.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré inopposable à la SCI 2J le bail de renouvellement du 21 juillet 2009.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

La société TMTS conclut à la nullité du commandement de payer du 21 avril 2010 qui fait référence au bail du 1^er août 2000 qu’elle juge inapplicable aux relations contractuelles et à une dette locative inexistante.

La SCI 2J sollicite l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1^er août 2000, faute pour la société TMTS de s’être acquittée dans le mois de la délivrance du commandement, des causes de ce dernier, et faute de production dans le délai prescrit d’une attestation d’assurance des locaux concernant la totalité des lieux loués.

Sur ce,

Seul le bail du 1^er août 2000 est opposable à la SCI 2J et constitue la loi des parties de sorte que la SCI 2J est bien fondée à solliciter paiement des loyers et charges en application du seul bail qui lui était opposable, à savoir le bail du 1^er août 2000, ce qui conduit à rejeter le moyen de nullité du commandement invoqué par la société TMTS.

Cette dernière est encore mal fondée à faire état dans ses écritures d’une 'erreur’ sur l’indice de révision prévu au bail du 1^er août 2000 , qu’elle ne justifie pas avoir par le passé fait état de cette prétendue erreur dans ses relations avec la SCI Talma de sorte que le bail du 1^er août 2000 doit être appliqué en toutes ses dispositions, y compris celle relatives à l’indice de référence.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le décompte annexé au commandement du 21 avril 2010 est précis sur le montant des sommes sollicitées à hauteur de 6 124, 45 € en principal ; il détaille les loyers dus à la date du commandement comprenant le 2^e trimestre d’avril 2010, le solde des charges de l’année 2009 et les règlements effectués par la société TMTS les 8 octobre 2009 et 4 janvier et 2 avril 2010. La SCI 2J avait notifié à la société TMTS, avant ledit commandement, plusieurs courriers et mises en demeure explicitant le mode de calcul de la révision trimestrielle du loyer, ce qui démontre qu’elle a patienté avant de notifier à la société TMTS le commandement visant la clause résolutoire du bail, le locataire s’étant contenté de contester par son conseil l’application du bail du 1^er août 2000.

Le commandement du 21 avril 2010 visait la clause résolutoire du bail du 1^er août 2000 et l’article L 145-41 du code de commerce. Ses causes n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance de sorte la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1^er août 2000 par infirmation du jugement entrepris.

La société TMTS qui s’était vu transmettre le bail du 1^er août 2000 par le notaire et qui s’est vu donner toutes explications utiles par le nouveau bailleur apparaît mal fondée à solliciter des délais suspendant les effets de la clause résolutoire et ce, en dépit du paiement par elle des sommes mises à sa charge par le tribunal ; en effet, il résulte des pièces versées aux débats non seulement qu’elle s’est maintenue dans les lieux en dépit de l’exécution provisoire assortissant le jugement qui avait prononcé la résiliation du bail mais qu’elle a multiplié les infractions au bail, en n’entretenant pas partie des locaux donnés à bail et en encombrant les parties communes de l’immeuble, toutes infractions constatées par huissier le 17 juin 2011.

Il convient d’autoriser l’expulsion de la société TMTS et la séquestration des meubles par confirmation du jugement entrepris et de condamner la société TMTS au paiement d’une indemnité d’occupation par confirmation du jugement entrepris qui courra à compter de la date de la fin du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués .

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et accessoires :

Compte tenu de la solution donnée au litige, il convient de rejeter les demandes en remboursement de trop – perçu formées par la société TMTS à l’encontre de la SCI 2J et de rappeler que la SCI 2J a effectué la révision du loyer conformément aux clauses du bail de sorte que les demandes de la société TMTS relatives à la révision seront rejetées..

Contrairement à ce que soutient la société TMTS, la SCI 2J était en droit de recouvrer contre son locataire les charges de l’année 2009 dont elle justifie s’être acquittée, aux lieu et place du vendeur, conformément à l’acte de vente et la société TMTS reste devoir au titre du reliquat des charges 2009 la somme de 2661, 03 €, force étant de constater qu’elle ne justifie par aucune pièce s’être acquittée du paiement de ces charges. Elle sera condamnée au paiement de cette somme par confirmation du jugement entrepris.

Elle devra acquitter le complément du dépôt de garantie de 832, 83 € ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la seule année 2010 soit 194€, outre le remboursement du coût du commandements de payer du 21 avril 2010, soit 175, 72 €, le surplus de la demande non justifié à hauteur des sommes réclamées étant rejeté, notamment la demande formée au titre de la clause pénale afférente aux causes du commandement acquittées par la société TMTS en exécution du jugement déféré.

Sur les demandes de dommages et intérêts et sur la demande de garantie formée par la société TMTS contre la SCI Talma :

La SCI 2J ne justifie pas du préjudice que lui aurait causé la société TMTS en sus du défaut de paiement des loyers et charges; elle ne rapporte pas la preuve formelle d’un concert frauduleux ayant existé entre la SCI Talma et la société TMTS destiné à faire échec à ses droits même si un doute subsiste quant à la méconnaissance par la société TMTS de la déloyauté commise par la SCI Talma, compte tenu, d’une part, des liens familiaux existant entre les associés et gérant des deux sociétés et, d’autre part, du fait que le notaire avait notifié à la société TMTS que le bail transmis avec les biens immobiliers vendus à la SCI 2J était celui du mois d’août 2000 de sorte que la demande de dommages et intérêts formée par la SCI 2J contre la société TMTS sera rejetée par confirmation du jugement déféré.

Compte tenu de la solution du litige sur le bail, du fait que la SCI 2J était en droit de poursuivre le paiement des loyers conformément au bail de 2000 et de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la société TMTS à l’encontre de la SCI 2J par confirmation du jugement sur ce point.

La société TMTS forme une demande de dommages et intérêts et de garantie contre la SCI Talma en faisant valoir sa responsabilité dans la résiliation du bail et l’expulsion ordonnée ; elle allégue qu’en effet elle a appliqué le bail renouvelé conclu avec la SCI Talma, étant dans l’ignorance de l’accord pris entre les parties à la vente sur le sort du bail ; elle invoque avoir subi un préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce.

Or la société TMTS qui s’est vue communiquer après la cession par le notaire le seul bail du 1^er août 2000 a fait preuve de légèreté blâmable en décidant néanmoins d’appliquer le bail contesté de juillet 2009, malgré les incertitudes concernant son application, et en n’acquittant pas ensuite les causes du commandement qui lui a été régulièrement délivré; elle a ainsi participé elle-même au préjudice qu’elle prétend avoir subi, à savoir la perte de son droit au bail et ne caractérise pas l’attitude fautive à son égard de la société TMTS .

La demande tant de dommages et intérêts que de garantie de la société TMTS à l’encontre de la SCI Talma ne saurait prospérer .

Sur le surplus des demandes :

Le bail du 1^er août 2000 étant résilié par l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de déclarer sans objet les demandes des parties relatives au refus de renouvellement du bail.

Il convient de confirmer les condamnations entreprises au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et de condamner la société TMTS appelante qui succombe aux dépens d’appel et à payer à la SCI 2J la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation de la société TMTS au titre des taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères, le complément de dépôt de garantie, les frais de commandement, et le point de départ de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau sur ces points réformés,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail dont était titulaire la société TMTS à la date du 22 mai 2010,

Dit que l’indemnité d’occupation due par la société TMTS courra à compter de la date de la fin du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

Condamne la société TMTS à payer à la SCI 2J les sommes suivantes :

* 194 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères de l’ année 2010,

* 832, 83 € au titre du complément du dépôt de garantie,

* 175, 72 €, au titre des frais de commandement,

Y ajoutant,

Déclare sans objet les demandes des parties relatives au refus de renouvellement du bail,

Condamne la société TMTS à payer à la SCI 2J la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société TMTS aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE