Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 14 février 2019, n° 18/17750

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 14 FEVRIER 2019

(n° 88, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/17750 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6CCO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Juillet 2018 -Président du TGI de PARIS – RG n° 18/50321

APPELANTE

LA VILLE DE PARIS prise ne la personne de Madame la Maire de Paris, Madame Z A

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

Assistée par M^e Margaux CONTANT substituant M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

INTIMES

Monsieur B X

22 Chemin X

[…]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Assisté par M^e Claire MC DONAGH substituant M^e Christophe CABANES de la SELARL CABANES – CABANES NEVEU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R262

SARL CENTRE PARIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en au siège social

[…]

[…]

N° SIRET : 452 429 764

Représentée et assistée par M^e Jean-Paul Y de l’AARPI YS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Janvier 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

M^me Véronique DELLELIS, Présidente

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Bernard CHEVALIER, Président, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. D E

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bernard CHEVALIER, Président et par D E, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. X, par acte notarié en date du 19 janvier 2007, a fait l’acquisition d’un appartement d’une superficie de 44 m² environ situé […] à Paris 2^e, bâtiment A, 6^e étage porte gauche, formant le lot n° 18 de l’immeuble en copropriété.

Par acte sous seing privé en date du même jour, il a donné cet appartement en location à la SARL Centre Paris pour une durée de six ans à compter du 19 janvier 2007, moyennant un loyer annuel charges comprise de 16 200 euros.

Ce bail contient, sous le titre 'Conditions particulières', la clause suivante :

'Autorisation expresse de sous-location des lieux :

Le bailleur autorise expressément le preneur à consentir à des tiers des sous-locations pour les locaux donnés à bail, pour des périodes qui ne devront néanmoins pas être inférieures à deux nuits.'

La ville de Paris reproche à M. X et à la SARL Centre Paris d’avoir donné cet appartement en location pour de courtes durées à une clientèle de passage en infraction avec la loi.

Par actes du 15 et 16 novembre 2017, la ville de Paris a fait assigner M. X et la SARL Centre Paris devant le président du tribunal de grande instance de Paris auquel elle a demandé de :

— constater l’infraction commise par M. X et la SARL Centre Paris et les condamner chacun en conséquence à lui payer une amende civile de 50 000 euros ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte de 160

euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer, tout en se réservant la liquidation de ladite astreinte ;

— condamner M. X et la SARL Centre Paris au paiement d’une somme de 1 500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 6 juillet 2018, la juridiction saisie a :

— déclaré la ville de Paris recevable en son action ;

— débouté la ville de Paris de l’ensemble de ses demandes, tant à l’encontre de M. X que de la SARL Centre Paris ;

— condamné la ville de Paris aux dépens et à payer à M. X ainsi qu’à la SARL Centre Paris la somme de 500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 code de procédure civile.

Par déclaration en date du 16 juillet 2018, la ville de Paris a fait appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 16 juillet 2018, la ville de Paris a fait appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 9 janvier 2019, la ville de Paris a demandé à la cour, sur le fondement des articles L. 631-7, L.632-1, L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— rejeter la demande de sursis à statuer formée par M. X et la société Centre Paris ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 16 juillet 2018 en toutes ses dispositions ;

— débouter la SARL Centre Paris et M. X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

statuant à nouveau :

— dire et juger que M. X a commis une infraction en louant l’appartement situé au […], 6 ème étage, lot de copropriété n°18, à Paris 75002 pour un usage autre que l’habitation à la société Centre Paris ;

— dire et juger que la SARL Centre Paris a commis une infraction en louant cet appartement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

— condamner M. X et la SARL Centre Paris à une amende civile pour chacun d’eux de 50 000 euros et dire que le produit de ces amendes lui sera intégralement versé conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner M. X et la SARL Centre Paris au paiement chacun de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La ville de Paris a fait valoir en substance les éléments suivants :

— il n’y a pas lieu de surseoir à statuer jusqu’à la réponse de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) à la question préjudicielle en interprétation de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 transmise par la Cour de cassation par arrêt du 15 novembre 2018 au motif que le sursis ne s’impose que dans l’affaire pour laquelle cette question a été posée ; la décision de surseoir à statuer est soumise à l’appréciation du juge du fond dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et tel n’est pas le cas dans la présente instance eu égard au délai avec lequel la CJUE rend ses arrêts ; en outre, la ville ne fonde pas ses demandes dans l’affaire en examen sur la directive 2006/123/CE ;

— l’infraction à l’encontre de chacun des intimés est caractérisée ; le bien en cause était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970 comme l’attestent la fiche de révision foncière R en date du 9 octobre 1970 et le relevé cadastral de ce bien mis à jour en 2016 ; au demeurant, M. X l’a admis dans ses écritures ;

— M. X a enfreint la loi dans la mesure où le bail qu’il a conclu avec la SARL Centre Paris vise exclusivement et uniquement à permettre un usage de locations de courtes durées ; en concluant ce bail, M. X a changé la destination à usage d’habitation du bien en cause ; il ne l’ignorait pas, n’ayant fait aucune déclaration au titre de la taxe habitation et le tableau des loyers perçus ayant varié selon les trimestres ;

— la SARL Centre Paris a également commis l’infraction reprochée comme il est démontré par le constat d’infraction ; il résulte de ce constat que le bien en cause a été proposé à la location sur plusieurs sites internet ; les captures d’écran effectuées par l’agent assermenté ont force probante, celui-ci n’étant pas soumis au respect du protocole technique imposé aux huissiers de justice ; les commentaires au nombre de 36 prouvent le passage de touristes de 2015 à 2017 ; l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation permet de sanctionner toute personne qui enfreint la loi et pas seulement le propriétaire ;

— les amendes doivent être dissuasives en raison de l’objectif poursuivi par l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— l’amende devant être prononcée à l’encontre de M. X doit aussi tenir compte du fait que le bail lui a permis de percevoir des loyers identiques à ceux qu’il aurait perçus dans le cadre d’un bail à long terme sans devoir supporter les obligations qui en découlent ;

— l’amende devant être prononcée contre la SARL Centre Paris doit être fixée eu égard au fait qu’elle n’a pas fourni les relevés des locations effectuées et de l’estimation des revenus procurés par celles-ci à raison de 80 euros par nuit avec un taux d’occupation de 75 %, cela depuis 2014.

M. X, par conclusions transmises par voie électronique le 15 janvier 2019, a demandé à la cour, sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

à titre liminaire :

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la CJUE sur les questions préjudicielles transmises par arrêt du 15 novembre 2018 de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation sous le pourvoi n° 17-26156 ;

à titre principal :

— confirmer l’ordonnance rendue le 6 juillet 2018 en toutes ses dispositions ;

— débouter la ville de Paris de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

à titre subsidiaire :

— dire et juger que l’infraction est non constituée à son encontre ;

— débouter la ville de Paris de l’ensemble de ses demandes contre lui ;

à titre très subsidiaire :

— débouter la ville de Paris de sa demande de condamnation contre lui à une amende de 50 000 euros et, en tout état de cause, en limiter le montant ;

en tout état de cause :

— condamner la ville de Paris au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Teytaud, avocat.

M. X a exposé en résumé ce qui suit :

— le sursis à statuer s’impose dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice dès lors que l’arrêt devant être rendu par la CJUE sera déterminant pour la solution du litige ;

— il n’a pas méconnu les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation pour les motifs suivants :

* c’est à compter de la loi n° 2014-366 dite loi ALUR que la location répétée pour de courtes durées a été assimilée à un changement d’usage au sens de cet article ;

* les éléments rapportés par l’agent assermenté ne démontrent pas que la SARL Centre Paris a donné le bien en location pour de courtes durées ; les captures d’écran jointes au constat ne respectent pas les exigences imposées aux huissiers de justice ;

* la ville de Paris ne prouve pas l’usage de fait du bien en cause au 1^er janvier 1970 ;

* le bail prouve qu’il n’a pas autorisé un changement d’usage de ce bien et il n’avait pas connaissance des locations prétendument de courtes durées effectuées par la SARL Centre Paris ;

— subsidiairement, en vertu de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation, une seule amende peut être prononcée par local transformé irrégulièrement ; la preuve n’est pas rapportée que les faits se soient poursuivis après le 20 novembre 2016, date d’entrée en vigueur de la loi du 18 novembre 2016, de sorte que l’amende ne saurait excéder 25 000 euros ; la preuve n’est pas rapportée qu’il ait tiré un avantage quelconque des locations incriminées, ayant perçu un loyer fixe dont le montant n’excédait pas le prix d’un bail à long terme.

La SARL Centre Paris, par conclusions transmises par voie électronique le 14 janvier 2019, a demandé à la cour, sur le fondement des articles 378 du code de procédure civile, 1231-1, 1240, 1709, 1717, 1719 et 1728 du code civil, L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et de la directive 2006/123/CE, de :

à titre liminaire :

— surseoir à statuer dans l’attente de la réponse de la CJUE aux questions préjudicielles transmises par arrêt du 15 novembre 2018 de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation sous le pourvoi n°17-26156 ;

à titre principal :

— dire et juger l’infraction de changement d’usage non constituée en l’absence de démonstration par la ville de l’usage d’habitation des lieux ;

— dire et juger l’infraction de changement d’usage non constituée en l’absence de démonstration par la ville de la répétition des locations de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du tribunal de grande instance de Paris en la forme des référés rendue le 6 juillet 2018 sous le RG n°18/50322 ;

— débouter la ville de Paris de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire :

— dire et juger l’infraction non constituée à son encontre ;

— débouter la ville de Paris de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contre elle ;

à titre très subsidiaire :

— dire et juger qu’elle et M. X n’encourent qu’une amende unique in solidum d’un montant maximum de 25 000 euros ;

— limiter le montant de l’amende prononcée à l’encontre des intimés ;

— débouter la ville de Paris de ses autres demandes, fins et prétentions ;

en tout état de cause :

— condamner la ville de Paris à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Y.

La SARL Centre Paris a exposé en résumé ce qui suit :

— il y a lieu de surseoir à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice dès lors que les faits examinés et ceux de l’affaire ayant donné lieu au renvoi préjudiciel à la CJUE sont similaires ;

— elle n’a pas commis d’infraction à l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation pour les motifs suivants :

* l’exclusion explicite des locations saisonnières de la catégorie habitation date de la loi ALUR ;

* les pièces produites par la ville de Paris ne démontrent pas que l’appartement en cause était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ;

* la ville de Paris ne prouve pas non plus que cet appartement a fait l’objet de locations saisonnières ;

— subsidiairement, elle n’est pas coupable de l’infraction poursuivie, le locataire n’ayant pas la possibilité de vérifier l’usage du bien donné à bail et M. X l’ayant autorisée à donner son appartement en location pour de courtes durées ; et elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil à l’égard de son bailleur ;

— très subsidiairement, une seule amende peut être prononcée sur le fondement de l’article L 651-2 du

code de la construction et de l’habitation, son montant ne peut pas excéder 25 000 euros et il doit être réduit considérablement au regard des circonstances de l’affaire.

Mme la Procureure générale, dans son avis communiqué le 17 janvier 2019, a indiqué qu’il n’y avait pas lieu à sursis à statuer et que l’ordonnance attaquée devait être infirmée.

Elle a exposé que le sursis dans l’attente de la décision de la CJUE n’est de droit que dans l’instance nationale dans le cadre de laquelle le renvoi préjudiciel a été ordonné, que le sursis dans l’affaire en examen serait inopportun au regard du délai dans lequel la CJUE rendra son arrêt et que la question posée n’apparaît pas déterminante dans cette affaire dans laquelle les dispositions de la directive n’ont pas été invoquées par les parties.

A l’audience du 17 janvier 2019, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2019 et fixé cette clôture avant l’ouverture des débats.

SUR CE LA COUR

Sur la demande de sursis à statuer

La ville de Paris fonde ses demandes sur les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que la location pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile d’un local meublé qui était affecté à l’habitation au 1^er janvier 1970 dans les communes de plus de 200 000 habitants est soumise à autorisation préalable.

Les conditions dans lesquelles cette autorisation préalable est délivrée sont prévues à l’article L 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, qui énonce qu’elle l’est par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné et qu’elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Cet article prévoit également que, pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal ou, si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, de l’organe délibérant de cet établissement fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

Il est également prévu aux articles L 631-7-1 A et L 631-7-1 B du même code les conditions dans lesquelles un changement d’usage temporaire peut être autorisé.

La Cour de cassation, par arrêt rendu le 15 novembre 2018, a posé à la CJUE les questions préjudicielles suivantes :

'1 / La directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006, eu égard à la définition de son objet et de son champ d’application par ses articles 1 et 2, s’applique-t-elle à la location à titre onéreux, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, notamment au regard des notions de prestataires et de services '

2 / en cas de réponse positive à la question précédente, une réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, constitue-t-elle un régime d’autorisation de l’activité susvisée au sens des articles 9 à 13 de la directive 2006/123 du 12 décembre 2006 ou seulement une exigence soumise aux dispositions des articles 14 et 15 '

Dans l’hypothèse où les articles 9 à 13 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 sont applicables :

3 / L’article 9 sous b) de cette directive doit-il être interprété en ce sens que l’objectif tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location constitue une raison impérieuse d’intérêt général permettant de justifier une mesure nationale soumettant à autorisation, dans certaines zones géographiques, la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile '

4 / Dans l’affirmative, une telle mesure est-elle proportionnée à l’objectif poursuivi '

5 / L’article 10, paragraphe 2, sous d) et e) de la directive s’oppose-t-il à une mesure nationale qui subordonne à autorisation le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation « de manière répétée », pour de « courtes durées », à une « clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » '

6 / L’article 10, paragraphe 2, sous d) à g) de la directive s’oppose-t-il à un régime d’autorisation prévoyant que les conditions de délivrance de l’autorisation sont fixées, par une délibération du conseil municipal, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements ''

Ces questions ont pour objet de permettre au juge national d’apprécier la conformité à la directive 2006/123/CE des dispositions du code de la construction et de l’habitation et de leur mise en oeuvre par la ville de Paris si la CJUE devait dire pour droit, en réponse à la première question, que l’activité couverte par ces dispositions relève du champ d’application de celle-ci.

La réponse donnée par la CJUE aux questions posées par la Cour de cassation s’imposera à toutes les juridictions nationales saisies d’un litige dans lequel il leur sera demandé de faire application des articles précités du code de la construction et de l’habitation et des règles prises par la ville de Paris pour leur mise en oeuvre.

Et si le juge national devait aboutir à la conclusion que les articles du code de la construction et de l’habitation précitées ou leur mise en oeuvre par la ville de Paris s’avéraient non conformes à des dispositions claires et précises de la directive 2006/123/CE au regard des critères précisés par la CJUE, il devrait écarter l’application de ses règles nationales conformément à l’arrêt rendu par celle-ci le 9 mars 1978, Simmenthal (106/77), la ville de Paris devant être considérée comme une autorité étatique à l’encontre de laquelle ladite directive peut avoir un effet direct.

Il s’ensuit que l’arrêt devant être rendu par la CJUE en réponse aux questions posées par la Cour de cassation dans l’arrêt du 15 novembre 2018 est pertinent pour la solution de l’affaire en examen, cela alors qu’il ne saurait être exclu à ce stade que les infractions à l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation reprochées par la ville de Paris tant à M. X qu’à la Sarl Centre Paris soient fondées.

PAR CES MOTIFS

Sursoit à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de Cour de justice de l’Union européenne sur les questions préjudicielles de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation transmises par arrêt du 15 novembre 2018 sous le pourvoi n° 17-26156 ;

Dit que l’affaire est radiée du rôle des affaires en cours jusqu’au prononcé de cet arrêt.

Le greffier, Le président,