Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 9 - a, 17 décembre 2020, n° 19/10617

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 17 DÉCEMBRE 2020

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10617 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B77YM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 mars 2019 – Tribunal paritaire des baux ruraux de MEAUX – RG n° 51-18-000006

APPELANT

Monsieur G-H X

né le […] à […]

[…]

[…]

COMPARANT EN PERSONNE

assisté de M^e Linda COURVOISIER-KRASSINSKAIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2526

INTIMÉE

Madame D Z A

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

assistée de M^e Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère

M^me Agnès BISCH, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

En janvier 2010, M. X a acquis un terrain sis chemin du Clos Saint-Eloi à Chalifert en vue de l’exploitation agricole de deux fonds de commerce : un centre équestre et une pension de chevaux.

Le 22 mars 2013, M. X a cédé à M^me Y le fonds de commerce du centre équestre comprenant, comme élément incorporel, la clientèle du poney-club et, comme éléments corporels : le mobilier, les agencements, le droit d’utiliser le tracteur et le bobcoat le vendredi matin.

Le même jour, M. X a conclu avec M^me Y un’bail commercial d’une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros payable mensuellement à concurrence de 2 000 euros et portant sur l’ensemble des installations nécessaires à l’exploitation du poney club, à savoir : 18 boxes, 3 carrières et 2 manèges.

Un avenant aurait été signé entre M. X et M^me Y le 30 mai 2013, précisant que le loyer mensuel était fixé à 2 000 euros HT, payable au dernier jour du mois en cours.

Le 23 janvier 2014, M^me Y a cédé à M^me Z A le fonds de commerce et le poney club de Chalifert dépendant du fonds de commerce ainsi que le bail commercial moyennant le prix de 40 000 euros.

A compter de janvier 2014, les loyers ont été facturés à M^me Z A 2 400 euros TTC. Estimant que le loyer devait être fixé à 2 000 euros, M^me Z A a, à compter de novembre 2016, payé un fermage de 2 000 euros.

Courant 2014, M. X et M^me Z A ont conclu un accord verbal aux termes duquel elle s’engageait à louer 22 boxes issus d’une partie du fonds de commerce pension de chevaux pour un montant de 1 500 euros HT par mois (1 800 euros TTC) ainsi qu’un local à usage d’habitation situé dans l’immeuble principal du centre équestre pour un montant de 500 euros par mois. M. X a conservé pour lui-même l’usage des quinze autres boxes.

Par acte d’huissier du 5 mai 2017, M^me Z A a fait assigner M. X pour obtenir le remboursement du trop-perçu de loyers et le paiement de dommages-intérêts en réparation des faits de concurrence déloyale imputables à M. X.

M. X s’est opposé aux demandes et a réclamé, à titre reconventionnel, le paiement de diverses

sommes et la résiliation des baux liant les parties pour défaut de paiement du fermage, agissements compromettant la bonne exploitation de l’exploitation et sous-location du bail à usage d’habitation.

A l’audience de conciliation, les parties se sont entendues pour requalifer le bail commercial et les baux verbaux en baux ruraux.

Par un jugement contradictoire rendu le 28 mars 2019 auquel il convient de se reporter, le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux a :

— condamné M. X à payer à M^me Z A la somme de 13 600 euros au titre du trop-perçu de loyers,

— débouté M^me Z A de sa demande au titre d’un avoir de 23 600 euros, de sa demande tendant à voir M. X condamné à lui verser les sommes de 14 729 euros et 95 624 euros pour concurrence déloyale, de sa demande tendant à ce qu’il soit fait interdiction sous astreinte à M. X de donner des cours d’équitation et de sa demande de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouté M. X de sa demande tendant à ce que M^me Z A soit condamnée à lui payer la somme de 17 404,73 euros au titre des arriérés locatifs, de sa demande tendant à ce que M^me Z A soit condamnée à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de la TVA, de sa demande de capitalisation des intérêts, de sa demande de résiliation judiciaire des contrats et de sa demande de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné M. X à payer à M^me Z A la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X aux dépens,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 17 mai 2019, M. X a interjeté appel du jugement.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 4 novembre 2020.

A cette audience, M. X est assisté de son conseil qui a développé oralement ses conclusions et demandé à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’intimée de sa demande concernant un avoir et de ses demandes indemnitaires, en ce qu’il l’a condamnée au titre des taxes foncières, tout en réclamant l’actualisation du montant dû à la somme de 4 740,20 euros et en ce qu’il a considéré que le bail du poney club était un bail rural,

— d’infirmer le jugement pour le surplus,

— de condamner l’intimée au remboursement d’une somme de 1 647,01 euros au titre des factures d’eau,

— de la condamner au paiement d’une somme de 18 800 euros au titre des arriérés locatifs dus depuis novembre 2016, comprenant les indices d’indexation annuelle et outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure,

— la condamner au paiement de la TVA applicable sur le logement de fonction depuis le début de l’année 2015, soit la somme de 3 600 euros,

— prononcer la résiliation judiciaire pour faute des trois parcelles pour défaut de paiement des fermages, sous-location interdite et comportement de nature à compromettre l’exploitation

— la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— rejeter les demandes de l’intimée,

— de la condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M^me Z B est représentée par son conseil qui a développé oralement ses conclusions et demandé à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’appelant au titre du trop perçu et des frais irrépétibles,

— de l’infirmer pour le surplus,

— d’ordonner à M. X de cesser de louer ses boxes et de donner des cours d’équitation au poney club sous astreinte,

— de le condamner au paiement des sommes de 14 729 euros à titre de dommages intérêts pour la période 2016 et 2017 et 95 624 euros pour la période 2017 et 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— de le condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— de débouter l’appelant de ses demandes,

— de le condamner au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Sur ce, les parties ont été avisées de ce que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2020.

SUR CE,

Il convient d’indiquer à titre liminaire que l’appel des décisions rendues par le tribunal paritaire des baux ruraux des particuliers, est formé, instruit et jugé selon les règles de la procédure sans représentation obligatoire figurant aux articles 931 à 949 du code de procédure civile. La procédure applicable devant la cour d’appel est donc la procédure orale de droit commun dans laquelle la prise en considération des écrits d’une partie par la cour est subordonnée à l’indication orale à l’audience par cette partie ou son représentant qu’elle se réfère à ses écritures.

Il sera également souligné que les parties n’ont émis aucune demande ni aucun moyen concernant la demande de M^me Z A au titre d’un avoir de 23 600 euros. Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur le montant du loyer contractuel concernant le poney club

Pour condamner l’appelant au remboursement du trop-perçu de loyers, le premier juge retient, au visa des articles 1134, 1165 et 1162 du code civil dans leur version applicable au litige, que le bail conclu le 22 mars 2013 entre M. X et M^me Y prévoit un loyer de 2 000 euros ttc payable mensuellement, que par acte du 23 janvier 2014, M^me Y a cédé le fonds de commerce et le bail à M^me Z A, que le bailleur est intervenu à l’acte qui prévoit un loyer annuel de 24 000 euros, que si un avenant au contrat de bail a été conclu le 30 mai 2013 entre le bailleur et M^me Y fixant le loyer mensuel à la somme de 2 000 euros hors taxes, cet avenant ne saurait être opposé à M^me Z A, non partie à ces contrats, puisqu’aucun élément du dossier ne montre qu’elle en aurait eu connaissance.

Il en déduit que le paiement d’une somme de 2 400 euros n’a pas modifié le contrat qui a bien fixé un loyer contractuel à 2 000 euros toutes taxes comprises, qu’elle a indûment payé 400 euros pendant 34 mois et que M. X est donc tenu de lui rembourser ce trop-perçu.

A l’appui de son appel, outre les pièces versées devant le premier juge, l’appelant verse une attestation rédigée le 27 décembre 2018 par M^me Y précisant que le loyer était de 2 000 euros hors taxes, soit 2 400 euros TTC. Il verse également des jurisprudences relatives à des baux commerciaux.

Il fait valoir en substance que le bail est obligatoirement soumis à la TVA, que l’intimée avait parfaitement connaissance de l’avenant au contrat de bail puisqu’elle a immédiatement payé le loyer et les taxes, qu’il s’agit donc de la commune intention des parties, que le loyer mentionné était forcément hors taxes et que l’intimée est de mauvaise foi.

L’intimée a C que le bailleur avait facturé un loyer de 2 400 euros TTC qui ne correspond ni au montant indiqué dans le bail ni à celui mentionné dans l’acte de cession, que l’avenant n’a jamais été porté à sa connaissance et qu’elle a payé ce loyer par erreur et de bonne foi.

Il ressort en effet des pièces produites que l’acte notarié fait expressément référence au contrat de bail précédement signé le 22 mars 2013 et précise notamment : Caractéristiques du bail : Loyer : le montant du loyer annuel sera de 24 000 euros, payable mensuellement à concurrence de 2 000 euros à terme échu.

Il n’est pas contesté que le droit au bail est opposable à l’intimée, ce qui est litigieux c’est l’opposabilité de l’avenant au contrat de bail.

A cet égard, il convient de souligner que le notaire précise qu’une copie du bail a été remise au cessionnaire mais ne mentionne nullement l’existence d’un avenant, dont rien n’indique qu’il aurait été régulièrement annexé au contrat intial et donc porté à la connaissance de l’intimée, non signataire de l’avenant.

Il importe peu que l’intimée ait réglé la somme de 2 400 euros entre janvier et septembre 2014. Son erreur, commise de bonne foi, ne peut infléchir les dispositions contractuelles qui s’imposent aux parties. Le paiement de fermages, même pendant une longue période, n’emporte pas à lui seul renonciation non équivoque à se prévaloir du caractère indu de ces fermages.

Il convient de surcroît de préciser que les jurisprudences versées ne concernent nullement les baux ruraux et qu’aucune diposition du code rural n’impose le versement d’une taxe sur la valeur ajoutée concernant le prix du loyer, qui reste néanmoins soumis aux indices d’indexation annuelle applicables aux baux ruraux.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné l’appelant à rembourser le trop-perçu.

Sur la demande de dommages intérêts en raison d’une concurrence déloyale

Pour débouter l’intimée de sa demande, le premier juge a retenu que le bail n’excluait pas les principes de libre concurrence, que la clause de non-concurrence insérée dans l’acte de cession entre M^me Y et M^me Z A n’était pas opposable au bailleur et que M^me Z A ne prouvait pas que le bailleur ait commis des actes de concurrence déloyale.

A l’appui de son appel incident et de ses demandes indemnitaires substantielles, l’intimée soutient que depuis août 2016, M. X lui fait une concurrence déloyale en louant les boxes qu’il devait réserver à un usage personnel et familial et en donnant des cours à des cavalières auparavant inscrites chez elle, que M. X, cédant, a une obligation de non-concurrence, que ses cavaliers utilisent les installations entrenues par l’intimée et les parties communes, qu’elle a dû acquérir du matériel que M. X a cessé de lui mettre à disposition, que M. X a mis huit mois pour faire réparer la pompe à eau non entretenue et qu’elle a dû, en décembre 2015, le mettre en demeure de rendre conforme l’installation électrique.

M. X C qu’il n’est soumis à aucune obligation de non-concurrence pour le fonds pensions dont il est resté propriétaire, qu’il n’a cédé que le fonds poney club, qu’il ne pratique aucune activité poney club, qu’il n’a commis aucun comportement déloyal ou frauduleux et que le préjudice réclamé n’est nullement justifié.

Il ressort des pièces produites et des débats que contrairement à ce que prétend l’intimée, les parties ne sont pas liées par la clause de non-concurrence figurant à l’encontre du cédant dans l’acte de cession du fonds poney club intervenu entre M^me Y et M^me Z A.

Par ailleurs, comme le relève à juste titre le premier juge, en application des articles 1240 et 1241 du code civil, la responsabilité délictuelle née d’une concurrence déloyale suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

En l’espèce, l’intimée ne rapporte pas la preuve que le fait de proposer des prestations identiques à un prix moins onéreux sur l’activité pension de cheval caractérise une faute constitutive d’un acte de concurrence déloyale. Elle ne démontre pas non plus que M. X donne des cours d’équitation.

Les montants réclamés, bien qu’importants, ne sont pas plus justifiés.

Il est manifeste que la mésentente avérée des parties nuit aux deux fonds agricoles mais les attestations produites ne font que refléter le climat délétère sans établir de fautes précises relevant d’une concurrence déloyale.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M^me Z A de ses demandes indemnitaires et de ses demandes sous astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation des baux

A l’appui de sa demande de résiliation des baux en application des dispositions du code rural, l’appelant soutient que les trois locations sont interdépendantes, que la résiliation de l’un entraînera la résiliation des deux autres, que le défaut de paiement des loyers est démontré, qu’elle sous-loue illégalement le logement de fonction et que son comportement compromet l’exploitation agricole.

L’intimée a C qu’il n’était nullement démontré qu’elle nuirait à l’exploitation agricole, que M. X a refusé de réparer la pompe à eau pendant huit mois, qu’il n’y a pas d’arriéré locatif et qu’il n’y a aucune sous-location lorsque ses moniteurs occupent les lieux. Elle a produit ses relevés de compte pour attester du paiement des fermages.

Pour rejeter cette demande, le premier juge a retenu, au visa du code civil, que la demande de résiliation judiciaire des baux n’était pas fondée, que l’arriéré locatif n’était pas prouvé, que les attestations se contredisent, qu’il convenait de considérer que le bail relatif au local à usage d’habitation devait s’analyser comme un troisième bail soumis au droit commun, que ce bail n’étant pas écrit, le preneur pouvait sous-louer le local et que le bail qualifié de « bail commercial » était en fait un bail rural qui soumettait le preneur à la taxe foncière.

En premier lieu, et comme en sont convenues les parties lors de l’audience de conciliation, il convient de rappeler que les baux litigieux, de location de boxes et de l’ensemble des installations nécessaires à l’exploitation du poney club et de location du local à usage d’habitation situé dans l’immeuble principal du centre équestre, concernent des biens ruraux à usage de centre équestre et sont soumis au statut du fermage. Il est patent que les locaux d’habitation apparaissent comme indispensables à l’exploitation agricole pour la surveillance des équidés.

Dès lors, la résiliation pour faute demandée est soumise aux dispositions d’ordre public des articles L. 411-31 I 1° et 2° et II 1° et L. 411-35 du code rural.

Concernant le reproche de défaut de paiement de fermage, il convient de préciser que les dispositions légales suvisées ne visent que le défaut de paiement de fermage, laisse hors champ d’application les autres demandes en paiement, quelle qu’en soit la cause, et qu’elles imposent deux mises en demeure pour justifier une résiliation de bail.

Dès lors au vu de ce qui précède, du montant du loyer contractuel tel que fixé par la cour et des pièces produites, force est de constater que le défaut de fermage requis n’est pas démontré. L’unique mise en demeure produite (pièce 34) mentionne un montant qui ne correspond pas aux sommes mentionnées dans le débet locatif (pièce 13), lui-même contredit par les pièces 35 mentionant les règlements effectués par la preneuse.

S’agissant des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, pas plus en première instance qu’en appel, M. X se contente de longs dévelopements mais n’en rapporte nullement la preuve.

Le premier juge a justement déduit des attestations produites par les deux parties que les accusations se contredisent mutuellement, que l’exploitation n’est pas défaillante et que la mauvaise entente des parties ne pouvait fonder une demande de résiliation de bail.

S’agissant enfin de la sous-location des locaux à usage d’habitation, il convient de rappeler que ce bail est resté verbal et qu’il est caractérisé, et justifié, par la mise à diposition de ces locaux à usage d’habitation situés dans l’immeuble du centre équestre et du versement d’un loyer de 500 euros par mois.

Si l’article L. 411-35 susvisé prohibe toute sous-location, celle-ci n’est établie qu’avec le consentement du preneur, une mise à diposition du fonds loué et l’existence d’un loyer payé au preneur.

L’intimée a formellement contesté l’existence d’une sous-location. Elle a indiqué qu’elle était logée chez son compagnon avec son enfant, qu’elle avait laissé ses meubles sur place et mis le logement à la disposition gratuite des moniteurs qu’elle emploie.

A cet égard, il est désormais acquis que la mise à disposition d’un local d’habitation par le fermier au profit d’un salarié de l’exploitation comme avantage en nature accessoire du contrat de travail ne consitue pas une sous-location prohibée.

En l’espèce, le bailleur, qui a fait le choix de ne pas formaliser de contrat de bail écrit, ne rapporte

pas la preuve de l’existence d’un sous-loyer.

L’appelant ne rapportant pas la preuve des motifs de résiliation qu’il invoque, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de résiliation.

Sur la demande relative à la taxe foncière

L’intimée reproche au premier juge de l’avoir condamnée au paiement de la taxe foncière pour les années 2015 à 2018 alors que le bail du 22 mars 2013 prévoit expressément que la taxe foncière est supportée par le bailleur. Elle soutient qu’il ressort du bail que la taxe foncière doit être supportée par le bailleur.

L’appelant fait valoir que M^me Z A refuse sans motif légitime de régler sa contribution aux taxes foncières et taxes d’ordures ménagères et produit les avis des taxes foncières de 2016 à 2020.

En l’espèce, l’application du statut du fermage rend applicable au bail liant les parties l’article L. 415-3 du code rural dont les dispositions d’ordre public ont vocation à s’appliquer dès la conclusion du bail. Cet article, rappelé par le premier juge, prévoit l’imputation d’une partie des taxes foncières au preneur.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné l’intimée au paiement de 20 % du montant des taxes foncières 2015 à 2018, soit 2 021,80 euros et il sera fait droit à la demande d’actualisation pour les années 2019 et 2020, à hauteur de 531 euros et 536 euros.

Sur la demande relative à la facture d’eau

L’appelant réclame une somme de 1 193,22 euros pour la période août 2018 et 453,79 euros pour la période mai-octobre 2018 et produit deux factures des Ecuries de Chalifert et la facture de la Saur relative à la consommation de mai à octobre 2018. Il indique que si l’intimée participe au paiement des factures d’électricité, elle refuse sans motif légitime de régler sa part des factures d’eau alors qu’elle consomme au minimum 600 litres d’eau par jour et qu’elle exploite une quarantaine de chevaux et lui une vingtaine.

M^me Z A C que son bailleur a mis huit mois pour réparer la pompe à eau non entretenue, qu’elle ne s’oppose pas au paiement de sa quote-part mais que M. X ne justifie pas de sa quote-part concernant la facture d’eau réclamée dont il lui facture 70 % du montant. Elle ajoute que l’eau est également utilisée pour les chevaux de M. X et par les locataires de sa maison.

S’il n’est pas contestable que l’intimée ne peut s’opposer au paiement de sa quote-part en eau, M. X ne fonde sa demande que sur des preuves qu’il s’est lui-même constitué et ne justifie nullement de la quote-part fixée sans fondement à 70 % en l’absence de compteur permettant d’individualiser les consommations respectives. Il sera par conséquent partiellement débouté de sa demande qui sera ramenée à une participation à 50 %, en l’absence d’installation d’un compteur individualisé.

Sur la demande relative à la TVA applicable sur le loyer relatif aux bâtiments d’habitation

Pour réclamer la somme de 3 600 euros, M. X soutient que le logement de fonction doit être rattaché à l’exploitation agricole puisque son usage est indispensable et qu’il doit être à ce titre assujetti à la TVA.

Cette demande ne reposant sur aucun fondement légal et le bail litigieux n’étant de surcroît que verbal, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X de cette demande.

Sur les demandes réciproques en réparation du préjudice moral

A hauteur d’appel et sans en justifier le montant, M. X affirme dans ses écritures : "en raison du comportement particulièrement nocif et de la rétience dolosive de M^me Z A à honorer ses obligations de locataire, M. X a subi un préjudice moral important qu’il convient d’évaluer et indemniser à hauteur de 10 000 euros."

L’intimée s’est opposée fermement à cette demande de préjudice non justifiée en invoquant le défaut d’entretien des installations, les actes de concurrence déloyale, les nuisances quotidiennes et le non respect des obligations contractuelles.

Elle s’estime bienfondée à réclamer la même somme en réparation de son préjudice moral au regard des multiples nuisances quotidiennes et les propos diffamatoires.

En l’absence de tout développement et de tout justificatif, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes insuffisamment fondées.

Sur les frais et les dépens

L’appelant, qui succombe pour le principal, supportera la charge de ses frais et des entiers dépens d’appel.

Il sera également condamné au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions, le réforme partiellement concernant le montant la condamnation au titre des taxes foncières,

Statuant de nouveau dans cette limite,

— Condamne M^me D Z A à payer à M. G-H X la somme de 3 088,80 euros au titre de sa part sur les taxes foncières des années 2015 à 2020,

Y ajoutant,

— Déboute partiellement M. G-H X de sa demande au titre des factures d’eau dont la quote-part de M^me D Z A sera ramenée à 50 % de la facture de la Saur,

— Condamne M. G-H X à payer M^me D Z A la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne M. G-H X aux entiers dépens d’appel.

La greffière La présidente