Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 03 NOVEMBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14789 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMPL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – Juge des loyers commerciaux : RG n° 17/03828

APPELANTE

SARL LA PALMERAIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 884 558

[…]

[…]

représentée par M^e Corinne GIUDICELLI JAHN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0850

INTIME

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

assisté de M^e Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0305, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute de la présente décision a été présentée par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 1^er avril 1974, M. X, aux droits duquel est venu M. Y, a donné à bail commercial à M. Z, aux droits duquel est venue la société LA PALMERAIE, des locaux dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 18^e, pour une durée de 9 années à compter du 1^er avril 1974, moyennant un loyer annuel de 9.600 francs, hors taxes et hors charges.

Suivant jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 janvier 1987, le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1^er octobre 1983, moyennant un loyer annuel de 26.244 francs, hors taxes et hors charges.

Il s’est ensuite prolongé par tacite reconduction.

Par acte d’huissier de justice du 31 mai 2016, M. Y a fait délivrer à la société LA PALMERAIE un congé pour le 31 décembre 2016 et proposé le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2017, moyennant un loyer annuel de 25.000 euros, hors taxes et hors charges.

M. Y a ensuite notifié au preneur un mémoire préalable le 17 janvier 2017 aux fins de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 24.300 euros, hors taxes et hors charges puis, par acte du 6 mars 2017, il a fait assigner la société LA PALMERAIE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du prix.

Par jugement mixte du 26 juin 2017, le juge des loyers a constaté que le bail liant les parties s’était renouvelé en son principe à compter du 1^er janvier 2017'; dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon la valeur locative en raison de la durée effective du bail expiré, supérieure à 12 ans'; et avant dire droit sur le surplus, ordonné une mesure d’expertise confiée à M. A.

Par jugement en date du 12 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a':

Vu le jugement du 26 juin 2017,

FIXÉ à la somme de 11.830 (onze mille huit cent trente euros) en principal, hors taxes et hors

charges, par an, à compter du 1^er janvier 2017, le prix du bail renouvelé entre M. Y et la société LA PALMERAIE et portant sur des locaux situés […] à Paris 18^e';

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 6 mars 2017 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date';

PARTAGÉ les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties';

ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision';

REJETÉ toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 17 juillet 2019, la SARL LA PALMERAIE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 6 septembre 2019, la SARL LA PALMERAIE demande à la cour de':

Dire et juger la SARL LA PALMERAIE recevable et bien fondée en son appel';

Y faisant droit :

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance en toutes ses dispositions';

En conséquence, et statuant à nouveau :

— Fixer le prix du bail renouvelé à 6.349,50' par an hors taxes et hors charges';

— Dire et juger qu’il n’y avoir lieu à l’application du taux d’intérêt sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, en raison de la situation financière précaire de la société La Palmeraie';

— Dire que les coûts d’expertise seront pris en charge par M. Y';

— Le condamner au paiement de 2.000 ' en application de l’article 700 du CPC';

— Le condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 02 décembre 2019, M. C Y demande à la cour de':

Confirmer le jugement rendu par la chambre des loyers commerciaux du TGI de PARIS le 12 juillet 2019 sauf en ce qui concerne la fixation du loyer et la charge des dépens';

Statuant à nouveau :

— Fixer à la somme de 14.940 ' en principal, hors taxes et hors charges par an, à compter du 1^er janvier 2017, le prix du bail renouvelé entre Mr Y et la SARL LA PALMERAIE et portant sur des locaux sis […] à PARIS 18^e';

— Condamner la SARL LA PALMERAIE à payer à Monsieur Y une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC';

— Condamner la SARL LA PALMERAIE aux entiers dépens, dont coût de l’expertise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2021.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

L’appelante soutient que l’emplacement présente un intérêt médiocre, en retrait du flux des passants, en contrebas de la rue ; que les locaux sont d’une accessibilité difficile, peu visibles, peu sécurisants. Elle ajoute que la boutique, en mauvais état et vétuste, est dépourvue de chauffage, qu’elle n’est pas aux normes de sécurité. La société LA PALMERAIE souligne que la majorité des références se situe dans des endroits plus attractifs et elle conclut à un prix unitaire de 150 euros/m² pour une surface pondérée de 39 m² correspondant à la boutique, faisant valoir que la partie habitation ne présente aucun caractère commercial et ne doit pas être prise en compte ; que la taxe foncière est à sa charge. Selon elle, la clause tous commerces ne procure pas d’avantage particulier alors que l’emplacement ne présente pas d’intérêt particulier pour un commerce de sorte qu’il n’y a pas lieu à accorder une majoration de 10% pour cette clause ; qu’un abattement de 15% doit être en revanche appliqué en raison de la faible visibilité des locaux.

L’intimé expose que l’immeuble est situé place de la chapelle, très passante et animée, dans un secteur d’habitation dense et populaire ; que l’immeuble est en bon état de ravalement apparent, d’assez belle facture ; qu’il convient d’ajouter à la surface pondérée du local commercial de 38,52 m², la partie habitation du 1^er étage ; que la pondération totale retenue par l’expert, soit 49,80 m²P, doit être retenue. Elle soutient que si la majoration de 10% compte tenu d’une destination tous commerces, conforme aux usages, doit être entérinée, en revanche, l’abattement de 15% préconisé par l’expert doit être ramené à 10 %, soit un loyer fixé à 14,940 euros/an HT HC.

La Cour rappelle que par l’effet du jugement du 26 juin 2017, le prix du bail renouvelé en son principe à compter du 1^er janvier 2017 entre les parties doit être fixé à la valeur locative, ce qui n’est pas discuté en cause d’appel.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 janvier 2019, concluant à une valeur annuelle au 1^er janvier 2017 de 14.200 euros en principal (soit 300 euros/m²P) avant abattement de 15 % et majoration de 10%.

La Cour renvoie en l’absence de moyens nouveaux en cause d’appel et de preuve contraire, au jugement entrepris dont elle adopte la motivation, s’agissant de la situation des locaux, de la qualité de l’emplacement pour le commerce considéré, médiocre, en net retrait du flux des passants et peu visible, des caractéristiques de l’immeuble et celles des locaux donnés à bail.

S’agissant de la pondération des locaux donnés à bail, l’expert judiciaire a proposé de pondérer la première zone de vente de la boutique, de 38,66m², avec un coefficient de 1 non contesté par les parties. Il a pondéré le surplus du rez-de-chaussée, soit la réserve et la cuisine, d’une superficie totale de 21,33 m², avec un coefficient de 0,40, et le 1^er étage composé de deux pièces reliées à usage d’habitation accessibles uniquement depuis la boutique par un escalier raide et étroit, de 13,06 m², avec un coefficient de 0,20. Contrairement à ce que prétend la société LA PALMERAIE, il n’y a pas lieu de retenir la seule partie boutique des locaux donnés à bail commercial, le loyer du bail commercial étant fixé pour la totalité des locaux figurant dans son assiette ; les coefficients susvisés sont en outre conformes aux usages et à l’affectation des surfaces.

Par conséquent, c’est de manière justifiée que le jugement entrepris a retenu, à l’instar de l’expert, une surface pondérée de 49,80 m².

Le bail comprend une destination tous commerces, à l’exception de celui de droguerie, l’activité effectivement exercée étant celle de bazar et vente de produits alimentaires. Contrairement à ce que prétend le preneur, la taxe foncière est à la charge du bailleur, le bail ne comprenant aucune clause exorbitante du droit commun.

La Cour renvoie à la motivation du jugement entrepris s’agissant des références locatives qui sont relatives à des immeubles situés […], aucune autre référence n’étant produite par les parties, rappelant que l’expert a fort justement rappelé la rareté des références dans le secteur, avec peu de nouvelles locations, et la stabilité des prix sur les dernières années au vu du contexte d’insécurité chronique du quartier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de ceux figurant dans le jugement entrepris, notamment de la faible visibilité du local ; de son équipement sommaire et de sa vétusté, le prix unitaire de 250 euros du m² annuel retenu par le jugement sera confirmé, tout comme est justifié l’abattement de 15 % au regard de la particularité de l’emplacement. La majoration de 10 % est conforme aux usages pour la large destination qui contrairement à ce que prétend le preneur est un avantage, puisque l’activité exercée peut être adaptée.

Il en résulte un abattement final de 5%. Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé le 1^er janvier 2017 à la somme en principal

arrondie de 11.827 euros [(49,80 x 250) – 5%] et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives de voir fixer différemment le montant du loyer.

Le jugement sera confirmé par renvoi à sa motivation que la Cour adopte sur les intérêts.

Sur les autres demandes

Le jugement étant confirmé au principal, il le sera également en ce qu’il a rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens de première instance qui ont été partagés, en ce inclus les frais d’expertise, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LA PALMERAIE qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par un arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société LA PALMERAIE aux dépens de l’appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT