Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02085 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKXQC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2024 -Tribunal paritaire des baux ruraux de FONTAINEBLEAU – RG n° 51-23-0005

APPELANT

Monsieur [F] [T] [X] [W]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie MANDEVILLE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de BOURGES

INTIMES

Madame [D] [G] [P] [G] [P] [U] veuve [O]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Claire CORBILLE LALOUE de la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, avocat au barreau de CHARTRES, toque : 000019

Monsieur [K] [I] [N] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

G.F.A. PFC

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Madame [M] [H] [L] [E] EPOUSE [W]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Tous trois représentés par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0830

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre chargée du rapport

Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Aurely ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 28 octobre 1998 un bail rural à long terme a été conclu par Mme [A] [V] [Z], au bénéfice de Messieurs [F] et [K] [W] sur un certain nombre de parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 10].

Suite à une donation-partage reçue par acte notarié, le 31 mai 2001 suivie d’un acte rectificatif du 30 septembre puis du 6 octobre 2001, Mme [D] [U] est devenue nue-propriétaire des parcelles.

Suite au décès de ses parents M. [C] [U] et de son épouse Mme [A] [Z] intervenus respectivement le 19 décembre 2007 et le 21 janvier 2018, Mme [D] [U] épouse [O] est devenue pleine propriétaire des parcelles.

Par acte du 12 mai 2022 Mme [D] [U] M. [K] [W] et Mme [M] [E] son épouse ont constitué ensemble le Groupement foncier agricole PFC, auquel Mme [D] [U] a apporté les parcelles objets du bail précité.

Par un second acte du même jour, Mme [D] [U] a cédé les parts qu’elle détenait au sein du GFA à M. [K] [W].

Par assignation du 20 juin 2023, M. [F] [W] a saisi le tribunal paritaire des baux

ruraux de [Localité 12] afin qu’il annule l’apport des terres au GFA ainsi que l’acte de cession de parts sociales au motif qu’il s’agirait d’un montage frauduleux..

Par jugement du 10 décembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau a :

— débouté M. [F] [W] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté Mme [D] [U] épouse [O] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [F] [W] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné M. [F] [W] à payer à M. [K] [W], Mme [M]

[W] et au GFA PFC la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

— condamné M. [F] [W] à payer à Mme [D] [U] épouse [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 janvier 2025, M. [F] [W] a interjeté appel de ce jugement

devant la cour d’appel de Paris.

Aux termes de ses conclusions d’appelant, M. [F] [W] sollicite de la cour qu’elle :

— infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté M. [F] [W] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté Mme [D] [U] épouse [O] de sa demande de dommages

et intérêts,

— condamné M. [F] [W] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné M. [F] [W] à payer à M. [K] [W], Mme [M]

[W] et au GFA PFC la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code

de procédure civile,

— condamné M. [F] [W] à payer à Mme [D] [U] épouse

[O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande à la cour statuant à nouveau, qu’elle:

— déclare Monsieur [F] [W] recevable et bienfondé en ses demandes,

— annule pour fraude à la loi le montage frauduleux mis en place par Mme [U] et M. et Mme [K] [W] afin de faire échec au droit de préemption de Monsieur [F] [W],

— annule l’acte authentique établi du 12 mai 2022 reçu par Me [Y] [R], notaire, à [Localité 11], aux termes duquel les biens loués à Monsieur [F] [W] ont été apportés au GFA « PFC » dans le but de contourner son droit de préemption sur les parcelles litigieuses,sur le territoire de la commune de [Localité 10], pour une Surface totale 18 ha 46 a 09 ca :

ZE [Cadastre 1] Le trou aux vaches 00 ha 20 a 08 ca

ZE [Cadastre 2] Le trou aux vaches 12 ha 83 a 16 ca

ZE [Cadastre 3] Le trou aux vaches 05 ha 42 a 85 ca

— annule la cession signée par acte authentique du 12 mai 2022 reçu par Me [Y] [R], notaire, à [Localité 11], entre Mme [U] et M. et Mme [K] [W] le 12 mai 2022, portant cession de 6769 parts sociales du GFA « PFC » constitué pour faire échec au droit de préemption de M. [F] [W],

— ordonne la transcription de l’arrêt à intervenir au service de la Publicité Foncière,

— condamne solidairement Mme [U] et M. et Mme [K] [W] à verser à Monsieur [F] [W] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamne solidairement Mme [U] et M. et Mme [K] [W] à verser à Monsieur [F] [W] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

— condamne solidairement Mme [U] et M. et Mme [K] [W] aux entiers dépens d’appel.

Les intimés M. [K] [W], Mme [M] [E], son épouse et le GFA PFC demandent à la Cour de:

— Confirmer le jugement rendu le 10 décembre 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux

de [Localité 12] en ce qu’il a :

— débouté M. [F] [W] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [F] [W] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné M. [F] [W] à payer à M. [K] [W], Mme [M]

[W] et au GFA PFC la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

— condamné M. [F] [W] à payer à Mme [D] [U] épouse [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouter M. [F] [W] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner M. [F] [W] à payer à M. et Mme [K] [W] et au GFA

PFC la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [F] [W] aux entiers dépens.

Mme [D] [U] conclut également à la confirmation du jugement, forme les mêmes demandes et sollicite de même la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ayant oralement soutenu à l’audience leurs conclusions visées par le greffe, il convient de s’y reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fraude au droit de préemption

Le droit de préemption du preneur est prévu par l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime et ses conditions plus particulièrement définies par l’article L. 412-5.

Le droit de préemption du preneur à bail permet à celui-ci de se substituer à tout candidat à l’acquisition des terres qu’il exploite. Cela suppose une aliénation à titre onéreux du bien loué. Il s’agit d’un droit d’ordre public, qui oblige tout propriétaire ayant le projet de vendre son bien à faire une offre au preneur en place.

Ces dispositions légales sont également applicables dans l’hypothèse d’un apport de parcelles à une société et à la cession de ses parts, dans l’hypothèse où il est démontré que ces opérations juridiques ont pour finalité de faire échec au droit de préemption.

Pour bénéficier du droit de préemption, il faut être titulaire d’un bail soumis au statut du fermage.

Le droit de préemption du preneur peut s’exercer quelle que soit la date à laquelle le bail a été conclu : il n’est pas besoin que le preneur soit en place depuis un certain temps pour qu’il puisse faire jouer son droit.

En revanche le preneur doit avoir exercé au moins pendant 3 ans la profession agricole et, exploité par lui-même ou par sa famille,le fonds mis en vente.

Il appartient au preneur de rapporter la preuve de ces conditions d’exploitation.

M. [F] [W] sollicite l’annulation de l’acte de constitution du GFA litigieux ainsi que

de l’acte de cession de parts sociales du 12 mai 2022 au motif que ces deux opérations constituent une fraude à ses droits, l’empêchant de faire valoir le droit de préemption dont il s’estime titulaire en application de l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime.

Il se prévaut notamment du fait qu’il est à la fois copreneur du bail et associé de l’ EARL du Fusain qui exploite les parcelles litigieuses et qu’en tout état de cause il exploite par sa famille en l’espèce son frère [K] [W].

Les intimés conteste la fraude et font notamment valoir l’absence de tout droit de préemption au bénéfice de M. [F] [W].

En l’espèce, au vu des pièces produites, il ne fait pas débat que M. [F] [W] est copreneur du bail sur les parcelles litigieuses avec son frère M. [K] [W], que lesdites parcelles ont été mises à disposition le 18 octobre 2022, de l’ EARL du Fusain gérée par M. [K] [W] et dont M. [F] [W] est associé et que l’ EARL les exploite.

Cependant, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que ces éléments n’étaient pas suffisants pour rendre M. [F] [W], titulaire d’un droit de préemption et qu’il devait rapporter la preuve qu’il participait lui même de façon effective et permanente à l’exploitation des dites parcelles.

En l’absence d’éléments nouveaux en appel, la cour reprend à son compte l’analyse des pièces faites par les premiers juges, pièces dont la nature et l’ancienneté, ne permettent pas de démontrer à la date de la constitution du GFA, la participation effective et permanente de M. [F] [W] à l’exploitation des parcelles litigieuses.

Les pièces produites établissent par contre, comme l’ont constaté les premiers juges, que c’est M. [K] [W] qui assure lui même l’exploitation des terres au sein de l’EARL du Fusain.

Compte tenu de la mésentente existant entre les deux frères, il ne peut pas non plus être considéré que l’exploitation des parcelles litigieuses par M. [K] [W] le soit pour le compte de M.[F] [W] et c’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que ce dernier ne pouvait pas non plus de prévaloir du fait qu’il exploitait les fonds litigieux par sa famille.

M. [F] [W] n’établissant pas être bénéficiaire d’un droit de préemption, il convient de confirmerle jugement critiqué l’ayant débouté de toutes ses demandes, et l’ayant condamné au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Sur les demandes accessoires

L’appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande également de le condamner à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— M. [K] [W], Mme [M] [E] et au GFA PFC,la somme de 1 500 euros;

— Mme [D] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [F] [W] aux dépens d’appel ,

Condamne M. [F] [W] à payer à M. [K] [W], Mme [M] [E] et au GFA PFC la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [W] à payer à Mme [D] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,