RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13469 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2JY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 juillet 2024-Tribunal paritaire des baux ruraux d’AUXERRE- RG n° 22/00013

APPELANTES

G.F.A. LE GFA MBC

immatriculée au RCS d’AUXERRE sous le numéro 793 069 568

[Adresse 2]

[Localité 11]

et

Madame [K] [W]

née le 05 Mars 1987 à [Localité 17]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 8]

Toutes deux représentées par M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP SCP P.BAZIN – E.PERSENOT-LOUIS – C.SIGNORET, avocat au barreau d’AUXERRE

INTIMÉS

Monsieur [B] [N]

né le 07 Janvier 1964 à [Localité 17]

[Adresse 7]

[Localité 9]

et

LA S.C.E.A [Adresse 14]

immatriculée au RCS d’AUXERRE sous le numéro 327 949 061

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Marine-laure COSTA-RAMOS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, toque : 117,substituée par M^e Manon CHAMBRIS, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 13 mai 2025 puis plusieurs fois prorogé jusqu’au 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail, le GFA MBC a donné en location à la SCEA [Adresse 14] un bien situé sur la commune de [Localité 12] :

— section C N° [Cadastre 3] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 16a 44ca ;

— section C N° [Cadastre 4] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 17a 26ca ;

— section C N° [Cadastre 5] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 07a 18ca ;

— section C N° [Cadastre 1] : lieu-dit « [Adresse 13] » pour 60a 51ca.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2022, déposé à étude, la société MBC a fait délivrer à M. [B] [N] un congé concernant les parcelles susvisées et données à bail rural pour la date du 31 décembre 2023, pour reprise aux fins d’exploitation agricole prévue par l’article L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime et ce, au bénéfice de la société MBC représentée par sa gérante et associée Mme [K] [W].

Ce congé a été dénoncé à la société [Adresse 14], suivant acte d’huissier de justice du 25 mai 2022, remis à personne morale.

Saisi par M. [B] [N] et la société [Adresse 14] par requête délivrée le 23 septembre 2022, reçue au greffe le 26 septembre 2022, par jugement contradictoire rendu le 3 juillet 2024, le juge du tribunal paritaire des baux ruraux d’Auxerre a rendu la décision suivante :

— prononce la nullité du congé délivré suivant acte de commissaire de justice du 25 mai 2022 par la société MBC à M. [B] [N], concernant les parcelles suivantes, sises sur la commune de [Localité 12] :

— section C N° [Cadastre 3] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 16a 44ca ;

— section C N° [Cadastre 4] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 17a 26ca ;

— section C N° [Cadastre 5] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 07a 18ca ;

— section C N° [Cadastre 1] : lieu-dit « [Adresse 13] » pour 60a 51ca.

— déboute en conséquence la société MBC et Mme [K] [W] de leur demande tendant à voir prononcer la validité dudit congé ;

— déboute en conséquence la société MBC et Mme [K] [W] de leur demande tendant à voir fixer la date d’effet du congé en considération de la date retenue pour le commencement du bail ;

— déboute la société MBC et Mme [K] [W] du surplus de leurs demandes ;

— condamne la société MBC à payer à M. [B] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la société MBC et Mme [K] [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamne la société MBC et Mme [K] [W] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 7 août 2024, la société MBC et Mme [K] [W] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société MBC et Mme [K] [W] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 3 juillet 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Auxerre en ce qu’il :

— a prononcé la nullité du congé délivré suivant acte de commissaire de justice du 25 mai 2022 par la société à M. [B] [N], concernant les parcelles suivantes, sises sur la commune de [Localité 12] :

— section C N° [Cadastre 3] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 16a 44ca ;

— section C N° [Cadastre 4] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 17a 26ca ;

— section C N° [Cadastre 5] : lieu-dit « [Adresse 10] » pour 07a 18ca ;

— section C N° [Cadastre 1] : lieu-dit « [Adresse 13] » pour 60a 51ca.

— l’a déboutée en conséquence de leur demande tendant à voir prononcer la validité dudit congé ;

— l’a débouté en conséquence de leur demande tendant à voir fixer la date d’effet du congé en considération de la date retenue pour le commencement du bail ;

— l’a déboutée du surplus de leurs demandes ;

— a condamné la société à payer à M. [B] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a déboutée de ses demande au titre des frais irrépétibles ;

— l’a condamnée à supporter les entiers dépens de l’instance ;

— a rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

— et statuant à nouveau,

— à titre principal,

— juger que le preneur ne justifie pas de la notification de la mise à disposition prévue à l’article L. 411-47 du code rural ;

— prononcer la validité du congé délivré le 25 mai 2022 ;

— en conséquence ;

— juger que le bail litigieux a pris fin au 31 décembre 2023 ;

— ordonner à M. [B] [N] et à la société [Adresse 14] de libérer les parcelles louées avec tous les biens et occupants de leur chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— débouter M. [B] [N] et la société [Adresse 14] de toutes leurs demandes, fins et conclusions qui sont irrecevables et non fondées ;

— à titre subsidiaire concernant la date d’effet du congé,

— fixer la date d’effet du congé au 31 décembre 2023 en considération de la date retenue pour le commencement du bail au 1er janvier 1997 ;

— ordonner à M. [B] [N] et à la société [Adresse 14] de libérer les parcelles louées avec tous les biens et occupants de leur chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— débouter M. [B] [N] et la société [Adresse 14] de toutes leurs demandes d’indemnisation ;

— à titre infiniment subsidiaire,

— réduire dans de notables proportions l’indemnité au fermier sortant faute de justificatifs fournis par le preneur ;

— en toutes hypothèses,

— condamner solidairement M. [B] [N] et la société [Adresse 14] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [B] [N] et la société [Adresse 14] demandent à la cour de :

— caractériser le montage de fraude ;

— confirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions ;

— y ajoutant,

— condamner la société MBC à rembourser le montant des vignes ;

— à titre subsidiaire,

— leur octroyer une indemnité de sortie d’un montant de 45 701,10 euros ;

— en toute hypothèse,

— débouter la société MBC et Mme [K] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société MBC et Mme [K] [W] de la demande de fixation de la date d’effet du congé au 31 décembre 2022 ;

— condamner in solidum la société MBC et Mme [K] [W] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société MBC et Mme [K] [W] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du congé,

Aux termes de L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant I’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit : mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris, reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L.411-54.

La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

S’agissant d’un bail verbal, il résulte des termes d’un courrier du 12 décembre 2021 de M.[B] [N], que celui-ci affirme être le preneur des terres mises à disposition de la société du Gaec du [Adresse 14] transformée en SCEA depuis, laquelle exploite un domaine viticole d’environ 55 Hectares à [Localité 11] (89).

Le 12 Décembre 2021, M. [B] [N] a ainsi notifié au GFA Mbc la mise à disposition des parcelles louées à la société du Gaec du [Adresse 14], exploitées sous forme d’une EARL sur le fondement des dispositions de l’article L 411-37 du code rural, mentionnant expressément qu’il restait seul titulaire du bail :

' Je vous rappelle que j’ai mis les parcelles que vous me louez à la disposition de la société dénommée GA.E.C, du [Adresse 14] » ;

«  Je vous précise que la société dénommée [Adresse 14] et ses associés sont toujours solidairement responsables avec moi de l 'exécution du bail dont je reste seul titulaire ".

Il se déduit des termes explicites et non équivoques de ce courrier du 12 décembre 2021 que M. [B] [N] et ou la SCEA du [Adresse 14] ne peuvent prétendre que le titulaire du bail serait en réalité la Scea du [Adresse 14].

Le congé délivré devait ainsi bien l’être à M. [B] [N] et c’est à bon droit qu’il a été retenu dans le jugement déféré que c’était à juste titre que le G.F.A. Mbc avait fait délivrer congé à M. [B] [N], en sa qualité de preneur à bail rural verbal portant sur les parcelles sises à [Localité 12] et cadastrées section C numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1], avec dénonciation dudit congé à la S.C.E.A. [Adresse 14] en qualité de bénéficiaire d’une mise à disposition des parcelles susvisées.

Pour ce qui concerne le non-respect du délai légal de 18 mois de délivrance du congé déterminant la validité du congé et le respect du délai de 18 mois, il est relevé que M. [B] [N] interrogé sur la date de sa prise d’exploitation a lui-même écrit dans un courriel du 9 novembre 2020 : 'que les parcelles objets du bail sont exploitées par ses soins depuis le 1er Janvier 1997".

Rien ne permet de remettre en cause la validité de ce courriel dont l’auteur ne conteste pas son authenticité et lequel n’est pas non plus argué de faux. Rien ne permet d’affirmer au surplus que son contenu a pu faire l’objet de modifications à l’insu de son auteur, s’agissant d’un courrier électronique retranscrit à la suite d’une arborescence de précédents échanges électroniques entre les mêmes destinataires.

Les appelants produisent en outre aux débats, la version individualisée de chacun des messages correspondants echangés, ce qui permet ainsi à la cour d’avoir une version complète et fiable du courrier émanant de M. [B] [N] fixant le commencement de son exploitation au 1er janvier 1997, date sur la base de laquelle le congé a pu ensuite être délivré.

C’est à partir de cette information fournie par M. [B] [N] lui-même que le congé délivré le 25 mai 2022 l’a été à effet du 31 décembre 2023, soit 18 mois avant l’expiration du bail verbal, conformément aux dispositions légales applicables.

Les autres pièces établies unilatéralement ou simplement déclaratives, sans mention de la qualité des parties, ne sont pas de nature à établir la preuve d’une autre date de prise d’effet du bail.

La cour rappelle en outre que l’erreur sur la date d’effet du congé n’entraîne pas la nullité du congé, mais seulement la possibilité pour la juridiction de reporter la date d’effet.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que le congé du 25 mai 2022 avait été délivré tardivement au preneur, et a prononcé sa nullité.

— Sur le bénéfice du droit de reprise,

Les intimés soutiennent que Mme [W] serait illégitime à solliciter le bénéfice du droit de reprise à son profit, faute de remplir la condition de durée de détention des parts sociales du GFA Mbc tel que prévu à l’article L 411-60 du code rural et qu’en toutes hypothèses, elle ne remplit pas les conditions prévues à l’article L 411-59 du code rural concernant les compétences professionnelles et le matériel pour exploiter.

La cour relève que les textes susvisés concernent seulement les cessions à titre onéreux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque les parts sociales en cause ont fait l’objet d’une donation préalable par Mme [X] [D] au profit de Mme [K] [W] selon acte notarié en date du 1er février 2020, cession qui n’a dès lors pas été consentie à titre onéreux.

Les intimés invoquent la fraude qui serait selon eux issue de la donation qu’ils datent du 5 mai 2022 en ce qu’elle aurait une proximité immédiate avec le congé délivré.

Or, il ressort des pièces de la procédure que la donation en cause datée du 5 février 2020 n’est en rien concomitante à la date du 5 mai 2022 proche de celle de la date du congé délivré a effet du 31 décembre 2022.

Aucun élément ne permet ainsi d’etablir l’existence d’une fraude et Mme [W] produit en outre tous les éléments permettant de justifier de la légitimité de la reprise à son profit, ayant créé en 2020 une exploitation avec des vignes qu’elle exploite seule (0,95 Hectares à [Localité 15]) avec son matériel (un chenillard pour le travail au sol, les traitements et l’épandage d’engrais) et la cuverie créée (une cuve de 50 HL, et 14 fûts de 228 Litres).

Les éléments produits devant la cour attestent par ailleurs de :

— son brevet professionnel de responsable d’exploitation agricole en date du 24 Juillet 2018,

— son certificat d’inscription au répertoire SIRENE pour l’exploitation de la vigne 2020 et 2023,

— la facture d’achat du chenillard matériel agricole,

— de l’existence d’un certificat de conformité de son exploitation en agriculture biologique,

— de l’existence d’une autorisation administrative d’exploiter les parcelles objet du bail, datant de juillet 2022.

— de l’existence d’un certificat individuel professionnel produits phytopharmaceutiques France Agrimer.

La circonstance que Mme [K] [W] travaille sur une petite exploitation accolée à un gite, n’est pas en soi de nature à remettre en cause ses compétences, sa capacité ou la réalité de la situation d’exploitation agricole qu’elle démontre devant la cour.

Mme [W] verse aux débats toutes les pièces nécessaires et suffisantes lui permettant ainsi de justifier de sa capacité, de ses compétences et des moyens nécessaires pour la reprise des parcelles objet de la procédure.

La fixation de la date d’effet du congé au 31 décembre 2022 au profit de la société MBC et de Mme [W] doit dès lors être validé.

— Sur la demande subsidiaire de demande de remboursement du montant des vignes et d’une indemnité de sortie,

Il n’est relevé des pièces produites aux débats aucune disposition contractuelle prévoyant une obligation de remboursement du montant des vignes et celle d’une indemnité de sortie à la charge du bailleur, et il est relevé que la SCEA du [Adresse 14] qui est demanderesse à cette indemnité n’est en outre pas titulaire du bail.

Aucun élément ne permet enfin de retenir des améliorations, lesquelles sont simplement alléguées, de sorte que les intimés défaillants dans l’administration de la preuve des demandes de remboursement du montant des vignes et d’une indemnité de sortie qu’ils formulent, en seront déboutés.

— Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et l’indemnité procédurale sont infirmées.

M. [B] [N] et la SCEA [Adresse 14] sont condamnés in solidum à payer au GFA Mbc et à Mme [K] [W] la somme de 3 000 euros d’indemnité de procédure. Ils supportent également la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

— Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— Prononce la validité du congé délivré le 25 mai 2022 à effet au 31 décembre 2023,

— Ordonne à M. [B] [N] et à la SCEA [Adresse 14] de libérer les parcelles louées avec tous les biens et occupants de leur chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt.

— Déboute M. [B] [N] et à la SCEA [Adresse 14] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Rejette toutes autres ou plus amples demandes ;

— Condamne in solidum M. [B] [N] et à la SCEA [Adresse 14] à payer au GFA Mbc et à Mme [K] [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. [B] [N] et à la SCEA [Adresse 14] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,