RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10121 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHX4D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur des Fosses- RG n° 11-22-000544

APPELANT

Monsieur [K] [O] [T]

né le 08 Novembre 1983 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/008673 du 30/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

S.A.S. FONCIERE CRONOS

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 884 884 701

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, magistrat rapporteur

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par avenant sous seing privé du 13 mars 2008, la société OGIF aux droits de laquelle vient la société IN’LI puis la société Foncière Cronos a donné à bail à M. [K] [T] un logement sis [Adresse 2].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [K] [T] le 25 mai 2022 pour obtenir paiement d’une somme de 3 558,91 euros au principal.

Saisi par la société Foncière Cronos par acte d’huissier de justice délivré le 10 août 2022, par jugement contradictoire rendu le 20 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a rendu la décision suivante :

— constate les effets de la clause résolutoire du bail selon avenant conclu le 13 mars 2008 entre la société Foncière Cronos d’une part, et M. [K] [T] d’autre part, emportant la résiliation du bail à compter du 25 juillet 2022 ;

— suspend ses effets durant les délais octroyés ci-après ;

— condamne M. [K] [T] à payer à la société Foncière Cronos au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 2 décembre 2022 inclus, la somme de 2 035,26 euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2022, date du commandement de payer jusqu’à parfait paiement ;

— dit que M. [K] [T] sera autorisé à régler sa dette en 20 mensualités de 100 euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 21ème mensualité pour solde de la dette ;

— dit qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

— dit qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— dit qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération des lieux sera due ;

— déboute la société Foncière Cronos du surplus de ses demandes ;

— condamne M. [K] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappelle l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2023, M. [K] [T] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [K] [T] demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en date du 20 janvier 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a accordé des délais de paiement à titre subsidiaire ;

— constater la nullité des commandements de payer délivrés au locataire compte tenu de la mauvaise foi du bailleur ;

— en conséquence, débouter purement et simplement la société Foncière Cronos ou IN’LI de sa demande de résolution et de résiliation judiciaire du bail et de l’ensemble de ses demandes subséquentes ;

— condamner la société Foncière Cronos ou IN’LI à lui rembourser la somme de 4 675,77 euros au titre des charges non justifiées pour les années 2019 et 2020 aujourd’hui prescrites ;

— déduire de la dette locative éventuelle la somme de 1 242,43 euros au titre des frais d’huissier indûment facturés sans titre depuis 2015 ou à défaut lui accorder la même somme à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société Foncière Cronos ou IN’LI à payer à Maître [I] [W] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— à titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et dire et juger qu’il pourra s’acquitter de sa dette locative en 36 mensualités ;

— dire qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que la société Foncière Cronos sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions et appel incident déposées le 28 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Foncière Cronos demande à la cour de :

— la recevoir en ses conclusions d’intimée et d’appel incident ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— rejeter l’appel de M. [K] [T] et l’en débouter purement et simplement ;

— en conséquence :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] ;

— y ajoutant, condamner M. [K] [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en phase d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

Le 23 juin 2025, le message suivant a été envoyé aux parties :

«  Maîtres,

Compte tenu de la panne d’électricité affectant le palais de justice, cette affaire n’a pu venir à l’audience prévue ce jour.

J’ai donc décidé que la procédure susvisée avait pu, si vous en êtes d’accord, se dérouler sans audience.

Je vous demande de faire savoir à la cour avant demain midi (12 heures), si vous êtes d’accord pour une procédure sans audience.

Dans ce cas, vos pièces et conclusions doivent être remises au greffe de la 4-4, au plus tard vendredi 27 juin 2025 à 16 heures, étant précisé qu’aucun envoi postal n’est possible. Afin d’éviter toute difficulté, je vous invite à mentionner de manière apparente, sur la chemise du dossier, le numéro de RG et à vous assurer auprès du greffe de la bonne réception de votre dossier.

En cas d’accord et si les dossiers de pièces sont déposés dans les délais requis, la décision sera prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 septembre 2025. À défaut le dossier sera renvoyé au mois d’octobre prochain à une date qui vous sera communiquée ultérieurement."

Le même jour, les parties ont donné son accord.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Concernant l’étendue de sa saisine, la cour observe qu’aux termes du dispositif des conclusions de l’appelant, elle n’est pas saisie d’une irrecevabilité tenant au défaut de qualité pour agir du bailleur, les développements à cet égard figurant dans ses conclusions sont donc inopérants.

L’appelant prétend que l’OGIF puis IN’LI ont toujours tardé à communiquer à la CAF la situation locative ce qui a entraîné, régulièrement, la suspension du versement en tiers payant de l’allocation et des régularisations parfois plusieurs mois plus tard, laissant croire à l’existence d’une dette locative, et entraînant la délivrance de plusieurs commandements de façon injustifiée. Il demande de déduire de la dette locative éventuelle la somme de 1 242,43 euros correspondant aux frais d’huissier.

M. [K] [T] soutient aussi que le bailleur ne justifie pas depuis 2017 des charges locatives et qu’aucune régularisation n’est intervenue ces 5 dernières années. Il sollicite le remboursement des provisions sur charges pour les années prescrites à savoir la somme de 2 347,08 euros pour 2019 et 2 328,69 euros pour 2020 (4 675,77 euros en tout). Il plaide ainsi la mauvaise foi dans la délivrance du commandement le 28 septembre 2020.

L’intimée, rappelant les termes de l’article R.823-2 du code de la construction et de l’habitation qui précise que les aides personnelles au logement sont attribuées sur la demande de l’intéressé déposée auprès de l’organisme payeur mentionné à l’article R.823-1 dont il relève fait valoir qu’il appartient aux locataires de mettre à jour leurs données sur leur espace CAF, étant les mieux à même d’apporter les informations sur le montant de leurs ressources et leur situation familiale, et qu’en tant que bailleresse, elle n’est pas responsable des retards de paiement.

La société Foncière Cronos s’oppose à la nullité des commandements. Elle demande à être indemnisée de son préjudice résultant de leur délivrance.

Elle prétend avoir procédé à une régularisation des charges : (cf. pièce 12).

l’année 2016 en novembre 2018

l’année 2017 en janvier 2019

l’année 2018 en décembre 2019

l’année 2019 en septembre 2020

l’année 2020en avril 2022 : un correctif de 50,01 euros est intervenu à la même date sur les charges de nettoyage 2019, et précise qu’à la suite d’un second contrôle, un correctif a été appliqué aux charges 2018 mis au crédit du locataire en août 2023.

Sur ce,

M. [K] [T] sur qui repose la charge de la preuve ne démontre nullement la responsabilité de la bailleresse dans les retards des versements de la CAF, la pièce 1 du locataire n’étant que le récapitulatif des prestations perçues et versées par la CAF entre août 2021 et juillet 2023.

La mauvaise foi de la société Foncière Cronos n’est donc pas davantage démontrée dans la délivrance des commandements qui lui ont été délivrés depuis 2015, chacun mentionnant un solde locatif attesté par un relevé de compte ainsi que le locataire les produit lui-même, sans démontrer leur caractère erroné. Dès lors les frais d’huissier n’ont pas à lui être remboursés.

Plus précisément concernant le commandement délivré le 25 mai 2022 qui fait état d’un solde locatif négatif de 3 558,91 euros, la cour constate qu’aucun remboursement n’est intervenu dans le délai de deux mois requis par la loi (cf. pièce 13 du bailleur) et que les rappels ultérieurs d’allocation de la CAF (1 240 euros le 1er juillet 2022) ne peuvent expliquer la dette.

Les régularisations de charges intervenues justifient les sommes réclamées à ce titre sans qu’aucun remboursement des provisions versées ne puisse être ordonné. Au regard des dates de ces régularisations, aucune prescription n’est en outre acquise (cf. pièces 12, 13 et 14 du bailleur). Le locataire ne justifie pas en outre d’une contravention par le bailleur à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment que le bailleur n’aurait pas durant six mois à compter de l’envoi du décompte de charge, tenu à la disposition des locataires les pièces justificatives dans des conditions normales.

En l’absence de paiement de la dette dans le délai requis, il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 juillet 2022 et le jugement doit donc être confirmé en tous ses chefs de jugement.

Aucun nouveau délai de paiement entraînant la suspension de la clause résolutoire ne sera accordé au locataire.

— Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Partie perdante, M. [K] [T] devra supporter les dépens d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, l’appelant ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 20 janvier 2023, sauf sur les délais accordés et la suspension de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [K] [T] de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire et de toutes ses prétentions,

Condamne M. [K] [T] à payer à la société Foncière Cronos la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [K] [T] supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,