Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09132 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHU64

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 22/03054

APPELANTE

S.C.I. N.W. SAWKIW

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 450 732 540

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0050

INTIMES

Monsieur [A] [H] [J] [Z]

né le 1er janvier 1969 à [Localité 5] (Egypte)

[Adresse 1]

[Localité 7]

et

Monsieur [P] [H] [J] [R]

né le 1er janvier 1988 à [Localité 5] (Egypte)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Barbara PIERANTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1304

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er août 2002, Mme [I] aux droits de laquelle vient la société N.W. Sawkiw a donné en location à M. [A] [H] [Z] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 7]. Puis un nouveau bail a été signé à compter du 1er août 2011 pour trois ans.

S’étant aperçue que le loyer était payé par M. [P] [H] [R], le courrier adressé à M. [A] [H] [Z] pour obtenir ses explications était revenu NPAI, elle a fait délivrer par acte d’huissier en date du 19 juillet 2021, une sommation interpellative aux fins de vérification des personnes résidant dans l’appartement, objet du bail litigieux. L’huissier a rencontré sur place une personne déclarant se nommer M. [G] [S] qui a indiqué résider sur place avec M. [P] [H] [R] momentanément absent, M. [A] [H] [Z] n’habitant pas dans les lieux.

Le 13 septembre 2021, le juge des requêtes du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à la demande de la société N.W. Sawkiw tendant à voir constater les conditions d’occupation du logement litigieux. L’huissier constatant est intervenu les 7 octobre et 10 novembre 2021.

Saisi par la société N.W. Sawkiw par actes d’huissier de justice délivrés les 7 et 8 avril 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déboute la société N.W. Sawkiw de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne la société N.W. Sawkiw à verser à M. [A] [H] [Z] et M. [P] [H] [R] la somme de 600 euros chacun, soit un total de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société N.W. Sawkiw aux dépens de l’instance ;

— constate l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mai 2023, la société N.W. Sawkiw a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société N.W. Sawkiw demande à la cour de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— en conséquence :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— et, statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [P] [H] [R], et en tant que de besoin de M. [A] [H] [Z] et de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens ; l’autoriser, en tant que propriétaire, à les expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

— condamner solidairement M. [A] [H] [Z] et M. [P] [H] [R] à lui payer :

— une indemnité d’occupation de 1 000 euros (2 fois le montant du loyer) par mois, charges en sus, à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative et du constat d’huissier ;

— rappeler l’exécution provisoire, de droit.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 31 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [A] [H] [Z] et M. [P] [H] [R] demandent à la cour de :

— à titre principal :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 17 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

— condamner la société N.W. Sawkiw au paiement de la somme de 1 500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la société N.W. Sawkiw aux entiers dépens de la procédure ;

— à titre subsidiaire :

— si, par extraordinaire, la résiliation judiciaire devait être ordonnée, accorder à M. [A] [H] [Z] un délai de 12 mois pour qu’il quitte le logement sis [Adresse 1] à [Localité 7].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon la société N.W. Sawkiw, le constat d’huissier établit clairement que M. [A] [H] [Z] n’habite pas dans les lieux, tout comme l’extrait K-bis de la société BATICO dont M.[A] [H] [R] est gérant ou son relevé de compte qui mentionne l’adresse d’un bien à [Localité 4] dont il est propriétaire et où il a reçu la lettre recommandée avec accusé de réception. Elle soutient que les documents remis à l’huissier de justice mandaté par le juge des requêtes sont exclusivement au nom de M. [P] [R], tout comme l’assurance habitation ou les documents fiscaux.

M. [A] [H] [Z] prétend qu’il a le droit d’héberger des membres de sa famille, tout en continuant d’occuper le logement et qu’en hébergeant son frère il n’a pas contrevenu aux disposition du bail.

Sur ce,

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. (…).'

Le bail valable à compter du 1er août 2011 produit par le locataire, sans qu’aucun bail plus récent ne soit produit, reprend cette disposition légale.

En application de ces dispositions, l’hébergement prolongé pendant plusieurs années d’un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus personnellement les lieux, est assimilable à une cession ou à une sous-location, l’une comme l’autre interdite par la loi.

Repose sur la bailleresse la charge de la preuve que M. [A] [H] [Z] n’occupe plus les lieux, laissés sans autorisation de sa part, à la disposition d’un tiers.

A l’appui de sa démonstration, la société N.W. Sawkiw produit :

— la sommation interpellative délivrée le 19 juillet 2021 rappelée ci-dessus

— l’attestation d’assurance habitation établie le 9 décembre 2021 au nom de de M. [P] [H] [J] [R]

— l’extrait K-bis de la société BATICO dont M. [A] [H] [Z] est gérant et qui le domicilie à [Localité 6]. La même adresse figure sur une déclaration d’effectif de sa société datée du mois de novembre 2017

— le relevé de compte de M. [A] [H] [Z] sur lequel il est domicilié à une adresse à [Localité 4] (94), cette adresse étant celle d’un bien immobilier dont il est propriétaire avec Mme [D] [B], et un accusé de réception d’une lettre envoyée à cette adresse revenue signée.

Le document délivré par l’administration fiscale renseignée éventuellement par la bailleresse sur la présence de M. [P] [H] [J] [R] ne peut en revanche pas être prise en considération par la cour.

Face aux affirmations et à ces éléments de preuves présentés par la bailleresse, la cour retient que l’huissier de justice mandaté par le juge des requête par ordonnance rendue le 13 septembre 2021 qui est intervenu les 7 octobre et 10 novembre 2021, a constaté la présence de M. [P] [H] [J] [R] qui a déclaré spontanément habiter dans les lieux avec son frère, la présence de deux couchages récents en lits superposés et la présence de vêtements masculins.

La cour retient également que M. [A] [H] [Z], locataire en titre, a ensuite pris contact avec l’huissier de justice lui transmettant la copie du titre de séjour de son frère, la copie de la taxe d’habitation 2021, du relevé de consommation box TV Bouygues du 15 août 2021, de la facture EDF établis au nom de M. [P] [R], mais aussi la copie de la facture de loyer établie à son nom et la copie de leurs actes de naissance respectifs dont il ressort qu’ils sont effectivement frères. En conséquence, M. [P] [H] [J] [R] ne peut être qualifié de tiers. Ces différents documents transmis spontanément par l’intimé démontrent la présence dans les lieux de son frère, mais pas son absence.

Il est encore observé que dès le 17 novembre suivant, M. [A] [H] [Z], locataire en titre, s’est manifesté auprès de l’huissier constatant, confirmant sa présence dans les lieux litigieux.

Par ailleurs, le contrat EDF est désormais établi aux deux noms. L’intimé produit deux témoignages qui attestent de son domicile à l’adresse litigieuse. Il produit également des relevés de compte prouvant l’existence de virements à son frère à hauteur de plus de la moitié du loyer.

Dans ces conditions les éléments de preuve versés aux débats par la bailleresse ne peuvent suffire à établir que M. [A] [H] [Z] a quitté définitivement les lieux et ce depuis suffisamment longtemps pour qu’il puisse considérer que le bail ait fait l’objet d’une cession à un tiers. Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la société N.W. Sawkiw ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel et sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 17 mars 2023,

Y ajoutant,

Condamne la société N.W. Sawkiw à payer à chacun des intimés, M. [A] [H] [Z] et M. [P] [H] [R] la somme de 1 000 euros, soit 2 000 euros en tout, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la société N.W. Sawkiw supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,