Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 JANVIER 2026

(n° 2026/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10694 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSQ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/13813

APPELANTE

S.A.R.L. SEQUENS, NOTAIRES DE FAMILLES immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°324 746 254, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1281 assistée de M^e Frédérick DUTTER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0546

INTIMÉS

Monsieur [B] [Y] né le 21 Juillet 1978 à [Localité 10],

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté et assisté de M^e Guillaume LEFÈVRE de la SELARL Lefèvre, société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : B1085

Madame [X] [D] épouse [Y] née le 13 Août 1978 à [Localité 9],

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée et assistée de M^e Guillaume LEFÈVRE de la SELARL Lefèvre, société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : B1085

S.A.S. SAINT-FIACRE IMMO TERNES immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°803 798 826, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513 substitué par M^e Laure BOEGNER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE , conseillère

M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 19 décembre 2025 prorogé au 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions Sequens, notaires de familles : 6 septembre 2024

Conclusions M. et Mme [Y] : 5 février 2025

Conclusions société Saint-Fiacre immo [Adresse 11] : 10 octobre 2025

Clôture : 16 octobre 2025

Par acte du 5 juin 2020 reçu par M. [C], notaire au sein de la société Sequens, notaires de familles (la société Sequens), la société Saint-Fiacre immo [Adresse 11] a vendu à M. et Mme [Y] un appartement dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 10], [Adresse 4] et [Adresse 3].

L’acte de vente précise que ce bien a été loué à M. [T] et Mme [Z] suivant un bail du 1er mars 2010 et qu’un congé pour vendre leur a été délivré le 10 avril 2019 pour une libération des lieux le 25 juin 2021.

Mme [Z] a informé M. et Mme [Y] le 9 septembre 2020 qu’elle avait quitté le logement.

M. [T], invoquant son statut de locataire protégé, compte tenu de son âge et de ses revenus, a refusé de quitter le logement.

M. et Mme [Y] ont alors assigné la société Saint-Fiacre immo Ternes et la société Sequens en paiement, à titre de dommages-intérêts, de la somme de 139 635 euros en réparation de leur préjudice financier, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné in solidum la société Saint-Fiacre immo Ternes et la société Sequens à payer à M. et Mme [Y] la somme de 90 000 euros en réparation de leur préjudice financier ;

— condamné la société Sequens à garantir la société Saint-Fiacre immo Ternes dans la limite de 50 % de la condamnation prononcée contre elle ;

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

— condamné in solidum la société Saint-Fiacre immo Ternes et la société Sequens à payer à M. et Mme [Y] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord constaté que M. [T] était âgé de 67 ans à la date de délivrance du congé et que les revenus imposables de M. [T] et de Mme [Z], qui s’élevaient à 10 111 euros en 2018 et à 8 237 euros en 2019, étaient inférieurs au seuil prévu par l’arrêté du 29 juillet 1987 et qu’ainsi le congé délivré le 10 avril 2019 aurait dû comporter une offre de relogement.

Il a retenu qu’en ne s’assurant pas de la validité du congé, la société Saint-Fiacre immo Ternes et le notaire ont commis une faute engageant leur responsabilité envers M. et Mme [Y] qui ont subi un préjudice pour avoir perdu la chance d’acquérir le bien à un prix plus avantageux.

Il a évalué la décôte à 90 000 euros et fixé cette perte de chance à 90 %.

La société Sequens et la société Saint-Fiacre immo Ternes ont interjeté appel de ce jugement. Les deux instances ont été jointes.

Sans contester sa responsabilité, la société Sequens conclut à l’infirmation du jugement en ses dispositions relatives à l’indemnisation du préjudice financier de M. et Mme [Y], au partage de responsabilité avec la société Saint-Fiacre immo Ternes, aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle admet que l’occupation du logement par un locataire protégé entraîne une décôte de 20 % du prix de vente mais explique que le bien, d’une valeur de 542 500 euros compte tenu de sa situation et de sa superficie, a été vendu au prix de 465 000 euros en raison de la présence de locataires jusqu’au terme du bail, soit une décôte de 14,25 %.

Reprochant au tribunal, de ne pas en avoir tenu compte de cette décôte, elle évalue le préjudice financier subi par M. et Mme [Y] à 25 110 euros correspondant, sur la base d’une perte de chance de 90 %, à la différence entre la décôte applicable, égale à 20 % de la valeur du bien, et la décôte déjà appliquée, arrondie à 14 % de la valeur du bien.

La société Sequens estime en outre que la plus grande part de responsabilité dans le préjudice subi par M. et Mme [Y] pèse sur la société Saint-Fiacre immo [Adresse 11], professionnel de l’immobilier qui était en possession des éléments relatifs à la situation des locataires, la société Sequens sollicite la réduction de sa part de responsabilité à 30 %.

La société Saint-Fiacre immo Ternes conclut à l’infirmation du jugement, au rejet des demandes d’indemnisation de M. et Mme [Y] compte tenu de la décôte qui avait été pratiquée sur le prix, subsidiairement à la limitation à 20 % de la perte de chance d’obtenir une réduction du prix et à la condamnation de la société Sequens à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle.

Elle réclame en outre la condamnation de M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Y] concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral causé par la déception qu’ils ont éprouvé en apprenant qu’ils ne pourraient pas jouir normalement du bien et par l’anxiété causé par la situation et sollicitent la condamnation de la société Sequens et de la société Saint-Fiacre immo Ternes à leur payer la somme de 5 000 euros.

Ils réclament enfin la condamnation de la société Sequens et de la société Saint-Fiacre immo Ternes à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que ni la société Saint-Fiacre immo Ternes ni la société Sequens ne contestent avoir commis les fautes retenues par le tribunal, leurs contestations ne portant que sur l’existence et l’importance du préjudice ;

Considérant que l’occupation du bien par un locataire protégé entraîne une décôte ; que si en l’espèce le prix du bien a été fixé en tenant compte de son occupation par des locataires auxquels il avait été donné congé pour la date d’échéance du bail, la présence d’un locataire protégé dont ils n’avaient pas connaissance a donc entraîné une décôte supplémentaire dont ils n’ont pu se prévaloir pour négocier le prix ; qu’à la date de la vente, le prix moyen du m² d’un bien équivalent mais libre de toute occupation s’élevait, selon les estimations qui ont été produites, à 11 250 euros, ce qui permet de fixer la valeur de ce bien à 542 250 euros compte tenu de sa superficie de 48,20 m² ; que le prix de vente a été fixé à 465 000 euros ; que la décôte applicable doit être fixé à 20 %, ce qui ramène le prix à 433 800 euros ; que la perte de chance d’avoir pu négocier le prix a justement été fixé à 90 % par le tribunal ; qu’en conséquence, le préjudice subi par M. et Mme [Y] doit être fixé à (465 000 – 433 800) x 90 % = 28 080 euros ; qu’il convient d’infirmer le jugement et de condamner in solidum la société Sequens et la société Saint-Fiacre immo Ternes à payer cette somme à M. [Y] au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel ;

Considérant que la déception qu’ont pu ressentir M. et Mme [Y] en apprenant qu’ils ne pourront pas jouir de leur bien dans les conditions qu’ils avaient prévues et les tracas causés par la situation leurs ont causé un préjudice moral qu’il y a lieu d’évaluer à 5 000 euros ; qu’il convient donc de condamner in solidum la société Sequens et la société Saint-Fiacre immo Ternes à payer cette somme à M. et Mme [Y] ;

Considérant que compte tenu de la gravité des fautes commises par la société Saint-Fiacre immo Ternes, qui a établi le congé sans s’enquérir de la situation exacte des locataires, et par la société Sequens, qui a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de son acte et d’informer les acquéreurs des conséquences de la présence d’un locataire protégé, il convient de fixer à 50 % la part de responsabilité de chacune d’elles ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

LA COUR ,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il condamne la société Sequens notaire de familles à garantir la société Saint-Fiacre immo Ternes à hauteur de 50 % de la condamnation prononcée contre elle, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur l’indemnisation des préjudices,

Condamne in solidum la société Saint-Fiacre immo Ternes et la société Sequens notaire de familles à payer à M. et Mme [Y] la somme de 28 080 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel et la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral ;

Fixe à 50 % la ârt de responsabilité de chacune d’elles;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,