COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 19 DU TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

AFFAIRE N° : RG 23/01153 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DUE7

Décision déférée à la cour : ordonnance du juge des référés du Pôle Proximité du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 21 novembre 2023

APPELANTS

Madame [W] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]/GUADELOUPE

Représentée par Maître Evita CHEVRY, de la SCP CHEVRY-VALERIUS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART – Toque 97 -

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]/GUADELOUPE

Représentée par Maître Evita CHEVRY, de la SCP CHEVRY-VALERIUS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART – Toque 97 -

INTIMÉ

Monsieur [F] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Julie FIGUERES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART – Toque 105 -

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant M. Frank Robail, président de chambre, chargé du rapport, les parties ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre, président,

Madame Annabelle Clédat, conseillère,

Monsieur Thomas Habu Groud, conseiller,

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 octobre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surchage des magistrats.

GREFFIER

— Lors des débats : M^me Sonia Vicino, greffier.

— Lors du délibéré : M^me Valérie Souriant, greffier principal

ARRÊT :

— Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du CPC.

— Signé par M. Frank Robail, président de chambre, président, et par M^me Valérie Souriant, greffier principal, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :

Le 16 octobre 2019, M. [F] [S], bailleur, a conclu avec M. [T] [Z], locataire, un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros. Mme [W] [U], mère du locataire, s’en est portée caution solidaire par acte du même jour.

Le bail a été conclu pour une durée initiale de 3 mois renouvelable sans pouvoir excéder les 12 mois.

Par acte du 21 mars 2022, M. [S] a donné congé à son locataire pour, selon lui, un « motif légitime et sérieux ».

M. [Z] n’a pas libéré les lieux.

Selon exploit de commissaire de justice du 26 avril 2023, M. [F] [S] a fait assigner M. [T] [Z] et Mme [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, afin de voir :

Constater la cessation du contrat de location conclu le 16 octobre 2019 avec le défendeur ;

Ordonner l’expulsion de M. [T] [Z] des lieux qu’il occupe au n° [Adresse 1], [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Dire qu’il sera fait application des dispositions de l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution quant à la force publique ;

Autoriser le propriétaire à faire estimer et constater les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, assisté s’il y a lieu d’un technicien;

Séquestrer les effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives;

Condamner solidairement M. [T] [Z] et Mme [W] [U] à lui payer la somme mensuelle de 2 000 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de novembre 2022, en lieu et place du loyer ;

Condamner solidairement M. [T] [Z] et Mme [W] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du 21 novembre 2023 , le juge des contentieux de la protection du judiciaire de Pointe-à-Pitre tenant audience des référés a :

— au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, mais vu l’urgence :

— déclaré irrecevables les conclusions écrites déposées par M^e Chevry pour M. [T] [Z] et Mme [W] [U] ;

— constaté que le bail conclu le 16 octobre 2019 était arrivé à son terme le 15 octobre 2022 sans être renouvelé ;

— constaté que M. [T] [Z] était occupant sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2022 ;

— dit que M. [T] [Z] devrait quitter et rendre libre de toute occupation le logement situé [Adresse 1], [Localité 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

— ordonné, à défaut, l’expulsion de M. [T] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— condamné M. [T] [Z] à verser à M. [F] [S] la somme provisionnelle de 1 000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation due à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la remise des clés ;

— dit que les sommes payées par M. [T] [Z] depuis la date de l’audience seraient déduites des indemnités d’occupation dues ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [T] [Z] à verser à M. [F] [S] la somme de 1000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [T] [Z] aux dépens.

Mme [U] et M. [Z] ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 5 décembre 2023, en visant expressément chacun des chefs de jugement.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 29 avril 2024 ( SI 905)

En réponse à l’avis du greffe daté du 24 janvier 2024, Mme [U] et M. [Z] ont, le 2 février 2024, fait signifier la déclaration d’appel, ledit avis et l’ordonnance de fixation de l’affaire à M. [S].

M. [S] a remis au greffe sa constitution d’intimé par voie électronique le 9 février 2024.

A l’audience du 24 juin 2024, la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de la surcharge des magistrats.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

1/ Mme [U] et M. [Z], appelants :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 23 février 2024 par lesquelles Mme [U] et M. [Z] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance querellée en date du 21 Novembre 2023 ;

— juger que le motif du congé est faux et fallacieux ;

— juger « donc » que le motif n’est pas sérieux et légitime ;

— juger « donc » que le congé n’est pas motivé ;

— juger que le congé doit être annulé ;

— juger que les travaux ont occasionné une privation pour M. [Z] de la jouissance paisible du logement loué ;

— juger que la fin des travaux doit comporter l’enlèvement de tous les éléments relatifs auxdits travaux ;

— juger qu’il y a lieu de réduire de moitié le montant du loyer soit 500 euros par mois depuis le 12 avril 2021 ;

— condamner M. [S] à lui payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros.

2/ M. [S], intimé :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 mars 2024 par lesquelles M. [S] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de voir :

— le déclarer recevable et bien fondé en son action ;

— constater la cessation du contrat de location consenti par lui à M. [T] [Z] en date du 16 octobre 2019 ;

— ordonner l’expulsion de M. [T] [Z] des lieux qu’il occupe sis n°[Adresse 1] [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin ;

— condamner M. [T] [Z] à lui payer à la somme mensuelle de 1 000 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter de l’échéance du mois de novembre 2022, en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [T] [Z] et Mme [W] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— « condamner M. [T] [Z] à lui payer à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux dépens».

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET :

Sur la recevabilité de l’appel

L’article 490 du code de procédure civile dispose :

— que l’ordonnance de référé peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande,

— que l’ordonnance rendue en dernier ressort par défaut est susceptible d’opposition,

— et que le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

En l’espèce, Mme [U] et M. [Z] ont interjeté appel le 5 décembre 2023 de l’ordonnance rendue le 21 novembre 2023, mais dont la date de signification ne ressort pas du dossier de procédure.

Leur appel est donc recevable au plan du délai pour agir.

Sur le congé délivré par le bailleur

L’article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

— lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

— à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En vertu de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations du locataire est de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail liant M. [S] et M. [Z] stipule que le paiement du loyer est mensuel et doit être effectué le 9 du mois par virement bancaire.

Il n’est pas plus discuté que M. [S] a fait délivrer le 21 mars 2022 à M. [Z] un congé pour le 15 octobre 2022 dont le motif est le suivant : « ce congé est justifié par le retard répété à votre obligation de payer les loyers conformément aux termes du contrat, ce qui constitue un motif légitime et sérieux (…) ».

Comme l’a justement relevé le premier juge, il ressort des pièces fournies par le bailleur, et nullement contestées par les appelants, que de façon répétée au cours du bail, M. [Z] a payé avec retard le loyer dû malgré plusieurs relances.

Les appelants soutiennent que le motif du congé ne serait pas sérieux en alléguant qu’il aurait été donné parce que le locataire réclamait le droit de jouir normalement des lieux loués. Ils prétendent que tel n’aurait pas été le cas en raison de travaux non terminés.

Cependant, il convient de relever, d’une part, que le contrat de location prévoyait la rénovation complète de la maison (toiture, peinture, cuisine (…)) et que le locataire a nécessairement accepté les lieux dans leur état.

En outre, c’est au regard de l’état de la maison et de la prévision des travaux que le loyer a été fixé à la somme de 1 000 euros, son augmentation à 1500 euros étant prévue à la fin de la rénovation de la maison.

D’autre part, le locataire ne conteste pas avoir empêché la réalisation des travaux en ne permettant pas l’accès au bien loué, malgré les demandes répétées du bailleur, ce qui a entraîné le retard dont il se plaint.

Enfin, M. [Z] a formulé ses plaintes quant aux travaux et a demandé la réduction du loyer par un courrier en date du 3 septembre 2022, soit près de six mois après la délivrance du congé.

Les allégations des appelants sont donc dénuées de tout fondement.

La résiliation du bail depuis le 16 octobre 2022 sera donc constatée.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné M. [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2023 alors que le bail a cessé un an auparavant.

Statuant à nouveau de ce chef, il sera donc jugé que M. [Z] est débiteur de cette indemnité d’occupation à compter du 16 octobre 2022.

Sur la demande reconventionnelle en réduction de loyer

M. [Z] demande la réduction du montant du loyer en faisant valoir qu’il subissait des nuisances dans la jouissance du bien loué du fait des travaux ayant commencé dès le 12 avril 2021.

Cependant, comme indiqué précédemment, ces travaux étaient prévus par le contrat de location et pour cette raison, le locataire a bénéficié d’un loyer réduit à la somme de 1 000 euros jusqu’à la complète rénovation de la maison.

En outre, le locataire a retardé la réalisation des travaux en ne répondant pas aux demandes du bailleur de permettre aux entreprises d’accéder au bien loué. Il ne saurait donc se plaindre d’un retard dont il est à l’origine.

Par conséquent, sa demande de réduction de loyer sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [Z] et Mme [U], qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance d’appel. L’ordonnance entreprise sera par ailleurs confirmée en ce qu’elle a condamné M. [Z] aux entiers dépens de première instance.

En outre, l’équité commande à la fois de confirmer la même ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [Z] au titre des frais irrépétibles de première instance à hauteur de la somme de 1000 euros, et de le condamner à payer à M. [S] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. M. [Z] sera corrélativement débouté de sa propre demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel de Mme [W] [U] et de M. [T] [Z],

Confirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions déférées, sauf en ce qu’elle a condamné M. [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2023,

Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant,

Condamne M. [T] [Z] à payer à M. [F] [S] la somme mensuelle de 1 000 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois du 16 octobre 2022 et jusqu’à la remise des clefs,

Rejette la demande de réduction des loyers de M. [T] [Z],

Condamne M. [T] [Z] à payer à M. [F] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de code de procédure civile en réparation des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Mme [W] [U] et M. [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de M. [T] [Z] au titre des frais irrépétibles.

Le greffier, Le président,