Cour d'appel de Poitiers, 4e chambre, 26 juin 2025, n° 24/00451

TGI La Rochelle 8 janvier 2024

CA Poitiers
Infirmation partielle 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Application incorrecte de la clause anti-spéculative
La cour a jugé que la clause anti-spéculative ne s'applique pas en cas d'attribution du bien dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, et a retenu une évaluation médiane entre le prix du marché et le prix plafonné.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de procédure
La cour a condamné M. [H] à verser une indemnité à Mme [E] pour couvrir ses frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 4e ch., 26 juin 2025, n° 24/00451
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/00451
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de La Rochelle, 8 janvier 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine TEISSEIREMaïa MEUNIER
Cabinet(s) :	BRT

Texte intégral

ARRET N°

N° RG 24/00451 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7M2

[E]

[H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

4ème Chambre Civile

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00451 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7M2

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 janvier 2024 rendu par le Juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

Madame [Z] [F] [E]

née le [Date naissance 6] 1969 à [Localité 22]

[Adresse 5]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Maïa MEUNIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIME :

Monsieur [L] [H]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 20]

[Adresse 14]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Christine TEISSEIRE de la SELARL BRT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Denys BAILLARD, Président

Madame Marie-Béatrice THIERCELIN, Conseillère, qui a présenté son rapport

Madame Véronique PETEREAU, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Manuella HAIE,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

**********************

EXPOSE DU LITIGE

Dans des conditions de régularité, de forme et de délai non discutées, Mme [E] a interjeté appel le 22 février 2024 d’un jugement rendu le 8 janvier 2024 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de la Rochelle ayant notamment statué comme suit :

— Ordonne l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage du régime matrimonial, de l’indivision post-communautaire et des intérêts pécuniaires et patrimoniaux existant entre M. [H] et Mme [E],

— Désigne poury procéder maître [O] [C], notaire à [Localité 19] ([Adresse 15]),

— Déboute Mme [E] de sa demande de licitation du bien immobilier indivis,

— Dit que l’actif à partager comprend notamment l’immeuble situé [Adresse 12], qui devra être valorisé à la date la plus proche du partage, selon les modalités de calcul 'xées par la clause anti-spéculative-prévue par l’article 17 de l’acte authentique des 17 mai, 20 mai et 25 mai 2011,

— renvoie les parties devant le notaire ainsi désigné pour la poursuite des opérations de liquidation et partage,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrepétibles et dépens,

— déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

L’appelante conclut à la réformation partielle de la décision déférée et demande à la cour de :

— Dire qu’en cas d’attribution, de l’immeuble situé [Adresse 10], à l’une des parties et en particulier à M. [H], les modalités de calcul prévues par la clause anti-spéculative n’auront pas vocation à s’appliquer,

— Dire que compte tenu des restrictions résultant pour l’attributaire de la clause anti-spéculative et du pacte de préférence prévus à l’acte notarié des 17 mai, 20 mai et 25 mai 2011, la valeur de l’immeuble situé [Adresse 8] devra correspondre à la valeur médiane entre le prix du marché et le prix plafonné selon les modalités de la clause anti-spéculative, ceci à la date la plus proche du partage effectif,

— A titre subsidiaire, si la cour devait néanmoins retenir unevaleur plafonnée telle que prévue par la clause anti-spéculative précitée, dire qu’en cas de revente ultérieure de l’immeuble au prix du marché, l’attributaire de l’immeuble sera dans ce cas tenu de reverser à l’autre partie un complément de soulte d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur de l’immeuble au prix du marché au moment du partage, dans la limite du prix effectif de revente, et la valeur plafonnée initialement retenue,

— Confirmer pour le surplus le jugement entrepris en ses autres dispositions,

— Débouter M. [H] de toutes demandes fins et conclusions contraires,

— Condamner M. [H] à verser à Mme [E] une indemnité de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

L’intimé conclut à la confirmation de la décision déférée et sollicite en outre l’allocation de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de l’appelante en date du 2 mai 2024;

Vu les dernières conclusions de l’intimé en date du 4 juillet 2024;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 avril 2025.

SUR QUOI

M. [H] et Mme [E] se sont mariés le [Date mariage 7] 1993 devant l’officier d’état civil de la commune de [Localité 21] (Charente-Maritime) sans contrat de mariage préalable.

Durant le mariage ils ont acquis auprès de la [16] [Localité 17] un terrain cadastré section AI N°[Cadastre 4] suivant acte reçu le 17 mai 2011 par Me [R] [X], notaire à [Localité 21], sur lequel ils ont fait construire une maison d’habitation qui a constitué le domicile familial. L’acte d’acquisition de ce terrain stipule une clause dite « anti-spéculative ».

Par ordonnance de non-conciliation du 29 novembre 2018, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de La Rochelle a attribué la jouissance du logement conjugal à M. [H], à titre onéreux, à charge pour lui de supporter les emprunts et les charges à titre d’avance pour le compte de la communauté.

Par jugement du 30 août 2021, le juge aux affaires familiales a prononcé le divorce des époux et a notamment :

— fixé la date des effets du divorce entre les époux au 29 novembre 2018,

— renvoyé les parties à procéder à la liquidation amiable de leurs intérêts pécuniaires et matrimoniaux.

Par acte du 22 novembre 2022, Mme [E] a fait assigner M. [H] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins notamment d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision post-communautaire et des intéréts pécuniaires et patrimoniaux existant entre les parties et de licitation du bien immobilier indivis.

SUR LA VALORISATION DE L’ANCIEN DOMICILE CONJUGAL

Mme [E] soutient que la clause anti-spéculation contenue dans l’acte d’achat sus-visé ne s’applique pas en cas d’attribution du bien à M. [H], et propose dans cette hypothèse, une évaluation médiane, ne correspondant ni à la valeur du marché, ni à la valeur plafonnée prévue par la clause anti-spéculative. M. [H] conteste cette analyse et considère que l’évaluation du bien devra être faite conformément à cette clause.

*****

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

L’article 17 de l’acte notarié du 17 mai 2011, relatif à la revente des terrains et constructions par l’acquereur initial stipule :

Afin de limiter les intentions spéculatives des acquéreurs et de conserver un caractère social à l’opération, il est expressément interdit aux acquéreurs (ou leurs ayant-droits) toute mutation telle que la revente, l’échange, l’apport en société du terrain acquis, bâti ou non, ainsi que des constructions qui y auraient été édifiées, pendant une durée de 20 ans à compter de la signature de l’acte authentique.

Les actes qui seraient consentis en méconnaissance des dispositions du présent article seraient nuls et de nul effet.

Toutefois, les dispositions ci-dessus ne seront pas applicables en cas de force majeure tel que le décès, le divorce ou la séparation, la mutation professionnelle hors de l’Ile de Ré, etc'

En cas de revente pendant ce délai de 20 ans pour les cas de force majeure, celle-ci ne pourra intervenir que moyennant un prix calculé de la manière suivante :

*pour les terrains nus, au montant du prix d’acquisition réactualisé en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, en prenant pour indice de base celui du 4 ème trimestre 2010 établi à 1533, dernier indice connu à la date de ce jour,

* pour les terrains bâtis au montant du prix d’acquisition du terrain réactualisé en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction en prenant pour indice de base celui du 4ème trimestre 2010 établi à 1533, majoré du prix de revient de la construction, lui-même réactualisé en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction en prenant pour indice de base celui du 4ème trimestre 2010 établi à 1533, dernier indice connu à la date de ce jour. »

Un pacte de préférence est en outre stipulé, pour le cas où l’acquéreur se déciderait à vendre le bien acquis, qu’il s’oblige pour une durée de 40 ans à compter de ce jour, envers la [16] [Localité 18] à lui donner la préférence sur tout amateur ou acquéreur qui se présenterait à eux à un prix calculé également comme ci-dessus.

Il résulte de cette clause qu’en cas de divorce des propriétaires du terrain, l’interdiction de mutation pour une durée de vingt ans est écartée.

Dans le cadre des opérations de liquidation et partage de leur régime matrimonial, les parties peuvent donc envisager la mutation du terrain. Elles peuvent ainsi vendre leur bien. Dans ce cas, et s’agissant d’une revente, le prix devra être calculé selon les dispositions restrictives ci-dessus exposées.

En revanche, si elles conviennent d’attribuer le bien à l’un des époux, les dispositions restrictives ci-dessus visées, dès lors qu’elles ne visent expressément que les modalités de fixation du prix du bien en cas de revente, n’ont pas vocation à s’appliquer. Cela se justifie par l’absence de caractère spéculatif d’une opération de liquidation partage du régime matrimonial entre ex époux.

Il s’ensuit qu’en cas d’attribution du bien à M. [H], l’évaluation de celui-ci n’est pas soumise aux restrictions ci-dessus visées.

Néanmoins et ainsi que Mme [E] le soutient elle-même, sa valeur ne peut être appréciée en considération du seul prix du marché, compte tenu des restrictions posées en cas de revente. Il apparaît dès lors raisonnable de retenir que la valeur de l’immeuble situé [Adresse 8] correspondra à la valeur médiane entre le prix du marché et le prix plafonné selon les modalités de la clause anti-spéculative, ceci à la date la plus proche du partage effectif.

La décision déférée sera réformée sur ce point.

M. [H] qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens.

Tenu aux dépens il sera condamné à payer à Mme [E] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant dans les limites de l’appel,

Au fond,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a dit que l’immeuble situé [Adresse 13], devra être valorisé selon les modalités de calcul 'xées par la clause anti-spéculative-prévue par l’article 17 de l’acte authentique des 17 mai, 20 mai et 25 mai 2011.

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Dit qu’en cas d’attribution de l’immeuble situé [Adresse 11], à l’une des parties et en particulier à M. [H], les modalités de calcul prévues par la clause anti-spéculative n’auront pas vocation à s’appliquer,

Dit qu’en cas d’attribution de l’immeuble situé [Adresse 9], sa valeur devra correspondre à la valeur médiane entre le prix du marché et le prix plafonné selon les modalités de la clause anti-spéculative, ceci à la date la plus proche du partage effectif,

Confirme la décision déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] aux entiers dépens de l’appel,

Condamne M. [H] à payer à Mme [E] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorise les avocats de la cause à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par Denys BAILLARD, Président et par Manuella HAIE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

M. HAIE D. BAILLARD