ARRET N°287

N° RG 23/02531 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5MK

[H]

[U]

C/

S.A.R.L. MAISONS DE L’ATLANTIDE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02531 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5MK

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 octobre 2023 rendu par le TJ de [Localité 7].

APPELANTS :

Madame [F] [H] épouse [U]

née le 28 Août 1955 à [Localité 8] (17)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [X] [G] [U]

né le 26 Avril 1955 à [Localité 5] (17)

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Magalie MEYRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

S.A.R.L. MAISONS DE L’ATLANTIDE

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 12 janvier 2018, les époux [X] [U] et [F] [H] ont convenu avec la société Maisons de l’Atlantide de l’acquisition d’une maison d’habitation en cours de construction, située [Adresse 1] à [Localité 6], au prix de 442.000 €.

L’acte authentique de vente est du 18 juin 2018, date de la prise de possession du bien.

Des infiltrations d’eau ont postérieurement été constatées dans le garage.

Le constat en a été dressé les 18 et 19 juin 2019.

Par ordonnance du 16 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes a, sur la demande des époux [X] [U] et [F] [H], commis [K] [C] en qualité d’expert. Le rapport d’expertise est en date du 3 mars 2021.

Par acte du 23 septembre 2021, les époux [X] [U] et [F] [H] ont assigné la société Maisons de l’Atlantide devant le tribunal judiciaire de Saintes.

Ils ont à titre principal demandé de la condamner au paiement de la somme de 5.060,64 € en réparation des préjudices subis. Ils ont soutenu que :

— les désordres étaient de nature décennale ;

— ceux-ci avaient pour cause l’enlèvement d’une bande soline posée contre leur mur et reposant sur le muret de la propriété voisine ;

— cette bande, posée sans l’accord du propriétaire du fonds voisin, avait été enlevée avant la vente par le locataire de la propriété voisine.

Ils ont indiqué fonder leurs prétentions indemnitaires sur les évaluations de l’expert judiciaire.

La défenderesse a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre aux motifs que les désordres, dont la nature décennale n’était pas contestée, avaient pour cause l’enlèvement après la vente de la bande soline par le voisin, l’exonérant de sa responsabilité.

Par jugement du 5 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saintes a statué en ces termes :

'DEBOUTE Monsieur [X] [U] et Madame [F] [U] de leur demande indemnitaire au titre de la responsabilité décennale de la SARL MAISONS DE L’ATLANTIDE ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] et Madame [F] [U] à verser à la SARL MAISONS DE L’ATLANTIDE la somme de DEUX MILLE EUROS (2000 euros) au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [X] [U] et Madame [F] [U] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] et Madame [F] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et de la procédure de référé'.

Il a considéré que les demandeurs ne justifiaient ni de la date d’enlèvement de la bande soline lequel, réalisé par le voisin, était exonératoire de la responsabilité du constructeur, ni de l’empiètement allégué sur le fonds voisin.

Par déclaration reçue au greffe le 17 novembre 2023, les époux [X] [U] et [F] [H] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notiées par voie électronique le 13 février 2024, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1792 et suivants du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDE l’appel interjeté par Monsieur [X] [U] et Madame [F] [U].

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saintes le 5 octobre 2023 sous le numéro RG 21/00135.

En conséquence,

Statuant de nouveau,

CONDAMNER, la société MAISONS DE L’ATLANTIDE à payer à Monsieur [X] [U] et à Madame [F] [U] la somme de 5060, 64 € en réparation des préjudices subis,

CONDAMNER la société MAISONS DE L’ATLANTIDE à payer à Monsieur [X] [U] et à Madame [F] [U] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

CONDAMNER la société MAISONS DE L’ATLANTIDE à payer à Monsieur [X] [U] et à Madame [F] [U] la somme de la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société MAISONS DE L’ATLANTIDE aux dépens qui comprendront ceux du référé, de première instance et d’appel, le coût des constats d’huissier et le coût de l’expertise pour 2989,01 €'.

Ils ont soutenu :

— qu’il résultait de l’attestation du voisin ayant enlevé la bande soline et de la photographie du chantier réalisée par leur fils le 2 janvier 2018, que cette suppression avait été réalisée avant la livraison du bien ;

— que cette bande avait été posée par le constructeur sans recueillir l’accord du propriétaire du fonds voisin sur lequel elle empiétait ;

— le constructeur-vendeur était dès lors tenu sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Ils ont demandé à être indemnisés de leurs préjudices matériel et de jouissance.

La société Maisons de l’Atlantide a constitué avocat. Elle n’a pas conclu dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est du 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DESORDRES

L’expert judiciaire a indiqué en pages 9 à 12 de son rapport que :

'Fuite au niveau de la séparation de la limite séparative entre la propriété de Monsieur et Madame [U] et le [Adresse 2]

Nous avons constaté qu’une bande soline et son étanchéité ont été enlevée sur le bas du mur OUEST de la maison de Monsieur et Madame [U].

Les traces de fixations mécaniques et d’étanchéité à la pompe sont parfaitement visibles.

La facture de la société EC2I détaille la pose d’un solin d’une longueur de 7 ml ce qui correspond à la bande soline manquante.

La personne locataire de la maison du [Adresse 2], nous voyant observer le mur depuis la rue est intervenue afin de comprendre ce que nous observions.

Après explication, elle nous a déclaré que cette bande métallique était coupante, et qu’elle avait été enlevée par son ami, pour qu’elle ne puisse pas blesser son jeune fils.

[…]

La disparition de ce dispositif d’étanchéité de la façade est la cause principale des infiltrations.

En effet, le mur orienté à I’OUEST dont du coté des vents dominants reçoit l’eau de pluie qui ruissèle sur toute la hauteur du mur, passant entre le mur de clôture du 12 et le mur de la maison du 10.

L’enduit est arrêté au niveau du mur de clôture, vu qu’il est pas possible de l’enduire plus bas.

L’eau se trouve ainsi piégée, ne pouvant s’évacuer que sur la dalle formant plafond du garage.

au niveau de l’isolation sous chape.

Les doublages isolants périphériques des pièces prenant ancrage au niveau du dallage, sont en contact avec l’eau d’infiltration.

L’eau qui se trouve sur la dalle, remonte par capillarité dans les plaques de plâtre.

Elle crée des cloques et des zones de moisissures.

Les briques et la colle qui structurent le mur n’ont pas de caractéristiques propre à assurer une quelconque étanchéité, en l’absence de l’enduit de façade.

Seule la bande soline et la couvertine formant bavette sur le muret de clôture du voisin est à même de créer une étanchéité suffisante'.

La cause des infiltrations est ainsi l’enlèvement par le voisin de la bande soline qui avait été posée par le constructeur.

SUR LA RESPONSABILITE

L’article 1792 du code civil dispose que :

'Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère'.

Dans une attestation en date du 11 avril 2021, [A] [J], occupant du logement voisin, a déclaré que :

'J’ai découvert en rentrant à mon domicile que des solins avaient été posé sur le mur de la maison voisine en travaux. Ces derniers reposaient sur notre muret et dépassaient dans notre allée.

Considérant que je n’avais pas été prévenu et que cela représentait également un danger pour notre fils de 2 ans et demi, j’ai retiré ces pièces métalliques et les ai posé dans la cour de cette maison.

Par ailleurs, j’ai contacté notre propriétaire afin de m’assurer qu’elle n’avait pas été prévenue de son côté.

Je ne me souviens pas exactement de la date précise de ce fait, mais je pense que cela a eu lieu entre fin 2017 et janvier 2018".

Les photographies produites aux débats par les appelants, qui auraient été prises le 2 janvier 2018, font paraître posées à l’entrée du garage de la maison en construction deux lames, semble-t-il en métal. Ces photographies ne permettent pas de déterminer si ces lames sont la bande soline et, si tel était le cas, si elles étaient en attente d’être posées ou venaient d’être déposées.

La facture de la société Ec2i établie à l’intention de la société Maisons de l’Atlantide, en date du 30 novembre 2017, fait mention d’un solin en aluminium de 7 mètres de longueur et des travaux d’étanchéité notamment des solins.

Aucun élément des débats n’établit que la bande soline n’avait pas été posée dans les règles de l’art, présentait une quelconque dangerosité et empiétait sur le fonds voisin.

En tout état de cause, quelle qu’ait été la date de pose et d’enlèvement de la bande soline, les désordres ne sont pas imputables à l’entreprise de construction mais aux agissements du voisin, exonératoire pour cette dernière de responsabilité.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs prétentions.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe aux appelants.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Ces derniers ne sont pas fondés en leurs prétentions formées de ce chef devant la cour.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 5 octobre 2023 du tribunal judiciaire de Saintes ;

CONDAMNE in solidum [X] [U] et [F] [H] aux dépens d’appel ;

REJETTE la demande présentée devant la cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,