Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 8 JANVIER 2025

N° RG 22/583

N° Portalis DBVE-V-B7G-CE2W SD-C

Décision déférée à la cour :

Jugement, origine

du TJ d’AJACCIO,

décision attaquée

du 29 juillet 2022,

enregistrée

sous le n° 19/01184

[J]

C/

S.C.I. NOTRE DAME

S.A.R.L. FIRROLONI

S.A. AXA

FRANCE IARD

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

HUIT JANVIER DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Mme [C] [J] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO plaidant en visioconférence

INTIMÉES :

S.C.I. NOTRE DAME

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 15]

lieudit [Adresse 14]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean François VESPERINI, avocat au barreau d’AJACCIO

S.A.R.L. FIRROLONI

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 17]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine SECONDI, avocate au barreau de BASTIA et M^e Héloïse AUBRET, avocate au barreau de GRASSE, plaidant en visioconférence

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

domiciliés ès qualités audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO plaidant en visioconférence

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 octobre 2024, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [J] épouse [Y] est propriétaire de plusieurs appartements au sein d’un immeuble élevé sur la parcelle cadastrée section BY n°[Cadastre 7]. Elle louait l’un de ces appartements, situé au premier étage de cet immeuble du [Adresse 12], à [Localité 2], composé notamment d’une salle de bain construite à l’extérieur de l’appartement et surplombant une cour intérieure. Cette cour intérieure se situe sur la parcelle cadastrée section BY n°[Cadastre 5], propriété de la SCI Notre Dame.

Le 21 février 2008, les trois étages de l’immeuble contigu, situé au [Adresse 11], se sont effondrés. La commune d'[Localité 2] a adopté un arrêté, le même jour, portant fermeture provisoire et évacuation de l’immeuble situé [Adresse 11] et cadastré BY n°[Cadastre 5], avant d’adopter un arrêté de péril imminent le 22 février 2008 le concernant. La situation de l’immeuble se dégradant, un nouvel arrêté de péril imminent a été adopté le 2 septembre 2009.

La parcelle concernée a été acquise en 2015 par la S.C.I. Notre-Dame, qui a entrepris les travaux de démolition des parties d’immeuble restant sur la parcelle et de construction d’un immeuble. Elle a confié les travaux de démolition et de construction à la S.A.R.L. Firroloni, assurée auprès de la société Axa France IARD.

Le 26 février 2016, au cours des travaux de déblayage, la S.A.R.L. Firroloni a détruit la salle de bain construite par Mme [C] [J] en saillie de l’immeuble sis [Adresse 12]

[Adresse 12] et en aplomb de la cour intérieure située sur la parcelle du [Adresse 11]. Cette dernière a donc assigné la S.C.I. Notre Dame, la S.A.R.L. Firroloni et la société Axa France IARD devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio, statuant en matière de référé, afin d’obtenir la désignation d’un expert. Par ordonnance du 11 août 2017, M. [W] a été désigné. Son rapport ayant été déposé le 5 décembre 2017, Mme [C] [J] a assigné la S.C.I. Notre Dame, la S.A.R.L. Firroloni et la société Axa France IARD devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio afin d’obtenir réparation des préjudices nés de la démolition de la salle de bain de son appartement.

Par jugement en date du 29 juillet 2022, le tribunal judiciaire d’Ajaccio rejeté les demandes en nullité présentées par les défenderesses et, adoptant les conclusions de l’expert, a débouté Mme [C] [J] de ses demandes.

Par déclaration du 13 septembre 2022, Mme [C] [J] a interjeté appel de ce jugement, sollicitant sa réformation ou son annulation, en ce qu’il a :

Adopté les conclusions de l’expert judiciaire en date du 5 décembre 2017,

Débouté Mme [C] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Condamné Mme [C] [J] à payer à la S.C.I. Notre Dame, la S.A.R.L. Firroloni et la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros à chacune d’elles, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [C] [J] aux entiers dépens,

Rejeté comme infondée toute demande plus ample ou contraire au présent dispositif,

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises en date du 5 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, Mme [C] [J] a sollicité :

Vu la théorie des troubles de voisinage, les articles 1240, 1241 du code Civil, 2278 et 544 du code civil,

Infirmer la décision appelée en ses chefs de décision critiqués,

Retenir la responsabilité conjointe et solidaire de la S.C.I. Notre Dame et de la S.A.R.L. Firroloni pour les faits de destruction de la terrasse supportant la salle de bain de l’appartement de la concluante sis au premier étage du [Adresse 12] à [Localité 2],

En conséquence les condamner in solidum à réparer le préjudice subi par la concluante et se décomposant comme suit :. Valeur de la superficie perdue : 11 580 €. Perte de la valeur vénale du bien : 57 013,50 €. Avec indexation sur l’indice INSEE de la construction depuis le jour de dépôt du rapport d’expertise. Frais de reconstruction d’une salle de bain intérieure : 48 970 € avec indexation sur l’indice BT du bâtiment depuis le jour de dépôt du rapport d’expertise jusqu’à parfait paiement,. Perte de jouissance la somme de 750 € par mois avec indexation annuelle au 1er mars de chaque année sur l’indice des loyers depuis le 1er mars 2016 jusqu’à exécution complète des travaux,

Condamner la S.C.I. Notre Dame et la S.A.R.L. Firroloni in solidum au paiement de la somme de 5 000 € au titre du remplacement des meubles de la cuisine et de la salle de bain,

Condamner in solidum la S.C.I. Notre Dame et la S.A.R.L. Firroloni à effectuer les travaux permettant à Mme [C] [J] de raccorder son appartement à la colonne d’eaux usées de l’immeuble, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la cour retiendrait qu’il s’agit d’un fait involontaire commis par la S.A.R.L. Firroloni :

Retenir la responsabilité de celle-ci,

Condamner la S.A. Axa France IARD à relever et garantir la S.A.R.L. Firroloni de toute condamnation prononcée à son encontre,

Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum la S.C.I. Notre Dame, la S.A.R.L. Firroloni et la S.A. Axa France IARD au paiement de la somme de 7 000 € au profit de la concluante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 30 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la S.A.R.L. Firroloni a demandé de :

Vu le code civil, notamment son article 1240,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées, notamment le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [I] [W], en date du 5 décembre 2017,

À titre principal :

Confirmer le jugement du 29 juillet 2022 en ce qu’il a adopté les conclusions de l’expert judiciaire en date du 5 décembre 2017, débouté Mme [C] [J] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à payer à la S.A.R.L. Firroloni la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamner Mme [C] [J] à payer la somme de 7 000 euros à la S.A.R.L. Firroloni en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

Juger que la S.A. Axa France IARD sera condamnée à garantir et relever la S.A.R.L. Firroloni de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

Recevant l’intimée dans son appel incident :

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. Firroloni de ses demandes sur le fondement des dispositions 1240 du code civil,

Condamner l’appelante à payer à la S.A.R.L. Firroloni la somme de 290 000 € en réparation de son entier préjudice, à parfaire.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 2 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la S.C.I. Notre Dame a demandé de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [I] [W] en date du 5 décembre 2017,

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’AJACCIO du 29 juillet 2022,

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Juger que Mme [C] [J] est dépourvue d’intérêt à agir pour solliciter la réparation de ses préjudices relatifs à la destruction d’une construction érigée clandestinement sur une parcelle appartenant à autrui,

Juger que Mme [C] [J] a commis une faute à l’origine exclusive des préjudices allégués exonératoire de responsabilité pour les sociétés intimées,

Juger que la salle de bain de Mme [C] [J] n’était pas visible à la date de sa destruction,

Juger la destruction de la salle de bain de Mme [C] [J] comme accidentelle,

Juger que les travaux confiés par la S.C.I. Notre Dame à la S.A.R.L. Firroloni n’étaient pas réceptionnés,

Juger la S.A.R.L. Firroloni avait la garde du chantier à la date de la destruction de la salle de bain clandestine de Mme [C] [J],

Juger que la S.C.I. Notre Dame n’a commis aucune faute en relation directe et certaine avec le préjudice de Mme [C] [J],

Prononcer la mise hors de cause de la SCI Notre Dame,

Débouter Mme [C] [J] de ses demandes de réparation et de dommages et intérêts, dirigées contre la S.C.I. Notre Dame non justifiées,

Juger Mme [C] [J] irrecevable et non fondée à solliciter de la S.C.I. Notre Dame la création d’une servitude des eaux usées,

Débouter Mme [C] [J] de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées contre la SCI Notre Dame,

Condamner Mme [C] [J] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Subsidiairement,

Juger que les préjudices de Mme [C] [J] ne sauraient être supérieurs aux propositions d’indemnisation retenues par l’expert judiciaire,

Débouter Mme [C] [J] de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées contre la S.C.I. Notre Dame plus amples et contraires,

Juger que la S.A.R.L. Firroloni et son assureur la S.A. Axa France IARD devront relever et garantir indemne la S.C.I. Notre Dame de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 2 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la S.A. Axa France IARD a demandé de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [I] [W] en date du 5 décembre 2017,

Vu les conditions particulières du contrat BTPLUS,

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’AJACCIO du 29 juillet 2022,

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Juger que la S.A.R.L. Firroloni a exécuté ses travaux en conformité avec le permis de construire à la demande du maître d’ouvrage et sur injonction d’ordre public de la commune d'[Localité 2] en vertu de l’arrêté du 2 septembre 2009,

Juger qu’en ne déclarant pas sa construction érigée illégalement, Mme [C] [J] a commis une faute intentionnelle à l’origine de son prétendu préjudice exonératoire de responsabilité pour la SARL Firroloni,

Juger que la destruction accidentelle de la salle de bain constitue un cas accidentel exonératoire de toute responsabilité pour la S.A.R.L. Firroloni,

Juger que la S.A.R.L. Firroloni n’a commis aucune faute en relation directe et certaine avec le préjudice allégué par Mme [C] [J],

Juger que Mme [C] [J] ne saurait se prévaloir du moindre préjudice au regard de sa construction illégale,

Débouter Mme [C] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la S.A. Axa France IARD et son assuré la S.A.R.L. Firroloni,

La condamner au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

Très subsidiairement,

Juger qu’i1 sera déduit du montant des condamnations qui pourraient être mises à la charge de la S.A. Axa France IARD, le montant de franchise contractuelle opposable à son assurée la S.A.R.L. Firroloni d’un montant de 1 606 €.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 juillet 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 28 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas nécessaire de reprendre l’intégralité du dispositif des conclusions des parties qui comportent des dire, juger ou donner acte qui ne sont pas réellement des prétentions. Seules constituent de véritables demandes, celles tendant à l’infirmation ou la confirmation de première instance en premier lieu, celles tendant à la condamnation ou au débouté en second lieu. Par ailleurs, en application de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif, la cour ne statuant que sur celle énoncées au dispositif.

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal comme des appels incidents n’est pas discutée par les parties, comme cela vient d’être rappelé, les éléments du dossier ne conduisent par la cour à le faire d’office.

Sur la responsabilité de la S.C.I. Notre-Dame et de la S.A.R.L. Firroloni

Pour débouter Mme [C] [J] de l’ensemble de ses demandes, les premiers juges ont retenu qu’elle ne démontrait pas la construction et l’existence de la salle de bain litigieuse et que la responsabilité de la S.A.R.L. Firroloni et de la S.C.I. Notre-Dame ne pouvait donc être retenue quant à sa démolition, comme l’a conclu l’expert désigné par le tribunal judiciaire d’Ajaccio, M. [I] [W].

Dans ses dernières écritures, Mme [C] [J] avance au contraire que le balcon préexistait à l’acquisition de l’appartement en 1978. Elle explique que cela ressort du permis de construire du 26 septembre 1978, qui accorde le projet d’élévation de Mme [C] [J], sous réserve de supprimer les toilettes sises au premier étage sur le balcon et de les intégrer à l’intérieur du bâtiment. Elle demande à la cour de déduire que le balcon existait déjà et ajoute qu’en tout état de cause, l’existence de la salle de bain n’a jamais été contestée par les intimés.

Mme [C] [J] demande à la cour de retenir la responsabilité civile de la S.A.R.L. Firroloni et de la S.C.I. Notre-Dame, sur le fondement des troubles du voisinage à titre principal et sur celui de la responsabilité prévue à l’article 1240 du code civil à titre subsidiaire. Elle indique que les deux sociétés ne peuvent fonder la légitimité de leurs travaux sur le péril menaçant la parcelle cadastrée section BY n°[Cadastre 5] car l’arrêté du maire d'[Localité 2] en date du 2 septembre 2009 ne concernait que les ruines du bâti de cette parcelle et non celle de tout l’immeuble, incluant la cour intérieure. Sa terrasse et sa salle de bain n’étaient donc pas situées dans la zone de péril imminent. Par ailleurs, Mme [C] [J] soutient que les travaux ayant été ordonnés par

la S.C.I. Notre-Dame plus de huit années après l’écroulement de l’immeuble, cette dernière ne démontre pas la nécessité de ces travaux pour mettre fin au péril.

Sur la visibilité de la salle de bain, Mme [C] [J] indique que contrairement à ce qu’indique l’expert, la construction était bien visible de la cour et apparaissait sur le relevé cadastral de 1973 par des traits figurant sur la cour intérieure. Elle dit également démontrer la visibilité de la salle de bain par le fait qu’en 2008, lorsque la mairie avait entrepris des travaux, des engins de chantier l’avaient partiellement détruite. Elle critique la lecture faite du procès-verbal d’huissier par le tribunal, indiquant que la photographie démontrant l’invisibilité de la salle de bain était en réalité prise en 2008 et non en 2016.

En réplique, la S.A.R.L. Firroloni affirme qu’elle n’a commis aucune faute dans la démolition de la salle de bain, agissant conformément à un arrêté municipal de péril et à un permis de construire régulièrement obtenu et affiché et n’ayant aucun moyen de savoir qu’une salle de bain avait été construite en aplomb de la cour intérieure appartenant à la S.C.I.. Elle ajoute que Mme [C] [J] ne peut se prévaloir d’aucun préjudice, ayant illégalement construit une salle de bain à l’extérieur de son appartement, au moyen d’une emprise sur la parcelle de la S.C.I. Notre-Dame. Cette construction était donc susceptible à tout moment d’être détruite sur ordre des autorités judiciaires ou administratives. L’infraction de construction sans permis de construire étant imprescriptible, aucune réparation ou reconstruction ne saurait être ordonnée.

La S.C.I. Notre-Dame reprend les mêmes moyens, rappelant que les travaux étaient rendus nécessaires par les arrêtés pris en 2009 par la mairie d'[Localité 2], que ni elle ni la S.A.R.L. Firroloni n’a commis de faute civile, la destruction étant accidentelle et due à la seule faute de Mme [C] [J], qui a construit illégalement et sans la déclarer une salle de bain, en violation d’un permis de construire délivré en 1978. En tout état de cause, la faute intentionnelle commise par Mme [C] [J] exonère les intimées de toute responsabilité.

Il y a lieu de rappeler qu’à titre principal, l’appelante fonde ses demandes en réparation sur le trouble du voisinage subi par elle du fait de la destruction de sa salle de bain.

Si les intimés ne répondent pas à ce moyen dans leurs dernières écritures, se limitant à exposer des moyens et arguments liés à la responsabilité délictuelle, ils insistent tous sur la faute de la victime, exonératoire de toute responsabilité de la S.C.I. Notre-Dame et de la S.A.R.L. Firroloni.

Sur l’existence de troubles de voisinage

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Ce droit se trouve limité par l’obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le régime de responsabilité fondé sur les troubles de voisinage est autonome par rapport au droit commun de la responsabilité, s’agissant d’une responsabilité objective subordonnée uniquement, la preuve d’une faute n’étant nullement requise, à l’existence d’un trouble anormal qui doit être apprécié in concreto, en fonction des circonstances de temps et de lieu. Cette responsabilité pèse tant sur le maître d''uvre qui a causé le trouble que sur le maître d’ouvrage qui a ordonné les travaux.

La force majeure est de nature à exonérer le propriétaire voisin de sa responsabilité. La faute de la victime peut également l’exonérer de sa responsabilité, partiellement ou totalement. Il a notamment été retenu par la cour de cassation que commet une faute la personne qui s’expose volontairement à subir un dommage sans prendre les précautions élémentaires pour l’éviter (Civ. 2ème, 8 mai 1968, pourvoi n°66-11.568).

Il n’est pas contestable que la démolition de la terrasse de Mme [C] [J] a eu pour conséquence de rendre son appartement inhabitable, ce que confirme M. [W], expert. Cela constitue à l’évidence un trouble grave et anormal de voisinage découlant directement de la démolition par la S.A.R.L. Firroloni de sa terrasse et de sa salle de bain, sur ordre de la S.C.I. Notre-Dame.

Les intimés demandent à être exonérés de toute responsabilité civile quant au préjudice, en mettant en exergue la faute de la victime, que la S.C.I. Notre-Dame qualifie d’intentionnelle. Cette faute consiste pour les intimés dans une construction non datée et illicite, en contravention avec le permis de construire délivré en septembre 1978 et sur le comportement de Mme [C] [J], consistant à dissimuler son ouvrage illégal et à ne pas le signaler à la S.A.R.L. Firroloni ou à la S.C.I. Notre-Dame, malgré affichage de leur permis de construire.

Sur la faute de la victime

Afin d’examiner l’existence de cette faute, il y a lieu de revenir sur les conditions de construction de la salle de bain litigieuse.

Sur l’existence de la terrasse en 1978

L’appelante a abandonné ses moyens de première instance tendant à la reconnaissance de sa propriété sur la salle de bain détruite, malgré l’absence de permis de construire régulier la concernant, en raison de la prescription acquisitive. Elle sollicite désormais que soit reconnu le fait que la terrasse sur laquelle elle reconnaît avoir construit sa salle de bain existait bien avant 1978. Elle s’appuie sur trois attestations émanant de personnes ayant pu constater que la mère de l’appelante vivait dès 1979 dans l’appartement et que sa fille lui avait aménagé une salle de bain extérieure. Elle se fonde également sur le devis de M. [T], en date du 28 décembre 1978, qui prévoit de multiples travaux dans l’appartement et notamment la construction d’une salle de bain extérieure sur une terrasse par définition préexistante. Enfin, elle avance que si le permis de construire qu’elle a sollicité lui imposait de réintégrer les WC à l’intérieur de l’appartement, il démontre également qu’un balcon existait déjà. Elle était donc en droit de bâtir une salle de bain sur ce balcon.

L’acte de vente des lots 3 à 5 de la parcelle BY [Cadastre 7] à Mme [C] [J], versé aux débats par l’appelante (pièce n°16), mentionne au premier étage un appartement de deux

pièces, sans autre précision quant à l’existence d’un balcon ou d’une terrasse. Aucun plan n’étant fourni par l’appelante, il est impossible de vérifier que, comme elle l’affirme, la terrasse préexistait à cet achat.

Par ailleurs, le permis de construire accordé le 26 septembre 1978 précise que « compte tenu de la réhabilitation de tout l’immeuble, il est souhaitable de supprimer les toilettes sises au premier étage sur le balcon et de les intégrer à l’intérieur du bâtiment ». La mairie accueille la demande de permis, sous réserve notamment de supprimer le WC en terrasse et de l’intégrer à l’intérieur. Mme [C] [J] déduit de ce permis que le balcon existait déjà en 1978, peu après l’acquisition de l’immeuble. Cependant, ce permis peut également être lu comme un refus de la construction d’un balcon et des WC. En l’absence de production des plans fournis par Mme [C] [J] lors de sa demande, ce point ne peut être tranché. Toujours est-il que M. [M] [Y], époux de Mme [C] [J] et expert judiciaire, a attesté le 23 juin 1980 que les travaux étaient conformes au permis, soit sans construction en aplomb de la cour intérieure.

Les attestations versées par l’appelante ne sont pas plus éclairantes sur l’antériorité à l’achat de l’immeuble de ce balcon, Mme [A] [X] et Mme [F] [O] ne datant pas la construction de la salle de bain, se limitant à en confirmer l’existence après 1980 et M. [P] [N] indiquant que l’aménagement d’une cabine comprenant la salle de bain a été effectué par Mme [C] [J] après 1979. Ce dernier semble donc, au contraire, confirmer la création d’un balcon et d’une salle de bain par Mme [C] [J], après l’acquisition de l’immeuble.

Enfin, les attestations versées par la S.A.R.L. Firroloni, émanant des enfants des vendeurs de l’appartement, confirment l’absence de tout balcon dépendant de l’immeuble avant le mois de juin 1978 (pièces intimée n°3).

L’attestation de M. [H] [L], constatant que les hachures sur le plan cadastral signifient la présence d’un détail topographique n’étant pas incompatible avec un élément de type bâti situé en étage, ne peut constituer une preuve contraire au vu de l’incertitude de l’expert et de l’attestation contraire d’un autre géomètre, la S.A.R.L. Géotopo, versée par la S.A.R.L. Firroloni (pièce n°14). De même, le devis de M. [T], mentionnant des travaux sur la terrasse, ne saurait avoir une force probante suffisante pour assoir l’existence d’un balcon avant acquisition du bien par l’appelante, cette dernière admettant elle-même que le devis n’a pas été exécuté.

Dès lors, il peut être conclu que Mme [C] [J] a bien construit elle-même la terrasse extérieure et la salle de bain, après 1979, alors même que la mairie avait prescrit le contraire en septembre 1978.

Sur l’empiètement reproché à Mme [C] [J]

Mme [C] [J] dément avoir construit sa salle de bain en aplomb d’une cour intérieure appartenant exclusivement à la S.C.I. Notre-Dame et affirme que cette cour était

commune aux immeubles portant numéros 5, 7 et [Adresse 12] et qu’elle n’a donc pas empiété sur le fonds de la S.C.I. Notre-Dame.

Pour fonder ce moyen, elle indique que les relevés cadastraux présents au dossier démontrent une absence de flèche attribuant la cour à l’une des parcelles avoisinantes et que, dans l’attestation de vente de la parcelle à la S.C.I. intimée, ne sont mentionnés que les lots numéros 1, 3, 4, 5 et 6 de la parcelle BY [Cadastre 5], sans référence à la cour, numérotée [Cadastre 6] sur le cadastre. Enfin, elle indique que l’expert désigné dans une autre procédure, M. [V], a constaté avoir eu accès à cette cour intérieure à partir d’un local situé en rez-de-chaussée du [Adresse 9].

La S.C.I. Notre-Dame et la S.A.R.L. Firroloni répliquent à ces moyens en affirmant que la première est bien propriétaire de cette cour intérieure, l’attestation notariée versée par l’appelante démontrant que la S.C.I. Notre-Dame s’est portée acquéreuse des lots numéros 1, 3, 4, 5 et 6 uniquement car le lot 2 avait été supprimé et divisé en lots 3 à 6 et que l’acte mentionne que la S.C.I. Notre-Dame a acquis l’ensemble des quotes-parts indéterminées de la propriété du sol et des parties communes générales, en ce comprise la cour intérieure. La S.C.I. Notre-Dame relève également que lors de l’expertise judiciaire menée par M. [W], ce dernier a pu constater qu’aucun autre immeuble que le numéro [Adresse 11] n’avait accès à cette cour. Aucune servitude d’empiètement n’a par ailleurs été démontrée ni ne se justifie.

La S.A.R.L. Firroloni ajoute que Mme [C] [J] n’a quant à elle jamais démontré que la cour intérieure était en réalité dépendante d’une autre parcelle que la parcelle cadastrée BY [Cadastre 5]. Elle verse des photographies contestant l’allégation de l’appelante selon laquelle des fenêtres des immeubles sis [Adresse 10] ouvraient sur la cour.

L’article 7 du code de procédure civile dispose que « Parmi les éléments du débat, le juge peut prendre en considération même les faits que les parties n’auraient pas spécialement invoqués au soutien de leurs prétentions ».

En l’espèce, Mme [C] [J] évoque le rapport d’expertise de M. [V], effectué en février 2008. Contrairement à ce qu’elle affirme, il n’apparaît pas à la lecture de ce rapport que l’occupant du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 9] ait eu accès à la cour intérieure litigieuse. En effet, l’expert évoque un accès à une arrière-cour dénuée de tout désordre malgré l’effondrement de l’immeuble mitoyen. Or le même expert constate dans son rapport que la cour objet de ce paragraphe est, elle, encombrée d’une série d’appendices, démontrant qu’il ne parle pas des mêmes cours. Cette conclusion est confirmée par le fait qu’est visible sur le relevé cadastral une partie non bâtie en mitoyenneté de la parcelle section BY [Cadastre 4], correspondant à l’immeuble situé [Adresse 9] (page 13 du rapport de M. [W] et relevé cadastral, partie numéro 19, page 11 du même rapport). Cet argument ne permet donc pas de retenir que la cour intérieure numérotée [Cadastre 6] sur le relevé cadastral était commune à plusieurs immeubles, puisqu’il ressort du rapport de M. [W] qu’aucun accès passé et actuel n’a pu être

constaté lors de l’expertise intervenue le 28 septembre 2017, l’occupant depuis dix ans du rez-de-chaussée de la parcelle BY [Cadastre 7] affirmant n’avoir jamais pu accéder à cette cour.

Par ailleurs, le géomètre de la S.A.R.L. Géotopo indique dans son analyse du plan cadastral de 1973 que les flèches présentes attribuent la cour intérieure à la parcelle BY [Cadastre 5] appartenant à la S.C.I. Notre-Dame (dernière page du rapport d’expertise de M. [W]).

Enfin, sur le fait que la S.C.I. intimée ne serait pas devenue propriétaire de la cour commune numéro 21, il convient de noter que Mme [C] [J] fait une mauvaise lecture du relevé cadastral, le même géomètre ayant expliqué qu’il s’agit de l’ancienne numérotation du bien sur la [Adresse 16], le numéro 21 étant devenu le numéro 7, comme le démontre l’acte notarié versé aux débats par l’appelante (pièce n°9). Il est d’ailleurs aisé de constater que plusieurs parcelles apparaissant sur le relevé cadastral portent un numéro identique, placé indifféremment sur la partie jaune ou blanche de la parcelle. Cet argument est donc inopérant, l’acte notarié de Me [Z] versé par l’appelante précisant au surplus que la S.C.I. Notre-Dame a acquis la parcelle BY [Cadastre 5] et les quotes-parts indéterminées de la propriété du sol et des parties communes générales.

La cour retiendra donc que la cour intérieure, à laquelle pouvaient seuls accéder les occupants de la parcelle BY [Cadastre 5], est bien la propriété de la S.C.I. Notre-Dame et que Mme [C] [J] a construit une salle de bain en aplomb de ce fonds, sans servitude ni autorisation.

Sur la clandestinité de la construction par Mme [C] [J]

Mme [C] [J] indique que la salle de bain était visible du fonds de la

S.C.I. Notre-Dame et que les photographies semblant démontrer l’inverse et présentes dans le procès-verbal de commissaire de justice qu’elle a fait établir datent en réalité d’octobre 2008. Elle rappelle d’ailleurs que la salle de bain était accessible à des engins puisque c’est l’un d’entre eux qui a détruit une première fois sa construction en février 2008, avant réparation par la mairie.

En premier lieu, il n’est pas exact de prétendre que des engins avaient eu accès à la salle de bain en février 2008, lui causant des dommages, puisqu’il ressort du rapport de M. [V] du 3 mars 2008 et du courrier de la mairie en date du 2 avril 2008 (pièces appelante n°6 et 24 bis) que ces dégradations ont fait suite à la chute de gravas sur le toit de la pièce en raison de l’effondrement des derniers éléments bâtis du [Adresse 11].

Par ailleurs, si Mme [C] [J] conteste aujourd’hui que sa salle de bain était dissimulée derrière un mur, c’est pourtant ce qu’elle a déclaré au commissaire de justice qu’elle a dépêché sur place suite à la démolition. En effet, ce dernier a écrit sur son procès-verbal « qu’au cours de ces travaux, [la S.A.R.L. Firroloni] n’a pas pu constater la présence d’une salle de bain (') », répétant que la destruction était accidentelle et

produisant une photographie plus ancienne, montrant le mur vert derrière lequel était la salle de bain (pièce appelante n°1). Cette photographie correspond à celles versées par la S.A.R.L. Firroloni à la Mairie pour obtenir le permis de construire (pièce SARL n°20).

La production de la photographie prise par la S.A.R.L. Firroloni le 22 février 2016 à 09h28 achève de convaincre que la salle de bain était dissimulée derrière un mur vert et rose ayant résisté à l’écroulement de 2008 (pièce S.A.R.L. n°21).

Outre l’invisibilité de cette salle de bain, le comportement dissimulateur de Mme [C] [J] doit également être évoqué. En effet, cette dernière savait pertinemment que sa construction avait été érigée en violation du permis de construire délivré en 1978. Il apparaît qu’elle a par la suite tenu à poursuivre cette clandestinité, en ne condamnant pas cette salle de bain alors même que l’arrêté de péril du 2 septembre 2009 ordonnait l’évacuation de tout occupant de l’immeuble situé sur la parcelle BY section n°[Cadastre 5], rendue instable du fait de l’effondrement de l’immeuble. C’est d’ailleurs cette instabilité qui, combinée à l’action des services techniques de la mairie d'[Localité 2], a entraîné une première destruction de sa salle de bain en 2008. Or, malgré le danger que pouvait représenter l’usage de cette salle de bains située en aplomb de ladite parcelle et au milieu de décombres instables, Mme [C] [J] a continué de louer l’ensemble de son appartement. De même, elle n’a pas réagi lors de l’affichage du permis de construire obtenu le 10 mars 2015 par la société U Picchiu puis transféré le 13 mai 2015 à la S.C.I. Notre-Dame, alors même qu’il précisait le type de logement prévu et la surface du futur immeuble. Mme [C] [J] était donc en mesure de préciser alors qu’une salle de bains grevait l’emprise prévisionnelle du projet et de faire valoir ses droits si elle les estimait acquis, ce qu’elle s’est abstenue de faire. En tout état de cause, absente des relevés cadastraux au moment de l’achat du terrain par la S.C.I. Notre-Dame et non déclarée aux services de la mairie faute de permis, la construction ne pouvait être connue des tiers dans le silence gardé par l’appelante.

L’absence de tout permis de construire, la construction de la salle de bain malgré interdiction de la mairie, sur une parcelle appartenant à autrui et le comportement dissimulateur de l’appelante sont autant de fautes graves commises par la victime à l’origine exclusive de son préjudice, de nature à exonérer le propriétaire de la parcelle voisine et le maître d''uvre de toute responsabilité fondée sur les troubles de voisinage.

La demande de réparation de la démolition accidentelle de la salle de bain de Mme [C] [J], sur ce fondement, sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité des intimés sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil

A titre subsidiaire, Mme [C] [J] demande que la S.C.I. Notre-Dame et la S.A.R.L. Firroloni soient condamnées à réparer ses préjudices, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Cependant, le raisonnement qui vient d’être développé quant à la faute de la victime trouve également à s’appliquer dans le cadre de la responsabilité civile prévue à l’article 1240 du code civil et exonère tout autant les intimés de leur responsabilité délictuelle.

A titre surabondant, il sera retenu que Mme [C] [J] échoue à démontrer que la S.A.R.L. Firroloni et la S.C.I. Notre-Dame ont commis une faute amenant à la démolition de la salle de bain. Il vient d’être démontré que celle-ci n’était pas visible du représentant ce jour-là de la SARL Firroloni, qu’un permis de construire avait régulièrement été obtenu et affiché, sans contestation de la part de Mme [C] [J] et qu’il était impossible aux intimés de connaître l’existence de cette construction. Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme Mme [C] [J], la SCI a bien respecté les prescriptions de l’autorité administrative telles que mentionnées dans les arrêtés de péril pris en 2009. Les intimés le démontrent en versant une attestation du 2 octobre 2017 des services techniques de la commune, qui confirment que ce n’est que suite à ces travaux que le péril a pu être levé, par arrêté en date du 27 septembre 2017. Par ailleurs, l’expert, M. [W], a confirmé ce constat que l’ensemble de la parcelle cadastrée BY n°[Cadastre 5] était concerné par l’arrêté de péril, et non seulement l’immeuble sis [Adresse 11] (page 45 du rapport).

Enfin, il ne pourra pas plus être retenue la négligence de la S.A.R.L. Firroloni, au titre de l’article 1241 du code civil, en raison de la faute de Mme [C] [J], exonératoire de responsabilité.

Dès lors, Mme [C] [J] sera déboutée de sa demande en réparation tant sur le fondement de l’article 1240 que sur celui de l’article 1241 du code civil et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de raccordement à la colonne des eaux usées de l’immeuble voisin

Mme [C] [J] demande à la cour de condamner la S.C.I. Notre-Dame et la S.A.R.L. Firroloni à effectuer sous astreinte les travaux lui permettant de raccorder son appartement à la colonne d’eaux usées de l’immeuble. Elle explique avoir mandaté une entreprise pour contrôler l’évacuation de la colonne d’eaux usées de son immeuble, soit le [Adresse 12]. Il en est résulté que la canalisation est obturée au niveau de son appartement du premier étage. Elle demande en conséquence que le raccordement soit effectué sur la gaine technique du [Adresse 11], qui devra en supporter la servitude.

Cependant, force est de constater que comme le soulignent les intimés, Mme [C] [J] ne justifie ni en fait ni en droit la nécessité de créer une servitude sur le fonds cadastré BY section n°[Cadastre 5] pour évacuer ses eaux usées, alors même que si elle est obstruée, la canalisation existe dans le fonds dont elle est propriétaire et permet de répondre à ce besoin.

Dès lors, Mme [C] [J] sera déboutée de sa demande et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la mise hors de cause de la S.C.I. Notre-Dame

La S.C.I. Notre-Dame a demandé au tribunal, en première instance, de voir prononcer sa mise hors de cause de la présente procédure. Elle a été déboutée de cette demande, le tribunal ayant, dans son dispositif, rejeté comme infondée toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif.

Or la S.C.I. Notre-Dame présente de nouveau cette demande en appel, alors même qu’elle n’a pas demandé, dans ses premières écritures, que le jugement soit infirmé de ce chef.

Il résulte également des articles 542, 909 et l’article 954 du code de procédure civile que lorsque l’intimé forme un appel incident et ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel n’est pas saisie de cet appel incident sur lequel elle ne statue donc pas, la confirmation de la décision étant acquise.

Il ne sera donc pas statué de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la S.A.R.L. Firroloni

A titre reconventionnel, la S.A.R.L. Firroloni sollicite la condamnation de l’appelante à lui verser 290 000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, cette dernière l’ayant contrainte à exposer diverses dépenses en lien avec la destruction de sa salle de bain et de son balcon dissimulés, outre la mauvaise publicité que l’incident lui a causée. La S.A.R.L. Firroloni expose que, l’époux de Mme [C] [J] étant expert judiciaire et ayant un solide réseau dans la profession, elle a perdu au moins un chantier suite à la démolition, d’un prix moyen de 200 000 €. Par ailleurs, au vu de l’inquiétude générée par la démolition et de crainte d’être défavorisé par M. [M] [Y] lors de futures expertises judiciaires, la S.A.R.L. Firroloni chiffre son préjudice moral à la somme de 50 000 €. Enfin, elle explique avoir dû exposer les frais de conseil dans le cadre de la procédure et de l’expertise judiciaire, à hauteur de 15 000 €.

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient à celui qui se prévaut de ces dispositions de démontrer la faute de son adversaire, le dommage qui en a résulté et le lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la S.A.R.L. Firroloni considère que Mme [C] [J] a commis une faute en construisant une terrasse et une salle de bain dissimulées à la vue des tiers.

Si le lien de causalité peut être établi entre cette faute et les préjudices financiers liés à l’arrêt des travaux et à l’enlèvement des déchets supplémentaires créés, il ne l’est en rien avec les autres préjudices allégués, notamment la mauvaise publicité et l’inquiétude de la

S.A.R.L. Firroloni. Il est par ailleurs étonnant que la S.A.R.L. Firroloni sollicite le remboursement de la démolition des constructions dissimulées, qu’elle qualifie pourtant d’accidentelle.

Enfin, même pour les postes où le lien de causalité peut être admis, aucun préjudice n’est démontré, ni justificatif des frais supplémentaires occasionnées par le déblaiement des déchets, ni élément permettant d’apprécier la période d’arrêt des travaux.

Echouant à apporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute de l’appelante et des préjudices dont, au surplus, elle ne démontre en rien la réalité, la S.A.R.L. Firroloni sera déboutée de ses demandes en réparation et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles de première instance et d’appel

Mme [C] [J] succombant une nouvelle fois en appel, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] [J] à verser à la .S.C.I. Notre-Dame, la S.A.R.L. Firroloni et la société Axa France IARD la somme de 2 000 € à chacune d’elles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, elle sera de nouveau condamnée à verser aux mêmes la somme de 1 500 €.

Elle sera également condamnée aux entiers dépens d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DÉCLARE recevables l’appel principal comme les appels incidents,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 29 juillet 2022, en ce qu’il a :

Adopté les conclusions de l’expert judiciaire en date du 5 décembre 2017,

Débouté Mme [C] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Condamné Mme [C] [J] à payer à la S.C.I. Notre Dame, la S.A.R.L. Firroloni et la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros à chacune d’elles, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [C] [J] aux entiers dépens,

Rejeté comme infondée toute demande plus ample ou contraire au présent dispositif,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [C] [J] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE Mme [C] [J] à verser à la S.C.I. Notre Dame, la S.A.R.L. Firroloni et la société Axa France IARD la somme de 1500 € à chacune d’elles, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE