Cour d'appel de Reims, Chambre sociale, 7 mai 2025, n° 24/00945

TPBR Châlons-en-Champagne 13 mai 2024

CA Reims
Confirmation 7 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de l'avis de fin de bail
La cour a confirmé que l'avis de fin de bail était inopposable aux consorts [X] car le droit au bail avait été transmis à ses héritiers suite au décès de Monsieur [T] [X].
Rejeté
Demande d'expulsion
La cour a jugé que l'avis de fin de bail ne produisait aucun effet, rendant ainsi la demande d'expulsion non fondée.
Rejeté
Frais irrépétibles en appel
La cour a débouté Monsieur [L] [K] de sa demande de remboursement de frais irrépétibles, considérant qu'il n'avait pas obtenu gain de cause.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'arrêt du 7 mai 2025, Monsieur [L] [K] a interjeté appel d'un jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, qui avait déclaré inopposable un avis de fin de bail à ses cohéritiers, Madame [R] [X] et Monsieur [E] [X]. La question juridique principale portait sur la co-titularité du bail et la validité de l'avis de fin de bail. Le tribunal de première instance avait conclu que, faute de résiliation dans le délai légal, le droit au bail était passé aux héritiers. La cour d'appel a confirmé cette décision, en soulignant que le bail continuait au profit des héritiers, même sans preuve de participation à l'exploitation. Elle a également précisé que l'avis de fin de bail n'avait aucun effet. La cour a donc infirmé la demande de Monsieur [L] [K] et a condamné ce dernier à payer des frais aux consorts [X].

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. soc., 7 mai 2025, n° 24/00945
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	24/00945
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 13 mai 2024, N° 22/01498
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Emmanuel ROBERT
Cabinet(s) :	SCP BILLY ET ASSOCIESSCP EMERGENCE AVOCATS

Texte intégral

Arrêt n°

du 7/05/2025

N° RG 24/00945

IF/FJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 7 mai 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 13 mai 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHALONS EN CHAMPAGNE (n° 22/01498)

Monsieur [L] [K]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

INTIMÉS :

1) Madame [G] [Z] veuve [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

2) Madame [R] [X] épouse [B]

[Adresse 6]

[Localité 5]

3) Monsieur [E] [X]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentés par M^e Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, prorogée au 7 mai 2025, Madame Isabelle FALEUR, conseiller, chargé d’instruire l’affaire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur François MÉLIN, président

Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller

Madame Isabelle FALEUR, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Monsieur Francis JOLLY, greffier

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MÉLIN, président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Faits et procédure :

Suivant acte authentique en date du 11 juin 1986, Madame [A] [U]-[Y], Madame [S] [K]-[U] et Madame [D] [I] ont consenti à Monsieur [T] [X] et à son épouse, Madame [G] [Z], un bail rural à long terme d’une durée de 25 ans à compter de la dernière plantation, portant sur les parcelles de terres à vigne situées à [Localité 9] (51) cadastrées comme suit, d’une contenance totale de 20a 46ca :

. 03a 06ca de terres à vigne à prendre à l’ouest et au long de la parcelle ZK [Cadastre 2] dans la parcelle cadastrée lieudit [Localité 10] section numéro [Cadastre 7] d’une contenance totale de 69a 50ca,

. 17a 40ca de terres à vigne, lieudit [Localité 10] section ZK numéro [Cadastre 2].

La plantation étant intervenue en 1987, le bail a pris effet le 1er novembre 1986 et s’est renouvelé depuis par périodes de neuf années, le 1er novembre 2011 puis le 1er novembre 2020.

Madame [S] [K] est devenue pleine propriétaire des parcelles objets du bail à la suite des décès de Mesdames [U]-[Y] et [I].

Madame [S] [K] est décédée le 17 juillet 2009, laissant pour lui succéder son époux, Monsieur [L] [K], devenu propriétaire des parcelles objets du bail.

Monsieur [T] [X] est décédé le 21 novembre 2012 laissant pour lui succéder son épouse, Madame [G] [Z] veuve [X], et ses deux enfants, Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X].

Suivant acte extrajudiciaire en date du 1er février 2022, Monsieur [L] [K] a délivré à Madame [G] [Z] veuve [X] un avis de fin de bail pour l’échéance du 1er novembre 2023, sur le fondement de l’article L416-1 du code rural et de la pêche maritime.

Par requête reçue au greffe le 1er juin 2022, Madame [G] [Z] veuve [X], Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X], ci-après désignés par les consorts [X], ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne aux fins de voir déclarer l’avis de fin de bail inopposable aux deux enfants de feu Monsieur [T] [X].

A l’audience du 8 avril 2024, les consorts [X] ont demandé au tribunal :

— de juger que Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X] sont co-titulaires du bail en date du 11 juin 1986 à la suite de leur père ;

— de déclarer l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 inopposable à Madame [R] [X] épouse [B] et à Monsieur [E] [X] ;

— à titre subsidiaire, de déclarer recevable et bien fondée Madame [G] [Z] veuve [X] en sa demande de cession du bail au profit de son fils et d’autoriser la cession du bail du 11 juin 1986 au profit de Monsieur [E] [X] ;

— de rappeler l’exécution provisoire ;

— de condamner Monsieur [L] [K] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [L] [K] a demandé au tribunal :

à titre principal,

— de débouter les consorts [X] de leurs demandes, de valider l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 à Madame [G] [Z] veuve [X], et d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z] veuve [X] et de tout occupant de son chef des parcelles objets du bail en date du 11 juin 1986, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 2 novembre 2023 ;

à titre subsidiaire,

— de débouter Madame [G] [Z] veuve [X] de sa demande de cession du bail au profit de son fils, de valider l’avis de fin de bail et d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z] veuve [X] et de tout occupant de son chef des parcelles objets du bail en date du 11 juin 1986, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 2 novembre 2023 ;

— de condamner les consorts [X] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Par jugement du 13 mai 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne a :

— dit qu’au décès de Monsieur [T] [X] survenu le 21 novembre 2012, Madame [G] [Z] veuve [X] était restée copreneuse du bail et qu’en l’absence de toute demande de résiliation dans le délai de forclusion de six mois à compter du décès du copreneur, le droit au bail de ce dernier était passé à ses héritiers à savoir sa veuve et ses descendants, Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X] ;

— déclaré l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 à la seule personne de Madame [G] [Z] veuve [X] inopposable à Madame [R] [X] épouse [B] et à Monsieur [E] [X] ;

— condamné Monsieur [L] [K] aux entiers dépens ;

— condamné Monsieur [L] [K] à payer à Madame [G] [Z] veuve [X], Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X] la somme totale de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision était revêtue de l’exécution provisoire de droit ;

Le 11 juin 2024, Monsieur [L] [K] a formé un appel portant sur toutes les dispositions du jugement de première instance.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025, soutenues oralement à l’audience, auxquelles en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, Monsieur [L] [K] demande à la cour :

D’INFIRMER la décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne le 13 mai 2024 ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

DE DEBOUTER les consorts [X] de leurs demandes ;

DE VALIDER l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 à Madame [G] [Z] veuve [X] ;

D’ORDONNER l’expulsion de Madame [G] [Z] veuve [X] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 2 novembre 2023, des parcelles objets du bail situées terroir de [Localité 9] :

. 00ha 03a 06ca de terres à vigne à prendre à l’ouest et au long de la parcelle ZK [Cadastre 2] dans une parcelle de plus grande contenance cadastrée lieudit [Localité 10] section ZK numéro [Cadastre 7] d’une contenance totale de 00ha 69a 50ca

. 00ha 17a 40ca de terres à vigne, lieudit [Localité 10] section ZK numéro [Cadastre 2]

à titre subsidiaire,

DE DEBOUTER Madame [G] [Z] veuve [X] de sa demande de cession de bail au profit de son fils ;

DE VALIDER l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 à Madame [G] [Z] veuve [X] ;

D’ORDONNER l’expulsion de Madame [G] [Z] veuve [X] et de tout occupant de son chef des parcelles objets du bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 2 novembre 2023 ;

En tout état de cause,

DE CONDAMNER les consorts [X] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers

dépens ;

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2025, soutenues oralement à l’audience, auxquelles en application de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé pour un plus ample exposé de leurs moyens, les consorts [X] demandent à la cour :

DE DECLARER Monsieur [L] [K] mal fondé en son appel ;

DE CONFIRMER le jugement du 13 mai 2024 du tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

DE DECLARER Madame [G] [Z] veuve [X] recevable et bien fondée en sa demande de cession du bail au profit de son fils ;

D’AUTORISER la cession du bail en date du 11 juin 1986 au profit de Monsieur [E] [X] portant sur les parcelles situées terroir de [Localité 9]

. 03a 06ca de terres à vigne à prendre à l’ouest et au long de la parcelle ZK [Cadastre 2] dans une parcelle de plus grande contenance cadastrée [Localité 10] section ZK numéro [Cadastre 7] pour 00 ha 69a 50ca

. 00ha 17a 40ca de terres à vigne, lieudit [Localité 10] section ZK numéro [Cadastre 2] ;

en tout état de cause,

DE CONDAMNER Monsieur [L] [K] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Motifs :

Sur la co-titularité du bail acquise au profit de Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X] et sur l’inopposabilité de l’avis de fin de bail

Monsieur [L] [K] fait valoir, sur le fondement de l’article L 411- 34 du code rural et de la pêche maritime qu’en droit rural, le décès du preneur ne met pas fin au bail, que la transmission du bail déroge aux règles normales de la dévolution successorale et que le bail continue indivisément au profit du conjoint, du partenaire d’un PACS, des ascendants ou des descendants qui remplissent la condition de participation à l’exploitation, les autres héritiers se trouvant écartés sans que le bailleur n’ait à solliciter la résiliation du bail.

Il souligne qu’en l’espèce, la transmission du bail a été automatique au profit de Madame [G] [Z] veuve [X] et que Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X], qui se prévalent de la continuation du bail à leur profit et de la co-titularité du bail avec leur mère, ne rapportent pas la preuve qu’ils ont participé à l’exploitation de manière effective au cours des cinq années antérieures au décès de Monsieur [T] [X].

Les consorts [X] répondent que lorsqu’un bail a été souscrit par des copreneurs, l’attribution prévue par l’article L411-34 du code rural et de la pêche maritime, après le décès de l’un d’eux, ne peut porter que sur les droits dont le copreneur défunt était titulaire.

Ils ajoutent qu’en l’absence de toute demande du bailleur tendant à la résiliation du bail dans le délai de forclusion légal de six mois prévu par ce texte, le droit au bail du défunt passe aux héritiers de ce dernier, peu importe qu’ils aient ou non participé à l’exploitation au cours des cinq années antérieures au décès, de sorte que le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail doit délivrer congé à tous les héritiers du copreneur décédé, à peine de nullité du congé.

L’article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable à la date du décès de Monsieur [T] [X] dispose :

En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d’un pacte civil de solidarité ou à l’un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir.

Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur.

La même faculté est accordée au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d’ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa du présent article.

Si la fin de l’année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante.

En application de l’article L 411-34 du Code rural et de la pêche maritime, le décès du fermier, unique preneur, provoque la continuation du bail au profit des ayants droit (conjoint, partenaire, ascendants, descendants) participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès (dévolution dite « privilégiée »), ou au profit des héritiers ne remplissant pas cette condition si le bailleur ne fait pas usage de sa faculté de résiliation dans le délai de forclusion de 6 mois (dévolution dite « ordinaire »).

En revanche dans l’hypothèse d’époux copreneurs, comme en l’espèce, la Cour de cassation considère que le bail est partageable et partagé par moitié entre eux, que ce soit en cas de décès ou de départ de l’un d’eux.

Ainsi, elle a jugé que dans le cas d’un bail rural souscrit par deux copreneurs, dont l’un venait à décéder, l’attribution prévue par l’article L 411-34 du Code rural et de la pêche maritime ne pouvait porter que sur les droits dont le copreneur défunt était titulaire (Cass. 3e civ., 29 févr. 1984, n° 82-13.484).

Elle a jugé qu’en cas de décès d’un époux copreneur, laissant, outre son conjoint, des descendants n’ayant pas participé à l’exploitation, ses descendants devaient acquérir la qualité de copreneur à côté du copreneur survivant ( 3e Civ., 19 février 2003, pourvoi n° 01 ' 16 474) et qu’en l’absence de résiliation par le bailleur dans les six mois du décès du copreneur, le droit au bail passait à son conjoint et à ses descendants, de sorte que le congé délivré au copreneur en place devait être également signifié aux autres ayants droit. (Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n°15-21.814)

Ainsi que l’a relevé le premier juge, Monsieur [L] [K] n’a pas formé de demande de résiliation du bail dans le délai de six mois à compter du décès de Monsieur [T] [X] survenu le 21 novembre 2012 et il n’y a pas lieu de vérifier si les consorts [X] l’avaient informé de ce décès dès lors que l’article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au moment du décès de Monsieur [T] [X], ne précisait pas que le délai de six mois dont le bailleur disposait pour solliciter la résiliation du bail courait à compter du jour où le décès était porté à sa connaissance.

Monsieur [L] [K], qui souligne que le premier juge n’a pas répondu sur ce moyen, fait valoir que la continuation du bail au profit des ayants droit du preneur décédé ne peut intervenir que si ceux-ci présentent une situation régulière au regard du contrôle des structures des exploitations agricoles et que l’action par laquelle le bailleur entend faire obstacle à la dévolution du bail à des continuateurs non privilégiés, à raison d’une situation irrégulière au regard du contrôle des structures des exploitations agricoles, peut être valablement exercée après l’expiration du délai légal de six mois ouvert pour demander la résiliation, ainsi que l’a jugé la cour de cassation dans un arrêt du 24 avril 2013, 3e civ, n° 12-14.579.

Il ajoute que la Cour de cassation a rappelé l’autonomie qui existe entre le contentieux sur la validité du congé et le renouvellement du bail dans un arrêt de la troisième chambre civile du 7 septembre 2022 numéro 21-15.027 dans lequel elle a jugé que la nullité du congé n’entraîne pas automatiquement le renouvellement du bail et que le juge doit rechercher, au besoin d’office (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-11.486), si le preneur est en règle avec le contrôle des structures.

Toutefois, à l’occasion du litige ayant donné lieu à l’arrêt du 24 avril 2013, 3e civ, n° 12-14.57, cité par Monsieur [L] [K], l’un des copreneurs est décédé au cours de l’instance en contestation du congé pour âge délivré par le bailleur et la cour de cassation, pour valider le congé a jugé que la continuation du bail au profit de l’ayant-droit du preneur décédé ne pouvait intervenir que si celui-ci présentait une situation régulière au regard du contrôle des structures des exploitations agricoles, ce dont le fils du preneur ne justifiait pas.

Or en l’espèce, le bail litigieux s’est renouvelé le 1er novembre 2020, antérieurement à l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 par Monsieur [L] [K]. Faute d’action en résiliation de la part du bailleur, la dévolution du bail à cause de mort a opéré à la suite du décès de Monsieur [T] [X] de sorte que le bail renouvelé, qui est un nouveau bail, s’est poursuivi au profit des trois héritiers du défunt et que le bailleur n’est pas fondé à prétendre faire obstacle à la dévolution du bail au profit de Madame [R] [X] épouse [B] et de Monsieur [E] [X] en soutenant que leur situation est irrégulière au regard du contrôle des structures.

C’est donc à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux a jugé qu’au décès de Monsieur [T] [X], Madame [G] [Z] veuve [X] était restée copreneuse du bail et qu’en l’absence de toute demande de résiliation dans le délai de forclusion de six mois à compter du décès de son époux, le droit au bail de ce dernier était passé à ses héritiers à savoir sa veuve et ses enfants Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X] de sorte que l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 à la seule personne de Madame [G] [Z] veuve [X] était inopposable à Madame [R] [X] épouse [B] et Monsieur [E] [X].

Le jugement de première instance sera donc confirmé de ces chefs.

La cour précise que l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 ne produit aucun effet.

Sur les autres demandes

La solution donnée au litige commande de confirmer le jugement de première instance concernant les frais irrépétibles et les dépens.

Y ajoutant, la cour condamne Monsieur [L] [K] qui succombe en appel, à payer aux consorts [X] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel, le déboute de sa demande à ce titre et le condamne aux dépens de la procédure d’appel.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

PRÉCISE que l’avis de fin de bail délivré le 1er février 2022 ne produit aucun effet ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer aux consorts [X] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles en appel ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles en appel ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT