Arrêt n°

du 26/11/2025

N° RG 25/00606

IF/FJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 26 novembre 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 27 mars 2025 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SEDAN (n° 51-24-000011)

Madame [R] [E] épouse [M]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Justine POTIER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMÉE :

Madame [V] [M]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M. [C] [G], pacsé, en vertu d’un pouvoir en date du 6 août 2025, joint au dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 8 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, Madame Isabelle FALEUR, conseiller, chargé d’instruire l’affaire, a entendu M^e Potier et M. Michon en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur François MÉLIN, président

Madame Isabelle FALEUR, conseiller

Monsieur Olivier JULIEN, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Monsieur Francis JOLLY, greffier

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MÉLIN, président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Faits et procédure :

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mars 2024, Maître [Z] [W], notaire à [Localité 9], a informé Madame [R] [E], preneur bénéficiaire du droit de préemption, de la volonté de son bailleur, Madame [V] [M], de vendre les parcelles suivantes situées commune de [Localité 12] cadastrées comme suit, au prix de 106 174 euros outre 3 580 euros de frais d’acte à la charge de l’acquéreur :

— section ZE [Cadastre 4] [Adresse 10] d’une contenance de 10ha 18a 30ca (terre)

— section ZC [Cadastre 6] AU DESSUS [Localité 11] d’une contenance de 8ha 44a 40ca (pré)

Par lettre recommandée du 15 avril 2024, Madame [R] [E] a informé Madame [V] [M] qu’elle saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux pour exercer son droit de préemption et pour que le tribunal fixe un prix 'non exagéré'.

Madame [R] [E] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan par lettre recommandée reçue au greffe le 17 avril 2024.

Par ordonnance du 27 mai 2024, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise.

Faute pour Madame [R] [E] d’avoir consigné la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, la caducité de l’ordonnance de désignation a été constatée et la poursuite de l’instance a été ordonnée.

Par jugement du 27 mars 2025, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré Madame [R] [E] irrecevable en son action en raison de la forclusion, l’a condamnée aux dépens de l’instance et a rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Madame [R] [E] a formé appel le 25 avril 2025 pour voir infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 13 juin 2025, signifiées à Madame [V] [M] par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025 et soutenues oralement à l’audience, Madame [R] [E] demande à la cour :

D’INFIRMER le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan le 27 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

DE LA DÉCLARER recevable en son action ;

D’ORDONNER une expertise de la valeur vénale des parcelles, avec la mission habituelle en la matière ;

DE DIRE et JUGER que les frais d’expertise seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur ;

DE CONDAMNER Madame [V] [M] à lui verser une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DE CONDAMNER Madame [V] [M] aux dépens ;

Aux termes de ses conclusions remises au greffe et au conseil de Madame [R] [E] le 4 septembre 2025, soutenues oralement à l’audience, Madame [V] [M] demande à la cour de confirmer le jugement de première instance.

Motifs :

Sur la recevabilité de l’action de Madame [R] [E]

Madame [R] [E] fait valoir qu’elle a avisé Madame [V] [M], propriétaire vendeur, de son souhait d’exercer son droit de préemption et de sa saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour qu’il fixe un prix adéquat, par lettre recommandée en date du 15 avril 2024.

Elle soutient qu’elle a respecté le formalisme et les délais prévus par l’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime de sorte que son action doit être déclarée recevable et qu’une expertise de la valeur vénale des parcelles doit être ordonnée à frais partagés.

Madame [V] [M] soutient que dans la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 avril 2024 que Madame [R] [E] lui a adressée, elle l’informait qu’elle saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux pour 'faire exercer son droit de préemption’ et pour qu’il fixe un prix adéquat et que cette information ne pouvait remplacer une offre d’achat engageante du preneur au bailleur vendeur mentionnant, a minima, sa décision de préempter sans aucune ambivalence, la déclaration d’éligibilité, la liste des parcelles cadastrées constituant le périmètre de la préemption, le prix vendeur sous réserve de modification judiciaire ou d’évolution liée à l’inflation, l’accord du preneur de payer les frais d’acte, le montant financé en fonds propres, le plan financier, le cas échéant, incluant le montant emprunté, les intérêts, les mises en hypothèque, la durée et les mensualités de remboursement des banques.

Madame [V] [M] ajoute que, pendant la durée du délai légal courant à compter de la réception par Madame [R] [E] de la lettre du notaire, cette dernière ne lui a adressé aucune offre d’achat engageante de sorte qu’elle a renoncé à son droit de préemption

Elle ajoute qu’alors que le tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan avait désigné un expert, Madame [R] [E] n’a pas procédé à la consignation signifiant de plus fort qu’elle abandonnait sa demande de révision du prix.

L’article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d’exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l’alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d’instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l’alinéa 1er. Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période'.

Selon l’article L 412-7 du code rural et de la pêche maritime, si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.

Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.

Il résulte des articles L 412-7 et L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, qu’à peine de forclusion, le preneur qui entend exercer son droit dit d’acceptation conditionnelle est soumis à la double obligation de saisir le tribunal et de notifier au bailleur son acceptation conditionnelle dans les deux mois prévus à l’article L 412-8 du Code rural (Cass. 3e civ., 12 mars 1971, n° 69-13.707 : JurisData n° 1971-098184).

La saisine du tribunal aux fins de fixation de la valeur vénale du bien vendu ne peut tenir lieu de notification d’acceptation de l’offre auprès du propriétaire-vendeur ainsi que l’a jugé la 3e chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 30 mai 2012, no 11-17.867.

C’est à tort que le premier juge a considéré que Madame [R] [E] n’avait jamais fait connaître au bailleur, ou à son mandataire le cas échéant, sa volonté d’exercer son droit de préemption en lui précisant qu’elle souhaitait acquérir les parcelles dont la vente était projetée sous réserve de modification judiciaire du prix.

En effet, Madame [R] [E] produit aux débats une lettre recommandée adressée à Madame [V] [M] le 15 avril 2024, en ces termes : 'Je vous informe par la présente lettre que j’ai saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin de faire exercer mon droit de péremption et que celui-ci fixe un prix non exagéré'.

Cette formulation n’est certes pas celle d’un juriste mais elle est sans ambiguïté sur le fait que Madame [R] [E] a avisé le bailleur vendeur, dans les délais prévus à peine de forclusion, qu’elle exerçait son droit d’acceptation conditionnelle et saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du prix de vente.

Contrairement à ce que soutient Madame [V] [M], aucune disposition légale n’impose au preneur, qui souhaite exercer son droit de préemption sous réserve de fixation du prix par le tribunal paritaire des baux ruraux, de mentionner dans son courrier adressé au bailleur vendeur sa décision de préempter sans aucune ambivalence, la déclaration d’éligibilité, la liste des parcelles cadastrées constituant le périmètre de la préemption, le prix vendeur sous réserve de modification judiciaire ou d’évolution liée à l’inflation, l’accord du preneur de payer les frais d’acte, le montant financé en fonds propres, le plan financier, le cas échéant, incluant le montant emprunté, les intérêts, les mises en hypothèque, la durée et les mensualités de remboursement des banques.

Conformément à l’article L 412-7 du code rural et de la pêche maritime, Madame [R] [E] a par ailleurs saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 avril 2024 reçue au greffe le 17 avril 2024.

Le jugement de première instance sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré Madame [R] [E] irrecevable en son action en raison de la forclusion.

Il convient de déclarer Madame [R] [E] recevable en son action et d’ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

La demande de Madame [R] [E] tendant à voir juger que les frais d’expertise seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur est réservée.

Sur les autres demandes

Le jugement de première instance est infirmé en ce qu’il a condamné Madame [R] [E] aux dépens.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne Madame [R] [E] et Madame [V] [M] à assumer les dépens de première instance par moitié, déboute Madame [R] [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles en appel et condamne les parties à payer par moitié les dépens de la procédure d’appel.

Par ces motifs :

La cour statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré Madame [R] [E] irrecevable en son action en raison de la forclusion et l’a condamnée aux dépens de l’instance ;

DÉCLARE Madame [R] [E] recevable à exercer son droit de préemption et à faire fixer judiciairement le prix de vente des parcelles ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder Madame [Y] [L], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Reims, demeurant [Adresse 3], tel : [XXXXXXXX01], mail : [Courriel 13], avec pour mission, les parties et leur conseil régulièrement appelés, de :

— recueillir tous les éléments nécessaires à sa mission, se faire remettre les documents contractuels, financiers, administratifs et tous documents utiles, entendre les parties et tous sachants,

— visiter les parcelles suivantes situées commune de [Localité 12] cadastrées comme suit :

— section ZE [Cadastre 4] [Adresse 10] d’une contenance de 10ha 18a 30ca (terre)

— section ZC [Cadastre 6] AU DESSUS [Localité 11] d’une contenance de 8ha 44a 40ca (pré)

— rechercher et chiffrer les améliorations effectuées par Madame [R] [E] au bénéfice du fonds loué,

— proposer une évaluation du prix des parcelles,

DIT que l’expert :

— devra faire connaître dans le délai de huit jours à compter de sa saisine par le greffe s’il accepte ou refuse sa mission et qu’il devra commencer les opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation,

— devra établir un pré-rapport d’expertise, s’expliquer techniquement sur tous les points soulevés par les parties dans leurs dires ou observations et établir un rapport définitif qu’il remettra au greffe ainsi qu’aux parties,

— devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission,

— devra dès sa saisine préciser aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du magistrat taxateur,

— devra déposer son rapport définitif accompagné de toutes les pièces complémentaires au greffe de la cour dans le délai de TROIS MOIS suivant la consignation sauf prorogation accordée, et en adressera copie aux parties,

DIT que le président de la chambre sociale de la cour d’appel de Reims sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu’il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert et qu’il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l’expertise ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente ou d’office ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Madame [R] [E] qui devra consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour avant l’expiration d’un délai d’UN MOIS à compter de la notification du présent arrêt par le greffe ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire de la cour en cas de motif légitime, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

ORDONNE le renvoi de la cause et des parties à l’audience du mercredi 29 avril 2026 à 9 heures ;

RÉSERVE la demande de Madame [R] [E] tendant à voir juger que les frais d’expertise seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur ;

CONDAMNE Madame [R] [E] et Madame [V] [M] à assumer les dépens de première instance par moitié ;

DÉBOUTE Madame [R] [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles en appel ;

CONDAMNE Madame [R] [E] et Madame [V] [M] à payer par moitié les dépens de la procédure d’appel ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT