IRS/SL

N° Minute

1C25/394

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 24 Juin 2025

N° RG 23/01525 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HLEL

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 27 Juillet 2023

Appelante

Société SCCV [Adresse 1], dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL EGIDE AVOCATSCIMES, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par l’AARPI ZR Avocats, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimées

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la Société ATHERAC, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BERTHIAUD ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par M^e Alexandre BIZIEN, avocat au barreau de CHAMBERY

S.A.S. CHAMBRE & VIBERT ARCHITECTURES ASSOCIES, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS- MAF – Appel irrecevable à son encontre- dont le siège social est situé [Adresse 8]

Représentées par M^e Bérangère HOUMANI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 31 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 mai 2025

Date de mise à disposition : 24 juin 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCCV [Adresse 1] (la SCCV) a procédé courant 2005 à la construction de 7 chalets collectifs dans la commune du [Localité 1] qu’elle a vendus en l’état futur d’achèvement.

Pour cette réalisation, elle a notamment fait appel à :

— M. [D] [J], maître d''uvre,

— La société Chambre et Vibert, maître d''uvre d’exécution partielle, limitée à certains ouvrages dont le bâtiment G, assurée auprès de la MAF,

— L’entreprise Favario Etanchéité, assurée auprès de la société Allianz, en charge du lot Etanchéité, notamment des prestations d’isolation des murs de soubassement des bâtiments.

La SCCV a souscrit une police dommages ouvrage auprès de la société GAN qui l’assure également en qualité de constructeur non réalisateur.

Courant 2012, des propriétaires des appartements 1, 2, et 3 du bâtiment G, se sont plaint de passages d’air au niveau des dalles de plafond en sous-sol, et une déclaration de sinistre a été adressée à la société Gan, assureur dommages ouvrage le 18 octobre 2012.

Une expertise amiable a été organisée et le cabinet Saretec mandaté par l’assureur DO a constaté un certain nombre de désordres qui ont donné lieu à une garantie partielle à hauteur de la somme de 8 626,34 euros.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] (le SDC) a assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy la SCCV et son assureur la compagnie Gan suivant acte du 22 décembre 2015 aux fins de voir ordonner une expertise.

Par décision du 22 février 2016, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise qui a ultérieurement été étendue à d’autres constructeurs. Suivant ordonnance du 12 décembre 2016, M. [P] [C] initialement désigné a été remplacé par M. [G], lequel a déposé son rapport le 20 mars 2019.

Par acte d’huissier des 13 et 19 septembre 2019, le SDC a assigné la SCCV [Adresse 1] et son assureur, la société Gan Assurances, devant le tribunal de grande instance d’Annecy notamment aux fins d’obtenir l’indemnisation du coût de reprise des désordres et préjudices annexes subis.

Le 20 décembre 2019, la société Gan Assurance a appelé en garantie la société Chambre & Vivert, et son assureur la MAF ainsi que la société Allianz Iard, assureur de la société Favario Etanchéité. Les instances ont été jointes.

Par jugement du 27 juillet 2023, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire d’Annecy, a :

— Rejeté l’irrecevabilité soulevée par la SCCV [Adresse 1] relative à l’absence de mandat du syndic ;

— Dit que le rapport d’expertise de M. [G] est opposable à la SCCV [Adresse 1] ;

— Dit que la réception des travaux est intervenue le 20 décembre 2008 ;

— Condamné in solidum la SCCV [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] pour la reprise du désordre D2, la somme de 10.827,10 euros TTC outre indexation sur l’évolution de l’indice de la construction à compter du dépôt du rapport ( 20 mars 2019) et jusqu’au règlement effectif, outre 10% du montant HT desdits travaux au titre des frais de maîtrise d''uvre et 2% du montant HT des dits travaux au titre de la couverture dommages-ouvrages ;

— Rejeté tous les appels en garantie de la SCCV [Adresse 1] et de son assureur la société Gan Assurances ;

— Rejeté toutes les autres demandes et appels en garantie afférents au désordre D2 ;

— Condamné in solidum la SCCV [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] pour la reprise du désordre D4, la somme de 3.179 euros TTC outre indexation sur l’évolution de l’indice de la construction à compter du dépôt du rapport ( 20 mars 2019) et jusqu’au règlement effectif, outre 10% du montant HT desdits travaux au titre des frais de maîtrise d''uvre et 2% du montant HT des dits travaux au titre de la couverture dommages-ouvrages ;

— Dit que la société Allianz Iard, assureur la société Favario Etanchéité doit relever et garantir la société Gan Assurances de la condamnation prononcée au titre du désordre D4 et au besoin l’y a condamné ;

— Rejeté toutes les autres demandes et appels en garantie afférents au désordre D4 ;

— Condamné la SCCV [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice immatériel ;

— Débouté la SCCV [Adresse 1] de tous ses appels en garantie formulés au titre de l’indemnisation du préjudice immatériel ;

— Rejeté toutes autres demandes relatives à l’indemnisation du préjudice immatériel ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] de sa demande au titre des honoraires du syndic ;

— Condamné in solidum la SCCV [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 1.582 euros au titre des frais d’intervention du sapiteur outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Rejeté toutes autres demandes relatives aux honoraires du sapiteur ;

— Condamné la SCCV [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCCV [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Pelloux, M^e Baudot, M^e Benoit BJP Avovats, M^e Bizien et M^e Blanc ;

— Rejeté toutes les autres demandes, demandes plus amples et contraires.

Au visa principalement des motifs suivants :

' Même si le procès-verbal de réception n’est pas produit par la SCCV [Adresse 1], il doit être retenu qu’une réception des travaux est intervenue le 20 décembre 2008 ;

' Le caractère décennal des désordres D2 et D4, dénoncés dans le délai d’épreuve (en 2012), non apparents à la livraison, est établi et en conséquence, la responsabilité de la SCCV [Adresse 1], garantie par la société Gan Assurances, qui ne discute pas être l’assureur DO et de la responsabilité décennale de cette dernière, doit être retenue au visa des articles 1646-1 et 1792 du code civil ;

' En l’absence de tout élément produit relativement aux honoraires du syndic, la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] ne peut prospérer ;

' S’agissant des frais d’intervention de la société MK Therm, correspondant aux honoraires du sapiteur thermicien intervenu à la demande de l’expert afin de procéder à des relevés de températures pour les désordres D2 et D4, cette dépense réglée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] est en lien direct avec les désordres ;

' Les constatations de l’expert ont mis en évidence que le chalet ne disposait pas de dispositif coupe-feu destiné à protéger les occupants de la propagation d’un incendie, qui aurait d’ailleurs dû se traduire par une interdiction d’accès et d’usage des garages. Il ne peut être sérieusement contesté qu’à compter de la découverte de ce vice en 2012, cette jouissance des lieux n’a plus été ni paisible ni sereine, de sorte que le préjudice de jouissance qui concerne tous les copropriétaires au regard de sa nature, est caractérisé ;

' L’immixtion fautive du maître de l’ouvrage étant caractérisée, les appels en garantie de la SCCV [Adresse 1] et de la société Gan Assurances à l’encontre de la société Chambre &Vibert doivent donc être rejetés au titre du désordre D2 ;

' Le désordre D4 est imputable exclusivement aux manquements de la société Favario Etanchéité, de sorte que tous les appels en garantie dirigés à l’encontre de la société Chambre &Vibert et son assureur la société MAF ne peuvent aboutir ;

' Le préjudice de jouissance résulte de l’absence de flocage en sous-sol qui est une conséquence du désordre D2, de sorte que les appels en garantie de la SCCV [Adresse 1] à l’encontre de la société Chambre &Vibert et de son assureur la société MAF ainsi qu’à l’encontre de la société Allianz Iard assureur de la société Favario Etanchéité non concernées par ce désordre ne peuvent qu’être rejetés.

Par déclarations au greffe de la cour d’appel des 20 et 24 octobre 2023, la SCCV [Adresse 1] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a :

— condamnée à payer au SDC la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice immatériel ;

— déboutée de tous ses appels en garantie formulés au titre de l’indemnisation du préjudice immatériel.

Ces deux déclarations d’appel ont été jointes.

Par ordonnance du 8 août 2024, la conseillère de la mise en état de la première section de la chambre civile de la cour d’appel de Chambéry a :

— Déclaré irrecevables les appels interjetés par la Sccv [Adresse 1] dirigés contre la société Maf à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire d’Annecy rendu le 27 juillet 2023, joints sous le numéro de rôle RG 23-01525,

— Rejeté les demandes de la Sccv [Adresse 1] et la demande d’indemnité procédurale de la société MAF,

— Condamné la Sccv [Adresse 1] aux dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 26 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sccv [Adresse 1] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— Dire et juger apparents les désordres pour lesquels elle a été condamnée ;

— Déclarer le syndicat des copropriétaires forclos en ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Constater l’absence d’immixtion fautive de sa part ;

— Infirmer le jugement entrepris en date du 27 juillet 2023 en ce qu’il a retenu sa responsabilité ;

A titre infiniment subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le jugement serait confirmé en ce qu’il a retenu le caractère décennal des désordres,

— Condamner la société Gan Assurances à la garantir intégralement au titre de la police Constructeur Non Réalisateur qui a été souscrite ;

— Condamner la société Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la société Favario Raymond Etanchéité à la garantir de toutes condamnations au titre des désordres D2 et D4 ;

— Débouter les sociétés Gan Assurances et Allianz Iard de leurs demandes de condamnations à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à lui verser la somme de 8.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 20 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le SDC [Adresse 10] demande à la cour de :

— Constater et juger que la SCCV [Adresse 1] ne sollicite l’infirmation du jugement rendu le 27 juillet 2023 qu’en ce qui concerne les chefs de jugement suivants :

— condamné la SCCV [Adresse 1] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice immatériel,

— débouté la SCCV [Adresse 1] de tous ses appels en garantie formulés au titre de l’indemnisation du préjudice immatériel ;

— Juger dès lors irrecevables toutes autres demandes d’infirmation ou de réformation du jugement rendu le 27 juillet 2023 ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation in solidum avec la société GAN en indemnisation de son préjudice immatériel ;

Statuant à nouveau,

— Condamner in solidum la société GAN et la SCCV [Adresse 1] à lui régler la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice immatériel subi depuis maintenant plus de 10 ans ;

— Condamner in solidum la société GAN et la SCCV [Adresse 1] à lui verser une somme de 12.000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la société GAN et la SCCV [Adresse 1] aux entiers dépens d’appel et ce en plus des dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire qu’il a réglés à hauteur des sommes de 2.800 euros + 2.400 euros + 1.571,13 euros, avec application, pour les dépens d’appel, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocat ;

— Débouter les défendeurs de toutes demandes fins et prétentions contraires aux présentes.

Par dernières écritures du 3 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Gan Assurances demande à la cour de :

— Rejeter la demande de sa condamnation in solidum avec la SCCV [Adresse 1] présentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SCCV [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les refuges de outalays pour la reprise du désordre D2 la somme de 10.827,10 euros TTC outre indexation sur l’évaluation de l’indice de la construction à compter du dépôt du rapport (20 mars 2019) et jusqu’au règlement effectif, outre 10% du montant HT desdits travaux au titre des frais de maîtrise d''uvre et 2% du montant HT desdits travaux au titre de la couverture dommages-ouvrage,

— rejeté tous les appels en garantie de la SCCV [Adresse 1] et de son assureur la société Gan Assurances,

— rejeté toutes les autres demandes et appels en garantie afférents au désordre D2,

— condamné la SCCV [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 1.582 euros au titre des frais d’intervention du sapiteur outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamné la SCCV [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— Déclarer irrecevable la demande de garantie formée par la SCCV [Adresse 1] dirigée à son encontre au titre de la police Constructeur Non Réalisateur, demande nouvelle en cause d’appel ;

— Rejeter les demandes de condamnation articulées à son endroit au titre du désordre D2 ;

— Rejeter la demande de condamnation in solidum dirigée à son endroit au titre des frais d’intervention du sapiteur ;

— Condamner in solidum, la société Chambre & Vibert et son assureur la MAF à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre du désordre D2, et du dommage immatériel allégué par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

— Condamner in solidum la société Chambre & Vibert et la MAF, son assureur, ainsi que la société Allianz Iard, ès-qualités d’assureur de la société Favario à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre du désordre D4 ;

— Rejeter toute demande de confirmation du jugement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A supposer qu’une condamnation soit prononcée à son encontre au titre du préjudice immatériel allégué par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10],

— Déclarer que toute condamnation prononcée de ce chef à son endroit ne pourra s’entendre que déduction faite du montant de la franchise et dans les limites des plafonds de garantie ;

En tout état de cause,

— Rejeter les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], et Allianz Iard à son encontre, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10], la SCCV [Adresse 1], la société Chambre Vibert Architectures Associes et son assureur, la société MAF et la société Allianz Iard ès qualités d’assureur de la société Favario à lui payer, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum, les mêmes aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 15 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Allianz Iard demande à la cour de :

— Rejeter comme non recevable et en tout cas non fondé l’appel de la SCCV [Adresse 1] ;

— Rejeter comme non recevables et en tout cas non fondées les demandes de la SCCV [Adresse 1] ;

— Débouter la SCCV [Adresse 1] et la société Gan Assurances de leurs demandes présentées à son encontre ;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il a jugé qu’il appartenait aux copropriétaires des logements 1 et 2 et 3 du chalet G de solliciter à titre personnel l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il a jugé que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] n’a pas qualité pour agir pour le compte des copropriétaires des logements 1 et 2 et 3 du chalet G pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il a condamné la SCCV [Adresse 1] seule à supporter un préjudice immatériel au titre des désordres D2;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il a débouté la SCCV [Adresse 1] de tous ses appels en garanties formés au titre d’une indemnisation d’un préjudice immatériel ;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il rejette toutes les autres demandes et appels en garantie afférents au désordre D4 ;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il condamne la SCCV [Adresse 1] seule à supporter un préjudice immatériel ;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il déboute la SCCV [Adresse 1] de tous ses appels en garantie formulés au titre de l’indemnisation d’un préjudice immatériel ;

— Confirmer le jugement du 27-07-2023 en ce qu’il rejette toutes autres demandes relatives à l’indemnisation d’un préjudice immatériel,

— Juger que le préjudice de 10.000 euros alloué par les premiers juges se rattache exclusivement au dommage D2 en raison du caractère d’insécurité mis en avant par le syndicat et exclusivement rattachable au dommage D2 pour lequel la société Favario et elle ne sont nullement responsables ni concernées ;

— Rejeter toutes demandes de toutes natures qui seraient dirigées à son encontre ;

— Condamner la SCCV [Adresse 1] la société Gan Assurances à lui payer 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCCV [Adresse 1] la société Gan Assurances à lui payer les entiers dépens distraits au profit de M^e Bizien, avocat.

Par dernières écritures du 3 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Chambre & Vibert Architectes Associés et la société Maf demandent à la cour de :

— Juger que la SCCV ne forme aucune demande de réformation dirigée contre la société Chambre et Vibert Architecture Associes qu’elle a pourtant intimée ;

— Juger définitif le jugement dans les relations SCCV / Chambre Vibert faute de toute demande de réformation à son égard ;

— Confirmer le jugement et condamner SCCV [Adresse 1] in solidum avec la société Gan Assurances à leur régler la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Bérengère Houmani ;

En tout état,

— Juger que la SCCV ne remet pas en cause ni l’absence de toute imputabilité des dommages D2 et D4 à la société Chambre & Vibert Architectures Associes ni les condamnations prononcées de ce chef des deux dommages

— Juger prescrites les demandes de garanties de la SCCV [Adresse 1] formées le 5.01.2022 soit au-delà du délai d’action qui a expiré le 22.12.2018, la juger infondée en ses demandes ;

— Juger que le préjudice de 10.000 euros alloué par les premiers juges se rattache exclusivement au dommage D2 en raison du caractère d’insécurité mis en avant par le syndicat et exclusivement rattachable au Dommage D2 pour lequel la société Chambre Et Vibert n’est nullement responsable ce que ne conteste pas la SCVV [Adresse 1] ;

— Débouter la société Gan Assurances de son appel incident ;

— Juger le dommage D2 apparent non réservé par le promoteur constructeur professionnel ;

— Juger que le dommage D2 n’est pas imputable à la société Chambre Vibert Architecture Associés mais exclusivement à la SCCV [Adresse 1] qui expressément informée de la nécessité d’effectuer des travaux et des risques encourus à ne pas entreprendre les travaux, a sciemment pris le risque de livrer un ouvrage sans effectuer les travaux ;

— Juger que le préjudice de jouissance alloué au syndicat est exclusivement en lien avec le dommage débouter de plus fort la société GAN Assurances ;

— Juger que le dommage D4, si la gravité décennale était retenue, n’est pas davantage imputable à la société Chambre Vibert Architecture Et Associés,

— Constater que la société Allianz Iard ne remet pas en cause ce point et demande confirmation du jugement ;

— Juger qu’il constitue un dommage isolé d’exécution exonérant de toute responsabilité l’architecte ;

— Débouter de plus fort la société Gan Assurances de sa demande de garantie,

Subsidiairement si la Cour retenait le caractère décennal et l’imputabilité à la société Chambre Vibert dans ce dommage,

— Juger que le dommage est imputable entre codébiteurs en totalité à la société Favario et condamner la société Allianz Iard à garantir les architectes et la société MAF de ce chef de dommage ;

— Rejeter la demande d’article 700 du code de procédure civile de la société Gan Assurances dirigée contre les concluants ;

— En tout état condamner la SCCV L’outalays in solidum avec le société Gan Assurances à leur verser, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Houmani.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 31 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mai 2025.

Motifs et décision

A titre liminaire, sur la saisine de la cour

Ainsi que le fait valoir la SCCV, l’appel limité qu’elle a formé contre le jugement déféré ne lui interdit pas de former, de la même manière que le sont les demandes incidentes, un appel sur l’appel incident des intimés et d’étendre ainsi sa

critique du jugement.

Le SDC a formé par voie de conclusions un appel incident limité au rejet de sa demande de condamnation in solidum de la SCCV et du Gan au titre de son préjudice immatériel.

Le Gan assurances a conclu à titre principal à la confirmation de la décision mais a formé un appel incident en ce qu’il a été condamné in solidum avec la SCCV à la reprise du dommage D2 et sollicite sur ce point la garantie de la société Chambre & Vibert et de la MAF.

Il forme la même demande en cas de condamnation au titre du préjudice immatériel réclamé par le SDC ainsi que pour le désordre D4.

La société Allianz, assureur de l’entreprise Favario Etanchéité, ne forme aucun appel incident.

Il en est de même de la société Chambre &Vibert assurée auprès de la MAF, l’appel dirigé contre cet assureur ayant par ailleurs été déclaré irrecevable par la conseillère de la mise en état, de sorte que la MAF ne peut qu’être mise hors de cause.

Il sera ainsi observé que le jugement déféré est définitif en ce qu’il a  :

— Rejeté l’irrecevabilité soulevée par la SCCV relative à l’absence de mandat de syndic,

— Dit le rapport d’expertise de M. [G] opposable à la SCCV,

— Dit que la réception des travaux est intervenue le 20 décembre 2008,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des honoraires du syndic,

I – Sur le désordre D2

Selon l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Par ailleurs l’article 1646-1 dispose que : « le vendeur d’un immeuble à construire est tenu à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3. »

Au titre de ce désordre, le SDC sollicite la confirmation du jugement qui a condamné in solidum la SCCV et son assureur Le Gan à lui payer la somme de 10.827,10 euros TTC, correspondant à l’évaluation de son coût réparatoire par l’expert.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, ce désordre consiste en l’absence de flocage et d’isolation en sous-face de plafond des garages en sous-sol et a été constaté par l’expert.

Les planchers des trois appartements concernés dans le bâtiment G se trouvent ainsi en contact sans isolation avec un volume froid non chauffé ce qui entraîne un effet majeur de paroi froide générateur de sensations d’inconfort physiologique et des déperditions.

Les investigations expertales ont révélé « des défauts thermiques aggravés de façon majeure par l’absence d’isolation thermique en sous-face de plancher (dalle basse) des appartements 1, 2 et 3, situés au Rez de chaussée du Bâtiment G, lesquels surplombent des garages très ventilés dont le plafond n’a pas été isolé. (seules les gaines de ventilation ont été floquées). »

En outre, cette absence de flocage, qui est pourtant obligatoire sur le plan réglementaire, engendre un risque sécuritaire majeur pour les résidents du fait de l’absence de protection coupe-feu entre les garages en sous-sol et les appartements visés.

C’est ainsi que l’expert a indiqué dans son rapport que la réalisation du flocage de plafond des garages relevait techniquement de la notion des travaux urgents précisant qu’à défaut il convenait de condamner l’accès aux garages en sous-sol de l’immeuble G.

Il s’agit ainsi d’un désordre qui rend les locaux impropres à leur destination et qui engage la responsabilité décennale de la SCCV, maître de l’ouvrage et vendeur en l’état futur d’achèvement.

Contrairement à ce que soutient cette dernière, ce désordre majeur n’avait rien d’apparent pour des acquéreurs néophytes ignorant la réglementation en la matière, lesquels se sont plaint en 2012 de l’inconfort thermique de leurs appartements et n’avaient aucune conscience du risque d’incendie encouru.

Le jugement, qui a condamné la SCCV au visa des articles 1646-1 et 1792 du code civil à verser au SDC la somme de 10.827,10 euros TTC outre indexation sur l’évolution du coût de l’indice de la construction à compter du dépôt du rapport jusqu’au règlement effectif, sera confirmé.

II ' Sur le désordre D4

La matérialité de ce désordre consistant en des discontinuités d’isolation entre l’isolation des murs enterrés et celle des façades sous bardage a été constatée par l’expert qui a précisé qu’il est caractérisé par l’existence de ponts thermiques.

Selon l’expert, ce désordre, qui n’était pas apparent à la livraison, est de nature à rendre les locaux impropres à leur destination et en l’absence de tout élément contredisant cette analyse, le jugement qui a retenu la responsabilité décennale de la SCCV et condamné cette dernière à verser au SDC la somme de 3.179 euros TTC outre indexation sur l’évolution de l’indice de la construction à compter du dépôt du rapport jusqu’au règlement, sera confirmé.

III ' Sur les honoraires de maîtrise d''uvre, d’assurance dommages ouvrage et frais de syndic

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que les premiers juges ont retenu que la nature des travaux de reprise à effectuer justifiait l’intervention d’un maître d''uvre d’exécution dont le coût représentait 10 % du montant HT des travaux, outre TVA applicable à la date du jugement mais également la souscription d’une assurance dommages-ouvrage dont le coût a été estimé à juste titre à 2 % du montant des travaux HT outre TVA applicable à la date du jugement.

Par ailleurs, il a été justifié par le SDC de la prise en charge des frais d’intervention de la société MK Therm en qualité de sapiteur intervenu à la demande de l’expert pour procéder à des relevés de température pour les désordres 2 et 4, dépense d’un montant de 1.582 euros TTC qui est en lien direct avec les désordres.

En revanche, les premiers juges ont rejeté la demande du SDC relative aux honoraires du syndic, faute d’élément produit, rejet dont le SDC ne sollicite pas l’infirmation et qui est donc définitif.

IV – Sur l’action en garantie de la SCCV à l’encontre de son assureur Gan assurances

Pour soutenir l’absence de garantie, la société Gan assurances fait valoir devant la cour que :

— Elle a été, en première instance, assignée es qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur Constructeur Non Réalisateur mais la SCCV a exclusivement dirigé ses prétentions à son encontre en qualité d’assureur Dommage ouvrages laquelle ne peut être mobilisée.

— Elle cite à cet égard un arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation du 11 janvier 2023, aux termes duquel :

« En application de l’article L 242-1 du Code des assurances, l’assurance de dommages-ouvrage, qui est une assurance de choses, bénéficie au maître de l’ouvrage ou aux propriétaires successifs ou à ceux qui sont subrogés dans leurs droits.

Il est ainsi jugé qu’après l’aliénation de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires est le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage et que le maître de l’ouvrage condamné à réparation de désordres de nature décennale est sans recours ni garantie à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, sauf subrogation légale dans les droits de l’acquéreur (3e Civ., 20 octobre 2004, pourvoi n°03-13.599) »

— Faisant valoir que les biens ont fait l’objet d’un transfert de propriété, elle en déduit que la SCCV n’a pas qualité pour agir à son encontre, es qualités d’assureur dommages ouvrage, et que les demandes formées en réponse à cet argumentaire, fondées sur la qualité d’assureur CNR du Gan constituent une demande nouvelle formée en cause d’appel, qui ne peut qu’être déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

L’article 564 du code de procédure civile énonce : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Aux termes de l’article 565 « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. »

C’est ainsi qu’ont été déclarées irrecevables, car nouvelles en appel, les demandes formées contre un assureur pris en sa qualité d’assureur CNR lorsque deux polices distinctes ont été souscrites, que cet assureur a été assigné en référé en sa qualité d’assureur dommages ouvrage et qu’en première instance aucune demande n’a été formulée contre lui en qualité d’assureur CNR (3ème Civ, 20 octobre 2010 n°07-16.727).

Or, en l’espèce d’une part la société Gan assurances a été assignée tant en qualité d’assureur dommages-ouvrage qu’en qualité d’assureur CNR. A cet égard, il sera relevé que les premiers juges ont condamné la société Gan à relever et garantir la SCCV, en indiquant que cet assureur ne discutait pas être l’assureur DO et de la responsabilité décennale de cette dernière.

D’autre part, une seule police a été souscrite le 22 juillet 2005 auprès de cet assureur comportant deux volets, l’un relatif à l’assurance Dommages-ouvrage, l’autre relatif à l’assurance Constructeur non réalisateur et il est précisé, en lettres majuscules, dans le volet relatif à la RC décennale C.N.R. : « CETTE OFFRE EST INDISSOCIABLE DE L’OFFRE DOMMAGES OUVRAGE ».

Compte tenu de l’indivisibilité existant entre les deux assurances souscrites dans une même police, auprès du même assureur, il y a lieu de considérer qu’en application de l’article 565 du code de procédure civile les prétentions de la SCCV qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge à savoir la condamnation de l’assureur à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre, sont recevables de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par le Gan assurances sera écartée.

Le jugement qui a condamné la société Gan assurances in solidum avec la SCCV à indemniser le SDC des préjudices résultant des désordres D2 et D4 sera confirmé.

V – Sur le préjudice immatériel résultant du désordre D2

C’est également à bon droit que, s’agissant du préjudice de jouissance résultant du désordre D2, les premiers juges ont retenu que :

S’agissant des défauts thermiques, qui concernent spécifiquement les appartements 1,2 et 3 du bâtiment G, il appartenait aux propriétaires concernés de solliciter à titre personnel l’indemnisation de leur préjudice, le SDC n’ayant pas qualité pour agir sur ce point pour leur compte.

L’expertise a, par ailleurs, mis en lumière l’absence de dispositif coupe-feu destiné à protéger les occupants de la propagation d’un incendie qui aurait normalement dû se traduire par une interdiction d’accès et d’usage des garages.

Il ne peut être sérieusement contesté qu’à compter de la découverte de ce vice en 2012, cette jouissance des lieux n’a plus été ni paisible ni sereine, de sorte que le préjudice de jouissance qui concerne tous les copropriétaires au regard de sa nature, est caractérisé.

Le jugement qui a alloué la somme de 10.000 euros au SDC en réparation de ce préjudice de jouissance et condamné la SCCV au paiement de cette somme, sera confirmé.

S’agissant du refus de garantie opposé par le Gan assurances, c’est également par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que les premiers juges, au regard de la définition du dommage immatériel donnée par les conditions générales de la police d’assurance (« tout préjudice pécuniaire résultant de la privation d’un droit, de l’interruption d’un service ou de la perte d’un bénéfice ») ont retenu que l’assureur était fondé à opposer un refus de garantie.

VI – Sur les appels en garanties entre locateurs d’ouvrage

1) S’agissant du désordre D2 : Sur l’acceptation des risques par le maître de l’ouvrage

Le locateur d’ouvrage est responsable de plein droit des dommages résultant même d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Il ne peut être exonéré que s’il prouve l’existence d’une cause étrangère.

L’immixtion fautive du maître d’ouvrage ou l’acceptation des risques par celui-ci peut constituer la cause étrangère de nature à exonérer le locateur d’ouvrage.

L’acceptation délibérée du risque suppose que le maître d’ouvrage dûment averti par les conseils et réserves du constructeur ait délibérément fait le choix de passer outre.

Cette cause d’exonération suppose que :

— Le conseil ait été effectivement donné par un professionnel de la construction ayant eu connaissance du problème technique et compétence pour le résoudre.

— Les risques aient été présentés au maître dans leur ampleur et leurs conséquences.

— L’acceptation des risques ait été suffisamment caractérisée.

C’est ainsi que l’acceptation délibérée d’un risque, a notamment été retenue :

— Lorsqu’en cours de chantier, le maître de l’ouvrage avait été dûment et suffisamment averti tant par l’architecte que par le bureau de contrôle Socotec des graves manquements et de l’insuffisance des causes principales des désordres et qu’il n’en a pas tenu compte (3è Civ 6 novembre 2012, n°09-15.868)

— Quand le maître de l’ouvrage, complètement informé des conséquences du défaut de mise en place d’une étanchéité par une note du bureau de contrôle et par la formulation de réserves de la part de ce bureau relatives à la pénétration possible des eaux de pluies a, par un choix effectué en toute connaissance de cause, accepté les risques de la construction d’une dalle dépourvue d’étanchéité (3è Civ, 9 juin 1999 n° 97-18.950),

— Ou encore lorsqu’en connaissance de cause, le maître de l’ouvrage refuse des travaux indispensables, qui avaient été préconisés par les architectes en cours de chantier (1e Civ, 21 janvier 1997 n°94-19.380).

En revanche, il n’est pas nécessaire, s’agissant de cette cause d’exonération, à la différence de celle prise de l’immixtion fautive, que le maître de l’ouvrage soit notoirement compétent.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, que cette absence de conformité à la réglementation avec les risques qu’elle engendrait, était parfaitement connue de la SCCV.

En effet, au vu des pièces produites, l’expert a relevé que l’obligation de réaliser le flocage considéré, à effet thermique mais également à effet de coupe-feu a été :

« dûment représentée sur les plans d’architecte de conception,

dûment rappelée par le contrôleur de l’opération Qualiconsult,

dûment spécifiée par le cabinet Chambre-Vibert, maître d''uvre d’exécution,

dûment portée à la connaissance du maître d’ouvrage suivant mention spécifique dans le compte-rendu de chantier visé. »

Il résulte de ce compte-rendu en date du 24 juin 2008 que le maître d’ouvrage était présent lors de cette réunion et qu’il a été destinataire du compte-rendu.

Il est précisé :

[Adresse 11]

Parking :

Finition sur imposte porte principale du parking ; exécuté ce jour RAS

Mme [N] de Qualiconsult a effectué une visite de contrôle le 3 juin 2008 à la demande de Chambre et Vibert Architectes et formule ses remarques sur le sujet :

Flocage des sous-face de dalle et des tuyauteries VMC : OBLIGATOIRE pour isolation CF entre parking et habitation.

Réaliser une isolation thermique (et coupe feu) en sous face de dalle entre parking et partie habitation : (proposée par le maître d''uvre d’exécution le 02/07/07, mais non comprise dans le marché de maçonnerie). Chambre et Vibert a consulté une entreprise de flocage pour répondre aux exigences réglementaires concernant la protection incendie. Le représentant de l’entreprise Alpes Iso Floc a visité le chantier et a transmis son devis au Maître d''uvre qui l’a envoyé le 11/06/08 au Maître d’ouvrage pour accord et mise en 'uvre.

ATTENTION : l’isolation thermique en sous face de la dalle sur parking et surtout la protection coupe-feu, représentée sur les plans de l’Architecte et confirmée par le bureau de contrôle doit impérativement être réalisée pour que le bâtiment soit conforme aux normes de sécurité en vigueur. L’utilisation du parking est subordonnée à la réalisation de ce flocage. EN ATTENTE DE DECISION.URGENT »(souligné tel quel dans le compte-rendu, ndr)

D’ailleurs, ainsi que l’établissent les pièces produites, la SCCV s’était engagée à faire exécuter le flocage au niveau de la dalle parking du bâtiment G, (courrier du 23 mai 2012, de Saretec expert mandaté par le Gan, courrier de la SCCV en date du 9 décembre 2019 adressé au syndic du SDC indiquant être dans l’attente de trois devis pour faire l’étanchéité la dalle du bâtiment) mais elle n’a pas tenu ses engagements.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, ce désordre est donc la conséquence exclusive d’un choix délibéré de la SCCV de passer outre cette recommandation et de ne pas réaliser ces travaux en pleine conscience des risques et de la responsabilité encourue, étant précisé que si elle n’est pas un spécialiste de la construction, elle fait partie d’un groupe important de promotion immobilière en capacité d’appréhender la situation dans toutes ses dimensions.

Au regard de cette acceptation des risques en connaissance de cause (et non pas d’une immixtion fautive telle que retenue par les premiers juges) c’est à juste titre que le tribunal a rejeté les recours en garantie formés par la SCCV et son assureur Le Gan à l’encontre de la société Chambre et Vibert ainsi que de la société Allianz assureur de la société Favario Etanchéité, étant précisé que le désordre D2 est sans lien avec les travaux confiés à cette dernière entreprise.

Par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce sens.

2) S’agissant du désordre D4

Aux termes de son rapport, l’expert a indiqué que ce désordre apparaissait mettre en jeu les responsabilités de la société Favario Etanchéité au titre d’une réalisation des travaux non conforme aux règles de l’art (discontinuité de 10 cm entre l’isolation des murs enterrés et l’isolation des façades sous bardage) et de la société Chambre & Vibert au titre de manquements dans le suivi et la direction des travaux (non-identification des discontinuités d’isolation visibles en phase chantier.

En l’absence d’élément nouveau c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont retenu que ce désordre était imputable exclusivement aux manquements de la société Favario Etanchéité, et ont rejeté en conséquence tous les appels en garantie dirigés à l’encontre de la société Chambre et Vibert et son assureur la MAF.

Il sera également confirmé par adoption de motifs en ce qu’il a condamné la société Allianz assureur de la société Favario Etancheité à relever et garantir la société Gan assurance, de la condamnation prononcée au titre du désordre D4, étant précisé que la SCCV est forclose dans ses recours à l’encontre de la société Allianz.

3) S’agissant du préjudice immatériel

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, ce préjudice indemnise le préjudice de jouissance des copropriétaires résultant du désordre D2.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté les appels en garanties de la SCCV à l’encontre de la société Chambre et Vibert, de son assureur la MAF et de la société Allianz assureur de la société Favario Etanchéité non concernées par ce désordre.

VII ' Sur les mesures accessoires

La SCCV et son assureur Gan assurances qui échouent en leurs prétentions sont tenus aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil au profit du seul syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCCV [Adresse 1] et la société Gan assurances aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Bollonjeon, M^e Houmani, M^e Bizien,

Condamne in solidum la SCCV [Adresse 1] et la société Gan assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 24 juin 2025

à

la SELARL EGIDE AVOCATSCIMES

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

M^e Alexandre BIZIEN

M^e Bérangère HOUMANI

Copie exécutoire délivrée le 24 juin 2025

à

la SELARL EGIDE AVOCATSCIMES

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

M^e Alexandre BIZIEN

M^e Bérangère HOUMANI