Cour d'appel de Reims, Chambre 1 civile et commerciale, 4 février 2025, n° 23/01084

TGI Charleville-Mézières 23 mars 2023

CA Reims
Confirmation 4 février 2025

Arguments

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Rejeté
Mandat de vente
La cour a estimé qu'un éventuel mandat ne conférait pas d'exclusivité à la S.A.R.L. [7] et que le notaire n'avait pas commis de faute en vendant à un tiers.
Rejeté
Perte de chance de percevoir une commission
La cour a jugé qu'il n'était pas prouvé que la S.A.R.L. [7] avait un droit à une commission, car le compromis de vente n'était pas signé par les héritiers.
Rejeté
Procédure vexatoire
La cour a estimé que la S.A.R.L. [7] n'avait pas usé de son droit d'agir en justice à des fins vexatoires.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une somme pour couvrir les frais irrépétibles d'appel des intimés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la cour d'appel de Reims du 4 février 2025, la SARL [7] conteste un jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières qui l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre Me [Y] [J] et la SCP [8] [J]. La cour de première instance a jugé que le notaire n'avait pas commis de faute dans la vente d'un bien immobilier, et a condamné la SARL [7] à payer des frais. En appel, la SARL [7] soutient avoir été mandatée pour vendre le bien et réclame des indemnités. La cour d'appel confirme le jugement de première instance, considérant qu'aucune faute du notaire n'est établie et que la SARL [7] ne peut justifier son préjudice. Elle condamne également la SARL [7] aux dépens et à verser 2 000 euros pour les frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. 1 civ. et com., 4 févr. 2025, n° 23/01084
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	23/01084
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, 23 mars 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ahmed HARIREmmanuel BROCARD
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. [ 11 ], La Société [ 7 ]

Texte intégral

ARRET N°

du 04 février 2025

N° RG 23/01084 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLKO

S.A.R.L. [11]

[J]

S.C.P. [8] [J], SCP DE NOTAIRE TITULAIRE D 'UN OFFICE NOTARIAL

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 04 FEVRIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 23 mars 2023 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES

La Société [7], société à responsabilité limitée au capital de 5 000,00 €, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de SEDAN sous le n°[N° SIREN/SIRET 4] dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Emmanuel BROCARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Maître [Y] [J], notaire associé de la société civile professionnelle ' [Y] [J] [6] ', titulaire d’un office notarial à [Localité 5], [Adresse 3],

Représenté par M^e Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e HARIR Ahmed, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant

La société civile professionnelle [8] [J], venant aux droits de la SCP [J][6], titulaire d’un office notarial à [Localité 5], au capital de 152.449,24 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Sedan sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1], ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège,

Représentée par M^e Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e HARIR Ahmed, avocat au barreau des ARDENNES, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 février 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Me [Y] [J], notaire à [Localité 5], a procédé aux opérations de partage de la succession de [C] [S], contenant un immeuble situé à [Localité 9] (Ardennes).

Ce bien a été vendu le 6 février 2018 au prix de 75 000 euros à Mme [I] en réitération d’un compromis de vente conclu le 27 décembre 2017.

Soutenant qu’elle avait permis la conclusion d’un compromis de vente à un tiers au prix de 80 000 euros, le 13 décembre 2017, la SARL [7] a fait assigner Me [J] et la SCP [J][6] devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières par acte du 26 octobre 2018, afin d’être indemnisée du préjudice causé par la substitution d’un autre acquéreur à la vente.

Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

— Débouté la SARL [11] de sa demande tendant à voir Me [Y] [J] et la SCP [J][6] solidairement condamnés à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Débouté Me [Y] [J] et la SCP [J][6] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

— Condamné la SARL [11] à payer à Me [Y] [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SARL [7] à payer à la SCP [J][6] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SARL [11] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Ahmed Harir, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rappelé le caractère exécutoire par provision de la décision.

La SARL [7] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 4 juillet 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, elle demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise et, statuant à nouveau, de :

— Condamner solidairement Me [Y] [J] et la SCP [8] [J] à lui payer une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement Me [Y] [J] et la SCP [8] [J] à lui payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La Société [7] affirme que Me [J] a reçu mandat de vendre l’immeuble de la succession [S], lequel peut être tacite et gratuit, et qu’il lui a délégué ce mandat. Elle invoque, en outre, la théorie du mandat apparent.

Elle affirme que le sous-mandat que Me [J] lui a confié n’est pas soumis au formalisme prévu par la loi du 2 janvier 1970, s’agissant d’une délégation entre professionnels de l’immobilier.

Elle soutient que le notaire était informé de la régularisation du compromis de vente au profit de Mme [H], pour avoir rédigé une procuration pour promettre de vendre et vendre à celle-ci au nom de l’un des héritiers de [C] [S].

Elle estime que le notaire a commis une faute dolosive en refusant de régulariser le compromis dont elle a permis la signature et en substituant un second acquéreur, à un prix inférieur et à une date postérieure.

Elle précise que son préjudice est lié à la perte de chance de percevoir sa commission à concurrence de 5 000 euros et sollicite en outre, une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en raison de l’attitude particulièrement abusive et déloyale de Me [J].

Par conclusions notifiées par voie électronique, le 3 décembre 2024, Me [J] et la SCP [8] [J], venant aux droits de la SCP [J][6], demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et atteinte à la réputation,

Et statuant à nouveau sur ce point,

— Condamner la SARL [7] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par cette procédure vexatoire,

— Condamner la SARL [7] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL [7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Delvincourt Caulier-Richard Castello, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’étude n’a confié à l’agence aucun mandat de vendre, que l’existence d’un mandat est obligatoire pour permettre à l’agent immobilier de percevoir une commission et que, pour être valable, ce mandat doit comporter certaines mentions obligatoires énumérées à l’article 6 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970.

Ils affirment que :

— Les héritiers de [C] [S] ont donné procuration à Me [J] pour vendre à Mme [I],

— Me [J] n’a pas établi les procurations pour promettre de vendre et vendre à Mme [H] et il ignorait le projet de compromis établi au profit de cette dernière,

— La société [7] n’a pas obtenu l’accord de l’un des héritiers de [C] [S] et n’est donc parvenue à la signature d’aucun compromis, de sorte qu’elle ne subit aucun préjudice,

— Il ressort d’un avis du Cridon que toute délégation de mandat par un notaire au profit d’une agence immobilière est formellement prohibée,

— L’étude n’était pas elle-même investie du pouvoir de vendre l’immeuble et d’en négocier le prix ; la théorie du mandat apparent ne trouve pas à s’appliquer, rien dans le courrier de Me [J] ne laissant supposer que le notaire a reçu mandat de vendre l’immeuble et d’en négocier le prix,

— Quand bien même il serait jugé qu’un mandat existe, la preuve d’une faute n’est pas rapportée dès lors notamment qu’il ne s’agit pas d’un mandat exclusif.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024 après révocation d’une précédente ordonnance du 3 décembre 2024, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 décembre 2024.

MOTIFS

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1984 du même code, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Par courrier du 23 novembre 2017, Me [J] a indiqué à la société [7] : " Je vous confirme que vous pouvez vous occuper de la négociation d’une maison sise à [Adresse 10] dépendant de la succession de Monsieur [C] [S].

PRIX DE VENTE : 80 000 euros nets vendeur (') ".

La société [7] invoque, à ce titre, un mandat donné par le notaire. Il ne peut qu’être constaté, quand bien même tel serait le cas, qu’un tel mandat ne lui conférait aucune exclusivité et laissait donc le mandant libre de vendre à un tiers.

La société [7] a préparé un compromis de vente signé, le 13 décembre 2017, par Mme [H] en qualité d’acquéreur uniquement, aucune signature ne figurant sur l’acte pour les héritiers de [C] [S], qui n’étaient donc pas engagés par cet acte, même si le prix offert était conforme à celui indiqué par le notaire, dès lors que l’agent immobilier n’avait pas reçu le pouvoir de se substituer à son mandant pour la réalisation de la vente, qui pouvait donc être refusée in fine par les vendeurs.

L’immeuble a finalement été vendu le 6 févier 2018 au profit d’un tiers, Mme [I], dont il n’est pas allégué qu’elle aurait été identifiée par l’entremise de la société [7].

Il n’est donc pas justifié d’une faute du notaire et la société [7] ne peut qu’être déboutée de sa demande indemnitaire.

Me [J] et la SCP [8] [J] ne démontrent pas que la société [7] a usé de son droit d’agir en justice à des fins vexatoires et sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts à ce titre. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

La société [7], qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens de cette procédure, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et sa demande fondée sur l’article 700 du même code sera rejetée.

Il est équitable d’allouer à Me [J] et la SCP [8] [J] une somme globale de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Société [7] aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Société [7] à payer à Me [Y] [J] et la SCP [8] [J] une somme globale de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la SARL Société [7] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente