ARRET N°

du 29 avril 2025

N° RG 24/00077 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FN55

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 3] A [Localité 4]

c/

S.C.I. [Adresse 3]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL JACQUEMET SEGOLENE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 29 AVRIL 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 12 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de REIMS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la société SAS NATIVE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne « CITYA NATIVE », société par actions simplifiée immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le n°482 980 414 dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

La société [Adresse 3], société civile immobilière, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n° 819 633 264, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

Non comaprante, ni représentée, bien que régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame POZZO DI BORGO, conseillère, Monsieur LECLERE VUE, conseiller, et conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 04 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025 et signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 3] est propriétaire d’un appartement comprenant les lots n° 4 et 11 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Marne) dont le syndic est la SAS native Immobilier exerçant sous l’enseigne « City Native » suivant contrat de syndic régularisé le 26 septembre 2022.

Par ordonnance du 26 avril 2018, rendue exécutoire le 19 juillet 2018 et signifiée, avec un commandement de payer, le 30 juillet 2018, le juge d’instance du tribunal de Reims a enjoint la SCI [Adresse 3] de payer :

— les charges de copropriétés et provisions sur charges dues au 12 mars 2018 d’un montant de 4 047,68 euros,

— les frais de la requête en injonction de payer d’un montant de 51,48 euros,

— les frais du commandement de payer les charges de copropriété du 19 mars 2018 d’un montant de 168,38 euros.

Par ordonnance du 18 mars 2019, rendue exécutoire le 24 mai 2019 et signifiée, avec un commandement de payer, le 6 juin 2019, ce même juge a enjoint la SCI [Adresse 3] de payer :

— la somme de 1 626,82 euros en principal au titre des cotisations fonds travaux, charges de copropriété et provisions sur charges impayées arrêtées au 1 er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2019,

— les frais de la requête en injonction de payer d’un montant de 51,48 euros,

— les frais du commandement de payer les charges de copropriété du 31 janvier 2019, d’un montant de 141,07 euros.

Par exploit du 23 janvier 2023, ce même syndicat a fait assigner la SCI [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de paiement.

Par jugement du 12 décembre 2023, ce tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de toutes ses demandes et l’a condamné aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 17 janvier 2024, il a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 27 mars 2024, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— condamner la SCI [Adresse 3] à lui verser (pris en la personne de son syndic la SAS Native Immobilier), la somme de 12 648,87 euros au titre des charges de copropriété dues, somme arrêtée à la date du 6 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par la société City Native et présentée le 30 janvier 2020,

— condamner la SCI [Adresse 3] à lui verser (pris en la personne de son syndic la SAS Native Immobilier), la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

en tout état de cause,

— la condamner à lui verser (pris en la personne de son syndic la SAS Native Immobilier) la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, couvrant la procédure de première instance et d’appel et aux dépens de première instance et d’appel.

Il soutient que les charges de copropriété qu’il réclame sont certaines et exigibles et que les pièces versées démontrent l’absence régulière de règlement de celles-ci par l’intimée.

Il affirme que le comportement de la SCI [Adresse 3] qui s’abstient, en toute mauvaise foi, de payer les charges dues est constitutif d’une faute faisant obstacle au bon fonctionnement de la copropriété générant un préjudice moral devant être indemnisé.

La SCI [Adresse 3], à qui la déclaration d’appel et les dernières conclusions de l’appelante ont été signifiées les 6 mars et 2 avril 2024 à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dés lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné a l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 10-1 de la même loi précise pour sa part que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothéqué a compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ('). Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée parle juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Aux termes des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’ immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…). Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté (…). La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la même loi « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (…). Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic peut exiger le versement : 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au Il de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes en assemblée générale institue le syndicat des copropriétaires titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible dont il est en droit de demander immédiatement le paiement aux copropriétaires.

Quant aux provisions, elles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale des copropriétaires, et les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes de charges pour s’en acquitter.

Il est constant qu’un copropriétaire n’ayant pas contesté, dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, ne peut ni refuser ni différer le paiement.

En l’espèce, aux termes des assemblées générales des 17 septembre 2018, 6 juin 2019 (pièce 10), 26 septembre 2022 (pièce 1) et 2 mai 2023 (pièce 9), les comptes des exercices écoulés ont été approuvés ainsi que le budget provisionnel de l’exercice suivant. Les copropriétaires ont également été informés au cours de celles-ci de l’état actuel des procédures en recouvrement à l’encontre de la SCI [Adresse 3].

Celle-ci a été régulièrement convoquée à ces assemblées par lettres recommandées dont les accusés de réception sont produits (pièce 11). Les procès-verbaux dressés lors de celles-ci lui ont été transmis par le même mode. Elle n’a pas contesté les résolutions adoptées en assemblée générale de copropriété.

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires repose sur le décompte arrêté au 6 mars 2024 laissant apparaître un solde antérieur de 10 941,13 euros, des appels de fonds, des frais de suivi de dossier et un solde de charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 pour un total de 12 648,87 euros.

Le décompte précédent du 2 janvier 2024 (pièce 13) détaille les sommes dues depuis 2015 par la SCI au titre du solde des charges, des provisions sur charges ou travaux, des cotisations sur fonds de travaux, appel de fonds, des frais de relance ou de mise en demeure.

Il s’en déduit que la SCI, sans jamais s’exécuter, a été mise en demeure en novembre 2017 puis janvier 2020 de s’acquitter des sommes mises à sa charge, l’accusé de réception de la dernière mise en demeure étant également versé (pièce 2).

Sont par ailleurs produites les lettres d’appels de fonds, de trésorerie, de procédure et de décompte de charges établies de juillet 2020 à mars 2024 (pièce 12) et adressées à l’intimée précisant l’état et la nature des sommes dues pour chaque période.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires étant certaine, liquide et exigible, il convient de condamner la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 12 648,87 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 6 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 30 janvier 2020, date de la mise en demeure. Le jugement est infirmé en ce sens.

L’appelant ne démontre pas subir un préjudice moral distinct de celui né des démarches rendues nécessaires du fait du défaut de paiement des sommes mises à la charge de l’intimée, déjà indemnisé au titre des frais de suivi de dossier. C’est donc à bon droit que le premier juge l’a débouté de sa demande présentée à ce titre. Le jugement est confirmé sur ce point.

La SCI [Adresse 3], qui succombe, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] pour préjudice moral ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

Condamne la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS Native Immobilier la somme de 12 648,87 euros au titre des charges de copropriété dues avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2020 ;

Condamne la SCI [Adresse 3] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS Native Immobilier, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère