ARRET N°

du 17 février 2026

N° RG 25/00225

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTLD

[C]

c/

[E]

[E]

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Anne-Claire MOSER-LEBRUN

M^e Antoine GINESTRA

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 FEVRIER 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 29 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims

Madame [P] [C]

Née le 12 novembre 1978 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-Claire MOSER-LEBRUN de la SELARL MOSER AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

1) Madame [W] [E]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

2) Monsieur [M] [E]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026 et signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2020, M. [M] [E] et Mme [W] [E] ont donné à bail à Mme [P] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 660 €, outre provision sur charges de 70€ par mois. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le même jour.

A la suite d’impayés de loyers, un commandement de payer a été adressé à la locataire, visant la clause résolutoire, le 16 octobre 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 626,20 € en principal.

Puis, par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, les consorts [E] ont fait assigner Mme [C] en résiliation du bail, expulsion, condamnation financière aux impayés, réparations locatives, et indemnité d’occupation.

Mme [C] n’a pas contesté le solde de l’arriéré locatif d’un montant actualisé de 4017,19 €, expliquant avoir rencontré des difficultés suite à son divorce. Elle n’a pas sollicité de délais de paiement dans la mesure où un appartement dont elle était propriétaire , avait été vendu. Elle reconnaissait n’avoir pu rendre le logement en bon état d’entretien faute d’avoir pu faire le ménage du fait de la résiliation de son contrat d’énergie bien avant son départ. Elle contestait les devis de réparation produits par les bailleurs estimant le montant exhorbitant et proposait que ces derniers conservent le dépôt de garantie.

Par jugement du 29 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

— condamné Madame [P] [C] à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [W] [E] la somme de 4 017,19 € au titre des loyers impayés,

— condamné Madame [P] [C] à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [W] [E] la somme de 9 457,24 € au titre des réparations locatives,

— dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Madame [P] [C] à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [W] [L] une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [C] a régulièrement interjeté appel de cette décision le 11 février 2025, recours portant sur l’entier dispositif.

Suivant conclusions du 6 janvier 2026, Mme [C] demande à la cour de la dire recevable et bien fondée en son appel, en conséquence, d’infirmer le jugement entrepris en toutes les dispositions pour, statuant à nouveau :'

— Fixer la dette locative à la somme de 4 017,19 €,

— Débouter les consorts [E] de’leur demande d’indemnisation au titre des réparations locatives,

— Débouter les consorts [E] de’leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les débouter de’leur demande de dommages et intérêts pour appel dilatoire, de’leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel et de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— Juger que Madame [C] conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés.

Suivant écritures du 12 janvier 2026, les consorts [E] demandent à la cour de :

— dire Mme [C] recevable mais mal fondée en son appel, la débouter de toutes ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Reims,

— Y ajoutant,

— condamner Madame [P] [C] à leur payer la somme de 3000€ à titre de dommages-intérêts pour appel dilatoire,

— la condamner à leur payer la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [P] [C] en tous les dépens à hauteur d’appel avec faculté de recouvrement par Maître Antoine Ginestra.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

Sur ce, la cour,

Si Mme [C] a formé un appel visant toutes les dispositions du jugement, elle ne conteste en réalité que le chef du dispositif relatif aux réparations locatives et celles afférentes aux frais irrépétibles.

I- Sur les réparations locatives

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

Il est constant que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteint par la vétusté après des années d’occupation.

La décision du premier juge qui fixe le montant des réparations locatives à 9 457,24 € est motivée comme suit :

'L’état des lieux d’entrée établi le 16 janvier 2020 et signé par les parties mentionne un état correct des équipements et de l’ensemble des pièces.

L’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 15 mai 2024 mentionne:

— Dans la chambre 1: un miroir abandonné ; le sol, le plafond et le haut des murs sales et tachés ; des plinthes noires de traces de moisissures; un trou rebouché ; la toile de verre tachée de noir et de salissures et abimée près d’un poteau; les tuyaux de chauffage empoussiérés; au centre de la pièce, un parquet rayé ; les prises de courant et les interrupteurs encrassés ; le plafond et le haut des murs constellés de déjections de mouches et de taches noires ; 2 percements au plafond et un sur le mur ; 3 trous sur l’arrière de la porte ; interrupteur très sale ; 5 gros trous chevillés avec tache noire; 4 trous chevillés au-dessus de la fenêtre, vitres très sales : le cadre et les rainures de la fenêtre marron de salissures ;

— Dans la salle de bains : sol très sale ; dessus de plinthes noires de poussière; miroir de l’évier recouvert de traînées de calcaire et évier très sale; mur avec 6 gros trous chevillés et toile de verre très sale ; le meuble sous évier avec étagères sales portant des traces marron ; fond de la baignoire sale;

— Dans le couloir : mur au dessus du radiateur portant des traces noires et 4 trous de percement : pièce en face de l’entrée : sol sale et tâché ; portes coulissantes de placard hors d’usage ; un pan de murs peint en rose avec diverses tâches et 2 trous de cheville; trou au plafond et taches noires de déjections de mouches sur tout le plafond ; dans le réduit à droite, sol, plinthes et murs sont recouverts de moisissures noires ; 2 crochets sont fixés avec des trous chevillés ; un cache gond est manquant et le cadre PVC est sale; les étagères sont partiellement démontées ; au plafond, traces d’infiltrations ayant dégradé la peinture et l’enduit ;

— pièce principale : les murs sont constellés de traces blanchâtres ; 2 gros trous de cheville sont rebouchés grossièrement ; 2 marques noires sur le mur et un gros éclat sur le parquet ; traces d’étagères au mur avec toile d’araignée et prises de courant empoussiérées ; plafond marron de salissures avec toiles d’araignée ; haut des murs également très sales avec traces diverses ; 2 trous chevillés ;

— Dans la cuisine : le mur de gauche est constellé d’une quinzaine de trous chevillés rebouchés grossièrement outre des tâches et traces diverses ; sol très sale ; mur de droite recouvert de salissures noires et de traces ; plinthes de bas de meubles arrachés; plan de travail et intérieur des meubles très sales ; grille de la hotte très grasse ; intérieur du four très sale ; meuble sous évier très sale avec tâches et salissures ; intérieur du lave- vaisselle sale ; toile de verre près de la fenêtre avec traces et tâches de coulures ; fonds de meubles sales.

À l’appui de leur demande de réparations locatives, Monsieur [M] [E] et Madame [W] [E] produisent 3 devis, l’un émanant de la société Merger d’un montant total de 15 144 € qui sera écartée faute de détails suffisants quant aux travaux à réaliser ; le second émanant de la société Fort Intervention d’un montant de 10 575,13 € est similaire à celui de la société France rénov’habitat un montant de 10 568,84 €.

Les travaux détaillés dans ces 2 devis correspondent aux dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie à l’exception des travaux des toilettes puisque l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation ni aucun dysfonctionnement à ce titre. Il conviendra donc de déduire du devis le moins cher à savoir celui de 10 568,84 €, la somme de 451,60 euros correspondant à la réfection des toilettes ainsi que le montant du dépôt de garantie qui s’est élevé à 660 €.

Par conséquent, Madame [P] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [M] [E] et Madame [W] [E] la somme de 9457,24€ (10 568,84 € – 451,60 € – 660 €) euros en réparation des dégradations locatives.'

La cour fait le constat de ce qu’une large partie de l’argumentaire des parties est sans lien de pertinence aucun avec la disposition du jugement contestée -à savoir les seules réparations locatives- de sorte que seuls les moyens et pièces concernant cet item seront ici examinés.

Mme [C] demande de débouter les intimés de toutes demandes au titre des réparations locatives en faisant valoir :

— que l’état des lieux d’entrée est un document incomplet qui ne reflête pas la réalité et dénonce un état de lieux d’entrée tronqué,

— qu’elle a par conséquent refusé de signer l’état des lieux de sortie, au cours duquel elle s’est sentie humiliée,

— qu’un dégât des eaux a eu lieu en février 2021 puis en janvier 2022, en raison du mauvais état du toît étant précisé que son appartement se situe au dernier étage,

— que l’huissier ayant procédé à l’état des lieux de sortie a, pour l’essentiel, constaté un appartement non nettoyé,

— que de fait après son déménagement elle n’a pu procéder au nettoyage car son contrat d’électricité avait été résilié un mois auparavant,

— qu’elle n’est donc redevable que d’un gros nettoyage, mais que ce dernier n’a jamais été chiffré, qu’en tout état de cause les peintures n’étaient pas à refaire,

— qu’elle ne saurait être tenue de payer pour une remise en état totale du bien , les dégradations issues d’une usure normale ne lui étant pas imputables,

— que les devis produits par les intimés mentionnent des travaux d’embellissement et des travaux en lien avec le dégât des eaux dont elle n’est pas responsable,

— que bien que cet état des lieux de sortie ait été effectué en sa présence, même non signé par elle, les bailleurs ont ensuite fait intervenir un huissier de justice qui l’a convoquée à une mauvaise adresse.

La cour observe que, contraitement à l’appréciation générale du premier juge, l’état des lieux d’entrée, s’il ne signale pas de détériorations majeures, ne met pas pour autant en évidence un appartement en très bon état.

Il était ainsi relevé, en janvier 2020, sans que cela soit exhaustif (pièces n°7 et 13):

— dans l’entrée et le couloir, de légères traces en desssous de la poignée de la porte d’entrée, une rayure au plafond, deux traces noires de 30 cm au dessus du radiateur, 2-3 tâches à gauche de l’entrée des toilettes, rail du haut du placard non fixé avec mention 'un ouvrier doit passer dans les jours qui suivent l’entrée de Mme [C]';

— dans le salon-séjour : au niveau de la porte, une trace en partie haute côté couloir et une tâche de 20 cm de diamètre en dessous de la poignée, poignée mal fixée (avec la mention 'un artisan doit passer dans les plus brefs délais pour le revisser'), sol en PVC légèrement gondolé, plinthes en état d’usage et mal fixées qui se décollent, nombreuses fissures sur le mur qui traversent la pièce sur plusieurs mètres, une dizaine de petits trous de fixation ;

— dans la cuisine : 3 fissures au plafond d’environ 2 mètres, une rayure de 1 mètre, sur le mur des traces du mobilier, joints sales au sol, joints sales sur la crédence, poignée du lave-vaisselle cassé avec la mention 'un ouvrier doit venir pour la réparer dans les plus brefs délais'

— chambre 1 : poignée de porte dévissée 'un ouvrier doit passer', au plafond trois fissures de un mètre environ ;

— chambre 2 : poignée de porte dévissée 2 fissures de 1 mètre environ au plafond ;

— pièce de dégagement : porte qui ne s’enclenche pas, 2 trous de chevilles au mur, plinthe mal fixées, plafond à l’état d’usure avec notamment de grandes traces d’humidité ;

— salle de bain porte qui ne ferme pas (même mention du passage prévu d’un ouvrier), hublot sale, 4 petites tâches sur le mur à droite, un carreau cassé au sol ;

— WC : poignée de porte mal fixée (mention du passage d’un ouvrier), joints sales au sol et sur les plinthes.

Par ailleurs, à la suite de cet état des lieux d’entrée qui mentionne que 'le locataire dispose de 10 jours après la date (…) pour signaler quelconques modification', Mme [C] a échangé à de très nombreuses reprises avec le gestionnaire au sujet des difficultés rencontrées dès son entrée dans les lieux.

Ainsi, le 27 janvier 2020, Madame [C] adressait un mail à l’agence Richomme en déplorant :

'- Le puits de lumière du séjour qui n’est pas bien fermé,

— Un trou dans le parquet de l’entrée,

— Le lave-vaisselle ne fonctionne pas,

— problèmes avec la chaudière (je vais contacter Engie aujourd’hui)'.

L’agence 'prenait bonne note des problèmes rencontrés’dans l’appartement'» et disait revenir vers elle.

Le 2 février 2020, Mme [C] envoyait un nouveau mail à l’agence avec pour objet'«'état des lieux rue de l’écu'». Elle rendait compte au gestionnaire du passage de l’entreprise Multiservice [Y] qui avait réparé notamment le rail du placard de l’entrée, la poignée des toilettes, celle de la chambre 1 'mais elle s’est à nouveau démise', resserré le boulon sous le lave-main des toilettes, 'regardé les portes de la salle de bain et du placard de la chambre 2 mais je ne sais pas s’il a pu faire quelque chose'.

Elle précisait’qu’il avait aussi à sa demande’réparé divers autre points (plinthe, refixation des étagères dans le placard de la chambre 2, etc)

Elle ajoutait 'Il a réussi à lancer le lave-vaisselle et a essayé de me montrer comment mais il n’a pas su me dire exactement ce qu’il avait fait. Je pense qu’il a de la chance, je n’ai toujours pas réussi à le faire fonctionner. Je pense qu’il y a un problème. (…)

— Quant à la chaudière': ENGIE est venu jeudi également, le technicien n’a pas semblé bien perspicace et les problèmes sont toujours là

— la chaudière s’arrête et clignote il faut appuyer plusieurs fois sur reset pour la relancer, on se réveille avec 17° et lorsque la chaudière s’arrête alors que l’on est sous la douche

— Enfin je vous alerte à nouveau sur le bouton qui a été placé à la porte de la résidence. Les pass que vous m’avez confié ne servent à rien ': il suffit d’appuyer sur le bouton. N’importe qui peut donc entrer, de jour comme de nuit.

— Merci de me confirmer qu’il s’agit bien d’une erreur et de me dire dans quel délai nous serons à nouveau dans une résidence sécurisée.

— Par ailleurs ma sonnette ne fonctionne plus. Je ne sais pas ce qui a été bricolé avec ce tableau d’entrée, mais visiblement c’est un échec.

— J’attends donc un retour de votre part concernant le lave-vaisselle, la chaudière et les modalités d’entrée dans la résidence'»

Madame [C] relançait l’agence le 16 février 2020 précisant qu’il y avait à nouveau des désordres à corriger':

— «'L’interphone ne fonctionne plus (…)

— «'Les mécanismes des fenêtres sont quasiment tous cassés sur le battant gauche c’est un peu plus compliqué pour ouvrir les fenêtres mais ça ne me dérange pas point je signale juste pour l’état des lieux'»,

— «'Le technicien ENGIE est venu vendredi et vous a encore envoyé un nouveau devis pour un changement de pièces'»,

— «'Enfin quid du lave-vaisselle '' je souhaite qu’il soit réparé ou remplacé cette semaine. Sur le bail, l’électroménager est notifié en bon état de fonctionnement Or ce n’est pas le cas (…). La panne est antérieure à mon aménagement. Cela fait un mois maintenant que j’ai emménagé, j’aimerais pouvoir cesser de perdre mon temps et de vous faire perdre le vôtre avec tout cela. J’avoue que je commence à perdre patience'»

Le 4 janvier 2022, elle écrivait 'nouveau dégât des eaux dans la chambre de ma fille. Toujours au même endroit, dans son dressing. C’est le 3ème ou le 4ème en moins de deux ans … il ne s’agit plus d’une fuite. Il pleut dans la pièce. On fait quoi Monsieur [Z]' On attend que le plafond s’effondre ou que l’eau s’infiltre chez les voisins du dessous’ Mon propriétaire est-il au courant ' (…).'

Les intimés, qui pour l’essentiel fustigent les fausses promesses de réglement des impayés de loyer de leur locataire, ou font la liste des pièces 'hors sujet’ produites par Mme [C], ne font pas d’observations spécifiques sur ces points. Ils ne contestent pas la réalité des désagréments subis à l’entrée dans les lieux ou en cours de bail, ni ne font une lecture détaillée de l’état des lieux d’entrée.

Or, ces constats, en lien notamment avec la présence dès janvier 2020 de traces, tâches ou fissures, dans plusieurs pièces, et de problèmes ultérieurs d’humidité, sont de nature à amoindrir la portée des constats opérés lors de l’état des lieux de sortie et l’ampleur de travaux devant être retenus au titre des réparations locatives imputées à Mme [C].

Il doit également être tenu compte de l’usure engendrée par les quatre années d’occupation par Mme [C], d’un appartement ancien, en état général déjà en partie abimé au regard de l’état des lieux d’entrée mentionné ci-avant, qui n’a manifestement pas été examiné dans le détail par le premier juge.

Dans ces conditions, les devis successifs produits en pièce n°11, 15 et 16 par les consorts [E], pour de montants respectifs de 10 575,13 €,15 144 € et 10 568,84 € correspondant à une rénovation complète de l’appartement, méritent d’être amplement minorés pour retenir au titre des réparations locatives imputables à la locataire une somme de 3 000 €.

Le jugement est infirmé en ce sens.

II- Sur la demande reconventionnelle au titre d’un appel dilatoire

Par application de l’article 1382 du code civil, l’exercice d’une action en justice ou d’un recours constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol et est exercé dans l’intention de nuire.

En l’espèce, l’appelante obtient un gain non négligeable aux termes de son recours ce qui suffit à ôter tout caractère abusif à son recours. Le seul fait qu’elle ait inclus dans sa déclaration d’appel le chef du jugement relatif à la dette de loyer pour, en définitive, ne pas la contester, ne signe pas non plus un abus de droit.

La demande en dommages et intérêts au titre d’un appel dilatoire est par conséquent rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

C’est à bon droit, en première instance, et au regard d’une dette de loyer importante de Mme [C], que le premier juge a mis les dépens à sa charge et l’a condamnée à payer aux requérants la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Mme [C] obtient un gain partiel aux termes de son recours, ce qui conduit à dire que chacune des partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a engagés (Mme [C] conclut d’ailleurs à la conservation de ses propres dépens). Les mêmes motifs conduisent à rejeter la demande en frais irrépétibles formée par les intimés.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 29 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ses seules dispositions ayant condamné Madame [P] [C] à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [W] [E] la somme de 9 457,24 € au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne Madame [P] [C] à payer à Monsieur [M] [E] et Madame [W] [E] la somme de 3 000 € au titre des réparations locatives,

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions querellées,

Y ajoutant,

Déboute Mme [W] [E] et M. [M] [E] de leur demande en dommages et intérêts pour appel dilatoire,

Déboute Mme [W] [E] et M. [M] [E] de leur demande en frais irrépétibles,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier Le président de chambre