Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 30 septembre 2025, n° 21/07287

CA Rennes
Désistement 30 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Accord entre les parties
La cour a constaté que les parties s'accordaient à donner force exécutoire au protocole d'accord signé, justifiant ainsi l'homologation demandée.
Accepté
Rectification d'erreur matérielle
La cour a ordonné la rectification du numéro de parcelle mentionné par erreur dans le protocole d'accord.
Autre
Dévolution successorale
La cour a précisé que la dévolution successorale relève de l'office du notaire et n'a pas statué sur cette demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 30 sept. 2025, n° 21/07287
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	21/07287
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-David CHAUDETDiane RENARD
Cabinet(s) :	KOVALEX I

Texte intégral

1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07287

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SHHM

(Réf 1re instance : 18/00205)

Mme [W] [U]

M. [R] [L]

Mme [P] [M]

Mme [O] [L]

Mme [J] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e RENARD

M^e CHAUDET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 11 mars 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE et Madame Caroline BRISSIAUD, magistrats rapporteurs, tenant l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 17 juin 2025

****

APPELANTE

Madame [W] [Y] [H] [U]

née le 14 août 1950 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS

Monsieur [R] [L] en qualité d’ayant-droit d'[V] [L] né le 14/10/1938 à [Localité 14] et décédé le 20/04/2019 à [Localité 18] en son vivant retraité demeurant [Adresse 10] [Localité 17]

né le 8 mai 1984 à [Localité 18]

[Adresse 7]

[Localité 17]

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, avocat au barreau de RENNES

Madame [P] [M] en qualité d’ayant-droit d'[V] [L] né le 14 octobre 1938 à [Localité 14] et décédé le 20 avril 2019 à [Localité 18] en son vivant retraité demeurant [Adresse 10] [Localité 17]

née le 12 mars 1989 à [Localité 20]

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 1]

Régulièrement assignée à étude,

non comparante, non représentée

Madame [O] [L] en qualité d’ayant-droit d'[V] [L] né le 14 octobre 1938 à [Localité 14] et décédé le 20 avril 2019 à [Localité 18] en son vivant retraité demeurant [Adresse 10] [Localité 17]

née le 3 janvier 2000 à [Localité 19]

Chez Mme [F] [T]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Régulièrement assignée à domicile,

non comparante, non représentée

Madame [J] [L] en qualité d’ayant-droit d'[V] [L] né le 14 octobre 1938 à [Localité 14] et décédé le 20 avril 2019 à [Localité 18] en son vivant retraité demeurant [Adresse 10] [Localité 17]

née le 3 janvier 2000 à [Localité 19]

Chez Mme [F] [T]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Régulièrement assignée à domicile,

non comparante, non représentée

FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte authentique du 4 octobre 2016 établi au rapport de maître [A], notaire à [Localité 17], M. [V] [L] a vendu à Mme [W] [U] au prix de 47.300 € une petite maison d’habitation mitoyenne d’une superficie de 40 m² avec un garage de 39 m² édifiée sur un terrain de 525 m², située [Adresse 10] à [Localité 17] (22) et cadastrée section B n° [Cadastre 2].

2. Ce bien constituait initialement une dépendance d’un bien appartenant à [V] [L], lequel a réalisé sans l’intervention d’artisans professionnels ni assurance construction, des travaux pour en faire une habitation comprenant une pièce de vie, une salle d’eau avec WC et une chambre.

3. Entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique, Mme [U] relevait que la maison n’avait pas de ballon d’eau chaude, de compteur électrique indépendant, de détecteur de fumée, ni de prise de terre pour l’électricité et que le raccord de la gazinière était périmé ainsi que la puissance électrique de celle-ci insuffisante.

4. Une clause était ajoutée à l’acte notarié par laquelle Mme [U] déclarait avoir constaté sur place l’absence de chauffe-eau et de visibilité de la prise de terre et vouloir acquérir le bien en l’état, faisant son affaire personnelle de ces éléments sans recours contre quiconque et confirmant que le prix fixé en tenait compte. L’absence de compteur électrique donnait lieu à un engagement d'[V] [L] à Mme [U] une somme forfaitaire et définitive de 835 € à prélever sur le prix de vente.

5. Le 13 décembre 2016, après de fortes pluies, Mme [U] constatait des infiltrations d’eau dans la maison, notamment au sol. [V] [L] réalisait un colmatage au ciment sans reprise d’enduit.

6. Mme [U] déclarait le sinistre à son assurance habitation Pacifica qui missionnait le cabinet Polyexpert en la personne de M. [E] [K].

7. Dans son rapport d’expertise du 16 janvier 2017, M. [K] a relevé que les dommages d’eau étaient consécutifs à des infiltrations par façade enterrée, que les travaux de pose d’un drain et d’application d’un produit noir pâteux par M. [L] n’étaient pas conformes aux règles de l’art, que les eaux de la gouttière de la maison voisine s’écoulaient le long des pieds de façade à l’origine des infiltrations, qu’enfin, il était vraisemblable que la douche à l’italienne participe au problème d’humidité.

8. Mme [U] quittait la maison et, après une mise en demeure du 16 juin 2017 portant demande de restitution du prix de vente, restée sans effet, a fait convoquer [V] [L] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de résiliation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés visant :

— l’absence de conformité de l’installation électrique,

— l’absence de production d’eau chaude,

— l’humidité et les infiltrations dans l’habitation.

9. Mme [U] réclamait également des dommages et intérêts liés à la transaction et aux différents aménagements réalisés par elle.

10. Le 20 avril 2019, [V] [L] est décédé.

11. M. [R] [L] en sa qualité d’ayant droit d'[V] [L] est intervenu volontairement à la cause en constituant avocat le 5 mai 2020 et par exploits signifiés les 4 février et 2 mars 2020, Mme [U] a assigné Mme [P] [M], Mme [O] [L] et Mme [J] [L] en intervention forcée.

12. Par déclaration déposée le 1er mars 2020 et reçue au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 18 juin 2020, Mme [O] [L] et Mme [J] [L] ont renoncé purement et simplement à la succession d'[V] [L].

13. Par déclaration du 25 juin 2020 reçue au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 2 juillet 2020, Mme [P] [M] a renoncé purement et simplement à la succession d'[V] [L].

14. Par jugement du 21 juin 2021, considérant que le caractère caché des vices allégués n’était pas établi, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— débouté Mme [U] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné cette dernière à payer à M. [L] la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la même aux entiers dépens,

— rejeté la demande relative à l’exécution provisoire.

15. Le jugement était signifié le 22 octobre 2021.

16. Suivant déclaration d’appel du 19 novembre 2021, puis du 17 février 2022, Mme [U] a interjeté appel de l’ensemble des chefs de jugement.

17. Par ordonnance de mise en état du 8 mars 2022, les deux appels ont été joints, l’affaire se poursuivant sous l’unique n° de répertoire général 21/07287.

18. A l’automne 2021, Mme [U] sollicitait de son assurance un nouveau point de situation des désordres invoqués. Le cabinet Saretec concluait dans un rapport du 20 octobre 2021 à une multitude de vices de construction ' dont infiltrations par ouvrage de couverture, remontées d’eau capillaire et infiltrations d’eau par façade enterrée ' appelant une démolition de la maison.

19. Par conclusions notifiées et remises au greffe les 14 février et 12 avril 2022, Mme [U] a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande d’expertise judiciaire afin de pouvoir disposer d’un constat contradictoire.

20. Par ordonnance du 20 juin 2022, le conseiller de la mise en état a confié une expertise judiciaire à M. [N] [C] qui a déposé son rapport définitif le 29 septembre 2023, concluant à des non-conformités sur divers postes de travaux réalisés par [V] [L] qui ne pouvaient être réparés autrement que par la démolition et la reconstruction de la dépendance.

21. Par courrier du 20 mars 2024, le conseil de Mme [U] a informé la cour d’appel de la signature d’un protocole d’accord intervenu entre les parties.

22. Elles ont saisi le conseiller de la mise en état pour homologation, lequel a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel.

23. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

24. Mme [U] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— homologuer le protocole d’accord transactionnel signé le 14 février 2024 et 13 mars 2024 entre M. [R] [L] et elle, en précisant qu’il concerne la vente intervenue sur le bien sis [Adresse 11] en la commune de [Localité 17] cadastré section B n° [Cadastre 3], Lieu-dit [Adresse 16], dont une copie restera annexée à l’arrêt d’homologation à intervenir,

— lui conférer force exécutoire et, en conséquence :

— constater la résiliation de la vente intervenue entre [V] [L] et elle par acte authentique du 4 octobre 20216 dressé au rapport de maître [A] portant sur le bien susmentionné,

— renvoyer les parties à l’exécution des stipulations de la transaction,

— juger que le protocole régularisé par les parties sera annexé à la décision, comme en faisant partie à part-entière,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

25. M. [R] [L] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 9 octobre 2024 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— rectifier l’erreur concernant le n° du bien dans le protocole (section B n° [Cadastre 2]) pour voir mentionner : bien sis [Adresse 11] en la commune de [Localité 17], cadastrée Section B n° [Cadastre 3] – Lieudit [Adresse 16] ' d’une surface de 00 ha 05 a 22 ca avec une surface habitable de 40 m², un garage de 39 m² et un terrain de 525 m²,

— homologuer le protocole d’accord transactionnel régularisé avec Mme [U] les 14 février 2024 et 13 mars 2024 en visant le bien susmentionné,

— conférer force exécutoire audit protocole,

— renvoyer les parties à l’exécution des stipulations de la transaction,

— juger que le protocole régularisé par les parties sera annexé à la décision à intervenir, comme en faisant partie à part entière et, en conséquence,

— juger qu’il y a eu un accord sur la résiliation de la vente réalisée entre [V] [L] et Mme [U],

— ordonner la résiliation de la vente par-devant maître [A], notaire à [Localité 17] (22), le 4 octobre 2016 et concernant le bien susmentionné,

— juger que, suite à cette résiliation et suivant la décision à intervenir, il sera l’unique ayant-droit d'[V] [L] titré sur le bien objet de la vente résiliée et sera donc désigné comme seul et unique propriétaire dudit bien,

— ordonner la publicité de l’arrêt d’homologation à intervenir et du protocole au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 18] sis [Adresse 6],

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

26. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

27. Les parties s’accordent à donner force exécutoire au protocole d’accord signé le 14 février 2024 par Mme [U] et le 13 mars 2024 par M. [R] [L] visant à acter la résiliation de la vente immobilière.

28. Il convient donc d’ordonner l’homologation de ce protocole d’accord dans les termes du dispositif du présent arrêt, sauf à le rectifier matériellement en ce que le n° de parcelle est 'section B n° [Cadastre 3]" et non 'section B n° [Cadastre 2]" comme mentionné par erreur.

29. Il n’y a pas lieu à faire droit à la demande tendant à dire que M. [R] [L], ayant-droit d'[V] [L], sera titré sur le bien immobilier considéré dans la mesure où la dévolution successorale immobilière ' qui n’est du reste pas mentionnée dans le protocole ' relève de l’office du notaire.

30. Enfin, les parties sont renvoyées à la teneur du protocole d’accord pour l’exécution de ses stipulations.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Homologue le protocole d’accord signé entre les parties, sauf à en rectifier le n° de parcelle qui est "section B n° [Cadastre 3]« et non »section B n° [Cadastre 2]",

Dit que ce protocole d’accord est annexé au présent arrêt,

Donne acte aux parties de leurs désistements réciproques,

Renvoie les parties à l’exécution des stipulations de la transaction, y compris de publicité foncière,

Dit que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens,

Déboute du surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE