RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

(n° 124/2025, 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/06517 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFR2E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 mars 2022- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 19/15020

APPELANTE

S.C.I. PEL

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 410 433 098

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Arnaud Guyonnet de la SCP AFG, avocat au barreau de Paris, toque : L0044

Assistée de M^e Hanan Chaoui, membre de l’AARPI Adaltys, avocat au barreau de Paris, toque : L0291

INTIMÉ

M. [JE] [J]

né le 11 février 1952 à [Localité 9] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté et assisté par M^e Yehochoua Lewin, avocat au barreau de Paris, toque : C0464

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de la chambre 5-3 et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mai 1997, M. [C] [Z] a consenti à M. [IE] [M] un bail commercial, en renouvellement, portant sur un immeuble à destination de « MARCHANDS DE VINS AU DETAIL ET DE MAITRE D’HOTEL MEUBLE » situé [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1997.

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2005, M. [IE] [M] a cédé à sa fille, Mme [G] [M] épouse [J], et à l’époux de celle-ci, M. [JE] [J], la moitié du fonds de commerce exploité dans les locaux précités, en ce compris le bail pour sa durée restant à courir.

Par acte extrajudiciaire du 9 décembre 2005, M. [C] [Z] a fait délivrer un congé à M. [IE] [M] à effet du 1er juillet 2006, comportant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 4 juillet 2006, M. [JE] [J] et Mme [G] [M] épouse [J] ont signifié à M. [C] [Z] l’acte de cession du 7 juillet 2005.

La société dénommée société civile immobilière PEL ( ci-après la SCI PEL) est venue aux droits de M. [C] [Z] par acte notarié du 21 août 2006 et est propriétaire, depuis cette date, des locaux loués à M. [IE] [M] situés [Adresse 4].

Par acte extrajudiciaire du 28 février 2007, M. [C] [Z] a fait signifier :

— à M. et Mme [J] un congé comportant refus de renouvellement avec dénégation au statut des baux commerciaux à effet du 30 septembre 2007,

— à M. [IE] [M] un congé portant réitération de congé comportant refus de renouvellement, rétractation d’offre d’indemnité d’éviction et dénégation du droit au statut des baux commerciaux à effet du 30 septembre 2007.

Par un arrêt du 11 janvier 2012, la cour d’appel de Paris a :

— prononcé la nullité de l’acte extrajudiciaire delivré le 28 février 2007 à la demande de M. [C] [Z] comportant congé et rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction,

— dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 9 décembre 2005 par M. [C] [Z] à M. [IE] [M] a mis fin, le 1er juillet 2006, au bail du 28 mai 1997 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10],

— dit que M. [IE] [M] avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux en contrepartie du paiement au propriétaire d’une indemnité d’occupation statutaire,

— ordonné une expertise sur le montant de ces deux indemnités,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2012, la SCI PEL a exercé son droit de repentir et offert, en conséquence, le renouvellement du bail à M. [IE] [M], pour une durée de neuf années à compter de la date de signification du repentir, soit à compter du 29 mars 2012.

Par jugement du 12 janvier 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à 44.068 euros en principal, hors taxe et hors charge, par an à compter du 29 mars 2012, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI PEL et M. [IE] [M].

Par arrêt du 27 mai 2015, la cour d’appel de Paris a fixé l’indemnité d’occupation due par M. [IE] [M], entre le 1er juillet 2006 et le 28 mars 2012, à la somme annuelle de 36.750 euros, charges et taxes en sus, et a condamné celui-ci à la payer à M. [Z] et/ou la SCI PEL.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par M. [IE] [M] d’une opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré, le 20 novembre 2015, par la SCI PEL, a :

— reçu M. et Mme [J] en leur intervention volontaire,

— déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 20 novembre 2015 et rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI PEL,

— prononcé la résiliation du bail liant la SCI PEL et M. [IE] [M] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris 12ème, à compter de la date de son prononcé, soit à compter du 19 octobre 2017,

— ordonné l’expulsion de M. [IE] [M] et de tous occupants de son chef,

— condamné M. [IE] [M] à payer à la SCI PEL :

' la somme de 375.895,60 euros au titre des loyers, taxes et charges échus au 30 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2015, sur la somme de 310.354,56 euros, et à compter du 19 octobre 2017 pour le surplus.

' une indemnité d’occupation mensuelle de 3.672,33 euros, charges et taxes en sus, à compter du 19 octobre 2017, date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par actes extrajudiciaires du 10 novembre 2017, la SCI PEL a fait signifier le jugement précité à M. [IE] [M], à M. [JE] [J] et à Mme [G] [M] épouse [J]. Ce jugement n’a pas fait l’objet de voie de recours.

M. [M] est décédé le 28 novembre 2017 laissant pour lui succéder son conjoint survivant. Mme [SX] [W] veuve [M], son fils, M. [V] [M], et sa fille, Mme [G] [M] épouse [J].

Me [RR], huissier de justice mandaté à cette fin par la SCI PEL, a constaté, dans un procès-verbal du 30 mars 2018, la restitution des locaux.

Par acte du 8 novembre 2018, la SCI PEL a fait assigner M. [JE] [J], M. [V] [M] et Mme [SX] [W] veuve [M] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir condamner M. [J], en sa qualité de sous-locataire ayant perçu la moitié des revenus du fonds de commerce, in solidum avec M. [V] [M], à régler la somme de 222.636,27 euros correspondant à 50 % de la dette locative due au 30 mars 2018, et de voir ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [IE] [M].

Dans cette instance, le juge de la mise en état, saisi par M. [J] d’un incident de disjonction et d’incompétence, s’est, par ordonnance du 1er juillet 2019, déclaré incompétent pour connaître de l’action intentée à l’encontre de M. [J], relevant qu’il fallait voir trancher le principe et le quantum de son éventuelle dette envers la SCI PEL, que cela ne relevait pas du juge des successions mais du juge des baux commerciaux de Paris dans le ressort duquel se trouvait le fonds de commerce concerné, a renvoyé la partie la plus diligente à saisir le juge compétent sur ce point, et renvoyé le surplus de l’affaire à une audience de mise en état.

Par acte du 24 décembre 2019, la SCI PEL a fait assigner M. [JE] [J] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir juger qu’il existait une société commerciale créée de fait entre M. [J] et M. [IE] [M] pour l’exploitation du fonds de commerce d’hôtel situé au [Adresse 3] à Paris 12ème, de voir juger que M. [J] est tenu indéfiniment et solidairement à l’égard des tiers des dettes nées de l’exploitation du fonds de commerce et de le condamner à lui régler la totalité de la dette locative définie par le jugement du 18 octobre 2017, soit la somme de 445.272,54 euros au titre des loyers, charges, et indemnité d’occupation arrêtés au 30 mars 2018 outre les intérêts, et de lui donner acte qu’elle réserve tous ses droits et actions à son égard, compte tenu du préjudice subi tenant à l’obligation dans laquelle elle est de se charger de reloger les occupants de l’hôtel, alors qu’il s’agit d’une obligation incombant aux exploitants hôteliers dont l’activité a cessé.

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. [JE] [J], dit qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de statuer sur la demande de M. [JE] [J] tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la SCI PEL de le condamner à régler la dette locative correspondant au fonds exploité telle qu’elle est définie par le jugement du 19 octobre 2017, ainsi que sur la demande de M. [JE] [J] de voir dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de « donner acte » de la SCI PEL et rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. [JE] [J].

Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. [JE] [J] de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée par lui soulevée et déclaré la SCI PEL recevable en ses demandes,

— écarté des débats les pièces n° 28a à 281 de la société dénommée société civile immobilière PEL, soit les sommations interpellatives suivantes délivrées par Me [RR], huissier de justice, pour le compte de la SCI PEL:

· sommations interpellatives du 19 avril 2018 respectivement signifiées a M. [JE] [I], M. [L] [FY], M. [Y] [F], M. [U] [K], M. [WD] [N], M. [O] [E], M. [JE] [X], M. [P] [B] et Mme [NR] [D],

· sommations interpellatives du 23 avril 2018 respectivement signifiées à M. [OK] [T], M. [CS] [H] et Mme [R] [A],

— écarté des débats la pièce n°28 de la SCI PEL à savoir le document intitulé « réponses aux sommations interpellatives ».

— débouté M. [JE] [J] de sa demande tendant à voir écarter des débats le procès-verbal de constat du 30 mars 2018 dressé par Me [RR], huissier de justice, pour le compte de la SCI PEL,

— débouté la SCI PEL de ses demandes tendant à voir condamner M. [JE] [J] à lui payer « la totalité de la dette locative définie par le jugement du 18 (sic) octobre 2017 :

* soit 445 272,54 € (quatre cent quarante-cinq mille deux cent soixante-douze euros et cinquante-quatre centimes) au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés au 30 mars 2018;

* ainsi que les sommes de 47.917,31 € et 4,744.47 €, correspondant aux intérêts ordonnés par le Jugement du 18 (sic) octobre 2017, arrêtés au 30 octobre 2019. »,

— débouté la SCI PEL de ses demandes tendant à voir condamner M. [JE] [J] à lui payer « 50 % de la dette locative définie par le jugement du 18 (sic) octobre 2017, soit :

* 222 636.27 € (deux cent vingt-deux mille six cent trente-six euros et vingt-sept centimes) au titre de 50 % des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés de 30 mars 2018,

* 23 958,65 € et 2 372,24 € correspondant à 50 % des intérêts ordonnés par le Jugement du 18 (sic) octobre 2017, au 30 octobre 2019. »,

— condamné la SCI PEL aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la SCI PEL à payer à M. [JE] [J] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 13 avril 2022, la SCI PEL a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 décembre 2024, la SCI PEL demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 3 mars 2022 (RG n° 19/15020),

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater l’existence d’une société créée de fait entre feu M. [M] et M. [J] en vue de l’exploitation du fonds de commerce d’hôtel restaurant situé dans les locaux sis [Adresse 5], appartenant à la SCI PEL ;

— condamner en conséquence M. [JE] [J] à régler à la SCI PEL la totalité de la dette définie par le jugement du 18 octobre 2017 :

* soit 445 272,54 € au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés au 30 mars 2018 ;

* ainsi qu’aux intérêts ordonnés par le jugement du 18 octobre 2017, arrêtés à la date à laquelle la cour rendra sa décision ;

A titre subsidiaire,

— condamner M. [JE] [J], en sa qualité de propriétaire de 50 % du fonds de commerce exploité au [Adresse 5], à régler à la SCI PEL la totalité de la dette définie par le jugement du 18 octobre 2017, soit :

* soit 445 272,54 € au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés au 30 mars 2018 ;

* ainsi qu’aux intérêts ordonnés par le jugement du 18 octobre 2017, arrêtés à la date à laquelle la cour rendra sa décision ;

A titre très subsidiaire,

— condamner M. [JE] [J], en sa qualité de sous-locataire des locaux situés au [Adresse 5], à régler à la SCI PEL 50 % de la dette définie par le jugement du 18 octobre 2017, soit :

* 222 636,27 € au titre de 50 % des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés au 30 mars 2018 ;

* 50 % des intérêts ordonnés par le Jugement du 18 octobre 2017, arrêtés à la date à laquelle la cour rendra sa décision ;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater l’existence d’un enrichissement injustifié de M. [JE] [J] au détriment de la SCI PEL ;

— condamner en conséquence M. [J] à régler à la SCI PEL 50% de la dette, en ce qu’il a exploité 50 % du fonds de commerce situé dans l’immeuble sans s’acquitter auprès de la SCI PEL de 50 % des loyers ;

En tout état de cause,

— déclarer recevables les demandes de la SCI PEL ;

— débouter M. [JE] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [JE] [J] à régler la somme de 5000 € à la SCI PEL, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [JE] [J] aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure de première instance, avec distraction au profit de maître Arnaud Guyonnet, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI PEL fait valoir :

Sur la fin de non-recevoir des demandes de la SCI PEL soulevée par M. [JE] [J],

— que la dette locative, que M. [IE] [M] a été condamné à payer en vertu du jugement du 19 octobre 2017 devenu définitif, est due par les successeurs de M. [IE] [M] et par M. [JE] [J] dans la mesure où ce dernier percevait 50 % des revenus tirés du fonds de commerce,

— que postérieurement à l’arrêt du 11 janvier 2012 de la cour d’appel de Paris, M. [JE] [J] a continué à exploiter le fonds de commerce ,

— que M. [JE] [J] de peut valablement prétendre que les demandes de la SCI PEL seraient irrecevables au motif que le jugement du 19 octobre 2017 est définitif ;

Sur la demande de condamnation de M. [J] sur le fondement de la société créée de fait,

— qu’en application de l’article 1873 du code civil, la société créée de fait est soumise au régime de la société en participation qui prévoit notamment, en vertu de l’article 1872-1 du code civil, que si les participants agissent en qualité d’associés au vu et au su des tiers, chacun d’eux est tenu à l’égard de ceux-ci des obligations nées des actes accomplis en cette qualité par l’un des autres, avec solidarité, si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas ;

— que si la qualification de société créée de fait est subordonnée à l’obligation de rapporter la preuve des éléments caractérisant tout contrat de société, le tiers contractant ne doit démontrer que l’apparence d’une telle société ;

— que la société créée de fait entre M. [IE] [M] et M. [JE] [J] résulte :

* de la co-gérance du fonds de commerce par M. [JE] [J], établie par son immatriculation au RCS jusqu’au 25 avril 2018 au titre du fonds de commerce exploité [Adresse 3] à Paris 12ème, sa demande d’intervention volontaire au motif qu’il pourrait être redevable du paiement des loyers ou indemnité d’occupation en sa qualité de co-indivisaire du fonds de commerce dans les précédentes procédures, la mention de sa qualité de co-gérant de l’hôtel dans le procès-verbal établi par la préfecture de police le 8 janvier 2015 suite à sa visite de l’hôtel, sa présence lors de la restitution des locaux à la SCI PEL et la perception de loyers auprès de huit occupants de l’hôtel,

* de l’exploitation d’une activité d’hôtelier et de la perception d’un revenu à ce titre par M. [JE] [J] ;

— que les éléments constitutifs d’une société créée de fait entre M. [IE] [M] et M. [JE] [J] sont réunis à savoir :

* les apports, M. [JE] [J] étant propriétaire de 50 % du fonds de commerce,

* l’entreprise commune, à savoir la gestion du fonds de commerce,

* la participation aux résultats à hauteur de 50 % chacun ;

Sur la demande de condamnation de M. [J] en sa qualité de propriétaire de 50 % du fonds de commerce,

— qu’en sa qualité de propriétaire de 50 % du fonds de commerce, M. [JE] [J] est redevable des dettes exposées au titre du fonds de commerce ;

Sur la demande de condamnation de M. [J] en sa qualité de sous-locataire ayant perçu 50 % des revenus du fonds,

— qu’en application de l’article 1753 du code civil, le bailleur est fondé à réclamer directement au sous-locataire le prix de sa sous-location en cas de défaut de paiement du locataire principal ;

— qu’à l’égard de la SCI PEL, M. [JE] [J] n’est titulaire d’aucun droit au bail mais qu’il se déduit de sa co-gérance du fonds de commerce, de son exploitation d’une activité d’hôtelier et de sa perception de 50 % des revenus du fonds de commerce ainsi que de la perception des loyers des occupants de l’hôtel une situation de sous-location permettant l’application de l’article 1753 du code civil ;

Sur la condamnation de M. [J] sur le fondement de l’enrichissement injustifié,

— qu’il est constant que nul ne peut s’enrichir injustement au détriment d’autrui ; que l’action sur le fondement de l’enrichissement injustifié, antérieurement dénommé « enrichissement sans cause » est subordonnée à la réunion de quatre conditions : l’enrichissement d’une personne et l’appauvrissement corrélatif d’une autre, le caractère injustifié de ce transfert de valeur, qui ne doit procéder ni d’une obligation de l’appauvri ni d’une intention libérale de ce dernier, le défaut d’intérêt personnel de l’appauvri, l’absence d’une autre action, que celle-ci soit ouverte à l’appauvri ou qu’elle se heurte à un obstacle de droit tel que la prescription ;

— que la non-caractérisation des éléments constitutifs de la société créée de fait ne fait pas obstacle à l’action subsidiaire fondée sur l’enrichissement injustifié ;

— que M. [JE] [J] s’est enrichi en encaissant les loyers versés par les occupants de l’immeuble, en exploitant le fonds de commerce d’hôtel sans verser de contrepartie financière au propriétaire des locaux dans lesquels ce fonds de commerce était exploité ;

— que la SCI PEL a subi un appauvrissement corrélatif qui ne procède ni de la poursuite d’un gain personnel ni d’une intention libérale ni même d’une obligation juridique ;

Sur le sort des sommations interpellatives des 19 et 23 avril 2018,

— que l’huissier peut recueillir des témoignages aux fins d’éclairer ses constatations matérielles ; que les questions posées par Me [RR] dans les sommations interpellatives des 19 et 23 avril 2018 sont fermées et n’appellent que des réponses courtes ; qu’elles entrent dans les compétences et pouvoirs dont dispose un huissier de justice.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 25 octobre 2024, M. [JE] [J] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 3 mars 2022 de la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

* débouté M. [J] de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée par lui soulevée et déclaré la société SCI PEL recevable en ses demandes ;

* débouté M. [J] de sa demande tendant à voir écarter des débats le procès-verbal de constat du 30 mars 2018 dressé par Me [RR] huissier de justice pour le compte de la SCI PEL ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

— Vu l’article 1355 du code civil, déclarer les demandes de la SCI PEL irrecevables du fait de l’autorité de chose jugée ;

Subsidiairement,

— Vu l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 écarter des débats le PV de constat de Maître [RR] du 30 mars 2018 ;

— À tout le moins, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* écarté des débats les pièces n° 28-a à 28-l de la société SCI PEL, soit les sommations interpellatives délivrées par Me [RR], huissier de justice ;

* Écarté des débats la pièce n° 28 de la société SCI PEL intitulée « réponse aux sommations interpellatives » ;

* débouté la SCI PEL de ses demandes (principales) tendant à voir condamner M. [J] à lui payer la totalité de la dette locative, soit 445.272,54 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 mars 2018, outre les intérêts arrêtés au 30 octobre 2019 ;

* débouté la SCI PEL de ses demandes (subsidiaires) tendant à voir condamner M. [S] lui payer 50 % de ces sommes ;

* condamné la SCI PEL aux dépens [de première instance] et à payer à M. [J] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, [pour ses frais irrépétibles de première instance]

* dire n’y avoir lieu de statuer sur la demande de « constater » de la SCI PEL

— Dire n’y avoir lieu de statuer sur la demande de constater de la SCI PEL ;

— Plus généralement, déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de la SCI PEL ;

— À tout le moins, débouter la SCI PEL de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Ajoutant au jugement,

— condamner la SCI PEL à payer à M. [J] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

— condamner la SCI PEL aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Lewin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [JE] [J] fait valoir :

Sur l’irrecevabilité tirée de la chosée jugée, sur le fondement de l’article 1355 du code de procédure civile,

— que dans son ordonnance du 1er juillet 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bobigny a retenu que M. [IE] [M] « était seul débiteur de la dette locative auprès de la SCI PEL, qui aujourd’hui peut réclamer la somme à ses héritiers acceptants » ;

— que dans ses conclusions déposées le 9 décembre 2019 devant le tribunal de grande instance de Bobigny, la SCI PEL demandait le recouvrement de sa créance à l’encontre des héritiers acceptants de M. [IE] [M] ;

— que dans ces conditions, la saisine ultérieure du tribunal de grande instance de Paris par la SCI PEL pour demander la condamnation de M. [JE] [J] à régler la dette locative résultant du jugement du 19 octobre 2017 est irrecevable, la SCI PEL disposant déjà d’un titre pour la totalité de sa créance dont elle poursuivait le recouvrement contre la succession de M. [IE] [M] devant le tribunal de grande instance de Bobigny ;

— que la question des liens de droit ou de fait entre M. [JE] [J] et la SCI PEL a déjà été tranchée par les juridictions parisiennes précédemment saisies, étant précisé que le jugement du 19 octobre 2017 a jugé que M. [JE] [J] n’était pas débiteur des loyers et indemnités d’occupation dus à la SCI PEL ;

— que si ces décisions n’ont pas statué dans leur dispositif sur le bien fondé ou le rejet d’une demande de condamnation de M. [JE] [J] au paiement de la dette locative, la SCI PEL aurait dû appliquer le principe de la concentration des demandes qui résulte des dispositions de l’article 1351 du code civil, devenu l’article 1355 du code civil, en sollicitant, dès l’instance relative à la première demande, la condamnation de tous les débiteurs éventuels ;

Sur la demande de condamnation de M. [JE] [J] au paiement de la dette locative,

— que le fait que M. [JE] [J] ait été propriétaire indivis, avec son épouse, du fonds de commerce ne le rend pas débiteur des loyers envers la SCI PEL ;

— que cette situation est connue du bailleur depuis le 4 juillet 2006, date de la signification à M. [Z] de la cession partielle du fonds de commerce aux époux [J] ;

— que la présence de M. [JE] [J] lors de la remise des clés après le décès de M. [IE] [M] ne le rend débiteur ni des loyers ni des indemnités;

— que les motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2024 ne lui sont pas opposables dès lors qu’il n’était pas partie à cette procédure ;

Sur le procès-verbal de constat du 30 mars 2018 et les sommations interpellatives des 19 et 23 avril 2018,

— que les pouvoirs de l’huissier de justice en matière de constat sont limités par les dispositions de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 ; qu’en vertu de ces dispositions, l’huissier de justice n’a aucun pouvoir d’investigation ;

— qu’à l’occasion du procès-verbal du 30 mars 2018 dressé lors de la restitution des locaux, l’huissier s’est livré à un véritable interrogatoire des personnes rencontrées de sorte que ce procès-verbal doit être écarté des débats comme l’ont été les sommations interpellatives par le premier juge ;

— que le fait que M. [JE] [J] ait parfois reçu, « pour le compte de qui il appartiendra », comme M. [V] [M] et Mme [A], cette dernière étant liée à M. [IE] [M] par un contrat de travail, certaines sommes des occupants de l’hôtel ne le rend pas débiteur de ces sommes envers la SCI PEL ;

Sur la qualité de sous-locataire de M. [J],

— que le décès du locataire ne transforme pas son coindivisaire en « sous-locataire » ;

— que la sous-location est un contrat à titre onéreux qui suppose un prix, en rémunération du service rendu par la mise à disposition du bien à l’occupant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Sur l’enrichissement injustifié,

— que cette prétention, formulée pour la première fois dans les troisièmes écritures de la SCI PEL, n’est pas recevable ;

— que l’existence d’un enrichissement de M. [JE] [J] n’est pas établi, celui-ci ayant perçu au titre des bénéfices commerciaux 3.091 euros en 2015, rien en 2016 et 3.136 € en 2017 ;

— que l’appauvrissement de la SCI PEL n’est pas démontré ;

— que pendant plus d’une décennie, le bailleur n’a cessé de faire juger que M. [JE] [J] n’était ni son cocontractant ni son débiteur, qu’il ne peut se contredire à l’occasion de la présente instance.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « constater » ou de « juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

1- Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [JE] [J] tirée de l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, c’est par des moyens exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a débouté M. [JE] [J] de sa fin de non-recevoir.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

En premier lieu, aucune des décisions invoquées par M. [JE] [J] à l’appui de sa fin de non-recevoir n’a tranché dans son dispositif la demande soumise à la cour dans le cadre de la présente instance, à savoir la demande de condamnation de M. [JE] [J] à payer à la SCI PEL la totalité ou la moitié des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 mars 2018 outre les intérêts. En effet, dans les instances précédentes, la SCI PEL n’avait pas sollicité la condamnation de M. [JE] [J] au paiement de ces sommes.

En deuxième lieu, l’autorité de la chose jugée s’attache seulement au dispositif des décisions et non à leurs motifs. Dans ces conditions, les moyens soulevés par M. [JE] [J], tiré du contenu des motifs de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bobigny du 1er juillet 2019 et du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 19 octobre 2017, sont inopérants.

En troisième et dernier lieu, contrairement à ce que soutient M. [JE] [J], les dispositions de l’article 1355 du code civil ne comportent pas un principe de concentration des demandes. Ainsi, le fait que la SCI PEL ait obtenu, par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 19 octobre 2017, la condamnation de M. [IE] [M] à lui payer les loyers, charges et indemnités d’occupation qui lui étaient dus ne fait pas obstacle à ce qu’elle réclame les mêmes sommes à une autre personne qu’elle estime également débitrice.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté M. [JE] [J] de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par lui soulevée et déclaré la SCI PEL recevable en ses demandes.

2- Sur la demande de M. [JE] [J] tendant à voir écarter des débats le procès-verbal de constat du 30 mars 2018 et les sommations interpellatives des 19 et 23 avril 2018

En vertu de l’article 1 de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers, en vigueur au moment de l’établissement du procès-verbal de constat du 30 mars 2018 et des sommations interpellatives des 19 et 23 avril 2018, un huissier de justice a le pouvoir, commis par justice ou à la requête de particuliers, d’effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter.

Si l’huissier de justice peut recevoir des témoignages spontanés et interroger les personnes présentes à seule fin d’éclairer ses constatations matérielles, il ne dispose d’aucun pouvoir d’enquête.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a, d’une part, rejeté la demande de M. [JE] [J] tendant à voir écarter des débats le procès-verbal de constat du 30 mars 2018, d’autre part, écarté des débats les sommations interpellatives des 19 et 23 avril 2018.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

L’huissier de justice qui a dressé le procès-verbal de constat du 30 mars 2018 avait été requis par la SCI PEL pour constater la restitution des clés des locaux au propriétaire et pour constater l’état des locaux. A cette occasion, il a reçu les déclarations des occupants de l’hôtel qui étaient présents au moment de ses constatations. Il n’est pas établi que ces déclarations n’aient pas été spontanées. L’huissier de justice n’a donc pas outrepassé ses pouvoirs en dressant ce procès-verbal.

En revanche, les sommations interpellatives des 19 et 23 avril 2018 s’analysent en des actes d’enquête dès lors qu’elles ne sont associées à aucune constatation matérielle de l’huissier de justice et ne constituent pas des déclarations spontanées des personnes ainsi interrogées, peu important le caractère fermé ou non des questions ainsi posées aux occupants de l’hôtel.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a écarté des débats les pièces n° 28 a à 28 l de la SCI PEL, soit les sommations interpellatives délivrées par Me [RR] les 19 et 23 avril 2018 pour le compte de la SCI PEL, la pièce n° 28 de la SCI PEL, soit le document intitulé « réponses aux sommations interpellatives » et en ce qu’il a débouté M. [JE] [J] de sa demande tendant à voir écarter le procès-verbal de constat du 30 mars 2018 dressé par Me [RR], huissier de justice, à la requête de la SCI PEL.

3- Sur la demande de la SCI PEL de condamnation de M. [JE] [J] à lui payer la totalité de la dette définie par le jugement du 19 octobre 2017

3-1 Sur le fondement de la société créée de fait

La société créée de fait n’est pas définie par une disposition légale ou réglementaire. Elle correspond à la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes se sont comportées en fait comme des associés, sans avoir exprimé la volonté de former une société.

La reconnaissance de l’existence d’une société créée de fait exige la réunion des éléments caractérisant tout contrat de société. Ces éléments, précisés à l’article 1832 du code civil, sont l’existence d’apports, l’intention de collaborer sur un pied d’égalité à la réalisation d’un projet commun (affectio societatis) et l’intention de participer aux bénéfices ou de contribuer aux pertes éventuelles pouvant en résulter.

Mais, il suffit au tiers contractant de démontrer l’apparence d’une telle société.

En application de l’article 1873 du code civil, le régime juridique de la société créée de fait est celui de la société en participation prévu aux articles 1871 et suivants du code civil.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a considéré qu’il n’était pas apporté la preuve d’une société créée de fait entre M. [IE] [M] et M. [JE] [J].

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Étant rappelé que M. [JE] [J] était propriétaire indivis du fonds de commerce depuis le 7 juillet 2005, il n’est pas apporté la preuve qu’il se soit comporté autrement que comme le propriétaire indivis du fonds de commerce en participant à son administration et en bénéficiant de ses fruits. Les actes de M. [JE] [J], invoqués par la SCI PEL au soutien de l’existence d’une société créée de fait, sont compatibles avec le régime de l’indivision auquel M. [JE] [J], son épouse et M. [IE] [M] avaient décidé de se soumettre à la suite de la cession par M. [IE] [M] de la moitié de son fonds de commerce à sa fille et son gendre.

Par ailleurs, alors que l’existence de l’indivision sur le fonds de commerce est connue du bailleur depuis le 4 juillet 2006, date de la signification de l’acte de cession partielle du fonds de commerce à M. [Z], il n’est apporté aucune preuve de ce que les indivisaires auraient créé l’apparence de relations d’associés entre eux vis à vis de M. [Z] puis de la SCI PEL, étant en outre rappelé que le bailleur a toujours refusé de reconnaître à M. [JE] [J] et son épouse la qualité de locataires des locaux loués à M. [IE] [M].

3-2 Sur le fondement tiré de la qualité de M. [JE] [J] de propriétaire de la moitié du fonds de commerce

Le moyen soulevé par la SCI PEL est laconique, la SCI PEL se bornant à conclure qu’ "en sa qualité de propriétaire de 50% du fonds de commerce, M. [JE] [J] est redevable des dettes exposées au titre du fonds de commerce", sans indication d’un fondement textuel.

Le dernier alinéa de l’article 815-10 du code civil dispose que chaque indivisaire a droit au bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

Toutefois, cette disposition régit les relations entre les indivisaires, notamment leur contribution aux charges de l’indivision, et non les relations des indivisaires avec les tiers. Elle ne fonde pas une obligation à paiement de tous les indivisaires vis à vis du tiers qui n’a contracté qu’avec l’un d’eux.

Quant au droit de poursuite des créanciers, prévu à l’article 815-17 du code civil, il ne permet pas d’obtenir la condamnation solidaire ou in solidum de tous les indivisaires au paiement d’une dette contractée par un seul d’entre eux fut-ce dans l’intérêt de l’indivision.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la SCI PEL de sa demande tendant à voir condamner M. [JE] [J] à lui payer la totalité de la dette locative définie par le jugement du 19 octobre 2017.

4- Sur la demande de la SCI PEL de condamnation de M. [JE] [J] à lui payer la moitié de la dette définie par le jugement du 19 octobre 2017

4-1 Sur le fondement de la sous-location

La sous-location est le contrat par lequel le locataire principal donne à bail à un tiers tout ou partie des locaux qu’il a lui-même pris à bail auprès du propriétaire, moyennant un certain prix.

Il résulte de l’article 1753 du code civil que le propriétaire dispose d’une action directe contre le sous-locataire dans la limite du prix de la sous-location.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a considéré que la preuve d’une sous-location entre M. [IE] [M] et M. [JE] [J] n’était pas apportée.

Le fait que M. [JE] [J] ait participé à la gestion et l’administration du fonds de commerce dont il était propriétaire indivis, en s’immatriculant au RCS au titre de l’exploitation dudit fonds de commerce et en percevant de certains des occupants de l’hôtel le prix de l’occupation de leur chambre, et le fait que M. [JE] [J] ait perçu les fruits provenant de l’exploitation du fonds de commerce dont il était propriétaire indivis n’établissent pas l’existence d’un contrat de sous-location entre M. [IE] [M] et M. [JE] [J].

4-2 Sur le fondement de l’enrichissement injustifié

4-2-1 Sur la recevabilité de cette « prétention »

M. [JE] [J] demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de la SCI PEL et fait valoir, dans la partie discussion de ses conclusions, dans un paragraphe intitulé « sur l’enrichissement injustifié », que la demande de la SCI PEL tendant à voir constater l’existence d’un enrichissement injustifié de M. [JE] [J] au détriment de la SCI PEL n’est pas recevable pour avoir été formulée pour la première fois dans les troisièmes écritures de la SCI PEL.

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2023-1391 applicable à la présente procédure, dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

En l’espèce, la demande de la SCI PEL tendant à voir constater l’existence d’un enrichissement injustifié de M. [JE] [J] au détriment de la SCI PEL ne constitue pas une prétention sur le fond au sens de l’article 910-4 du code de procédure civile. Il s’agit en réalité d’un moyen invoqué à l’appui de la demande de condamnation à paiement formée par la SCI PEL contre M. [JE] [J], étant précisé que cette demande de condamnation à paiement a été formulée dès les premières conclusions de la SCI PEL en appel ainsi qu’en première instance.

En conséquence, il convient de débouter M. [JE] [J] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de la SCI PEL.

4-2-2 Sur le fond

L’enrichissement allégué, qui consiste pour M. [JE] [J] en le fait d’avoir joui des locaux situés [Adresse 3] à Paris 12ème appartenant à la SCI PEL sans avoir versé à cette dernière de contrepartie financière, porte pour partie sur des faits antérieurs au 1er octobre 2016 et pour partie sur des faits postérieurs au 1er octobre 2016.

Il sera néanmoins fait application des dispositions des articles 1303 à 1303-3 du code civil issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 pour la totalité de la période, ces dispositions n’ayant fait que reprendre les règles de droit antérieur.

Ces articles disposent :

'Art. 1303 En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Art.1303-1 L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Art.1303-2 Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

L’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri.

Art. 1303-3 L’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.'

En l’espèce, l’appauvrissement qu’allègue la SCI PEL résulte du fait qu’elle n’a reçu ni paiement des loyers et charges qui lui étaient dus en exécution du bail commercial du 29 mars 2012 ni paiement des indemnités d’occupation qui lui étaient dus à la suite de la résiliation du bail intervenue le 19 octobre 2017.

Il apparait donc que, jusqu’au 18 octobre 2017, l’appauvrissement de la SCI PEL procède de son obligation de faire bénéficier M. [IE] [M] de la jouissance des locaux situés [Adresse 3] à Paris 12ème en vertu du contrat de bail commercial liant la SCI PEL et M. [IE] [M], né le 29 mars 2012 à la suite de l’exercice de son droit de repentir par la SCI PEL. Il n’est donc pas injustifié ou sans cause.

A compter du 19 octobre 2017, la jouissance des locaux que la SCI PEL reproche à M. [JE] [J] ouvre à la SCI PEL une action en responsabilité délictuelle contre M. [JE] [J] du fait de son occupation sans droit ni titre de tout ou partie des locaux appartenant à la SCI PEL. La SCI PEL qui dispose d’une autre action contre M. [JE] [J] n’a pas d’action sur le fondement de l’enrichissement injustifié contre M. [JE] [J].

En outre, sans preuve de l’impossibilité de recouvrer sa créance contre la succession de M. [IE] [M], l’appauvrissement de la SCI PEL n’est pas démontré.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la SCI PEL de sa demande tendant à voir condamner M. [JE] [J] à lui payer 50 % de la dette définie par le jugement du 19 octobre 2017.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI PEL succombe en première instance et en appel.

Il convient en conséquence, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SCI PEL aux dépens de première instance et de la condamner au paiement des dépens de la procédure d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SCI PEL à payer à M. [JE] [J] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elles en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement du 3 mars 2022 du tribunal judiciaire de Paris ( RG n°19/15020),

Y ajoutant,

Déboute M. [JE] [J] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de la société dénommée société civile immobilière PEL,

Condamne la société dénommée société civile immobilière PEL aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître Arnaud Guyonnet et de Maître Lewin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la société dénommée société civile immobilière PEL et M. [JE] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par eux en appel,

La greffière, La présidente,