4ème Chambre

ARRÊT N° 220

N° RG 24/00987

N° Portalis DBVL-V-B7I-UQ4R

(Réf 1ère instance : TJ [Localité 7]

Jugement du 16 janvier 2024

RG n° 21/04380)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence, désignée par ordonnance rendue par le premier président rendue le 24 février 2025

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2025, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, entendu en son rapport, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. DMJ

société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 514 498 260

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6]

Représentée par M^e Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet BERTAUD GRAFF, ayant son siège [Adresse 5], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par M^e Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT – SAMSON – GUIDEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière DMJ est propriétaire d’un local commercial dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 4]) qu’elle a donné en location à la société [G]-Dan, laquelle exploite un magasin de vêtements.

Les sociétés DMJ et [G]-Dan ont pour associés communs M. [V] [V] et Mme [C] [M].

Par acte notarié du 19 mars 2021, la société [G]-Dan a promis de céder le droit au bail portant sur ce local à la société Birdy pour l’exploitation d’une pizzeria sous différentes conditions suspensives, notamment celle de l’obtention par le bailleur de l’accord du syndicat des copropriétaires pour l’édification d’un conduit d’extraction des fumées et odeurs, pour l’installation d’un store banne et d’une enseigne, avant le 31 mai 2021.

Le délai de réalisation de ladite condition suspensive a été prorogé jusqu’au 29 juin 2021, suivant acte notarié du 31 mai 2021.

Aux termes de la résolution n°14 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2021, la réalisation de ces travaux n’a pas été autorisée.

Par acte du 12 juillet 2021, soutenant que ce refus constituait un trouble manifestement illicite et qu’il faisait obstacle à l’utilisation de son lot de copropriété, la société DMJ a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir l’autorisation de réaliser les travaux électriques décrits par la société Enedis.

L’ordonnance rendue le 23 septembre 2021 par le juge des référés a débouté la société DMJ. Cette décision a été confirmée par arrêt de la présente cour du 16 juin 2022.

Parallèlement, par acte du 8 octobre 2021, la SCI DMJ a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’annulation de la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2021 et d’autorisation à procéder aux travaux litigieux.

Par ordonnance en date du 28 avril 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°14 en raison de la prescription de l’action.

Le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté la société DMJ de ses demandes,

— condamné la société DMJ aux dépens,

— condamné la société DMJ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 7] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DMJ a relevé appel de cette décision le 20 février 2024.

Par requête en date du 29 février 2024, la SCI DMJ a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe mais celle-ci lui a été refusée par ordonnance en date du 29 février 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 2 juin 2025, la société civile immobilière DMJ demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu, et, statuant à nouveau :

— dire et juger son action recevable et bien fondée,

— l’autoriser à faire précéder aux travaux figurant :

— à la description figurant au courrier de la société Aer’eau Control du 8 avril 2021 (pièce n°8) et annexé à sa correspondance du 15 avril 2021 (pose d’une gaine d’extraction en façade arrière),

— et à l’étude de la société Enedis du 23 avril 2021 (pièces n°17 et 18) dont l’objectif est de modifier l’installation électrique avec remplacement du coffret de coupure en façade et la création de deux départs,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement :

— de la somme de 148 400 euros arrêtée au 3 juin 2024,

— de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens,

— l’exempter du paiement des appels de fonds nécessaires au paiement des

condamnations prononcées à son profit en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon ses dernières écritures du 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’autorisation de réaliser des travaux au sein de la copropriété formulée par la société DMJ,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la société DMJ à son encontre car elle ne subit aucun préjudice financier imputable à une faute du syndicat des copropriétaires,

— condamné la société DMJ à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

— rejeter toute demande formulée par l’appelante à son encontre,

— condamner la société DMJ à lui verser la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance d’appel.

MOTIVATION

Sur l’autorisation de procéder à la réalisation des travaux

Le tribunal a considéré que les travaux d’amélioration de son lot dont l’autorisation est réclamée étaient susceptibles, une fois réalisés, de générer des nuisances olfactives et sonores au détriment de chaque copropriétaire de sorte qu’ils apparaissaient contraires à l’article 6 du règlement intérieur de copropriété que stipule que chacun d’entre-eux doit veiller à la tranquillité de l’immeuble. Il a estimé que ces travaux pouvaient affecter l’esthétique des façades avant et arrière de l’immeuble de sorte qu’ils pouvaient occasionner également une nuisance visuelle. Il a en conséquence rejeté l’ensemble des demandes présentées par la SCI DMJ.

Cette dernière fait valoir que les travaux dont elle demande l’autorisation consistent en l’installation :

— d’un compteur électrique triphasé au sein de son propre lot qui serait en tout état de cause 'invisible depuis la rue’ et donc moins dommageable pour la copropriété ;

— d’une gaine d’extraction au niveau de la façade arrière de l’immeuble d’une couleur identique à celle de l’enduit de sorte qu’elle serait peu perceptible, ajoutant que sa faible dimension n’engendrerait aucune perte d’ensoleillement pour les copropriétaires. Elle ajoute que le moteur nécessaire pour assurer l’extraction serait implanté dans son propre local et qu’elle a prévu des dispositifs pour éviter toute nuisance olfactive.

Elle soutient également que l’activité de restauration qui était projetée dans son local est abandonnée et ne pouvait en tout état de cause pas constituer un critère permettant aux premiers juges de refuser sa demande. Elle entend rappeler l’importance de l’activité commerciale au sein de la rue considérée. Elle réfute enfin tout atteinte à la propriété de l’immeuble et l’affirmation selon laquelle les travaux devaient apporter une amélioration à cet immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires rétorque que l’activité de restauration envisagée, qui n’est pas prohibée par le règlement de copropriété, est susceptible de générer des nuisances olfactives et sonores incompatibles avec l’obligation pour tout copropriétaire d’assurer la préservation de la tranquillité de l’immeuble qui est imposée par ledit règlement.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Selon l’article 30 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :

L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Lorsqu’un copropriétaire entend changer l’affectation de ses parties privatives, il doit s’assurer :

— que cette affectation n’est pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété ;

— qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ;

— qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le local appartenant à la SCI DMJ constitue le lot n°11 de la copropriété. Il est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble qui se trouve dans une rue qui comporte de nombreux commerces. Pendant de nombreuses années, ce lot a été occupé par divers commerçants exerçant des activités étrangères à celle de la restauration, s’agissant de la vente d’articles de vaisselle puis de vêtements.

Le projet de l’appelante était de permettre à un restaurateur de s’y implanter afin d’exercer son activité.

Le règlement de copropriété établi en 1988 n’exclut pas expressément l’exercice d’une activité de restauration au sein de l’immeuble.

Suite au refus des copropriétaires d’approuver la résolution n°14 autorisant cette modification et la réalisation des travaux nécessaires, puis à celui du tribunal judiciaire de Nantes, ce projet a été abandonné et le lot appartenant à la SCI DMJ est désormais occupé depuis le mois de décembre 2024 par l’organisme 'La Croix Rouge'.

Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, les travaux dont l’autorisation est sollicitée doivent constituer des travaux d’amélioration au regard des dispositions du premier alinéa de l’article 30 précité.

L’intimée ne conteste cependant pas ce point.

L’article 6 du règlement de copropriété stipule que les copropriétaires doivent veiller à la tranquillité de l’immeuble en n’occasionnant pas de nuisances olfactives ou sonores préjudiciables à certains d’entre-eux. Il leur est donc interdit de 'faire ou laisser faire tout bruit anormal, tout travail de quelque genre que ce soit, de nature à gêner leurs voisins par le bruit ou les odeurs, de faire tout bruit ou tapage nocturne de quelque nature qu’il soit'.

En droit, dans la mesure où le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice d’une activité de restauration au sein de l’un de ses lots, l’invocation de l’article 6, qui revient à proscrire toute activité générant du bruit ou de mauvaises odeurs, ne constitue pas un élément suffisant pour refuser le changement d’affectation sollicité (voir dans un cas similaire 3e Civ., 14 décembre 2010, n° 09-71.134). Il appartient dès lors au Syndicat des copropriétaires de démontrer la réalité des nuisances alléguées.

Comme le fait remarquer l’intimé, le commerce de bouche envisagé devait être notamment exercé en soirée et donc bien au-delà de 19 heures, horaire qui était celui correspondant à la fermeture des précédents magasins implantés dans le lot appartenant à la SCI DMJ.

Le bruit pouvant nécessairement être généré par la présence d’une clientèle régulière et nocturne est une réalité.

Le fait que la rue où est implanté l’immeuble accueille de nombreux commerces de restauration est indifférent.

L’exercice de l’activité de restauration génère des nuisances olfactives, notamment, mais pas seulement, en sortie des cuisines et du conduit de 15 mètres qu’elle envisage d’installer, mais également sonores, s’agissant du bruit régulier du moteur nécessaire à l’extraction des fumées, outre la présence continue de la clientèle.

Le Syndicat des copropriétaires fait remarquer, sans être contredit sur ce point par l’appelante, que l’immeuble n’est pas doté des équipements nécessaires (et obligatoires) afin de se prémunir contre un éventuel incendie, s’agissant d’une colonne sèche et de systèmes dédiés.

Ces éléments apparaissent suffisants, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur l’éventualité d’une atteinte à l’esthétique de l’immeuble, pour rejeter la demande présentée par la SCI DMJ. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

Le refus opposé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 juin 2021 ne peut caractériser une faute imputable au Syndicat des copropriétaires dans la mesure où les observations figurant ci-dessus attestent le bien fondé de cette décision.

L’appelante estime abusive la réponse négative du syndic apportée à sa demande en date du 20 janvier 2022 tendant à l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire afin de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur le projet proposé par son nouveau locataire commercial 'Pokawa’ consistant dans une modification de la vitrine du local. Elle considère que, suite au retrait de la proposition émanant de la société Pokawa, le Syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a commis une faute en ne respectant par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et engage donc sa responsabilité quasi-délictuelle. Elle estime avoir subi un préjudice financier, consistant en une perte de chance tirée de l’absence de perception de revenus locatifs par les deux locataires commerciaux qui ont été successivement intéressés pour occuper son local.

En réponse, l’intimé entend rappeler que seul le syndic dispose du pouvoir d’organiser des assemblées générales. Il adopte les motifs retenus par les premiers juges pour solliciter la confirmation de la décision attaquée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 25 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur entre le 1er juin 2020 au 18 juin 2025, est le suivant : Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

— a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

— b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le courrier recommandé avec avis de réception du 20 janvier 2022 adressé par le conseil de l’appelante et reçu le lendemain par le syndic de copropriété contenait une demande d’organisation d’une assemblée générale extraordinaire, et non ordinaire, afin qu’il soit statué sur un projet de délibération consistant à autoriser la réalisation de travaux au niveau de l’enseigne et de la façade de l’immeuble. Il y est fait exclusivement référence à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et non à d’autres dispositions de ce texte ou du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Divers documents de nature technique étaient joints à cette correspondance.

Il appartient au syndic, et non au syndicat, d’organiser cette assemblée et d’adresser les convocations en application des dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967.

Il doit être observé qu’à la suite du refus opposé le 25 février 2022 par le syndic, celui-ci n’a pas été mis en demeure d’y procéder par lettre recommandée avec avis de réception. Le courrier adressé le 15 juin 2022 en réponse au syndic par le conseil de la SCI DMJ fait simplement part de son désaccord quant au refus qui lui a été opposé et de sa constatation relative à l’absence de projet de délibération figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 22 juin 2022. Or, il n’a été à aucun moment demandé au syndic de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire une quelconque délibération portant sur les travaux envisagés.

Seul le refus d’organiser une assemblée générale extraordinaire est donc susceptible, s’il s’avère fautif, d’engager la responsabilité quasi-délictuelle du Syndicat des copropriétaires car ce dernier peut en effet être responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

La décision négative du syndic a été fondée sur le fait que la détentrice du lot n°11 ne représentait pas 25% des voix de tous les copropriétaires comme l’exigent les dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

L’alinéa premier de ce texte dispose en effet que la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic (…), soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

L’appelante objecte que le syndic, en tant que professionnelle, aurait dû considérer que sa demande était fondée sur les dispositions de l’article 8-1 dudit décret.

Ce dernier texte prévoit que la demande faite par un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale à leurs frais, en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, est notifiée au syndic et précise la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

L’alinéa 2 précise que la demande est accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis au deuxième alinéa de l’article 10 et au 3° du I de l’article 11.

L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 énonce quant à lui que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

En conséquence, le fait de représenter 25% des voix des copropriétaires n’est pas exigé pour les demandes fondées sur les articles 8-1 et 17-1 AA précités.

Si le syndic est effectivement professionnel de la copropriété immobilière et doit donc apporter une réponse juridiquement fondée aux demandes qui lui sont présentées, celle relative à l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire, formée par le conseil de la SCI DMJ :

— ne précisait cependant pas qu’elle prenait à sa charge le coût de la convocation et de la tenue de la réunion des copropriétaires ;

— se référait expressément et exclusivement aux dispositions de l’article 25b précitées.

En conséquence, le syndic a donc pu légitimement opposer un refus au regard de la teneur du courrier du 20 janvier 2022 sans que cela constitue une attitude fautive de sa part.

Le tribunal a en outre justement observé que les documents joints à la demande étaient insuffisants au regard des exigences des textes précités.

Ces éléments ne peuvent que motiver la confirmation du jugement déféré ayant rejeté les demandes indemnitaires présentées par la société propriétaire du lot n°11.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SCI DMJ en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement au Syndicat des copropriétaires d’une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes ;

Y ajoutant ;

— Condamne la société civile immobilière DMJ à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la société civile immobilière DMJ au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,