2ème Chambre

ARRÊT N°275

N° RG 23/00788

N° Portalis DBVL-V-B7H-TPTM

(Réf 1ère instance : 20/03489)

(2)

M. [L] [E]

Mme [P] [M] épouse [E]

C/

S.A.S. [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e LEMEUNIER DES GRAVIERS

— M^e BEUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Valérie PICOT-POSTIC, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Ludivine BABIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Septembre 2025, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [L] [E]

né le 03 Novembre 1974 à [Localité 4]

[Adresse 3]

AFRIQUE DU SUD

Madame [P] [M] épouse [E]

née le 26 Juillet 1974 à [Localité 5]

[Adresse 3]

AFRIQUE DU SUD

Tous deux représentés par M^e Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.S. SQUARE HABITAT ATLANTIQUE VENDEE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Cédric BEUTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de gestion du 9 mai 2017, M. [L] [E] et Mme [P] [M], son épouse ont confié à la société [Adresse 8] la gestion locative de leur maison d’habitation située à [Localité 6].

Suivant acte sous seing privé du 11 juillet 2017, les époux [E] ont conclu un bail d’habitation au profit de M. [T] [I] et Mme [P] [Z] par l’intermédiaire de leur mandataire. L’état des lieux d’entrée a été établi le 29 juillet 2017.

Les locataires ont donné congé et un état des lieux a été établi contradictoirement le 31 juillet 2019 puis par huissier de justice le 14 août 2019.

Suivant acte extrajudiciaire du 16 juillet 2020, les époux [E] ont assigné la société Square Habitat Atlantique Vendée devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de condamnation du mandataire à des dommages-intérêts faisant grief à leur mandataire d’avoir manqué à ses obligations lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Suivant jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— Condamné la société [Adresse 8] à payer aux époux [E] la somme de 1 500 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné la société Square Habitat Atlantique Vendée à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamné la société [Adresse 8] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 4 février 2023, les époux [E] ont interjeté appel.

Par dernières conclusions du 15 avril 2023, les époux [E] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement purement et simplement en ce qu’il a :

— Condamné la société Square Habitat Atlantique Vendée à leur payer la somme de 1 500 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice,

— Les a déboutés du surplus de leurs demandes et par conséquent, en ne condamnant pas la société [Adresse 8] à leur payer la somme de 10 509,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2019, et ce jusqu’à parfait paiement,

Statuant de nouveau,

— Condamner la société Square Habitat Atlantique Vendée à leur payer la somme de 10 509,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2019 et ce, jusqu’à parfait paiement,

En tout état de cause,

— Débouter la société [Adresse 8] de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Square Habitat Atlantique Vendée à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens lesquels seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 11 juillet 2023, la société [Adresse 8] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

— condamnée à payer aux époux [E] la somme de 1 500 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice,

— condamnée à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamnée aux entiers dépens,

— déboutée de ses demandes.

Statuant de nouveau,

— Débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner les époux [E] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu’aux dernières conclusions précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A l’appui de leurs demandes, les époux [E] font grief à leur mandataire d’avoir manqué à ses obligations en établissant un état des lieux de sortie comportant des omissions et des inexactitudes les privant de recours contre les locataires sortants.

Ils font grief à leur mandataire de s’être abstenu d’exiger les justificatifs d’entretien des espaces verts, de la piscine, du système d’assainissement et de la pompe à chaleur alors que conformément aux termes du bail, ces travaux incombaient annuellement aux preneurs.

S’agissant de la piscine les époux [E] font valoir que celle-ci a été dégradée imputant aux locataires des détériorations et un défaut d’entretien nécessitant le remplacement du liner.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 29 juillet 2017 et de l’état des lieux de sortie du 31 juillet 2019, que s’agissant de la piscine, il était mentionné que cette dernière était en bon état sans autre mention particulière.

L’état des lieux dressé par huissier le 14 août 2019, relève que le liner de la piscine présente des plis sous la ligne d’eau, l’huissier ne constatant pas de traces de 'pastilles'.

Pour soutenir leurs demandes les époux [E] se prévalent des échanges et l’avis qu’ils on reçu de la part de M. [C] employé de la société Square Habitat en charge du suivi de la location qui a fait part à la société Vinet en charge de l’entretien de la piscine du caractère grossier des réparations effectuées sur le liner par l’apposition de 5 rustines et qui fait état de ce que la société Vinet avait préconisé le remplacement du liner.

S’il apparaît que l’employé en charge de la gestion de la location par la société [Adresse 7] a mis en cause les conditions d’apposition de rustines sur le liner par la société Vinet mandatée par les locataires, il sera constaté qu’aucun désordre n’a été relevé à ce titre lors du constat d’huissier dressé le 14 août 2019. Il sera en outre relevé que l’intervention a été réalisée par un professionnel débiteur d’une garantie en cas de mauvaise intervention. Il apparaît en outre que le traitement des fuites susceptibles d’apparaître relève des travaux d’entretien à la charge du locataire qui apparaissent au cas d’espèce avoir été régulièrement exécutés. Il n’est pas fourni d’élément de nature à établir l’origine des fuites et de déterminer si elles relèvent de dégradation imputables aux locataires, de la vétusté ou de toute autre cause.

Il ressort de l’avis de la société Vinet suivant courriel du 9 août 2019 que ce professionnel impute le phénomène de dilatation à l’origine de l’apparition des plis à un PH trop bas tel qu’il a pu le mesurer lors de son intervention du 10 juillet 2019.

Ce seul avis établi non contradictoirement par un professionnel, et non corroboré, est insuffisant pour attribuer l’origine du phénomène de dilatation à un défaut d’entretien imputable aux locataires. Il sera relevé que dans son courriel en réponse à la société Vinet, M. [C] avait lui même émis des réserves sur l’origine du désordre avançant que le phénomène de dilatation pouvait trouver sa source dans la température excessive de l’eau consécutive aux fortes chaleurs du mois de juillet et qui excédait les conditions normales d’emploi du liner le conduisant à s’interroger sur l’adaptation de cet équipement à son emploi.

Le constat d’entrée du nouveau locataire établi le 3 septembre 2019 ne comporte aucune mention particulière sur l’état de la piscine, manifestement apte à son utilisation.

En l’état de ces éléments, les époux [E] n’établissent pas l’existence d’un préjudice en lien avec un manquement du mandataire dans l’exercice de sa mission et ils seront déboutés de leurs demandes de paiement d’une somme de 5 489 euros au titre des frais de remplacement du liner.

S’agissant de la facture du 9 août 2019 établie par la société Vinet au titre des travaux de recherche de fuite et pose de rustines pour la somme de 185,55 euros cette somme a été déduite du montant du dépôt de garantie restitué au locataire de sorte que les époux [E] n’établissent l’existence d’aucun préjudice résiduel à ce titre.

Les époux [E] sollicitent le règlement d’une somme de 1 500 euros au titre du remplacement du plan de travail et de la réfection de l’îlot central.

L’état des lieux d’entrée du 29 juillet 2017 et l’état de lieux de sortie du 31 juillet 2019, mentionnaient que ces équipement étaient en bon état tout en relevant la présence de rayures sur le plan de travail de l’îlot.

Le constat dressé par huissier le 14 août 2019 mentionne que l’îlot central présente un 'éclat en bordure sur le mélaminé’ et que le plan de travail en stratifié est en bon état à l’exception 'd’un petit éclat où le stratifié a été recollé'.

En l’absence d’élément sur l’âge de ces équipements et au regard de l’état d’usure initial à l’entrée dans les lieux établi par la présence de rayures sur l’îlot, les deux éclats constatés à l’issue du bail n’apparaissent résulter que des effets de la vétusté en suite de l’usage normal des lieux par les locataires de sorte que les bailleurs ne sont pas fondés à les imputer à charge du locataire sortant.

Dès lors, les époux [W] n’établissent pas l’existence d’un préjudice résultant d’un manquement du mandataire qui, à juste titre, n’a pas imputé de désordres à la charge des locataires sortants à ces titres et ils seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

S’agissant des demandes formées au titre des frais d’entretien des espaces verts, les époux [E] font valoir que le constat d’état des lieux dressé le 3 septembre 2019 lors de l’entrée dans les lieux de nouveaux locataires établit le défaut d’entretien imputable aux locataires sortants. Si le constat d’état dressé le 3 septembre 2019 fait apparaître un mauvais état d’entretien du jardin, il sera relevé que l’état des lieux de sortie des locataires du 31 juillet 2019 mentionne que le jardin est en bon état d’entretien. Ainsi que relevé par les premiers juges, le dépérissement de la pelouse et de plantations tel qu’il a pu être constaté au mois de septembre peut parfaitement résulter de l’absence d’occupation de l’immeuble pendant la période estivale, étant relevé que les bailleurs n’exposent nullement avoir pris des dispositions pour assurer l’entretien pendant le temps de vacance de la location. Il sera en outre constaté qu’ils fondent leurs demandes de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 2 913,60 euros sur un devis établi par un paysagiste le 8 avril 2017 soit à une date antérieure à la conclusion du bail litigieux.

Les époux [E] n’établissant pas de manquement du mandataire seront déboutés de leur demande à ce titre.

Suivant les termes du contrat de location, il appartenait aux locataires de justifier annuellement de l’entretien de la pompe à chaleur et du système d’assainissement autonome.

Pendant le temps de la location litigieuse, il apparaît que seul l’entretien de la pompe à chaleur a été réalisé suivant facture du 22 février 2018.

S’il apparaît ainsi que la société [Adresse 7] a manqué à ses obligations en s’abstenant de réclamer les justificatifs d’entretien conformément aux termes du bail, il n’est pas établi qu’il en est résulté un préjudice pour les bailleurs.

Il apparaît en effet que la facture du 22 février 2018 a été prise en charge par les locataires pour avoir été décomptée des charges dues. S’agissant de la facture d’assainissement, pour la somme de 135,66 euros elle ne saurait être mise à la charge des locataires comme correspondant à des frais engagés antérieurement à la conclusion du bail. Il apparaît en outre qu’il n’est justifié d’aucun désordre affectant ces équipements dont le bon fonctionnement a été constaté lors de la restitution de l’immeuble et qu’il n’est pas davantage établi l’apparition de désordres postérieurs susceptibles de trouver leur origine dans l’absence d’entretien des équipements pendant le temps de la location.

S’agissant des travaux d’hivernage et d’estivage de la piscine suivant factures des 18 décembre 2017 pour 48,65 euros et 13 juin 2018 pour 72,05 euros ces frais ont été imputés aux locataires au titre de leurs charges locatives suivant décompte de charges arrêté au 31 janvier 2019.

Il a été vu plus avant qu’il n’est pas établi l’existence de désordres affectant la piscine susceptible d’être imputés aux locataires et de nature à établir un manquement du mandataire.

C’est en conséquence par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont écarté les réclamations au titre du remboursements de factures.

En considération de l’ensemble de ces éléments, les époux [E] n’établissent pas l’existence d’un préjudice réparable susceptible d’être imputé à faute à la société Square Habitat et ils seront déboutés de leurs demandes, le jugement étant infirmé en ce qu’il a partiellement fait droit aux prétentions des appelants.

Succombant au principal les époux [E] supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel et ils seront condamnés à payer à la société [Adresse 7] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme en toute ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 24 novembre 2022.

Déboute M. [L] [E] et Mme [P] [M] épouse [E] de leurs demandes.

Condamne in solidum M. [L] [E] et Mme [P] [M] épouse [E] à payer à la société Square Habitat Atlantique Vendée la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M. [L] [E] et Mme [P] [M] épouse [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT