COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01506 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MT3E

[V] [Z] [P]

c/

[D], [T] [R]

[J], [X] [E]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (RG : 20/00648) suivant déclaration d’appel du 25 mars 2022

APPELANT :

[V] [Z] [P]

né le 03 Septembre 1991 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Marjorie RODRIGUEZ de la SELARL RODRIGUEZ & CARTRON, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

[D], [T] [R]

née le 28 Septembre 1987 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[J], [X] [E]

né le 23 Juillet 1986 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : [Localité 7] en bâtiment,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte notarié en date du 28 novembre 2019, passé devant Me [G], notaire, Mme [D] [R] et M. [J] [E], en qualité de vendeurs et M. [V] [Z] [P], en qualité d’acquéreur ont régularisé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé dans la commune de [Localité 8] (Gironde) [Adresse 1], moyennant un prix de 150 000 euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Le compromis de vente a été passé sous la condition suspensive au profit de l’acquéreur de l’obtention d’un prêt de 170 000 euros au taux d’intérêts maximum de 1,95% hors assurances sur une durée maximale de 25 ans.

M. [P] s’est obligé à déposer des demandes de prêt au plus tard le 28 janvier 2020 et d’en justifier aussitôt auprès du notaire. Il devait également justifier d’un accord de financement au plus tard le 15 février 2020, le tout à peine de caducité de l’acte.

M. [P] s’est également obligé à notifier en cas de refus de prêt, textuellement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception remise contre récépissé au plus tard le 15 février 2020, les offres qui lui ont été faites ou les refus opposés aux demandes de prêt.

Il a été également prévu que pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive, M. [P] devait solliciter un autre établissement bancaire ou financier, ou un courtier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.

Le compromis de vente comportait une clause pénale prévoyant que dans le cas où l’une des parties, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme de 15 000 euros.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Considérant que M. [K] avait manqué à ses obligations contractuelles, M. [E] et Mme [R] l’ont mis en demeure de régler le montant visé dans la clause pénale, outre les frais de diagnostics engagés à hauteur de 400, 50 euros, par lettre recommandée en date du 8 juin 2020, réceptionnée le 15 juin 2020.

2. Par acte du 8 juillet 2020 , M. [E] et Mme [R] ont assigné M. [P] devant le tribunal judiciaire de Libourne.

3. Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— condamné M. [P] à payer à M. [E] et Mme [R] les sommes de :

—  15 000 euros au titre de la clause pénale,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— débouté M. [E] et Mme [R] de leur demande en paiement des frais de diagnostics,

— condamné M. [P] à verser à M. [E] et Mme [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] aux entiers dépens de l’instance,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— constaté l’exécution provisoire de droit.

4. M. [P] a relevé appel de ce jugement, le 25 mars 2022.

Par ordonnance du 25 octobre 2023, le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Bordeaux a :

— rejeté les demandes présentées par M. [E] et Mme [R] tendant à obtenir la radiation de l’appel et à rejeter certaines prétentions formulées par M. [P] dans ses conclusions au fond du 17 octobre 2022,

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [E] et Mme [R] au paiement des dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2022, M. [P] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 ' 1231 ' 1304-3 du code civil :

— de dire son appel recevable et bien fondé,

— de réformer, d’infirmer et d’annuler le jugement en date du 03 mars 2022 en ce qu’il l’a condamné dans les termes suivants :

— l’a condamné à payer à M. [E] et Mme [R] les sommes de :

—  15 000 euros au titre de la clause pénale,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— l’a condamné à verser à M. [E] et Mme [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance,

— a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— constaté l’exécution provisoire de droit de la décision.

— de dire que les demandeurs ne démontrent pas qu’il n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles dans la demande de prêt,

— de dire qu’il a parfaitement respecté ses obligations contractuelles relatives au crédit sollicité pour l’acquisition du bien immobilier,

en conséquence, vu leur parfaite mauvaise foi,

— de débouter M. [E] et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

vu l’impossibilité pour lui d’obtenir un prêt au regard de son état d’endettement,

— de réduire à 1 euros la clause pénale,

en tout état de cause,

— de condamner solidairement M. [E] et Mme [R] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre 1500 euros pour ce qui concerne la procédure devant le tribunal,

— de les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2022, Mme [R] et M. [E] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et suivants,1304-3 du code civil, 954 du code de procédure civile :

— de déclarer que la cour n’est valablement saisie que des demandes suivantes :

'- réformer, infirmer et annuler le jugement en date du 03 mars 2022 en ce qu’il a condamné M. [P] dans les termes suivants :

— condamné M. [P] à payer à M. [E] et Mme [R] la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale,

— condamné M. [P] à payer à M. [E] et Mme [R] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamné M. [P] à verser à M. [E] et Mme [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] aux entiers dépens de l’instance,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— constaté l’exécution provisoire de droit de la décision,

en conséquence, vu leur parfaite mauvaise foi,

— de débouter M. [E] et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

Vu l’impossibilité pour M. [P] d’obtenir un prêt au regard de son état d’endettement,

— de réduire à 1 euros la clause pénale,

en tout état de cause,

— de condamner solidairement M. [E] et Mme [R] à une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre 1 500 euros pour ce qui concerne la procédure devant le tribunal,

— de des condamner aux entiers dépens, »

— de débouter M. [P] de ses demandes,

— de confirmer le jugement dont appel, et y ajoutant,

— de condamner M. [P] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [P] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a considéré que M. [P] ne justifiait pas avoir accompli les diligences permettant la réalisation de la condition suspensive si bien que les vendeurs étaient fondés à solliciter le paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente.

M. [P] soutient avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le sous seing privé soit un prêt d’un montant de 166 278,48 euros ( inférieur au prêt maximum qu’il pouvait demander) et sur une durée de 25 ans. Il a en outre informé le notaire du refus de sa banque par courriel du 14 février 2020. Il ajoute que conformément à ses obligations, il a également sollicité un tel prêt auprès d’un courtier lequel a également opposé un refus.

6. Mme [R] et M. [E] considèrent que certaines prétentions de M. [P] sont irrecevables au visa de l’article 954 du code de procédure civile. Au fond ils soutiennent que M. [K] n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles alors qu’il ne prévenait pas le notaire par lettre recommandée du refus de sa banque, qu’il ne justifiait pas davantage avoir déposé sa demande de prêt dans le délai qui avait été prévu certaines prétentions et qu’il ne justifiait pas davantage des caractéristiques de sa seconde demande de prêt.

Sur ce

Sur les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile

7. Si Mme [R] et M. [E] prétendent que la cour d’appel ne serait pas valablement saisie de certaines demandes de l’appelant, ils ne font valoir aucun moyen de droit au soutien de leur prétention.

En conséquence, ils seront déboutés de leur exception.

Sur le fond

8. Il résulte de l’acte signé par les parties le 28 novembre 2019 que l’acquéreur a déclaré qu’il paierait le prix de vente au moyen d’un prêt de 170 000 euros au taux maximum de 1,95 % d’une durée maximale de 25 ans. Il s’engageait en outre à déposer sa demande de prêt avant le 28 janvier 2020 et en informant le notaire en lui adressant le double et de justifier d’un accord de financement au plus tard le 15 février 2020.

Ce même acte prévoyait également que l’acquéreur s’engageait également à solliciter un autre établissement bancaire ou financier ou un courtier en cas de refus d’octroi du prêt ' afin de fournir au notaire chargé de la réalisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.

Le tribunal a considéré que M. [P] ne justifiait pas avoir accompli les diligences mises à sa charge dans la mesure où il n’avait pas communiqué le dossier de financement sur lequel s’était appuyé le courtier pour présenter les demandes de prêt, si bien qu’il n’était pas possible d’apprécier si les demandes de prêts étaient conformes aux stipulations au compromis de vente.

9. En statuant de la sorte, le premier juge a ajouté aux obligations de l’acquéreur une obligation qui n’était pas comprise alors que l’acte du 28 novembre 2019, n’obligeait pas M.[P] à adresser au notaire autre chose qu’une seconde attestation de refus de prêt.

Or, M. [P] a bien déposé une demande de prêt dans les conditions prévues à l’acte et a informé le notaire d’un refus le 14 février 2020, soit dans le délai prévu et si M.[P] a informé le notaire de ce refus par courriel, et non par lettre recommandée comme cela était envisagé, le tribunal a justement relevé que ce manquement ne caractérisait ni une abstention fautive, ni un défaut de diligence de la part de l’appelant, alors que le notaire avait bien été informé de ce refus dans le délai contractuel.

De plus, M. [P] a bien communiqué également une attestation du courtier qu’il avait mandaté et qui a attesté qu’après le refus de sa banque, il avait sollicité d’autres établissements qui se sont également opposé à l’octroi d’un tel prêt après ' expositions des caractéristiques du dossier de financement de l’appelant. ( cf: pièces n° 4, 5, 6 et 7 de l’appelant)

Cette attestation de ce courtier est suffisante pour considérer que M. [P] a rempli les obligations mises à sa charge.

10. En conséquence, le jugement sera réformé et les intimés seront déboutés de leurs demandes au titre de la clause pénale comprise dans l’acte du 28 novembre 2019.

Sur les dommages et intérêts

11. Le tribunal a également condamné M. [P] à verser aux intimés des dommages et intérêts en raison des représailles exercées par ce dernier à leur encontre à la suite de la mise en demeure aux fins de paiement de la clause pénale qu’il avait reçue.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement.

M. [P] demande que les intimés soient déboutés de toutes leurs demandes.

Sur ce

12. Mme [R] ayant déposé quatres plaintes en 2019 et 2020 et M. [P] contestant implicitement les faits qui lui sont imputés, il appartiendra au juge pénal si celui ci est effectivement saisi de statuer sur la réalité des faits délictuels qui auraient été commis par l’appelant et sur le préjudice éventuel des intimés qui en découlerait.

Aussi le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné M. [P] à verser aux intimés une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

13. Les intimés qui succombent seront condamnés aux entiers dépens.

En revanche, il apparait équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et déboute Mme [D] [R] et M. [J] [E] de toutes leurs demandes, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Mme [D] [R] et M. [J] [E] aux entiers dépens,

Dit que chaque partie supportera la charge des frais non compris dans les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,