Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 9 janvier 2025, n° 19/06041

CA Rennes 9 janvier 2025

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 9 janv. 2025, n° 19/06041
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	19/06041
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi
Date de dernière mise à jour :	2 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GUILLOTINThierry CABOT
Cabinet(s) :	EFFICIASELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIESAB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence HOTEL [ 11 ]

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 1

N° RG 19/06041

N° Portalis DBVL-V-B7D-QC7M

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Sébastien PLANTADE, Conseiller, désigné par ordonnance du premier président rendue le 7 octobre 2024

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et Madame Françoise BERNARD lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 09 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 28 Novembre 2024, prorogée au 09 Janvier 2025

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence HOTEL [11]

sise [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA ROUAULT (SAS) ayant son siège [Adresse 1], prise en son établissement secondaire FONCIA LABBE, dont le siège est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Maître [N] [K]

notaire, demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL AEDIFIS PATRIMOINE ayant son siège [Adresse 9] prise en la personne de son mandataire ad litem, la SELARL [P] [L], représentée par Maître [P] [L], ayant son siège [Adresse 10]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 07 janvier 2020 à personne habilitée

FAITS ET PROCÉDURE

Courant mai 2006, la société Aedifis Patrimoine, gérée par monsieur [E] [Y], a fait l’acquisition d’un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12] (dénommé hôtel [11]) afin d’en assurer sa rénovation puis sa revente par lots dans le cadre d’une AFUL.

Un état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble a été établi le 29 juin 2006, et déposé au rang des minutes de Me [K], notaire à [Localité 14], le 27 septembre 2006.

Aux termes de cet acte, deux servitudes ont été constituées :

— une servitude de passage profitant à l’ensemble immobilier cadastré section FD no [Cadastre 5] (fonds dominant appartenant à la société Aedifis Patrimoine) sur les parcelles cadastrées section FD no [Cadastre 7] et FD no [Cadastre 4] (fonds servants appartenant à la société Aedifis Patrimoine), la parcelle FD n° [Cadastre 7] servant de passage pour accéder au lavoir cadastré section FD no [Cadastre 4] jusqu’à la rivière bordant le fonds servant,

— une servitude profitant à l’ensemble immobilier cadastré section FD n o [Cadastre 5] (fonds dominant) sur la parcelle cadastrée section FD no [Cadastre 7] (fond servant) consistant en la jouissance privative et exclusive au lot n o 1 d’une parcelle de terrain à usage de jardin.

La société Aedifis Patrimoine a procédé à la commercialisation des lots, les actes de vente étant reçus par Me [K].

Le 31 août 2009, la société Foncia Labbe a été désignée en qualité de syndic de la copropriété en remplacement du syndic provisoire.

Parallèlement, les travaux ont été conduits par l’AFUL constituée des différents propriétaires acquéreurs.

La maîtrise d’ oeuvre des travaux de rénovation et d’agencement a été confiée courant octobre 2006 à la société Imhotep Architecte qui a sous-traité la maîtrise d’exécution à M.[I], architecte.

Par jugement du tribunal de commerce de Nantes en date du 18 novembre 2009, la société Aedifis Patrimoine a été placée en liquidation judiciaire et Me [G] a été désigné en qualité de liquidateur.

Suite à l’apparition de désordres et de non-conformités, une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé en date du 15 juin 2010.

M. [A], expert ayant été désigné en remplacement de M. [X], a déposé son rapport le 24 juin 2014, et a conclu à la responsabilité de l’architecte et de son sous-traitant.

Par acte d’huissier en date du 31mars 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hôtel [11], représenté par son syndic, a fait assigner la société Imhotep Architectes, M. [I] et leur assureur, la société MAF, en vue d’obtenir une provision de 1 030 804 euros HT majorée de la TVA à valoir sur les travaux de reprise.

Par ordonnance du 18 juin 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a notamment déclaré recevable la demande à l’égard de la société Imhotep et a condamné in solidum M. [I] et la société MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Hôtel [11] représenté par son syndic à titre provisionnel la somme de 1 030 804 euros HT.

Par arrêt en date du 30 juin 2016, la cour d’appel de Rennes a infirmé l’ordonnance et statuant à nouveau, a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires résidence Hôtel [11] à l’égard de la société Imhotep Architecte.

Dans le cadre des opérations d’expertise, l’ expertjudiciaire a constaté que les propriétaires des lots 1, 2 et 3 n’ont aucun accès légal à la voie publique.

Par actes en date des 16 et 28 août 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Hôtel [11], représenté par son syndic la société Foncia Labbe, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc la société Aedifis Patrimoine prise en la personne de son liquidateur, Me [G], et Me [N] [K], notaire.

Par jugement contradictoire en date du 26 février 2019, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Hôtel [11] de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à déclarer le présent jugement commun et opposable à Maître [K],

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Hôtel [11] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Hôtel [11] a interjeté appel de cette décision le 11 septembre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Hôtel [11] demande à la cour de :

— à titre principal :

— annuler le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire,

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— en toutes hypothèses et statuant à nouveau,

— dire et juger que la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5], sise sur la commune de [Localité 12] [Adresse 8], bénéficie au Nord-Ouest :

1. d’une servitude de passage pour piétons et pour voitures d’une largeur de 5 m depuis la rampe de parking (permettant d’accéder à la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2]) donnant jusqu’à la porte d’entrée du bâtiment annexe, et grevant la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 7].

2. d’une servitude de stationnement de 9 places et grevant la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 7].

— l’autoriser à faire dresser un document d’arpentage par le géomètre expert désigné par le tribunal

— commettre le cabinet de géomètre Quarta et dont le siège est à [Adresse 13] pour établir le document d’arpentage,

— ordonner la publication du présent jugement à la publicité foncière tant du chef du fonds servant que du fonds dominant et jugera que les frais de constitution de cette servitude de passage suivront le sort des dépens,

— condamner la SARL Aedifis Patrimoine, prise en la personne de son liquidateur, Me [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la même aux dépens en ce compris les frais d’intervention du géomètre expert.

Suivant ses dernières écritures du 22 janvier 2020, Maître [N] [K] demande à la cour de :

— constater que le syndicat des copropriétaires Résidence Hôtel [11] représenté par son syndic Foncia Rouault n’a pas remis en cause le jugement de première instance en ce qu’il avait dit n’y avoir lieu à déclarer le présent jugement commun et opposable à elle,

— constater que le syndicat des copropriétaires Résidence Hôtel [11] représenté par son syndic ne formule aucune demande en cause d’appel à son encontre,

— la déclarer hors de cause,

— statuer ce que de droit pour le surplus,

— condamner le syndicat des copropriétaires Résidence Hôtel [11] représenté par son syndic aux dépens d’appel

— autoriser la Selarl Ab Litis – de Moncuit Saint Hilaire ' Pelois ' Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Aedifis Patrimoine, à qui la déclaration d’appel et les dernières conclusions lui ont été signifiées conformément aux dispositions des articles 658, 659 Code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION

Vu la demande de la cour adressée aux parties le 19 novembre 2024, invitant le syndicat des copropriétaires de la résidence Hôtel [11] à justifier que les parcelles A [Cadastre 7] et [Cadastre 4] sont toujours la propriété de la société Aedifis Patrimoine et lui préciser, à tout le moins, les mentions cadastrales des terrains préemptés par la commune suite à l’échec de l’accord initié entre les parties compte tenu de la préemption de terrains par la commune,

Vu l’absence de réponse du syndicat des copropriétaires dans les délais impartis,

Vu la nécessité de disposer de ces pièces pour trancher le litige,

Il convient d’ordonner le renvoi de l’affaire à la mise en état du 4 février 2025 afin de justifier que les parcelles A [Cadastre 7] et [Cadastre 4] sont toujours la propriété de la société Aedifis Patrimoine et lui préciser, à tout le moins, les mentions cadastrales des terrains préemptés.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la transmission des pièces et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour

Ordonne le renvoi de l’affaire à la mise en état du 4 février 2025 afin de justifier que les parcelles A [Cadastre 7] et [Cadastre 4] sont toujours la propriété de la société Aedifis Patrimoine et lui préciser, à tout le moins, les mentions cadastrales des terrains préemptés,

Rabat l’ordonnance de clôture,

Sursoit à statuer dans l’attente sur l’ensemble des demandes,

Réserve les dépens.

Le Greffier, Le Président,