5ème Chambre

ARRÊT N°-53

N° RG 24/03562 – N° Portalis DBVL-V-B7I-U4FY

(Réf 1ère instance : 24/00062)

S.C.I. OUEST OCEAN

C/

M. [R] [Y]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. OUEST OCEAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e François MIGNON de la SARL AGIL’IT BRETAGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Représentée par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [R] [Y]

né le 14 Août 1971 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marine EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2022, la SCI Ouest Océan a donné à bail à M. [R] [Y], à compter du 1er décembre 2021 des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1].

Les locaux loués sont constitués au rez-de-chaussée d’un local commercial avec magasin, arrière-magasin avec WC, au demi-étage d’une pièce et de toilettes et d’une cave en appentis dans la cour.

Les locaux ont pour destination exclusive l’exploitation d’un débit de boissons.

Les locaux sont situés dans un immeuble à usage mixte qui comportent deux appartements qui sont loués.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la SCI Ouest Océan a fait délivrer à M. [R] [Y] un commandement visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la SCI Ouest Océan a assigné M. [R] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient a :

— dit ne pas y avoir lieu à référé,

— rejeté l’ensemble des demandes,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— condamné la SCI Ouest Océan aux dépens de l’instance.

Le 14 juin 2024, la SCI Ouest Océan a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 novembre 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 30 avril 2024 en toutes ses dispositions,

En conséquence et statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2024 et la résolution à cette date du bail commercial dont M. [R] [Y] est titulaire, et déclarer ce dernier occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [Y] et de tous occupants de son chef, des locaux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 1], avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

— l’autoriser à faire évacuer les meubles garnissant lesdits locaux à la décharge, dans l’hypothèse où M. [R] [Y] ne les retirerait pas elle-même.

— condamner M. [R] [Y] à verser chaque mois à la société Ouest Ocean, à titre de provision, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération des lieux loués, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer de 472,08 euros, révisable selon les dispositions contractuelles

— condamner M. [R] [Y] à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 18 novembre 2023 et 18 mai 2024 et celui du commandement du 21 décembre 2023.

Par dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, M. [R] [Y] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 30 avril 2024,

Y additant, et en tout état de cause :

— débouter la SCI Ouest Océan de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Ouest Océan à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

La SCI Ouest Océan rappelle que le bail comporte notamment une clause de jouissance paisible des locaux, une clause qui expose les règles de sécurité pour les établissements recevant du public ainsi qu’une clause résolutoire dont elle rappelle les termes.

Elle fait valoir qu’elle a été alertée à de nombreuses reprises par les locataires de la partie habitation et par le voisinage des importantes nuisances causées par le preneur. Elle indique avoir fait réaliser un constat par commissaire de justice le 18 novembre 2023 qui a relevé des nuisances sonores très importantes à des heures très tardives, des cris et altercations, une circulation bruyante dans les parties communes de l’immeuble par la clientèle du bar y compris après 1 heure du matin.

Elle expose qu’elle a délivré un commandement visant la clause résolutoire le 21 décembre 2023 suite au non-respect des horaires d’ouverture autorisés, de l’absence de conformité du local en termes d’isolation et en demandant au preneur de réaliser des travaux d’isolation nécessaires ou ne plus émettre de nuisances sonores, de faire en sorte que les clients n’empruntent plus les parties communes et que l’établissement soit réellement ouvert aux heures réglementaires.

Elle indique que M. [Y] n’a pris aucune mesure depuis la délivrance du commandement et qu’au contraire les nuisances et le sentiment d’insécurité des locataires se sont poursuivis tels que cela résulte, selon elle, des attestations produites, des résiliations de bail des occupants de la partie habitation de l’immeuble et d’un constat du 18 mai 2024 réalisé entre 0h et 2h10 du matin.

Elle ajoute qu’elle a également mandaté le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 1] qui a procédé à des mesures de bruits entre 23h25 et 1h30 dans la nuit du 15 au 16 juin 2024 et qui a constaté que l’émergence globale mesurée à 13 dBA était bien supérieure à l’émergence des 3 dBA toléré par la réglementation. Elle en déduit que les dispositions du décret n°2017-1244 du 7 août 2017 relatives à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés n’étaient pas respectées.

Elle considère que la persistance des désordres postérieurement au délai d’un mois visé par le commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail du 21 décembre 2023 est démontrée et justifie que la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2024 et ainsi la résolution du bail à cette date, l’expulsion du preneur et tous occupants de son chef.

Elle ajoute que le preneur n’a pas délivré les attestations d’assurance demandées depuis plusieurs mois, ni le certificat de conformité de l’installation électrique et qu’il n’a pas réglé les deux dernières échéances de loyer trimestrielles soit la somme de 3 119,96 euros outre la taxe d’ordures ménagères. Elle précise que le non-respect de ces obligations n’est pas visé dans le commandement mais que cela révèle l’état d’esprit de M. [Y] et sa volonté de ne pas respecter les termes du bail.

La SCI Ouest Océan demande à ce que le preneur soit condamné à lui payer, à compter du 1er février 2024, une indemnité d’occupation fixée conformément aux termes du bail jusqu’à libération complète des lieux.

En réponse, M. [Y] rétorque que le bailleur, qui indique l’avoir sommé de respecter ses obligations contractuelles, ne justifie pas de la moindre relance. Il qualifie le commandement du 21 décembre 2023 d’obsolète et expose que les constats de commissaire de justice des 18 novembre 2023 et 18 mai 2024 ne sont pas contradictoires et sont obsolètes. Il critique les attestations produites par l’appelante en affirmant que les témoins ne sont pas experts, qu’ils ne sont pas tiers objectifs à la procédure et qu’ils ont emménagé en sachant que les locaux étaient exploités en débit de boissons depuis 2018.

Il fait valoir que la décision entreprise a considéré justement que le bailleur ne pouvait justifier de la persistance des désordres postérieurement au délai d’un mois visé dans le commandement délivré le 21 décembre 2023.

De surcroît, il considère que le délai d’un mois pour réaliser des travaux n’était pas suffisant et que le bailleur aurait dû demander la désignation d’un expert.

Enfin, il relève que les reproches du bailleur relatifs à la communication de l’attestation d’assurance et du règlement des loyers à jour ne sont pas visés dans le commandement visant la clause résolutoire.

Il demande la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le bail prévoit en page 20 'clause résolutoire’ : ' en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administration judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.'

Le bail mentionne également une clause de jouissance paisible en page 12 qui stipule notamment que 'le preneur devra jouir des lieux en se conformant à l’usage et au règlement, s’il existe de l’immeuble, et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants ou aux voisins. Notamment, il devra prendre toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs nauséabondes ainsi que l’introduction d’animaux nuisibles ou dangereux. Il devra se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à toutes les règles d’hygiène et de salubrité.'

En l’espèce, la SCI Ouest Océan a délivré le 21 décembre 2023 à M. [Y] un commandement d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail et dans le délai d’un mois en l’occurrence :

— de réaliser les travaux d’isolation nécessaires ou ne plus émettre de nuisances sonores afin de permettre une jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble,

— de faire en sorte que les personnes se rendant ou sortant de votre établissement n’empruntent plus les parties communes,

— que l’établissement soit réellement ouvert aux heures réglementaires.

Ce commandement a visé la clause résolutoire contenue au bail.

La régularité dudit commandement n’est pas discutée par M. [Y], pas plus que le non-respect de ses obligations visées dans le commandement qui lui a été délivré le 21 décembre 2023. Le simple fait de qualifier le constat d’huissier du 18 novembre 2023 d’obsolète n’est pas de nature à remettre en cause les constatations opérées par l’huissier notamment sur les nuisances sonores, la circulation bruyante des clients du bar fortement alcoolisés dans les parties communes de l’immeuble et le fait que la clientèle accède au bar en empruntant un couloir des parties communes pour accéder au bar après 1 heure du matin lorsque la porte côté rue est fermée. Par ailleurs, le bailleur justifie lui avoir adressé plusieurs SMS pour mettre fin aux nuisances de sorte que le preneur ne peut soutenir que le bailleur ne l’a pas relancé.

Il est constant qu’aucun travaux d’isolation n’a été réalisé ou même initié par le preneur dans le délai d’un mois visé par le commandement.

De plus, il résulte de l’attestation de M. [T] du 1er juin 2024 et de M. [F] du 9 juin 2024 que des bagarres ont lieu chaque week end entre clients du bar alcoolisés dans les parties communes. M. [Y] conteste ces attestations mais la cour relève qu’elles sont précises et circonstanciées et surtout que l’occupation des parties communes de l’immeuble ne peut être constatée que par les habitants dudit immeuble. Ces attestations sont pertinentes et M. [Y] ne produit aucune pièce de nature à contester les constatations rapportées par les témoins.

Le constat du commissaire de justice du 18 mai 2024 relève également l’importance des nuisances sonores y compris après deux heures du matin notamment dans les appartements des locataires de l’immeuble. Ces nuisances sonores ont été confirmées par le mesurage du bruit réalisé par les services de la ville de [Localité 1] qui ont relevé que l’émergence globale mesurée à 13 dBA était bien supérieure à l’émergence des 3 dBA tolérée par la réglementation et en a déduit que les dispositions du décret n°2017-1244 du 7 août 2017 relatives à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés n’étaient pas respectées.

Par ailleurs, le fait que le constat ait été réalisé le 18 mai 2024 ne peut permettre de le qualifier d’obsolète. En tout état de cause, M. [Y] ne produit aucun constat qui viendrait contredire les constatations réalisées tant par le commissaire de justice que par les services de la ville de [Localité 1].

Les récriminations du bailleur à l’encontre du preneur sur le règlement du loyer et la communication de l’attestation d’assurance sont inopérantes en ce qu’elle ne sont pas visées dans le commandement en cause.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la SCI Ouest Océan justifie de la persistance des désordres postérieurement au délai d’un mois visé par le commandement délivré le 21 décembre 2023 et notamment des manquements du preneur à la sécurité des tiers, telle que visée par la clause résolutoire en ce que des bagarres ont lieu tous les week end entre clients du bar dans les parties communes de l’immeuble postérieurement à la délivrance du commandement. Il doit en être déduit qu’il n’y a aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire contrairement à ce que soutient l’appelante.

Par conséquent, l’ordonnance sera infirmée en toutes ses dispositions. Il sera fait droit à la demande de la SCI Ouest Océan de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2024 et la résolution à cette date du bail commercial dont M. [R] [Y] est titulaire, et déclarer ce dernier occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [Y] et de tous occupants de son chef, des locaux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 1], avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

— l’autoriser à faire évacuer les meubles garnissant lesdits locaux à la décharge, dans l’hypothèse où M. [R] [Y] ne les retirerait pas elle-même.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, la SCI Ouest Océan sollicite l’application des stipulations du bail qui prévoient qu’elle est établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%. M. [Y] ne conteste pas l’application de ses dispositions de sorte qu’il convient de condamner M. [R] [Y] à verser chaque mois à la SCI Ouest Océan, à titre de provision, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération des lieux loués, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer de 472,08 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, cette somme n’étant ni contestée ni contestable au vu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, qui prévoient que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, M. [Y] sera condamné à verser à la SCI Ouest Océan la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 18 novembre 2023 et 18 mai 2024 et celui du commandement du 21 décembre 2023. L’ordonnance sera infirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2024 et la résolution à cette date du bail commercial dont M. [R] [Y] est titulaire, et déclare ce dernier occupant sans droit ni titre ;

Ordonne l’expulsion de M. [R] [Y] et de tous occupants de son chef, des locaux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 1], avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Autorise la société Ouest Océan à faire évacuer les meubles garnissant lesdits locaux à la décharge, dans l’hypothèse où M. [R] [Y] ne les retirerait pas lui-même ;

Condamne M. [R] [Y] à verser chaque mois à la société Ouest Océan, à titre de provision, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération des lieux loués, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer de 472,08 euros, révisable selon les dispositions contractuelles ;

Condamner M. [R] [Y] à verser à la société Ouest Océan la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [Y] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 18 novembre 2023 et 18 mai 2024 et celui du commandement du 21 décembre 2023 ;

Déboute M. [R] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,