1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/04066 – N° Portalis DBVL-V-B7I-U63I

(Réf 1ère instance : 21/00447)

M. [E] [L]

Mme [T] [O] épouse [L]

C/

S.A.R.L. ELIBAT 44

S.A.R.L. QUIMMO

S.A. MMA IARD SA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 27 mai 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 septembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Monsieur [E] [L]

né le 19 juin 1970 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [T] [O] épouse [L]

née le 10 juin 1971 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Arnaud FOUQUAUT, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Arnaud DEGIOVANNI, plaidant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉES

S.A.R.L. QUIMMO, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 480.151.281, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ, avocat au barreau de VANNES

ELIBAT 44 venant aux droits de la Société ELIBAT EXPERTISE IMMOBILIERE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]

MMA IARD SA assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL ELIBAT EXPERTISE IMMOBILIERE selon contrat d’assurance portant le n° de police 114.231.812 souscrit par la FIDI auprès de MMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Toutes deux représentées par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Au mois de juillet 2015, M. et Mme [L] ont acquis auprès de M. [Z] une maison à [Localité 15], suivant un compromis de vente rédigé par l’agence immobilière Quimmo.

Cette vente a notamment été réalisée en considération du dossier de diagnostics techniques réalisés par la société Elibat Expertise Immobilière au mois d’avril 2014, dossier selon lequel dans la maison considérée, il n’a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

La vente a été réitérée par acte authentique du 12 décembre 2015.

Au mois de juillet 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a, sur demande des époux [L], ordonné une mesure d’expertise.

L’expert a remis, le 30 septembre 2018, son rapport suivant lequel la maison connaît des désordres nécessitant des travaux de désamiantage, de couverture, de réparation des infiltrations d’eau, de réparation des réseaux et de traitement des parasites du bois, en chiffrant l’ensemble de ces travaux.

Par actes des 15, 16 et 21 juillet 2020, M. et Mme [L] ont fait assigner la société Elibat Expertise Immobilière, la compagnie d’assurances de celle-ci, MMA Iard, et la société Quimmo en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement (RG 21/00447) du 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Vannes a :

condamné solidairement la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie MMA Iard, sous déduction de sa franchise de 4.500 euros pour ce qui la concerne, à payer à M. [L] et Mme [O], épouse [L], les sommes de 22.866,64 euros à titre de dommages-intérêts et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [L] et Mme [O], épouse [L] de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires ;

rejeté l’appel en garantie formé par la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie d’assurances MMA Iard, contre la société Quimmo ;

condamné in solidum M. [L] et Mme [O], épouse [L] à payer à la société Quimmo une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

dit que les dépens, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire (8.700 euros), seront supportés à hauteur de 32 % par la société Elibat Expertise Immobilière et la compagnie d’assurances MMA Iard, solidairement, et pour 68 % par les époux [L].

M. et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement le 5 juillet 2024.

***

Dans leurs dernières conclusions, n° 2, remises le 16 avril 2025, M. [L] et Mme [O], épouse [L] demandent à la cour de :

infirmer le jugement rendu contradictoirement en premier ressort par le tribunal judiciaire de Vannes le 26 mars 2024 en ce qu’il a :

condamné solidairement la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie MMA Iard, sous déduction de sa franchise de 4.500 euros pour ce qui la concerne, à payer à M. [L] et Mme [O], épouse [L] les sommes de 22.866,64 euros à titre de dommages-intérêts et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [L] et Mme [O], épouse [L] de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires ;

rejeté l’appel en garantie formé par la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie d’assurances MMA Iard, contre la société Quimmo ;

condamné in solidum M. [L] et Mme [O], épouse [L] à payer à la société Quimmo une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

dit que les dépens, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire (8.700 euros) seront supportés à hauteur de 32 % par la société Elibat Expertise Immobilière et la compagnie d’assurances MMA Iard, solidairement, et pour 68 % par les époux [L] ;

Statuant à nouveau,

dire et juger M. [L] et Mme [O], épouse [L] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

débouter la société Elibat 44, venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

débouter la société MMA Iard ès qualités d’assureur de responsabilité civile de la société Elibat Expertise Immobilière de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

débouter la société Quimmo de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

dire et juger que la société Elibat Expertise Immobilière a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de M. [L] et Mme [O], épouse [L] ;

dire et juger que la société Quimmo a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de M. [L] et Mme [O], épouse [L] ;

en conséquence, condamner in solidum la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière ainsi que son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard, au paiement d’une indemnité d’un montant de 18.666,64 euros toutes taxes comprises au titre du coût des travaux de désamiantage de la couverture ;

condamner in solidum la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard, ainsi que la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 21.198,33 euros toutes taxes comprises au titre du coût de reprise des désordres afférents aux infiltrations d’eau et d’humidité intérieure, solidarité limitée à 16.958,66 euros concernant la société Quimmo ;

condamner la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 5.816,67 euros toutes taxes comprises au titre du coût de reprise des désordres afférents aux réseaux ;

condamner la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 9.171,23 euros toutes taxes comprises au titre du coût de reprise des désordres afférents aux parasites du bois ;

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard ainsi que la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subie ;

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile à la société MMA Iard ainsi que la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 4.803,08 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance d’exposer des taxes et frais d’assurance pour la conservation de l’immeuble à usage d’habitation de [Localité 9] dans le département du Cher ;

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard ainsi que la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 63.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance de vendre au meilleur prix l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard ainsi que la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

En tout état de cause,

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière ainsi que son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard au paiement d’une indemnité d’un montant de 15.093,31 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance de négocier le prix de vente auprès de M. [U] [Z] et/ou à négocier le coût des travaux de désamiantage de la couverture litigieuse ;

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard ainsi que la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause de première instance ;

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard ainsi que la société Quimmo au paiement d’une indemnité d’un montant de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

condamner solidairement la société Elibat 44 venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard ainsi que la société Quimmo aux entiers dépens de première instance et d’appels qui comprendront notamment la somme globale de 8.700 euros au titre des frais exposés pour les opérations d’expertise judiciaire contradictoire dont distraction des dépens d’appel au profit de M^e Arnaud Fouquaut conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. et Mme [L] rappellent les dispositions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation qui prévoient que le diagnostic immobilier en cas de vente mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et que la promesse synallagmatique de vente qu’ils ont conclue en juillet 2015 l’a été en considération d’un dossier de diagnostics techniques établis par la société Elibat Expertise Immobilière qui ne faisait pas état de la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ; ce n’est que par un courrier du 5 janvier 2016 que cette même société a reconnu avoir commis une erreur à cet égard. Ils considèrent que la société Elibat Expertise Immobilière a bien engagé sa responsabilité civile délictuelle à leur égard en raison de l’évidente faute commise dans l’établissement du diagnostic amiante mais que le tribunal judiciaire de première instance a minoré leur préjudice. Ils rappellent que la société Ex’Im a admis cette erreur dans son courrier du 5 janvier 2016 et que la présence de matériaux amiantés a été également reconnue par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 septembre 2018, qui souligne l’omission de la société Ex’Im, celle-ci n’ayant pas contrôlé la totalité de la toiture. Les matériaux amiantés sur la toiture libèrent des fibres cancérigènes et nécessitent une opération de désamiantage.

S’agissant de la franchise d’assurance, ils indiquent que le document qui leur a été transmis, en date du 12 septembre 2016, intitulé « attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle », ne contient aucune information quant à une franchise contractuelle d’un montant de 4.500 euros à la charge de la société Elibat Expertise Immobilière.

S’agissant de la société Quimmo, ils considèrent que celle-ci a engagé sa responsabilité civile délictuelle à leur égard, dès lors que l’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil, de renseignements et d’informations et qu’il ne pouvait en l’occurrence ignorer l’état réel de l’immeuble mis en vente.

Ils considèrent que la société Quimmo doit être condamnée à des dommages-intérêts pour les infiltrations d’eau et l’humidité intérieure dès lors qu’ils lui avaient fait part de leurs interrogations concernant des traces de fuite et d’humidité et que cette société ne les a pas informés du passage de M. [C], charpentier, qui aurait constaté en 2015 le bon état de la toiture antérieurement à l’acte de vente. Ils en déduisent que la société Quimmo avait été informée de la nécessité de procéder à une inspection complète de la toiture.

Ils ajoutent qu’à défaut d’avoir pu disposer des clefs, ils n’ont jamais été mis en mesure de procéder à une inspection visuelle des combles de l’immeuble avant la date de signature de l’acte authentique de vente, le 12 décembre 2015.

De même, ils indiquent que la société Quimmo n’a jamais démontré avoir fait le nécessaire afin de solliciter l’intervention d’un professionnel de la couverture avant la signature de l’acte authentique de vente et que, s’agissant des réseaux, elle ne pouvait en ignorer le mauvais état. Ils soutiennent qu’il en va de même s’agissant de l’état de la charpente.

***

Dans leurs dernières conclusions, remises le 23 décembre 2024, les sociétés MMA Iard et Elibat 44, celle-ci venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, demandent à la cour d’appel de :

confirmer le jugement du 26 mars 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Vannes en ce qu’il a débouté M. [L] et Mme [O], épouse [L] de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires ;

infirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné solidairement la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie MMA Iard, sous déduction de sa franchise de 4.500 euros pour ce qui la concerne, à payer à M. [L] et Mme [O], épouse [L] les sommes de 22.866,64 euros à titre de dommages-intérêts et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté l’appel en garantie formé par la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie d’assurances MMA Iard, contre la société Quimmo ;

dit que les dépens, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire (8.700 euros) seront supportés à hauteur de 32 % par la société Elibat Expertise Immobilière et la compagnie d’assurances MMA Iard, solidairement, et pour 68 % par les époux [L] ;

Statuant de nouveau,

juger que la responsabilité de la société Ex’im venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière n’est pas engagée ;

En conséquence,

débouter M. [L] et Mme [O], épouse [L] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la compagnie MMA Iard et de la société Ex’im venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière ;

condamner M. [L] et Mme [O], épouse [L] à verser à la compagnie MMA et à la société Ex’im venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [L] et Mme [O], épouse [L] aux entiers dépens;

Subsidiairement,

ramener le préjudice à de plus justes proportions, soit le strict le coût du désamiantage correspondant à un montant de 9.120 euros TTC et limiter la participation de la compagnie MMA Iard et de la société Ex’Im venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière à 10 % des frais d’expertise judiciaire ;

confirmer le partage des frais d’expertise des dépens ;

En tout état de cause,

condamner la société Quimmo à garantir et relever indemne la compagnie MMA Iard et de la société Ex’Im venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

juger que toute condamnation prononcée contre la compagnie MMA Iard le sera dans les limites de la police, c’est-à-dire franchise contractuelle déduite.

La société Elibat 44 et son assureur indiquent qu’en matière de repérage amiante préalable à une vente, les obligations du diagnostiqueur sont limitées à de simples inspections visuelles, sans sondage destructif, conformément aux articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique. Ce repérage se limite ainsi aux matériaux accessibles figurant sur les listes A et B définies par l’annexe 13-9 du même code. La société Elibat Expertise Immobilière expose qu’elle ne conteste pas son erreur quant à l’absence d’amiante lorsqu’elle a établi son premier diagnostic mais que les conséquences de cette omission n’entraînent pas de facto la mise en 'uvre de sa responsabilité. Elles considèrent que l’expert a outrepassé sa mission en tenant la société Elibat 44 pour responsable et elles ajoutent que la couverture n’étant plus étanche, son remplacement était indispensable, indépendamment de la présence d’amiante, de sorte que l’amiante n’était pas la cause de la nécessité de remplacer la couverture et que le diagnostiqueur ne peut être tenu d’assumer les conséquences financières de la vétusté de la toiture. Elles ajoutent qu’en tout état de cause, c’est seulement sur le fondement de la perte de chance que la responsabilité de la société Elibat 44 peut être engagée et que le taux de 80 % retenu par le juge de première instance est en tout état de cause excessif.

S’agissant de la franchise d’assurance, à hauteur de 4.500 euros, les sociétés Ex’Im et MMA Iard indiquent que c’est à juste titre que le tribunal judiciaire en première instance l’a retenue compte-tenu du tableau des garanties qu’elles produisent en pièce n° 7 et elles demandent la confirmation du jugement sur ce point.

Dans ses dernières conclusions, n° 3, et remises à la cour le 22 avril 2025, la société Quimmo demande à la cour de :

A titre principal :

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 26 mars 2024 en ce qu’il a :

condamné solidairement la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie MMA Iard, sous déduction de sa franchise de 4.500 e pour ce qui la concerne, à payer à M. [L] et Mme [O], épouse [L] les sommes de 22.866,64 euros à titre de dommages-intérêts et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [L] et Mme [O], épouse [L] de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires ;

rejeté l’appel en garantie formé par la société Elibat Expertise Immobilière et son assureur, la compagnie d’assurances MMA Iard, contre la société Quimmo ;

condamné in solidum M. [L] et Mme [O], épouse [L] à payer à la société Quimmo une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

dit que les dépens, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire (8.700 euros) seront supportés à hauteur de 32 % par la société Elibat Expertise Immobilière et la compagnie d’assurances MMA Iard, solidairement, et pour 68 % par les époux [L].

Y ajoutant,

débouter la société Elibat 44, venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière ainsi que son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

constater que le préjudice résultant de la faute de la société Quimmo ne peut consister qu’en une perte de chance ;

dire que cette dernière ne saurait être évaluée à hauteur de 80 % ;

débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes sans causalité avec la faute alléguée ;

débouter la société Elibat 44, venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière ainsi que son assureur de responsabilité civile, la société MMA Iard, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

condamner solidairement les époux [L] à verser à la société Quimmo la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement les époux [L] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La société Quimmo rappelle que le diagnostic immobilier ne faisait pas état d’une présence d’amiante.S’agissant des désordres d’infiltrations d’eau et d’humidité, elle indique que les demandeurs ont constaté par eux-mêmes la présence d’humidité et de tâches dans le bien lors de la visite et que l’acte authentique de vente mentionnant, en page 24, qu’ils prendront le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit.

Elle ajoute que les acquéreurs ont pu visiter le bien, sans quoi ils n’auraient pas pu adresser, comme ils l’ont fait, un courriel le 28 août 2015 pour faire état de désordres. S’agissant de la toiture, elle expose qu’elle n’avait aucune raison de remettre en cause les constatations d’un couvreur missionné par le vendeur. Elle considère qu’il ne lui appartenait pas de procéder à l’inspection technique du bien et que les appelants ont constaté personnellement la présence de traces d’humidité. S’agissant de la vétusté des réseaux, la société Quimmo indique qu’elle n’a pas pour obligation de vérifier la qualité du bien vendu s’agissant de désordres dont elle ne pouvait se convaincre par un examen attentif du bien proposé à la vente. S’agissant des désordres liés aux parasites du bois, elle expose que les demandeurs ne démontrent pas qu’elle avait eu ou aurait pu avoir cette information.

S’agissant de la perte de chance, la société Quimmo indique que la vente a eu lieu le 12 décembre 2015 soit, il y a plus (sic) de 10 ans et que les époux [L] vivent toujours dans les lieux et ne justifient pas avoir réalisé les travaux sollicités, de sorte qu’à supposer qu’ils auraient été informés de l’état de la maison, rien n’indique qu’il y ait 80 % de chances qu’ils ne l’auraient pas acquise.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

Il doit être relevé, afin qu’il n’y ait pas de confusion sur les conclusions des parties, que celles remises au nom des époux [L] comprennent 65 pages mais que la numérotation de celles-ci n’est pas exploitable : au-delà de la 9ème page, toutes les pages ne sont numérotées que par le premier chiffre de la décimale, tant sur la version papier que sur la version électronique des dernières conclusions remises sur RPVA le 16 avril 2025.

Incidemment, il peut être relevé que le défaut de numérotation de ces pages complique la lecture des conclusions : la dissémination des moyens se rattachant à un même chef de demande nécessite pour le lecteur d’en établir lui-même un plan, afin de déterminer à quels différents endroits sont évoqués chaque demande, plan d’autant plus fastidieux à faire qu’il ne peut être renvoyé à des numéros de page et qu’aucune table des matières n’a été établie.

Sur la responsabilité civile de la société Ex’Im, venant aux droits de la société Elibat Expertise Immobilière, au titre des opérations de désamiantage :

Comme l’a pertinemment indiqué le juge de première instance, le tiers, en l’occurrence les époux [L], à un contrat, en l’occurrence celui passé entre le vendeur de la maison et le diagnostiqueur, peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cour de cassation, Ass. plénière, 13 janvier 2020, n° 17-19.963).

A la demande de M. [Z], qui était alors le propriétaire de la maison faisant l’objet du litige et préalablement à la mise en vente de celle-ci, la société Ex’Im a réalisé le dossier dit des 'diagnostics techniques’ le 4 avril 2014.

La note de synthèse indique au titre du 'constat amiante’ : 'Dans le cadre de la mission décrit (sic) en tête de rapport, il n’a pas été repéré de matériaux et de produits susceptibles de contenir de l’amiante'.

La société Ex’Im ne produit pas aux débats le contrat qu’elle a passé avec M. [Z].

S’agissant du moyen de la société Ex’Im tenant à ce que le diagnostic amiante avant une vente ne comprend pas de sondage destructif, il est inopérant car l’analyse des plaques de fibrociment de la toiture n’induit pas de sondage destructif, de sorte que l’invocation des dispositions des articles R. 1334-20 et suivant du code de la santé publique est sans intérêt.

De même, le moyen tenant à ce que les parties amiantées en question ne feraient pas l’objet d’une obligation de retrait n’est pas davantage opérant : les époux [L] ont acquis un bien en considération notamment d’une mention erronée et le rapport d’expertise indique expressément que 'la présence de fibres amiantées dans les ardoises de synthèse de la couverture de la maison oblige les époux [L] à remplacer l’ensemble des zones concernées'. La question, soulevée par la société Ex’Im, de l’obligation de remplacer les matériaux amiantés en considération des mesures prises au titre des articles R. 1334-27 et suivant du code de la santé publique ne fait pas l’objet d’un débat puisque les époux [L] eux-mêmes conviennent que 'en aucun cas, pour les ardoises amiantées, la règlementation en vigueur ne prévoit un retrait obligatoire de ces dernières.' Quand bien même ne s’agit-il pas d’une obligation, il n’en demeure pas moins que les époux [L] sont fondés à souhaiter le retrait de ces matériaux, dont la nocivité est certaine.

De même, contrairement à que soutiennent la société Ex’Im et son assureur, il n’importe guère de savoir si la dégradation de cette partie de la couverture résulte de l’amiante ou de diverses causes d’humidité, comme par exemple des phénomènes de condensation : que la dégradation soit originairement due à la matière de la couverture en cause ou postérieurement à des causes autres, cette partie de la toiture devait en tout état de cause être remplacée, en raison de ce qui est s’avéré être, au fil de l’écoulement du temps, son mauvais état, ainsi que l’a préconisé l’expert judiciaire, en raison du danger qu’elle représente et de ce qu’aucune opération d’entretien ou de modification de la couverture ne peut être réalisée sans la dépose des ardoises amiantées par une entreprise spécialisée et ce, alors même que cette opération est d’ores et déjà justifiée compte tenu de ce que la partie de la toiture en cause n’est plus étanche.

Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation depuis un arrêt rendu en chambre mixte (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3), la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant un caractère certain. La certitude du préjudice de l’acquéreur est caractérisée du seul fait de la présence d’amiante, le diagnostic obligatoire préalable à une vente ayant précisément pour but de garantir les acquéreurs de l’absence d’amiante.

En conséquence, le diagnostiqueur doit indemniser l’intégralité du préjudice résultant de l’inexactitude de son rapport, même s’il n’est prouvé aucun danger sanitaire pour les occupants.

Le préjudice de l’acquéreur correspond alors au coût des travaux de désamiantage. (Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n°18-23.920 ; Civ. 3ème, 30 janvier 2025, n° 23-14.029 ).

L’expert judiciaire a évalué le coût du désamiantage, en se basant sur des références précises et circonstanciées, à la somme de 18.866,64 euros TTC, somme qui est due à ce titre par la Ex’Im.

Aussi convient-il de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur la garantie de la compagnie d’assurances MMA Iard :

L’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle, datée du 12 décembre 2016 et produite en pièce n° 1 par les sociétés Ex’Im et MMA Iard, indique que la société Elibat Expertise Immobilière est titulaire d’un contrat d’assurance groupe garantissant sa responsabilité civile professionnelle pour ses activités de diagnostic immobilier en fixant le montant de la garantie (à hauteur de 1.525.000 euros par sinistre et par technicien diagnostiqueur et à 3 millions d’euros pour une même année, quel que soit le nombre de sinistres). Cette attestation ne fait référence à aucune franchise contractuelle mais elle indique qu’elle 'ne peut engager les MMA au-delà des conditions générales et particulières du contrat auquel elle se réfère'.

En cause d’appel, les sociétés Ex’Im et MMA Iard produisent un 'tableau des garanties’ en en-tête de la société 'MMA Entreprise’ et de 'Cinov Fidi Diagnostics, fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier’ qui indique, au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle une franchise par sinistre de 0 euro pour le 1er sinistre et de 4.500 euros à partir du 2ème sinistre.

Cependant, rien dans ces deux pièces ne permet de rattacher la seconde à la première, étant observé que les conditions générales et particulières du contrat auquel est supposé se référer l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle ne sont pas produites aux débats ou, qu’à tout le moins, rien n’indique que le tableau des garanties figurait dans les conditions générales et particulières en question. En outre, rien dans les débats ne permet de déterminer que le sinistre objet du présent litige n’était pas le premier en date.

En considération de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement entrepris et de rejeter la demande de la société MMA Iard tendant à l’autoriser à déduire du montant des dommages-intérêts auxquels elle est condamnée le montant de la franchise de 4.500 euros.

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre des désordres afférents aux infiltrations d’eau et à l’humidité intérieure :

Il convient d’examiner cette demande en ce qu’elle est formée contre la société Ex’Im et son assureur d’une part, et contre la société Quimmo d’autre part.

A l’égard de la société Quimmo, les époux [L] indiquent que celle-ci n’a pas cru bon de les informer de la nécessité qu’elle avait perçue de faire inspecter la toiture par un professionnel.

Cependant, comme les époux [L] le reconnaissent eux-mêmes, M. [C] avait, le 12 décembre 2015, et donc avant l’acte de vente intervenu le 25 avril 2016, procédé à un contrôle de la toiture, contrôle au terme duquel il avait constaté ce qu’il considérait être le bon état de la toiture, ce dont il a attesté (pièce n° 24 des époux [L]).

Ainsi, la responsabilité de l’agence immobilière ne peut en tout état de cause être retenue alors qu’il est établi qu’elle a fait procéder à un contrôle idoine avant l’acte de vente.

S’agissant de la responsabilité à ce titre de la société Ex’Im, c’est à bon droit que le premier juge a relevé que la détection d’un problème à ce titre ne relevait pas de sa mission.

Aussi convient-il de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation formée à ce titre par les époux [L].

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre des désordres afférents aux réseaux :

En premier lieu, il convient de relever qu’entre la page 11 et la page 23 des conclusions (cette numérotation procédant du travail de la cour, comme indiqué précédemment), partie consacrée à « l’engagement de la responsabilité civile délictuelle de la société Elibat Expertise Immobilière », il n’est pas fait mention de la responsabilité de cette société au titre de l’état des canalisations et des réseaux et aucune demande n’est formée contre cette société à ce titre.

Cette responsabilité n’est évoquée par les appelants que pour l’agence immobilière Quimmo, dont la responsabilité est évoquée à partir de la 23ème page. Dans ce cadre, la responsabilité de l’agence Quimmo est évoquée en pages 32 et 33, puis de nouveau, 11 pages plus tard, en page 43. Quand bien même l’expert judiciaire a indiqué (en page 23 de son rapport), que la société Quimmo ne pouvait pas ignorer l’état des réseaux de la maison et devait faire des investigations complémentaires avant de proposer le bien à la vente, il n’est aucunement indiqué par les appelants au regard de quelles stipulations contractuelles ou dispositions légales ou réglementaires que la société Quimmo aurait été tenue d’une obligation d’investigation à ce titre.

Aussi convient-il de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a retenu aucune indemnisation due aux époux [L] à ce titre.

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre des désordres afférents aux parasites du bois :

La question des parasites du bois est présentée par les époux [L] dans leurs conclusions en 33ème page, sans être annoncée d’ailleurs de manière distincte au regard de l’ensemble des autres moyens. Les époux [L] citent de nouveau le rapport d’expertise qui indique (page 24 du rapport) que « la SARL Quimmo ne pouvait pas ignorer l’état de la charpente de cette maison et devait faire des investigations complémentaires avant de proposer ce bien à la vente ».

À l’instar de ce qui a été indiqué précédemment s’agissant de l’état des réseaux, il n’est aucunement justifié ni précisé en considération de quelles stipulations contractuelles ou quelles dispositions légales ou réglementaires l’agence immobilière Quimmo aurait été tenue de détecter ces problèmes et de les signaler.

Aussi convient-il de débouter les époux [L] de la demande qu’ils forment à ce titre.

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre du préjudice de jouissance :

Les époux [L] sollicitent à ce titre la somme de 10.000 euros, tant à l’encontre de la sociétéElibat 44 qu’à l’encontre de la société Quimmo, là où le jugement de première instance leur avait alloué la somme de 2.000 euros à ce titre, à la seule charge de la société Elibat et de son assureur. Ils font valoir qu’elles ont subi des nuisances sonores, notamment nocturnes, en raison de la présence de vriettes et que les travaux de désamiantage vont nécessairement impacter leurs conditions de vie.

Il convient d’ailleurs de relever que les nuisances sonores dont ils font état en page 45 de leurs conclusions, selon la numérotation refaite par la cour, sont invoquées sans qu’il ne soit renvoyé à cet égard une quelconque pièce et si ce point est évoqué en page 19 du rapport, l’expert ne fait que reprendre des indications de Mme [L], sans les constater par lui-même.

C’est à bon droit que le tribunal de première instance a retenu que le préjudice des époux [L] devait être indemnisé à hauteur de 2.000 euros.

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre du préjudice de perte de chance d’exposer des taxes et frais d’assurance pour la conservation de l’immeuble de [Localité 10] (département du Cher) :

Pour rejeter la demande formée à ce titre, le juge de première instance a relevé à ce titre que ces frais sont la contrepartie de services rendus et qu’ils ne justifient pas une indemnisation, le choix de l’attente de la vente de leur maison du Cher relevant de leur seule décision.

Les époux [L] critiquent cette motivation entre les pages 50 et 53 de leurs conclusions en exposant les raisons pour lesquelles les désordres de la maison de [Localité 15] ne leur permettaient pas d’y habiter, de sorte qu’ils ont été amenés à régler des taxes foncières et cotisations d’assurance habitation, pour un montant global de 6.861,55 euros, auquel ils appliquent un préjudice de perte de chance à hauteur de 70 %.

Cependant, comme l’indique pertinemment le juge de première instance, il n’est pas rapporté que le choix de garder cette maison pendant quelques années, concomitamment à l’acquisition de la maison de [Localité 15], résulte du mauvais état allégué de celle-ci, étant au surplus rappelé que les désordres relevant des parasites du bois ou de l’état des réseaux, qui participent selon les époux [L] au mauvais état de la maison, n’occasionnent aucune responsabilité des défendeurs. Au surplus, comme l’a relevé le juge de première instance, les époux [L] n’ont pas été empêchés d’occuper la maison de [Localité 15] dès son achat, de sorte que le choix de conserver la maison de [Localité 10] n’a pas été dicté par l’état de la maison.

Aussi convient-il de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [L] sur ce chef de demande.

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre du préjudice de jouissance de vendre au meilleur prix l’immeuble de [Localité 10] :

Pour critiquer le jugement qui a retenu qu’aucune indemnisation n’était due à ce titre, les époux [L] développent de manière redondante entre les pages 47 et 50 de leurs conclusions le fait que l’état de la maison de [Localité 15] ne leur permettait pas d’y habiter et induisait ainsi qu’ils continuassent de garder la maison de [Localité 10].

Outre les motifs du juge de première instance, expressément adoptée en cause d’appel, il convient de relever que l’attestation produite par les époux [L] (en deux pièces n° 82 et 83) de Mme [M], de l’agence Hexagone, qui indique qu’en raison d’une dégradation du marché immobilier local, le prix de vente n’a cessé de baisser depuis l’année 2016 et que la maison, qui a été vendue le 6 août 2019 pour un montant de 160.000 euros, aurait pu l’être au prix de 250.000 euros dans le courant de l’année 2016, est insuffisante, à elle seule, pour justifier de cette dépréciation alléguée, compte tenu notamment du caractère non justifié de la raison pour laquelle cette maison avait cette valeur en 2016.

Aussi convient-il de confirmer le jugement entrepris sur ce chef de demande.

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre du préjudice moral :

Alors qu’il a été alloué aux époux [L] la somme de 2.000 euros à ce titre, ceux-ci reprennent (entre les pages 53 et 56 de leurs conclusions) l’historique du processus d’achat de la maison de [Localité 15], sans pour autant qu’il ne résulte de cette nouvelle narration des faits que le préjudice moral aurait été sous-évalué. Les époux [L] soutiennent que la société Quimmo leur aurait délibérément menti afin de vendre le bien rapidement mais comme il a été indiqué plus haut, il n’est pas rapporté que cet agent immobilier ait failli dans sa mission et qu’il doive être tenu responsable des autres préjudices invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas condamné la société Quimmo à ce titre et l’évaluation du quantum de l’indemnisation qui est due par la société Elibat et son assureur a été pertinemment retenue à hauteur de 2.000 euros.

Aussi convient-il de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande indemnitaire formée par les époux [L] au titre de la perte de chance de négocier le prix d’achat de l’immeuble litigieux :

Il convient de relever que ce point n’est pas évoqué dans la partie des conclusions des époux [L] consacrée à l’énumération des différents préjudices.

Il est rappelé à cet égard qu’à partir de la page 38 sont évoqués les préjudices matériels (partie A dans les conclusions), au titre desquels sont évoqués le coût de désamiantage, les infiltrations et l’humidité intérieure, les désordres dus aux réseaux et aux parasites du bois mais pas la perte de chance de négocier le prix de l’achat de l’immeuble litigieux.

Et ensuite évoqué (page 44 à 46) le préjudice de jouissance (partie B dans les conclusions).

Ensuite sont évoqués, de la page 46 à la page 53, dans une partie C, les différents préjudices de perte de chance subie au titre de la conservation de la précédente résidence principale (tout d’abord la perte de chance de vendre l’immeuble de [Localité 10] au meilleur prix puis la « la perte de chance d’exposer des taxes et frais d’assurance » (en réalité la perte de chance d’économiser ces frais d’assurance) pour ce même immeuble [Adresse 11]. Cette partie n’évoque pas davantage la perte de chance de négocier le prix d’achat de l’immeuble de [Localité 15].

Ensuite est évoqué, en page 53, dans une partie D, le préjudice moral allégué, jusqu’à la page 56 où les époux [L] passent directement aux frais irrépétibles.

Ainsi, dans cette succession, n’est pas évoquée la perte de chance de négocier à un meilleur prix la maison de [Localité 15] que les époux [L] évaluent à la somme de 15.093,31 euros sans le justifier.

Au demeurant, il est redondant de demander une indemnisation au titre de la perte de chance de négocier le prix de vente « et/ou (…) négocier le coût des travaux de désamiantage de la couverture litigieuse » alors que précisément, les travaux de désamiantage font déjà l’objet d’une indemnisation dans le cadre de la présente décision.

Aussi convient-il de rejeter la demande formée par les époux [L] à ce titre.

Sur les mesures accessoires :

Compte-tenu du nombre de demandes pour lesquelles les époux [L] sont déboutés, tant en première instance qu’en appel, il convient de confirmer la charge de répartition des dépens de première instance déterminée par le tribunal judiciaire, ainsi que la condamnation des époux [L] au paiement de la somme fixée en première instance à l’égard de l’agence Quimmo au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour ce qui est des dépens d’appel, ceux-ci seront laissés à la charge de chacune des parties qui les ont respectivement exposés et les parties seront chacune déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a autorisé la société MMA Iard à déduire du montant des dommages-intérêts auxquels elle est condamnée le montant de la franchise de 4.500 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Rejette la demande de la société MMA Iard tendant à déduire une franchise de 4.500 euros de la somme à laquelle elle est solidairement condamnée ;

Déboute les époux [L] de leur demande indemnitaire formée au titre des désordres afférents aux parasites du bois ;

Rejette la demande d’indemnisation des époux [L] formée au titre de la perte de chance de négocier le prix de vente de la maison de [Localité 15] ou le coût des travaux de désamiantage ;

Dit que les parties conserveront chacune la charge des dépens d’appel qu’elles ont respectivement exposés ;

Rejette les demandes respectives des parties formées à hauteur d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT