Cour d'appel de Rennes, 5e chambre, 1er avril 2026, n° 25/02528

CA Rennes
Confirmation 1 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI Le Sthal a demandé l'expulsion de la SAS Vindilis Funéraire de locaux commerciaux, invoquant la résiliation du bail pour non-respect des clauses relatives aux troubles de voisinage. La société Vindilis Funéraire contestait ces allégations, arguant de contestations sérieuses sur l'interprétation du bail et la nature des troubles.

La juridiction de première instance a rejeté les demandes de la SCI Le Sthal, estimant qu'il n'y avait pas lieu à référé. La cour d'appel, saisie par la SCI Le Sthal, a examiné si un trouble manifestement illicite était caractérisé.

La cour d'appel a confirmé la décision de première instance, considérant que la preuve d'un trouble manifestement illicite imputable à la société Vindilis Funéraire n'était pas rapportée. Elle a donc rejeté les demandes de la SCI Le Sthal et condamné celle-ci aux dépens et au paiement de frais de justice à la société Vindilis Funéraire.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 1er avr. 2026, n° 25/02528
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	25/02528
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane ILLOUZ
Cabinet(s) :	ADAMA FIVEAGIL'IT BRETAGNEAB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN
Parties :	S.C.I. LE STHAL c/ S.A.S. VINDILIS FUNERAIRE

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N° 85

N° RG 25/02528 – N° Portalis DBVL-V-B7J-V6CI

(Réf 1ère instance : 24/00418)

S.C.I. LE STHAL

S.A.S. VINDILIS FUNERAIRE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pelois

M^e Bonte

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, rapporteur

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et M^me OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 01 Avril 2026 sur prorogation du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. LE STHAL, immatriculée au RCS de Lorient sous le n°387 885 189, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Stéphane ILLOUZ de l’EURL ADAMA FIVE, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. VINDILIS FUNERAIRE, immatriculée au RCS de Lorient sous le n° 903 535 680, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e François MIGNON de la SARL AGIL’IT BRETAGNE, plaidant, avocat au barreau de LORIENT

La société Etablissements [D] exploite une activité de menuiserie depuis 1997 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Elle a également exercé une activité de services funéraires jusqu’au 22 septembre 2021, date à laquelle elle a cédé à la société Vindilis funéraire son fonds de commerce de services funéraires.

Par bail en date du même jour, la société Vindilis funéraire a signé un bail commercial avec la société Le Sthal portant sur les locaux dans lesquels la société Etablissements [D] exerçait l’activité cédée, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros hors taxe.

Ces locaux se situent dans un ensemble immobilier appartenant à la SCI Le Sthal dont M. [D] est également le gérant, qui comprend, outre les locaux désormais loués à la société Vindilis, deux appartements, l’atelier de menuiserie dans lequel la société Etablissements [D] a poursuivi son activité de menuiserie en qualité de locataire de la SCI Le Sthal, ainsi qu’une cour.

Les deux sociétés Vindilis et Etablissements [D] exploitent donc désormais leurs activités dans des locaux voisins.

Au sein du contrat de bail commercial consenti à la société Vindilis Funéraire est présent une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de non exécution d’une des clauses du bail.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la société Le Sthal a fait délivrer à la société Vindilis funéraire un commandement visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la société Le Sthal a assigné la société Vindilis funéraire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient en vue de voir ordonner l’expulsion de la société Vindilis funéraire.

Par ordonnance de référé en date du 15 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— rejeté les autres demandes,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le 2 mai 2025, la société Le Sthal a interjeté appel de cette décision enregistré sous le numéro de RG 25/02528.

Le 2 mai 2025, la société Le Sthal a interjeté appel de cette décision, enregistré sous le numéro RG 25/02569.

Le 12 mai 2025, les deux instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 juillet 2025, la société Le Sthal demande à la cour d’appel de Rennes de :

— réformer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Lorient le 15 avril 2025 dans toutes ses dispositions en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à référé,

* rejeté ses demandes,

En conséquence :

— juger la société Vindilis Funéraire occupante sans droit ni titre depuis le 26 août 2024,

— ordonner l’expulsion sans délai de la société Vindilis Funéraire des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 2], et ce, au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse, sous astreinte d’un montant de 300 euros par jour,

— condamner la société Vindilis Funéraire à lui payer la somme provisionnelle de 20 195,92 euros au titre des indemnités d’occupations et charges impayées au 7 juillet 2025, outre intérêts légaux et majorations contractuelles,

— condamner la société Vindilis Funéraire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demie le montant du loyer normal et charges en application de la clause pénale du bail, à compter du 26 août 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des locaux loués, en faisant application de tout intérêt de retard et majoration contractuelle et légale pour non-paiement,

— condamner la société Vindilis Funéraire à lui payer la somme de 10 000 euros, pour résistance abusive, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner la société Vindilis Funéraire à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Vindilis Funéraire aux entiers dépens d’instance dans lesquels seront compris le coût du commandement du 26 juillet 2024

Par dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2026, la société Vindilis Funéraire demande à la cour d’appel de Rennes de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé et rejeté les demandes de la société Le Sthal,

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre liminaire :

— juger que les demandes formées par la société Le Sthal s’opposent à des contestations sérieuses,

— se déclarer incompétent,

A titre principal :

— juger que la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail est intervenue de pure mauvaise foi,

A titre subsidiaire :

— juger que la société Le Sthal ne démontre pas un trouble de jouissance et sa persistance postérieurement à l’échéance du commandement,

En conséquence :

— débouter la société Le Sthal de l’entièreté de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois à compter de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause :

— débouter la société Le Sthal de ses demandes au titre de la résistance abusive et des frais irrépétibles,

— condamner la société Le Sthal à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Le Sthal aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI le Sthal au soutien de ses prétentions fait valoir que :

— son commandement du 26 juillet 2024 visant la clause résolutoire est parfaitement régulier,

— l’ordonnance de référé du 15 avril 2025 a considéré par erreur que l’enjeu du litige était l’occupation de la cour cimentée alors que ce qui a causé la résiliation du bail est le blocage de l’accès aux locaux de la société Etablissements [D] par la société Vindilis funéraire,

— l’ordonnance de référé a dénaturé 'le commandement de payer’ (sic) visant la clause résolutoire du 26 juillet 2025 (sic), en omettant qu’il visait expressément une gêne considérable causée par le blocage de l’accès aux locaux des établissements [D], et non l’occupation de la cour,

— en l’espèce, il n’existe aucune contestation sur le fait que la société Vindilis funéraire a bloqué cet accès, ce qui constitue un trouble de jouissance causé à un occupant de l’ensemble immobilier.

Elle demande de constater que la clause résolutoire a joué.

En réponse, la société Vindilis Funéraire estime qu’à raison le juge des référés s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de résiliation de bail, en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Elle rappelle que les parties discutent les points de savoir, indissociables, si la cour cimentée fait partie intégrante des locaux donnés à bail et si les conditions de stockage des matériels indispensables à l’exercice de son activité sont susceptibles de générer un trouble de jouissance et donc légitimer le recours à la clause résolutoire.

Elle relève que pour trancher ces questions, le juge des référés serait contraint d’interpréter les clauses du bail.

Elle souligne que par arrêt en date du 20 janvier 2026, la cour d’appel de Rennes en sa 1ère chambre a jugé que la cour litigieuse bénéficiait d’un usage commun, et non d’un usage exclusif aux établissements [D].

A titre principal, elle soutient que la SCI Le Sthal a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi.

A titre subsidiaire, elle indique que le prétendu trouble de jouissance invoqué n’est pas propre à la société Le Sthal mais serait commis au préjudice des établissements [D] dans le cadre de son activité de menuiserie, que la bailleresse a fait délivrer le commandement au vu de photographies apparemment prises par M. [D] en juillet 2024, sans qu’aucun procès-verbal de commissaire de justice ne soit dressé, que le procès-verbal du 12 septembre 2024 censé démontrer la persistance de ce trouble ne permet nullement de constater le stationnement gênant de véhicules appartenant à la société Vindilis funéraire, et constate uniquement que les matériels stockés dans la cour cimentée sont en parfait état de rangement, ce qui ne traduit pas un trouble de jouissance par le preneur en violation des articles 8.1 et 8.2 du bail, et ce d’autant que la société Etablissements [D] n’établit pas exercer la moindre activité.

Elle fait valoir que l’inexistence d’un trouble de jouissance a été confirmée par la 1ère chambre de la cour d’appel.

Elle ajoute également que la SCI Le Sthal est bien silencieuse en revanche sur les graves troubles de jouissance qu’elle subis menaçant la pérennité de son activité (installation d’un portail qui complique l’accès à la cour cimentée, prolongement d’une palissade réduisant le couloir donnant accès au laboratoire, présence sur la parcelle louée d’un cabanon rempli de matériels et d’effets personnels de M. [D], présence dans la cour également d’un garage et de nombreux objets appartenant à ce dernier).

Pour ces motifs, la société Vindilis funéraire estime que la SCI Le Sthal doit être déboutée de ses demandes.

À défaut, elle demande à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois, soulignant qu’elle est à jour de ses loyers, qu’elle serait confrontée à la difficulté de trouver un autre local, et qu’une résiliation immédiate entraînerait l’arrêt de son activité et un dépôt de bilan.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, visé par la SCI Le Sthal au soutien de ses demandes, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au sens des dispositions précitées, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause résolutoire insérée à l’acte à cet effet dès lors que le commandement visant la clause résolutoire est infructueux, qu’il est délivré de bonne foi.

Le bail conclu entre les parties comporte, en page 21 une clause résolutoire qui prévoit :

A défaut d’exécution parfaite par le LOCATAIRE de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme le défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres accès de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user sans qu’il soit besoin d’autre formalité…

L’article 8.1 du bail, page 14 intitulé 'modalités de jouissance des locaux par le LOCATAIRE’ stipule :

'Le LOCATAIRE devra jouir des lieux en bon père de famille. Il veillera à ce que la tranquillité et le bon ordre de l’immeuble ne soient pas troublés ni par son fait, ni par celui de ses préposés, il devra prendre toutes précautions pour éviter tout trouble de jouissance, notamment par le bruit et éventuellement les odeurs'.

L’article 8.2 du bail, même page, intitulé ' obligations diverses concernant la jouissance des lieux’ dispose :

'sur un plan général et s’il y a lieu, il [le locataire] devra prendre toutes précautions pour que l’exercice de son activité n’entraîne pour les autres occupants de l’immeuble ou pour les voisins aucun trouble de voisinage.'

et qu’en 'cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance et un mois après un simple commandement de payer, le bail sera résilié de plein droit'.

Le 26 juillet 2024 (et non le 26 juillet 2025 tel que mentionné par l’appelante dans ses écritures) la SCI Le Sthal a fait délivrer à la société Vindilis funéraire un commandement 'd’avoir à se conformer au bail', (et non un commandement de payer), visant la clause résolutoire, la bailleresse rappelant les termes du bail visés aux dispositions complètes du bail précitées en ses articles 8.1 et 8.2.

La cour constate que cet acte de commissaire de justice ne vise pas expressément, ainsi que soutenu par la société Le Sthal 'une gêne considérable de l’accès aux locaux des établissements [D]'. Cet acte rappelle en revanche au locataire les clauses du bail stipulant qu’il 'devra prendre toutes précautions pour que l’exercice de son activité n’entraîne pour les autres occupants de l’immeuble ou pour les voisins aucun trouble de voisinage'. La nature du trouble ici allégué (blocage de l’accès aux locaux des établissements [D]) n’y est pas précisée.

Pour prétendre à une résiliation du bail en raison de la persistance de ce trouble, la SCI le Sthal se contente d’écrire que le commandement est demeuré infructueux et sans effet, le délai d’un mois étant expiré depuis le 26 août 2024.

Bien qu’elle n’indique pas dans ses écritures, sur quels éléments elle se fonde pour soutenir que ce trouble persiste, la SCI verse aux débats une pièce 13 nommée constat du 13 septembre 2024 dressé par M^e Godan et une pièce 17 nommée constat en date du 4 décembre 2024.

La cour constate que la pièce 13 dont manque une page 2 ne permet pas de vérifier la date exacte à laquelle ce constat a été dressé. Cette pièce sera donc écartée, ne pouvant apporter d’éléments utiles aux débats.

S’agissant du constat dressé le 4 décembre 2024 à la demande de la société Etablissements [D], les mentions et photographies présentées tendent à décrire l’état de la cour, son encombrement et l’accès difficile, le commissaire de justice écrit en effet :

'D’une manière générale, je constate que la cour, étant encombrée de matériel funéraire, rend toute circulation dans ladite cour compliquée voire difficile, notamment pour les chargements et déchargements de matériel de menuiserie'(page 31) ou en encore ' dans la cour de la menuiserie, le requérant ressort de la cour de la menuiserie en marche arrière. Je constate qu’il ne peut reculer droit, mais est contraint de manoeuvrer. Le battant du portail ne peut être ouvert en grand à cause du matériel funéraire entreposé derrière'.

Les prétentions de la SCI Le Sthal sont donc apparemment fondées sur un trouble manifestement illicite persistant, résultant d’un blocage du fait du locataire de l’accès aux locaux de la société Etablissements [D].

La cour relève que le bail mettant à la charge du locataire l’obligation de ne causer aucun trouble de voisinage aux autres occupants de l’immeuble ou aux voisins, la SCI Le Sthal, bien que non victime elle-même des troubles qu’elle invoque, est fondée à se prévaloir de ce que le locataire ne prendrait pas des précautions suffisantes pour éviter des troubles à la société Etablissements [D].

Les pièces versées aux débats et notamment un récent arrêt rendu par la cour d’appel le 20 janvier 2026 dans une affaire opposant la société Etablissements [D] et la société Vindilis funéraire établissent que :

— la première a engagé une procédure de référé contre le seconde, par acte du 8 janvier 2025 pour obtenir sur le fondement de l’article 835.1 du code de procédure civile, que soit ordonné à la société Vindilis funéraire de retirer tous les véhicules bloquant l’accès à ses locaux ainsi que tous les matériels lui appartenant,

— la cour d’appel a confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des référés de Lorient le 25 février 2025 sur ces demandes, qui dit n’y avoir lieu à référé et rejette les demandes de la société Etablissements [D].

Il est constaté que la cour, dans son arrêt du 20 janvier 2026, retient que 'les parties sont en désaccord sur le droit d’usage de la cour cimentée attenante à l’atelier des établissements [D]', et que 'les pièces produites plaident en faveur d’un usage commun de la cour litigieuse en contradiction avec un usage exclusif revendiqué par la société Etablissements [D]'.

La SCI Le Sthal, qui ne fonde pas ses demandes sur le périmètre des biens loués, ne disconvient pas ici, qu’une telle question échappe à la compétence du juge des référés, en raison de la nécessaire interprétation des clauses du bail qu’elle implique.

Si elle semble ici vouloir caractériser le trouble manifestement illicite causé à la société Etablissements [D], force est de constater qu’un tel trouble était également exposé devant la cour d’appel de Rennes dans le cadre du litige opposant la société Etablissements [D] à la société Vindilis funéraire.

La cour d’appel, dans son arrêt du 20 janvier 2026, souligne ainsi que 'la Sasu Etablissements [D] considère que le trouble manifestement illicite résulte du blocage de l’accès à ses locaux par le stationnement des véhicules et l’entreposage des équipements appartenant à la société Vindilis Funéraire', qu’il 'est exact que dans l’hypothèse où le bail inclurait la partie cimentée de la cour, la société Vindilis Funéraire ne pourrait cependant en faire un usage qui conduirait à bloquer l’accès de la société Etablissement [D] ni entraver l’exercice normal de son activité’ et qu’il peut donc être fait état devant le juge des référés 'd’un trouble manifestement illicite à ce titre.'

Or, il est rappelé ici que l’existence du trouble invoqué n’est, à la date du commandement, étayé par aucun constat d’huissier et que l’acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024 fait uniquement commandement au locataire 'd’avoir à se conformer au bail’ et notamment aux articles 8.1 et 8.2 sans décrire précisément en quoi ces obligations ne sont pas respectées par la société Vindilis funéraire.

La cour constate ensuite, comme la 1ère chambre, que le constat d’huissier du 4 décembre 2024 montre que de nombreux équipements et déchets pouvant effectivement appartenir à la société Vindilis Funéraire, ce que cette dernière ne conteste d’ailleurs pas, sont entreposés dans la cour , à proximité de l’atelier, mais que l’essentiel des matériaux adossés au mur de l’atelier et entreposés devant la baie vitrée qui lui sert d’accès sont des carrelages, des bouts de bois et des gaines en PVC, dont il n’est pas démontré qu’ils appartiennent à la société Vindilis Funéraire, en ce qu’il s’agit de matériaux ayant davantage à voir avec l’activité de menuiserie, de sorte qu’il n’est pas démontré par la SCI Le Sthal une entrave de l’accès à l’atelier de la société Etablissements [D] imputable à la société Vindilis Funéraire.

La preuve d’un trouble manifestement illicite n’étant pas rapportée, il convient d’approuver le premier juge en ce qu’il rejette l’intégralité des demandes de la SCI Le Sthal.

La cour confirme l’ordonnance de référé du 15 avril 2025 en toutes ses dispositions.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit de l’intimée.

La cour condamne la SCI Le Sthal, qui succombe, aux dépens d’appel et à payer à la société Vindilis funéraire une somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance de référé du 15 avril 2025 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Le Sthal à payer à la société Vindilis funéraire la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI Le Sthal aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente