République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/10/2025

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N° de MINUTE : 25/713

N° RG 23/02716 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U6HS

Jugement (N° 22/00925) rendu le 04 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

APPELANT

Monsieur [J] [S]

né le 02 Juillet 1977 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier Cayet, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/004947 du 30/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉS

Monsieur [C] [F]

né le 20 Août 1951 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 4]

représenté par M^e Frédérique Nortier, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

Madame [V] [F] (Décédée)

Madame [U] [S]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Mariam Saïle, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/001025 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

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Par acte sous seing privé du 18 février 2013, prenant effet le 1er mars 2013, M. [P] [F] a donné à bail à M. [J] [S] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 430 euros.

Par acte séparé du même jour, Mme [U] [S] s’est portée caution solidaire du locataire.

A la suite du décès de M. [F], Mme [V] [F], son épouse, a reçu en usufruit le bien donné à bail et M. [C] [F] est devenu le propriétaire.

Des loyers demeurant impayés, les consorts [F] ont fait signifier à M. [S], le 22 février 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers impayés pour un montant de 524 euros. Ce commandement a été dénoncé à Mme [S], en sa qualité de caution, le 28 février 2022.

Par acte du 11 mai 2022, les consorts [F] ont fait assigner M. et Mme. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai en vue d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location, l’expulsion de M. [S] et celle de tous occupants de son chef et avec si besoin est, le concours de la force publique, leur condamnation au paiement solidaire de la somme de 433,84 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal dus au 22 avril 2022, des loyers et charges échus depuis cette date jusqu’au jour du jugement à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du jour du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des lieux, outre une somme de 555 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront.

Suivant jugement en date du 4 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2013 concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 9] sont réunies au 23 avril 2022 ;

Débouté M. [S] de l’ensemble de ses demandes ;

Ordonné en conséquence à M. [S] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les consorts [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’il celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Débouté les consorts [F] de leur demande en condamnation dirigée contre Mme [S] ;

Condamné M. [S] à verser aux consorts [F] la somme de 2 556,57 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges, frais et indemnités d’occupation dus au mois de mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné M. [S] à verser aux consorts [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamné M. [S] à verser aux consorts [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du coût de l’assignation à l’exclusion des actes de procédure qui en suivront ;

Condamné les consorts [F] à payer à Mme [S] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

M. [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Débouté Mme. [F] et M. [C] [F] de leur demande en condamnation dirigée contre Mme [S] ;

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

M. [C] [F] a constitué avocat le 17 juillet 2023.

Mme [S] a constitué avocat le 26 juillet 2023.

L’appelant a tenté de notifier sa déclaration d’appel, le 30 août 2023, par acte d’huissier remis à Mme. [Z] [F], belle fille de Mme [V] [F], qui l’a informé de son décès survenu le 6 août 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, M. [S] demande à la cour de :

Le dire et juger recevable et bien fondé en son appel ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions ;

Statuant à nouveau :

Débouter les consorts [F] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamner les consorts [F] à réaliser les travaux de remise en état de l’immeuble afin que ce dernier respecte les critères de décence ;

Dire que les travaux devront être réalisés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Assortir ces obligations d’une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

Dire que le paiement des loyers sera suspendu jusqu’au parfait achèvement des travaux ;

Condamner les consorts [F] au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du trouble de jouissance de M. [S] ;

Condamner les consorts [F] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, M. [C] [F] demande à la cour de :

Dire et juger M. [S] mal fondé en son appel du jugement, rendu le 4 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai ;

Débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu le 4 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai ;

S’entendre M. [S] condamner à verser, à M. [C] [F], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, Mme [U] [S] demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Par voie de dispositions nouvelles :

Débouter les consorts [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement les consorts [F] et M. [S] au paiement de la somme de 1 684,80 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure d’appel au profit de M^e Mariam Saile, avocate au barreau de Cambrai.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’effet dévolutif de l’appel

M. [S] n’a pas relevé appel principal de la disposition du jugement déboutant les bailleurs de leur demande de condamnation au paiement des loyers et charges dirigée contre Mme [U] [S] au titre d’un cautionnement.

Aucune autre partie n’a interjeté appel incident de cette disposition, de sorte que l’examen de cette demande formée en première instance n’est pas soumise à l’examen de la cour.

Sur l’exception d’inexécution de l’obligation de paiement du loyer

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus et aux termes de l’article 7d), le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il résulte de ses conclusions que M. [S] fonde l’inexécution de son obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu’il qualifie d’indécent le temps de l’exécution des travaux, mais, semble-t-il, sur les règles du code civil relatives au bail et sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l’exception d’inexécution.

L’exception d’inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d’une gravité suffisante, mais également qu’elles soient certaines.

En l’espèce, M. [S] a fait l’objet le 22 février 2022 d’un commandement de payer le loyer pour un montant de 574 euros, dans les circonstances de suspension du versement de l’allocation logement entre les mains du bailleur, l’impayé remontant au 1er septembre 2021.

Au soutien de l’exception d’inexecution du paiement du loyer pour défaut de délivrance d’un logement décent, M. [S] produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 9 mars 2022 qui établit que le logement loué n’est pas en bon état général et présente des désordres relatifs aux normes électriques, d’infiltrations, de moisissures, de carreaux fissurés.

En outre, les bailleurs produisent le rapport de l’enquêteur adressé par l’agence régionale de santé à la suite de la visite contradictoire des lieux loués du 30 mai 2022, qui pose une qualification d’indécence et recommande les travaux suivants : mise en place d’une ventilation, isolation de certains conducteurs électriques, interrupteur vétuste à changer, travaux de maçonnerie dans le garage, main courante à poser dans l’escalier

L’état des lieux d’entrée du 27 février 2013 produit par le bailleur mentionne un bon état général du bien loué.

Outre que l’enquête de l'[Localité 8] et le constat d’huissier ont été établis après la date du premier impayé, le locataire ne justifie nullement d’une mise en demeure, ou même d’une simple demande, de remise en état du bien loué au bailleur avant la mise en oeuvre de ce qu’il qualifie d’une exception d’inexécution de son obligation.

Par ailleurs, si le locataire avait sollicité préalablement de son bailleur les réparations visées par l’enquête de l'[Localité 8], il apparaît que ces dernières n’empêchaient nullement la jouissance totale du bien, de sorte que la condition de manquements suffisamment graves du bailleur ne serait pas remplie pour justifier une exception d’inexécution du paiement du loyer, étant remarqué que M. [S] a, de toute façon, effectué des paiements sporadiques pour résorber la dette.

Il sera, en outre, rappelé qu’en matière de baux d’habitation, un dispositif légal spécial est prévu à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au juge de suspendre en totalité ou en partie, avec ou sans consignation, le paiement des loyers dans l’attente de l’exécution des travaux de remédiation des causes de l’indécence du logement qu’il aura déterminées à l’issue d’un procès.

Le jugement sera confirmé, en ce qu’il a rejeté, par une motivation précise et circonstanciée, l’exception d’inexécution soulevée par M. [S].

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause contractuelle et la demande subséquente de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyers, augmenté des charges, ainsi qu’au prononcé d’une expulsion

M. [S] ne soulève en appel aucun moyen, autre que l’exception d’inexécution de son obligation, au soutien de sa contestation de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et du prononcé de la mesure d’expulsion.

C’est ainsi que le premier juge a, par des motifs de droit et de fait pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail était réunies et que le bail est résilié depuis le 23 avril 2022.

M. [S] n’ayant, ni en première instance, ni en appel, sollicité des délais de paiement suspensifs, sous conditions, de la résiliation, le jugement sera confirmé, en ses dispositions sur ce point, ainsi que sur l’indemnité mensuelle d’occupation et sur l’autorisation de recourir à l’expulsion, telle que prévue au dispositif de la décision.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, la preuve du paiement du loyer incombe au locataire.

En l’espèce, M. [S] ne conteste pas le montant de la dette locative réclamée par le bailleur, sur la présentation d’un décompte.

Il résulte de l’examen de ce décompte que l’ensemble des sommes réclamées relèvent bien de l’obligation contractuelle de M. [S] au paiement du loyers et des provisions pour charge, de même qu’après le 23 avril 2022, qu’au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Le premier juge a fait une exacte appréciation des faits en jugeant que M. [S] serait condamné à payer aux bailleurs la somme de 2556,57 euro, arrêtée à l’échéance du mois de mars 2023 incluse, étant rappelé que les indemnités mensuelles d’occupation continuaient à courir.

Le jugement sera confirmé, en ce compris les modalités d’intérêt qui ne sont pas contestées.

Sur la demande reconventionnelle de travaux de remise en état du bien loué et d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Le premier juge a parfaitement démontré que les obligations contractuelles réciproques cessent à la résiliation du bail et qu’en conséquence, un occupant sans droit ni titre n’est pas fondé à réclamer l’exécution d’une obligation contractuelle qui a pris fin.

Le jugement sera confirmé, en ce qu’il a rejeté la demande présentée au titre de travaux de remise en état.

Enfin, M. [S] affirme qu’il est constant qu’il subit avec sa compagne un trouble de jouissance important depuis l’entrée dans le logement, eu égard à son insalubrité, pour réclamer le paiement de la somme de 2 000 euros, au titre du trouble de jouissance.

Il apparaît que le logement n’a pas fait l’objet d’un arrêté relatif à une éventuelle insalubrité et qu’il ne saurait, dès lors, n’être question que du respect des normes de décence.

M. [S] établit l’existence de désordres constitutifs d’indécence à compter du constat d’huissier du 9 mars 2022, s’agissant notamment de l’humidité de la cuisine et la salle de bains par manque de ventilation, pour une résiliation du bail constatée au 22 avril 2022.

Pour autant, il doit établir le préjudice qui en est résulté pour lui même et sa famille, notamment d’un point de vue de santé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le jugement sera également confirmé, en ce qu’il a rejeté la demande, non justifiée, de M. [S] au titre d’un trouble de jouissance

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [S] à payer aux bailleurs la somme de 400 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

Le sens du présent arrêt conduit, enfin, à condamner M. [S], partie perdante, aux dépens d’appel et à le condamner, en équité, à payer à M. [C] [F] la somme de 400 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

S’agissant de la demande nouvelle en appel de Mme [U] [S] de voir condamnée solidairement les deux autres parties à prendre en charge ses frais irrépétibles de défense, c’est à dire nécessairement de première instance, à hauteur de la somme de 1684.80 euros, il sera relevé principalement que cette demande ne pouvait être formée à l’encontre des bailleurs après avoir demandé la confirmation du jugement qui a déjà condamné les bailleurs à lui payer la somme de 400 euros, au titre de ses frais irrépétibles.

Par ailleurs, au regard de la décision rendue à raison d’une irrégularité formelle de l’engagement de caution de Mme [U] [S] à l’égard des bailleurs et en équité, il ne sera pas fait droit à sa demande visant à obtenir la condamnation de M. [J] [S] à lui payer la somme réclamée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,

Condamne M. [J] [S] aux dépens d’appel,

Condamne M. [J] [S] à payer à M. [C] [F] la somme de 400 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Déboute Mme [U] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Harmony Poyteau

Le président

Cécile Mamelin