Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 3

N° RG 25/01116 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VWJN

(Réf 1ère instance : 23/00007)

M. [K] [I]

Mme [W] [M] épouse [I]

C/

G.A.E.C. [H]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Maupetit

Gaec [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [K], [HH], [G] [I]

né le 31 décembre 1956 à [Localité 17], de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [W], [E], [J], [SI] [M] épouse [I]

née le 2 décembre 1959 à [Localité 16], de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparants assistés de M^e Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

INTIMEE :

G.A.E.C. [H], immatriculé au RCS de [Localité 20] sous le n° 791 839 079, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 14]

[Localité 6]

représentée par M. [X] [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte notarié en date du 18 juin 2004, Mme [W] [I] et M. [K] [I] sont propriétaires de plusieurs parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 18], cadastrées ZL [Cadastre 7] A, ZL [Cadastre 9], ZL [Cadastre 10] A, ZL [Cadastre 10] B, ZL [Cadastre 1] A et ZL [Cadastre 1] B, pour une surface totale de 5 ha 02 a et 21 ca.

2. Ces parcelles ont été données à bail rural à M. [U] jusqu’en 2008.

3. Par courrier du 29 septembre 2021, le GAEC [H] a sollicité auprès de la préfecture une demande préalable d’autorisation d’exploiter ces parcelles.

4. La préfecture a informé M. et Mme [I] de cette demande ainsi que de celle déposée par l’EARL [Adresse 13].

5. Par courrier du 10 novembre 2021, M. et Mme [I] ont indiqué aux services de la préfecture qu’ils souhaitaient louer les parcelles à l’EARL La Ferme de [Localité 19] et pas au GAEC [H].

6. Par arrêté du 30 novembre 2021, l’EARL [Adresse 13] a été autorisée à exploiter les parcelles litigieuses, la demande étant motivée par le projet l’installation aidée de M. [O] [C] en élevage spécialisé à temps plein.

7. Par courrier du 4 mars 2022, le GAEC [H] a déposé une nouvelle demande d’autorisation d’exploiter ces parcelles.

8. Par arrêté du 4 juillet 2022, le GAEC [H] a été autorisé à exploiter les parcelles litigieuses, M. [C] ayant renoncé à s’installer et les deux demandes concernant désormais un agrandissement de société.

9. Le 19 janvier 2022, un bail à ferme a été signé entre M. et Mme [I] d’une part et M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022 sur les parcelles en cause.

10. M. et Mme [S] ont par ailleurs signé le 11 octobre 2022 un formulaire validant la mise à bail desdites parcelles, en cours d’acquisition par la Foncière Terre de liens, via un avenant au bail rural de 18 ans avec clauses environnementales dont ils sont titulaires sur la ferme de [Localité 19].

11. Par requête du 11 décembre 2023, le GAEC [H], représenté par M. [X] [H], a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire d’une demande de reconnaissance d’un bail verbal à son profit sur les parcelles en cause.

12. M. [I], M. et Mme [S] et la société Terre de Liens ont été convoqués à l’audience du 19 janvier 2024. À cette audience, Mme [I] a indiqué être co-propriétaire avec son mari des parcelles et que la vente n’avait pas été finalisée avec la société Terre de Liens

13. M. et Mme [S] et la société Terre de Liens ont finalement indiqué ne pas être concernés par l’affaire, les demandes formulées par le GAEC [H] ne concernant que M. et Mme [I].

14. Par jugement du 24 janvier 2025, le tribunal a :

— constaté l’existence d’un bail rural consenti au profit du GAEC [H] par M. et Mme [I] sur les parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 18] cadastrées ZL [Cadastre 7] A, ZL [Cadastre 7] B, ZL [Cadastre 10] A, ZL [Cadastre 10] B, ZL [Cadastre 1] A et ZL [Cadastre 1] B, pour une surface totale de 5 ha 02 a et 21 ca ayant commencé à courir à compter du 1er janvier 2009 et ce pour une durée de neuf ans, tacitement reconductible selon le régime type du bail rural dans le département de [Localité 15]-Atlantique,

— dit que les conditions du bail seront celles fixées par les dispositions prévues par le statut du fermage en se référant au contrat type départemental (44),

— condamné M. et Mme [I] à libérer les lieux et à permettre l’accès aux parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 18] cadastrées ZL [Cadastre 7] A, ZL [Cadastre 7] B, ZL [Cadastre 10] A, ZL [Cadastre 10] B, ZL [Cadastre 1] A et ZL [Cadastre 1] [Cadastre 12] par le GAEC [H] dans un délai d’un mois suivant la notification de la décision,

— constaté n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes formulées par M. et Mme [I],

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamné in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens.

15. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. [H], par le biais du GAEC [H], s’était chargé de l’entretien d’une partie des parcelles et notamment de réaliser le foin, à charge pour lui d’en remettre une partie à M. et Mme [I] et de participer à l’entretien de leurs animaux, ce qui ne permet pas de retenir une exploitation personnelle du fonds par M. et Mme [I], ces animaux, qui relèvent d’un simple agrément, étant déjà présents lors de l’existence du précédent bail (M. [U]) puis lors de la conclusion du bail de janvier 2022. Pour le tribunal, cette situation permet de reconnaître au GAEC [H] une jouissance exclusive et continue pendant plus de dix ans sans la moindre opposition, le caractère onéreux du bail se manifestant par la remise, chaque année, entre 10 et 30 % du foin à M. et Mme [I] et n’autorisait pas ces derniers à donner ces parcelles à bail à M. et Mme [S].

16. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 25 février 2025, M. et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision, uniquement à l’encontre du GAEC [H].

17. Par lettre recommandée avec avis de réception, pour l’intimé, du 12 juin 2025, les parties ont été convoquées à l’audience du 4 septembre 2025.

18. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 6 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

* * * * *

19. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 septembre 2025 et soutenues à l’audience, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— constater l’inexistence d’un bail rural,

— débouter le GAEC [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le GAEC [H] à libérer les parcelles litigieuses de tout bien et de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt,

— condamner le GAEC [H] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le GAEC [H] aux entiers frais et dépens.

* * * * *

20. M. [X] [H], pour le GAEC [H], demande à la cour de confirmer le jugement.

* * * * *

21. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat

22. M. et Mme [I] font valoir que le GAEC [H] n’a jamais joui des parcelles de façon exclusive et n’a même jamais joui des parcelles cadastrées ZL [Cadastre 7] A, ZL [Cadastre 9], ZL [Cadastre 10] [Cadastre 11], ZL [Cadastre 10] [Cadastre 12], la coupe de foins n’ayant eu lieu que sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] Pour eux, la cohabitation existant sur les parcelles (ils déclarent avoir pratiqué de l’élevage bovin) était incompatible avec un usage exclusif par le GAEC [H] et la comparaison avec la situation de M. [U] est hors de propos. Ils ont valablement loué leurs terres à l’EARL [Adresse 13] dont les gérants sont M. et Mme [S]. En outre, la contrepartie alléguée était dérisoire dès lors qu’elle ne permettait que de nourrir quelques animaux, le fait que la restitution du foin varie d’une année à l’autre entre 10 % et 30 % sans règle précise, sans clause écrite ni accord constant, révélant une instabilité de cette contrepartie. Ils estiment qu’il s’agissait en réalité d’un échange de services. Le tribunal a à tort évoqué un simple agrément alors que le seul fait de faire pâturer un troupeau constitue une étape essentielle de l’élevage et qu’ils ont toujours exploité personnellement les parcelles litigieuses depuis 2007, dans le cadre d’une activité agricole comprenant un cycle biologique complet. Ils observent enfin que les parcelles ne sont plus entretenues par le GAEC [H].

* * * * *

23. M. [X] [H], ès qualité de gérant du GAEC [H], rappelle que M. et Mme [I] ont reconnu qu’il venait faire le foin une fois par an et que cette relation a duré pendant plus de dix ans. La contrepartie n’avait rien de dérisoire. Il n’a jamais sollicité d’autorisation d’exploiter dès lors que les relations étaient fondées sur la confiance. M. et Mme [I] ne sont pas exploitants, leur activité procédant d’un simple loisir. Il continue d’exploiter les terres mais a tenu compte de l’appel et cessé leur entretien. Il précise que les parcelles en cause sont uniquement les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui touchent son parcellaire.

Réponse de la cour

24. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que 'toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens'.

25. Pour qualifier une convention de bail rural, la mise à disposition doit porter sur des parcelles agricoles dont la jouissance est nécessairement autonome, continue et exclusive et comprendre une contrepartie onéreuse ou en nature qui ne peut être dérisoire.

26. S’agissant de la mise à disposition, si l’article L. 411-1 du code rural ne précise pas si elle doit être totale ou peut être partielle, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, fait du caractère exclusif de la location des biens donnés à bail un critère du bail rural. En particulier, la vente d’herbes ne peut être requalifiée en bail rural que si le preneur a la jouissance exclusive des fruits de l’exploitation (Civ. 3ème, 17 octobre 1990, n° 89-10.095).

27. S’agissant de la contrepartie onéreuse, elle peut être établie sous des formes variées. Ont ainsi pu être retenus l’engagement du preneur de contribuer à l’entretien du bailleur sous forme de différents soins et services, une rémunération prenant la forme de travaux dans le jardin du propriétaire, diverses réparations telles celles d’une serre ou de canalisations d’eau, le paiement d’impôt fonciers, étant précisé que le caractère onéreux de la mise à disposition ne dépend pas de la régularité du versement de la contrepartie.

28. Enfin, c’est à celui qui se prévaut d’un bail rural de rapporter la preuve d’une jouissance exclusive sur le bien (Civ. 3ème, 18 juin 2018, n° 12-19.084).

29. En l’espèce, il n’est pas contesté par M. et Mme [I] que le GAEC [H] récolte le foin sur les parcelles dont ils sont propriétaires, situées sur le territoire de la commune de [Localité 18], cadastrées ZL [Cadastre 2] et 131-B.

30. Le GAEC [H] affirme y faire le foin depuis une quinzaine d’années, les propriétaires recevant un tiers de la récolte. Cette situation est attestée par M. [L], ouvrier agricole, salarié du GAEC [H] et par MM. [D] et [P] [F], agriculteurs. La contrepartie de la mise à disposition, substantielle et régulière, peut être qualifiée d’onéreuse.

31. La cour observe que le GAEC [H] n’a toutefois bénéficié d’une autorisation administrative d’exploiter que le 4 juillet 2022, à la faveur du contentieux naissant.

32. Le tribunal ne pouvait comparer ainsi qu’il l’a fait le bail rural (non versé aux débats) consenti initialement à M. [U] jusqu’en 2008 à la situation du GAEC [H] au motif que les animaux, propriété de M. et Mme [I], étaient déjà présents sur les parcelles litigieuses à ce moment-là, sans que cela ne fasse obstacle à la nécessité de jouissance exclusive du fond.

33. M. [I] est enregistré auprès de la MSA le 29 juillet 2004 comme mettant en valeur depuis le 1er janvier 1986 la parcelle [Cadastre 1] de 3 ha 83 a et 81 ca. Il a déclaré le 20 septembre 2009 l’activité d’éleveur bovin. Il importe peu que l’élevage en question soit particulièrement modeste au vu des justificatifs produits (entre 3 et 4 bovins entre 2013 et 2020), dès lors que ces bêtes se trouvaient sur le terrain agricole en cause, ainsi qu’en témoignent Mme [N] et Mme [T].

34. M. [V] atteste de son côté que M. et Mme [I] 'ont eu des bêtes à pâtures sur leurs parcelles (poneys, vaches, moutons)'.

35. Mme [R] indique de son côté avoir 'constaté que M. et Mme [I] élevaient des animaux sur le terrain derrière leur maison dès 2007. Par ailleurs, habitant le village à proximité, j’ai vu régulièrement des animaux sur ces terrains de 2007 à 2020'.

35. M. [B] certifie 'que M. et Mme [I] ont exploité les parcelles de leur terrain afin de nourrir leur cheptel où il y avait des vaches, poney et mouton'.

36. M. [A] mentionne : 'Empruntant régulièrement la route qui longe le terrain de M. et Mme [I], derrière la maison, je me rappelle avoir toujours vu des animaux notamment vaches et moutons, jusqu’en 2020, également un poney. De mémoire, le début de ces observations peut être daté de 2008'.

37. Il est donc établi qu’après la cessation du bail avec M. [U], M. et Mme [I] ont entendu reprendre leurs terres pour y installer leur élevage, tout en autorisant le GAEC [H], profitant de la proximité de son parcellaire

1: Le GAEC [H] déclare exploiter 168 ha

et suivant un simple échange de services, à récolter le foin moyennant une remise de la récolte à hauteur de 30 % destinée à nourrir leurs animaux présents sur les lieux.

38. Non seulement les attestations produites par le GAEC [H] ne font pas état d’une jouissance exclusive sur les parcelles en cause, mais encore, il reconnaît lui-même cette activité d’élevage, quand bien même il la qualifie de 'loisir'.

39. Or, ce faisant, il admet qu’il n’a jamais eu la jouissance exclusive et complète des parcelles.

40. Il conviendra d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail rural consenti au profit du GAEC [H] par M. et Mme [I] sur les parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 18] cadastrées ZL [Cadastre 8], ZL [Cadastre 9], ZL [Cadastre 10] [Cadastre 11], ZL [Cadastre 10] [Cadastre 12], ZL [Cadastre 1] A et ZL [Cadastre 1] B, pour une surface totale de 5 ha 02 a et 21 ca ayant commencé à courir à compter du 1er janvier 2009.

41. Statuant à nouveau, la cour déboutera le GAEC [H] de ses demandes.

42. Le GAEC [H] sera condamné à libérer les parcelles dans les conditions précisées au dispositif de l’arrêt.

Sur les dépens

43. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. Le GAEC [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

44. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. et Mme [I] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire du 24 janvier 2025,

Statuant à nouveau,

Déboute le GAEC [H] de ses demandes,

Dit qu’il devra libérer les parcelles litigieuses de tout bien et de tout occupant de son chef dans le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

Condamne le GAEC [H] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le GAEC [H] à payer à Mme [W] [I] et M. [K] [I] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,