COUR D’APPEL

DE [Localité 25]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 25 février 2025

N° RG 23/01127 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GA7T

— LB- Arrêt n°

[T] [N] / [I] [L]

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC, décision attaquée en date du 06 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 22/00004

Arrêt rendu le MARDI VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et de M^me Céline DHOME, greffière lors du prononcé

ENTRE :

M. [T] [N]

[Adresse 22]

[Localité 3]

Assisté de Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et de Maître Pierre MERAL, avocat au barreau d’AURILLAC

APPELANT

ET :

Mme [I] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 21]

[Localité 3]

Assistée de Maître Jean Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 16 décembre 2024

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé en date du 9 mars 2007, Mme [D] [B], en qualité d’usufruitière, et Mme [I] [L], en qualité de propriétaire, ont donné à bail à compter du 1er décembre 2005 à M. [T] [N] la propriété de [Localité 23] située dans le Cantal sur les communes de [Localité 17] (parcelles cadastrées section C nos [Cadastre 13] et [Cadastre 14]) et [Localité 20] ((parcelles cadastrées section A nos [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], section E nos [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ) avec reprise de l’inventaire et de l’état des lieux d’origine fait le 31 mars 1958 entre les consorts [R] d’une part et les grands-parents du preneur d’autre part.

Le montant des fermages était fixé à la somme de 7866,36 euros, correspondant à l’indice de référence pour l’année 2005 au 1er octobre.

Par acte du 14 janvier 2022, maître [M], huissier de justice, a adressé à M. [N], un rapport, présenté comme étant une « notification aux fins de purge du droit de préemption », l’informant de ce que Mme [I] [L] avait décidé de vendre les biens loués, au prix de 220'000 euros, précisant les conditions et modalités de la vente projetée, ce afin de lui permettre éventuellement d’exercer son droit de préemption.

Par courrier en date du 16 février 2022, M. [N] a informé Mme [L] de ce qu’il entendait exercer son droit de préemption, tout en contestant les conditions de vente proposées et notamment le prix, fixé à 220'000 euros.

Par requête en date du 16 février 2022, réceptionnée le 18 février suivant, M. [N] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac aux fins de voir déclarer nulle l’offre de vente faite par acte extrajudiciaire par Mme [L] et, subsidiairement, d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise aux fins de fixation de la valeur vénale de la propriété louée.

Par courrier en date du 8 mars 2022, maître [V], notaire, a procédé à une nouvelle notification de la vente projetée. Ce courriel a été notifié « à toutes fins » à maître [M] par acte d’huissier de justice du 9 mars 2022.

Par requête en date du 17 mars 2022, M. [N] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac pour obtenir l’annulation de cette nouvelle notification, considérant qu’elle était irrégulière faute de donner date certaine à la notification du droit de préemption et de mentionner qu’elle annulait et remplaçait la précédente notification, maintenant, à titre subsidiaire, sa demande d’expertise.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 6 juillet 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux a statué en ces termes :

— Déclare les notifications effectuées par M. [T] [N] au nom et pour le compte de Mme [I] [L] concernant le droit de préemption régulières ;

— Déclare régulier l’exercice par M. [T] [N] de son droit de préemption ;

— Déboute M. [T] [N] de sa demande d’expertise ;

— Fixe la valeur vénale des biens à 220'000 euros ;

— Dit que M. [T] [N] aura un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour réaliser l’acte de vente authentique ;

— Dit que M. [T] [N] devra s’acquitter du prix de vente de 220'000 euros, de tous les frais de vente s’élevant à 16'750 euros et des honoraires de négociation s’élevant à 13'200 euros, ainsi qu’à compter du jour fixé pour l’entrée en jouissance, de tous impôts, contributions, taxes et autres charges auxquels les immeubles vendus sont ou pourront être assujettis ;

— Dit que M. [T] [N] prendra les parcelles et immeubles situés sur les communes de [Localité 19] et [Localité 20] A [Cadastre 16], E 193,194,195,197,199, 200,201 et [Cadastre 15] où ils se trouveront (ndr : sic) au jour de l’entrée dans les lieux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité pour bon ou mauvais état du sol, du sous-sol, vices de construction ou autres, apparents ou cachés et sans recours possible pour erreur de designation ;

— Dit que l’entrée en jouissance aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique ;

— Dit que M. [T] [N] supportera les servitudes passives pouvant grever les immeubles et profitera de celles actives et fera son affaire personnelle des assurances contre l’incendie contractées par le vendeur relativement aux bâtiments dans les immeubles vendus et en supportera les primes et cotisations à compter du jour fixé pour l’entrée en jouissance ;

— Rappelle qu’à défaut de réalisation de l’acte de vente authentique dans le délai de deux mois après la signification de la présente décision, la déclaration de préemption effectuée par M. [T] [N] sera nulle de plein droit après une mise en demeure qui lui sera faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

— Laisse les dépens la charge de M. [N].

M. [T] [N] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 12 juillet 2023.

Par ordonnance du 31 août 2023, le premier président de la cour d’appel de Riom a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac le 6 juillet 2023.

Vu les conclusions de M. [T] [N] en date du 11 octobre 2023 ;

Vu les conclusions de Mme [I] [L] en date du 17 avril 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur l’étendue de la saisine de la cour :

S’il a été relevé appel par M. [N] des dispositions du jugement ayant déclaré régulières les notifications du projet de vente des biens donnés à bail aux fins de purge du droit de préemption qui lui ont été adressées les 14 janvier 2022 et 9 mars 2022, ce dernier ne critique pas ces chefs du jugement devant la cour. Le jugement sera en conséquence confirmé à cet égard.

Par ailleurs, il n’est pas relevé appel du chef du jugement ayant déclaré régulier l’exercice par M. [T] [N] de son droit de préemption.

Le débat devant la cour est ainsi désormais circonscrit uniquement à la question de la fixation de la valeur vénale de la propriété dont la vente est projetée.

— Sur la demande d’expertise :

L’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime dispose :

« Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.

Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire. »

En l’espèce, le tribunal a écarté la demande d’expertise qui était présentée par M. [N] aux fins d’estimation de la valeur vénale des biens dont la vente est projetée par Mme [L].

Le tribunal a estimé qu’il disposait d’éléments suffisants pour fixer la valeur vénale de la propriété agricole à 220'000 euros, en considération notamment du rapport d’expertise amiable versé aux débats par Mme [L], établi le 21 mai 2016 par Mme [Z], expert foncier agricole et immobilier. Le tribunal a également souligné que les parties, après modification du parcellaire loué, avaient signé un protocole d’accord de vente de la propriété le 22 février 2017 pour un montant de 278'000 euros, protocole devenu caduc en l’absence d’obtention par M. [N] du prêt qu’il avait sollicité.

M. [N] sollicite l’infirmation de cette décision, considérant que le prix de la vente projetée par Mme [L] est excessif au regard du prix du marché et de la valeur culturale des terres, se référant notamment au soutien de cette argumentation aux ventes intervenues récemment dans le secteur, étant précisé encore qu’il produit devant la cour un rapport en date du 29 septembre 2023 établi par M. [U], expert foncier agricole, qu’il a lui-même sollicité et qui propose l’évaluation des parcelles agricoles à 155'000 euros.

M. [N] sollicite à titre principal l’organisation d’une mesure d’expertise en application des dispositions rappelées, réclamant à titre subsidiaire la fixation de la valeur vénale des biens à 130'000 euros, en prenant en considération la dépréciation de la valeur de la propriété liée au renouvellement du bail intervenu le 1er décembre 2023.

Mme [L], soulignant que le prix de vente proposé est en effet inférieur au prix d’achat qui avait été accepté par M. [T] [N] le 22 février 2017, alors que celui-ci était déjà fermier, estime quant à elle que le prix de 220 000 euros n’est pas exagéré, ainsi que cela résulte selon elle du rapport de Mme [Z], mais également de la comparaison avec la valeur moyenne dominante des valeurs vénales des terrains loués et occupés sur la zone concernée.

En considération de l’ensemble des éléments communiqués devant la cour, et notamment des rapports d’expertise de Mme [Z] et de M. [U], qui font apparaître des écarts importants entre les estimations possibles de la valeur vénale des biens, il convient, sur le fondement des dispositions de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, d’ordonner une mesure d’expertise selon des modalités qui seront énoncées au dispositif de la présente décision, ce avant-dire droit sur la fixation de la valeur vénale des biens et sur le surplus des demandes présentées par les parties.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a débouté M. [T] [N] de sa demande d’expertise.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré régulières les notifications du projet de vente des biens donnés à bail aux fins de purge du droit de préemption qui ont été adressées à M. [T] [N] les 14 janvier 2022 et 9 mars 2022 ;

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [T] [N] de sa demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise,

Statuant à nouveau,

Avant dire droit sur les autres demandes soumises à la cour, dans les limites de l’appel,

Ordonne une mesure d’expertise,

Commet pour y procéder :

M. [E] [O]

[Adresse 18]

[Localité 2]

Tél. 09 64 33 41 30 Mob. 06 73 19 95 47

Mél : [Courriel 24]

Lequel aura pour mission de :

— se transporter sur les lieux,

— entendre les parties et prendre connaissance de leurs dossiers respectifs,

— décrire les biens objet de la notification du droit de préemption, à savoir les parcelles cadastrées section A n o [Cadastre 16], section E n os [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et [Cadastre 15] sur la commune de [Localité 20] (Cantal) et cadastrées C n os [Cadastre 13] et [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 17] (Cantal), en préciser la nature et la destination,

— donner son avis sur la valeur vénale de ces biens, en valeur libre et en valeur occupée, ce en considération du prix du marché, de l’existence du bail en cours et des éléments de comparaison dans le secteur concerné,

— donner son avis sur toute autre question utile à la résolution du litige,

Dit que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations et le coût prévisible de sa mission, sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du magistrat taxateur,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 273 à 281 du code de procédure civile et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission ;

Dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par M. [T] [N] qui devra consigner à cet effet la somme de 1.500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour avant l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire de la cour en cas de motif légitime, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

Désigne M. Philippe Valleix, président de chambre, pour surveiller les opérations d’expertise,

Dit que ce magistrat sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu’il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert et qu’il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l’expertise,

Dit que l’expert désigné déposera son rapport définitif, accompagné de toutes les pièces complémentaires, au greffe de la cour dans le délai de QAUTRE MOIS suivant la consignation, sauf prorogation accordée, et qu’il en adressera copie aux parties,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente ou d’office,

Réserve les dépens.

Le greffier Le président