RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00464 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JCVV

CC

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

28 décembre 2023 RG :21/00070

S.A.R.L. SUD PRIMEURS

C/

S.C.I. JMP IMMO 1

S.C.I. GUIHOT & CIE

Grosse délivrée

le 15 NOVEMBRE 2024

à

M^e Marion TURRIN

M^e Philippe PERICCHI

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AVIGNON en date du 28 Décembre 2023, N°21/00070

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Claire OUGIER, Conseillère

Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. SUD PRIMEURS SARL, au capital de 3 000 €, inscrite au RCS d’AVIGNON sous le n° 800 380 727, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marion TURRIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉES :

JMP IMMO 1 société civile immobilière au capital de 100 euros, inscrite au RCS de RENNES sous le n° D 844 326 116, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

GUIHOT & CIE société civile immobilière au capital de 33538,77 euros, ins

crite au RCS de RENNES sous le n° 422 212 241, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 15 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 6 février 2024, enregistré le 7 février 2024 par la S.A.R.L. Sud Primeurs à l’encontre du jugement rendu le 28 décembre 2023 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° 21/00070 ;

Vu l’avis du 20 février 2024 de fixation de l’affaire à bref délai à l’audience du 21 octobre 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 28 février 2024 par la S.A.R.L. Sud Primeurs, appelante, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 mars 2024 par la S.C.I. JMP Immo 1 et la S.C.I. Guihot et Cie, intimées, appelantes à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonn ance du 20 février 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 17 octobre 2024.

***

Par contrat du 22 avril 2015, la société Guihot et Cie a donné à bail pour une durée de 9 années, avec effet à compter du jour de la signature du bail, à la société Sud Primeurs un local commercial à usage de « vente en gros et au détail, gros et demi-gros dc produits alimentaires -générale, exploitation de boucherie et magasin à rayons multiples », sis dans le centre commercial [Adresse 1] à [Localité 4] (84), moyennant paiement d’un loyer annuel de 30 000,00 euros H.T., payable en douze termes mensuels de 2 500,00 euros H.T., outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 1 000,00 euros.

En septembre 2019, la S.C.I. JMP Immo 1 s’est substituée à la société Guihot et Cie en qualité de bailleresse de la société Sud Primeurs. Les deux sociétés ont le même gérant, Monsieur [M] [I].

Par exploit du 28 décembre 2020, la société Sud Primeurs a fait assigner les société Guihot et Cie et JMP Immo 1 en remboursement des charges versées par provision devant le tribunal de grande instance d’Avignon.

Par jugement du 28 décembre 2023, le tribunal de grande instance d’Avignon :

« Constate, après régularisation des charges annuelles par le bailleur, que la S.A.R.L. Sud Primeurs a réglé un excédent de provisions sur charges d’un montant de 29 071,20 euros pour les années 2015 à 2019,

Constate que la S.A.R.L. Sud Primeurs reste à devoir à ses bailleurs, la S.C.I Guihot et Cie puis la S.C.I. JMP Immo 1, la somme de 36 237,44 euros au titre des loyers et charges non réglés entre janvier 2020 et février 2022,

Après compensation entre ces deux sommes, et compte tenu du montant de la demande formée par la société bailleresse, condamne la S.A.R.L. Sud Primeurs à payer à la S.C.I. JMP Immo 1 la somme de sept mille cent soixante-cinq euros et quatre-vingt centimes (7 185,80 euros) au titre du reliquat des loyers et charges impayés jusqu’au mois de février 2022 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

Condamne solidairement la S.C.I. Guihot et Cie et la S.C.I. JMP Immo 1 à payer à la S.A.R.L. Sud Primeurs la somme de deux mille euros (2 000 euros) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice consécutif au manquement par le bailleur à son obligation de régularisation annuelle des charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Rejette toutes autres demandes ».

***

La société Sud Primeurs a interjeté appel le 6 février 2024 du jugement rendu le 28 décembre 2023 pour le voir réformer ce qu’il :

— n’a pas fait droit à répétition des provisions sur charges intégralement versées entre 2015 et 2020 par la SARL Sud Primeurs pour défaut de production de l’état récapitulatif annuel et de régularisation.

— en ce que le tribunal a condamné la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1

à payer solidairement la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêt

en réparation du préjudice consécutif au manquement par le bailleur de son

obligation de régularisation annuelle des charges.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Sud Primeurs, appelante, intimée à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil et des articles 145 et suivants du code de commerce, de voir :

« – Réformer le dispositif du jugement dont appel

En conséquence,

— juger que la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1 n’ont procédé à aucune régularisation de charges dans les conditions prévues au bail depuis le commencement des relations contractuelles

— juger que la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1 n’ont pas respecté les obligations qu’elles tiennent du bail commercial régularisé avec la SARL Sud Primeurs en se gardant de communiquer un état récapitulatif annuel de l’inventaire de charges

— condamner solidairement la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1 à rembourser à la SARL Sud Primeurs la somme de 115 885 euros correspondant aux provisions sur charges sur la période s’échelonnant entre le 1er mai 2015 au 31 décembre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure

A titre subsidiaire

— Juger que la SARL Sud Primeurs a payé un excédent de charges de 30 364.14 euros

— condamner solidairement la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1 à verser à la SARL Sud Primeurs la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice économique subi par elle

En tout état de cause

— condamner solidairement la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1 au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de la procédure ».

Au soutien de ses prétentions, la société Sud Primeurs, appelante, intimée incidente, expose verser depuis des années des provisions sur charges, sans que le bailleur ne justifie de leur quantum ou de leur bien-fondé. Le fait que le bailleur verse aux débats les pièces nécessaires est sans incidence sur la portée du manquement qui doit être sanctionné par le remboursement des provisions versées du 1er mai 2015 au 31 décembre 2020. En tout état de cause, les charges appelées sont injustifiées et les bailleurs reconnaissent un trop-perçu de 29 071 euros ( en réalité 30 664,14 euros) dont il est réclamé le paiement. Le preneur soutient avoir subi un préjudice économique causé par la rétention d’informations du bailleur et sollicite en conséquence des dommages-intérêts.

***

Dans leurs dernières conclusions, les sociétés JMP Immo 1 et Guihot et Cie, intimées, appelantes à titre incident, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1347 et suivants du code civil, de :

« – Débouter la SARL Sud Primeurs de sa demande de réformation du jugement en date du 28 décembre 2023, rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon ;

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— Constaté, après régularisation des charges annuelles par le Bailleur, que la SARL Sud Primeurs a réglé un excédent de provisions sur charges d’un montant de 29.071, 20 euros pour les années 2015 à 2019 ;

— Constaté que la SARL Sud Primeurs reste devoir à ses bailleurs, la SCI Guihot et Cie puis la SCI JMP Immo 1, la somme de 36.237, 44 euros au titre des loyers et charges non réglés entre janvier 2020 et février 2022 ;

— Après compensation entre ces deux sommes, et compte tenu du montant de la demande formée par la société bailleresse, condamne la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1, la somme de sept mille cent soixante-cinq euros et quatre-vingt centimes (7.165, 80 euros) au titre du reliquat des loyers et charges impayés jusqu’au mois de février 2022 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement

— Réformer le jugement en date du 28 décembre 2023 en ce qu’il a condamné la SCI Guihot et Cie et la SCI JMP Immo à payer à la SARL Sud Primeurs la somme de 2.000, 00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique, et débouté les défenderesses de leurs demandes au titre des frais et dépens de procédure ;

Statuant à nouveau sur l’appel incident,

— Débouter la SARL Sud Primeurs de sa demande indemnitaire, et plus généralement de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JMP Immo 1 et la SCI Guihot et Cie, la somme de 2.500,00 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’en tous les dépens de première instance ;

— Condamner la SARL Sud Primeurs à payer à la SCI JP Immo 1 et la SCI Guihot et Cie la somme de 2.500,00 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’en tous les dépens d’appel ; ».

Au soutien de leurs prétentions, la société JMP Immo 1 et la société Guihot et Cie, intimées, appelantes incidentes, exposent qu’elles ont adressé chaque année au preneur une facture au titre de la taxe foncière et que ce dernier connaît parfaitement le montant des charges de copropriété, compte tenu du pouvoir qui lui est donné par le bailleur d’assister aux réunions de la copropriété. Le bailleur ajoute, qu’à réception de la mise en demeure du preneur, il a notifié le détail des appels de charges présentés par le syndic depuis l’entrée en jouissance. Ainsi, à la date du 28 décembre 2020, le preneur disposait de toutes les pièces nécessaires justifiant le montant des charges de copropriété.

Le bailleur reconnait un trop-perçu de 29 071 euros, qu’il entend compenser avec la dette locative du preneur.

Il fait grief au jugement de l’avoir condamné au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts alors que cette demande du preneur n’était pas étayée par un quelconque élément de preuve.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le remboursement des charges et taxes :

Le contrat de bail stipule que le preneur rembourse au bailleur sa quote-part de charges. Il décrit précisément les impôts, charges et taxes mis à la charge du preneur, à savoir les taxes municipales afférentes au bien loué, les charges de copropriété afférentes au bien loué, la taxe foncière, ainsi que les fournitures et prestations individuelles récupérables.

L’état récapitulatif annuel visé par l’article L.145-40-2 du code de commerce, reproduit dans le contrat de bail consiste en la production des procès-verbaux d’assemblée générales faisant état des travaux envisagés.

Le bailleur ne justifie pas par la suite avoir adressé des états récapitulatifs annuels des charges et taxes.

Par courrier du 20 juillet 2020, le preneur fait état de ce manquement, malgré des demandes réitérées de communication dont il n’est pas justifié et réclame un remboursement de 43 000 euros au titre des provisions versées au titre de la taxe foncière.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

3ème civ. 17 septembre 2020 n°19-14.168

En l’espèce, le bailleur a adressé les factures afférentes au remboursement des taxes foncières de 2015 à 2020 par courriel du 18 septembre 2020, ce que ne conteste pas le preneur.

En ce qui concerne les charges locatives, le bailleur ne peut transférer son obligation de justifier de l’existence et du montant de sa créance sur le preneur, au motif qu’il le représentait aux assemblées générales des copropriétaires. Il n’a donc justifié du montant de sa créance que par courriel du 18 septembre 2020 dans lequel il adresse au preneur les décomptes de charges depuis son entrée dans les lieux.

Ces régularisations même tardives établissent la créance du bailleur et par conséquent les provisions versées ne se trouvent pas dépourvues de cause, de sorte qu’aucune répétition ne peut être ordonnée.

Sur le caractère indu des charges :

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Pour justifier du caractère indu des charges appelées à hauteur de 115 885 euros, le preneur ne fait état que d’une provision sur charges appelée au titre de l’année 2021 d’un montant de 2 569,37 euros.

Il est vrai que ce décompte est incompréhensible car il fait état d’un relevé de charges pour la période « SCI Guihot » alors que la société JMP Immo s’est substituée à ce bailleur en septembre 2019. Le justificatif joint ne correspond pas aux montants indiqués dans la facture et il est fait état de provisions versées par le preneur à l’ancien bailleur et non à l’actuel bailleur.

Dès lors, le bailleur ne justifie pas de sa créance de charges au titre de l’année 2021 et ne peut prétendre au paiement de la somme de 2 569,37 euros correspondant au montant de ladite facture.

Le preneur sera toutefois débouté de sa demande de restitution car il ne justifie pas s’être acquitté de ces charges.

Il sera débouté également du surplus de sa demande qui n’est fondé sur aucun moyen.

Sur le remboursement partiel des provisions versées :

Le preneur et le bailleurs s’accordent sur le montant des provisions versées entre 2015 et 2019, ainsi que sur celui des charges locatives justifiées entre 2015 et 2018. En 2019, les charges justifiées s’élèvent à 3 261,58 euros et non à 3 070 euros comme mentionné par le preneur.

Le décompte du bailleur portant d’une part sur les provisions versées par le preneur de 2015 à 2019 et d’autre part les charges réelles appelées aboutissent à un trop-perçu de 29 071,20 euros qu’il convient de restituer au preneur.

En ce qui concerne les années suivantes, le bailleur ne produit aucun décompte alors que des paiements partiels, selon ses dires, sont intervenus en 2020 ainsi que 2021 et qu’il n’est fait référence qu’aux mois de janvier et de février sur l’année 2022. Le preneur reste taisant sur les paiements intervenus durant ces années, sauf à contester à bon droit le décompte de régularisation de charges 2021. En l’absence de décompte clair et précis du bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande en paiement de loyers et charges, de sorte qu’aucune compensation ne pourra être ordonnée.

Sur le préjudice économique du preneur:

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le bailleur, à savoir la SCI Guihot, puis la SCI JMP Immo seront, en application de l’article précité, condamnés à payer la somme de 29071,20 euros correspondant au trop-perçu de charges pour les années 2015 à 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2020, date de l’assignation.

Par contre, le preneur ne démontre pas l’existence du préjudice économique allégué qui serait indépendant du retard dans le paiements. Il doit donc être débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Le bailleur a procédé tardivement à l’information dont il est redevable sur sa créance de charges et n’a pas procédé spontanément à la restitution du trop-perçu qu’il reconnaissait devoir. Il a ainsi obligé le preneur à agir en justice et dès lors, le bailleur doit être condamné à supporter les dépens de première instance et d’appel. L’équité commande en outre d’allouer au preneur une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Condamne solidairement la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1 à rembourser à la SARL Sud Primeurs la somme de 29 071,20 euros correspondant à un trop-perçu de charges pour les années 2015 à 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2020,

Déboute la SARL Sud Primeurs de sa demande de dommages-intérêts,

Déboute la société JMP Immo de sa demande en paiement de loyers et charges impayés entre janvier 2020 et février 2022,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à compensation,

Condamne solidairement la SCI Guihot et la SCI JMP Immo 1 aux dépens de première instance et d’appel et à payer une somme de 2500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,