N° RG 22/01815 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JC5O

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 31 AOUT 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

51-20-13

Jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe en date du 04 mai 2022

APPELANTS :

Monsieur [M] [E]

né le 06 janvier 1958 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Non comparant, représenté par M^e Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de ROUEN

Madame [Y] [W] épouse [E]

née le 22 juillet 1960 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Non comparante, représentée par M^e Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [S] [X]

né le 08 juin 1958 à [Localité 19]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Non comparant, représenté par M^e Nicole DAUGE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 19 juin 2023 devant Madame GOUARIN, présidente, magistrat chargé d’instruire l’affaire,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, présidente

Madame TILLIEZ, conseillère

Madame GERMAIN, conseillère

Madame DUPONT, Greffière

DEBATS :

Rapport oral a été fait à l’audience

A l’audience publique du 19 juin 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2023

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 31 août 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 8 octobre 1981, M. [J] [X] et Mme [Z] [I] épouse [X], aux droits desquels vient M. [S] [X], ont consenti à M. [M] [E] un bail rural d’une durée de 18 ans portant sur des parcelles situées à [Localité 8] cadastrées section [Cadastre 6], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 16] pour une contenance totale de 24 ha 96 a 88 ca.

Par lettre recommandée du 4 octobre 2019 visant les dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, M. [X] a mis en demeure M. et Mme [E] de lui régler la somme de 3 848,26 euros au titre des fermages et impôts fonciers impayés.

Par requête du 20 janvier 2020, M. [X] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande de résiliation du bail et d’une demande d’expertise des lieux loués.

Par jugement contradictoire du 4 mai 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe a :

— dit que les demandes de Mme [E] sont sans objet ;

— prononcé la résiliation du bail ;

— ordonné l’expulsion de M. [E] ;

— condamné solidairement M. [E] au paiement des indemnités d’occupation, dont le montant sera équivalent au montant du fermage outre les charges jusqu’à restitution effective des lieux ;

— ordonné une expertise qui a été confiée à M. [T] afin de déterminer les améliorations ou les dégradations apportées au fonds loué ;

— sursis à statuer sur les autres demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que la résiliation du bail était encourue en l’absence de règlement intégral des fermages impayés à la date de la demande en justice, que le motif invoqué tenant à la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la SCEA de la Croix du bas ne constituait pas un motif sérieux et légitime de sorte que la résiliation du bail devait être prononcée et qu’il y avait lieu d’ordonner une mesure d’expertise au vu des éléments de preuve de la dégradation des parcelles au cours du bail.

Par déclaration du 1er juin 2022, M. [E] a relevé appel de cette décision.

Exposé des prétentions et moyens des parties

Par dernières conclusions du 6 mars 2023 soutenues oralement à l’audience, M. [E] demande à la cour de :

— infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [X] de ses demandes ;

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions reçues le 24 janvier 2023 reprises à l’audience,

M. [X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu ;

— débouter M. et Mme [E] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— condamner solidairement M. et Mme [E] à lui verser la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, M. [E] fait essentiellement plaider qu’il a réglé les fermages et taxes objet de la mise en demeure dans le délai de trois mois suivant celle-ci, qu’il est fondé à opposer des raisons sérieuses et légitimes tenant à la procédure de redressement judiciaire de la SCEA bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles louées, que la demande de résiliation formée sur le fondement d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds est prescrite et en tout état de cause infondée et qu’il n’existe aucun motif légitime d’ordonner une expertise sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile en l’absence de production d’éléments de preuve des dégradations invoquées.

En réplique, M. [X] soutient principalement que les impayés visés par la mise en demeure n’ont été intégralement réglés que postérieurement à la saisine du tribunal paritaire, que la procédure collective de la SCEA ne constitue pas une raison sérieuse et légitime faisant obstacle au prononcé de la résiliation du bail, que la demande de résiliation du bail du fait d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds n’est pas prescrite, qu’une partie de la haie et une clôture ont été supprimées, que le système de drainage a été détérioré lorsque M. et Mme [E] ont procédé au retournement des herbages, que les parcelles sont mal entretenues et que l’expertise a été ordonnée sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-69 du code rural.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est en l’espèce pas contesté que l’appel a été formé dans les formes et délai prévus par la loi de sorte qu’il convient de le déclarer recevable.

Les dispositions du jugement déféré ayant déclaré sans objet les demandes formées par Mme [E] ne sont pas utilement critiquées en appel, lequel a été formé exclusivement par M. [E], et doivent en conséquence être confirmées.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance sauf en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Sur le défaut de paiement des fermages

M. [E] fait grief au tribunal d’avoir retenu que, à la date de la demande de résiliation du bail, il était débiteur du fermage du mois de septembre 2019 ainsi que des taxes de l’année 2019 alors que la somme due a été intégralement réglée par un virement du 17 octobre 2019 et que c’est par erreur que le notaire a indiqué, dans le reçu établi le 12 octobre 2020, que le versement effectué à cette date était de nature à régulariser le fermage et les taxes échus au mois de septembre 2019.

L’intimé soutient que le virement effectué le 17 octobre 2019 était destiné à régler les fermages des mois de mars et juin 2019 au titre du bail consenti en 1981 mais également les fermages échus pour la même période au titre du bail consenti en 1988 et que le fermage du mois de septembre 2019 ainsi que les impôts fonciers ont été réglés le 12 octobre 2020, soit un an après la mise en demeure et huit mois après la saisine du tribunal.

En application des dispositions de l’article L. 411-31 du code rural, les motifs de la résiliation judiciaire du bail s’apprécient à la date de la demande en justice et il appartient au preneur qui se prétend libéré des fermages visés par la mise en demeure de rapporter la preuve du paiement.

En l’espèce, la mise en demeure adressée par le bailleur le 4 octobre 2019 concernant les parcelles litigieuses portait sur la somme de 3 848,26 euros au titre des fermages échus en mars, juin et septembre 2019 ainsi que sur les impôts fonciers échus au mois de septembre 2019. Il n’est ainsi pas contesté que la mise en demeure, dont la régularité en la forme n’est pas critiquée, portait sur deux termes distincts de fermage.

S’il est établi que le 17 octobre 2019, soit dans le délai de trois mois suivant la mise en demeure, le preneur a procédé à un règlement d’un montant total de 3 831,54 euros, ce versement était également destiné à régler les fermages impayés au titre du second bail consenti en 1988 concernant d’autres parcelles et ayant fait l’objet d’une mise en demeure distincte portant sur la somme de 2 122,31 euros.

En effet, le virement effectué par M. [E] le 17 octobre 2019 était ainsi libellé par le preneur : 'virement notaire [C] et [G] règlement loyer mars juin 2019 [X]'.

Il s’ensuit que le paiement intervenu à hauteur de la somme de

3 831,54 euros était destiné à régler une dette d’un montant total de

5 970,57 euros au titre des échéances impayées des fermages échus en mars et juin 2019 au titre du bail consenti en 1981 objet du présent litige et des fermages échus pour la même période au titre du bail consenti en 1988 objet d’un litige distinct.

Il en résulte que c’est à juste titre que le premier juge a estimé, au vu notamment des échanges intervenus entre Mme [E] et le notaire et du reçu établi par ce dernier, que conformément à la volonté du débiteur, le règlement intervenu avait réglé les fermages les plus anciens, soit le fermage échu au mois de mars 2019 pour un montant de 1 235,24 euros et le fermage échu au mois de juin 2019 pour un montant de 1 235,24 euros, le solde du règlement de 1 361,06 euros ayant réglé les deux échéances impayées de mars et juin 2019 du bail consenti en 1981 d’un montant de 680,53 euros chacune.

Il en résulte que le fermage échu au mois de septembre 2019 n’était pas réglé à la date de la demande en justice du 20 janvier 2020, pas davantage que les impôts fonciers échus, les sommes dues à ce titre n’ayant été réglées que 12 octobre 2020.

Dès lors que ni le paiement partiel ni le paiement tardif ne sont libératoires, les conditions de la résiliation du bail consenti le 8 octobre 1981 sont réunies pour ce seul motif sans qu’il soit nécessaire de caractériser les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Sur l’existence de raisons sérieuses et légitimes

L’appelant fait valoir que les parcelles litigieuses sont exploitées par la SCEA du Croix du bas dans le cadre d’une mise à disposition, qu’une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par jugement du 12 décembre 2019 à l’égard de la SCEA et que les deux entités que constituent la société et M. [E], dont les revenus proviennent de la SCEA, ne peuvent être appréhendées de façon distincte. Il souligne que la SCEA a effectué de substantiels versements destinés à apurer la dette et à reprendre le paiement des fermages à l’échéance et estime que la création d’un GFA au mois de décembre 2020 n’est pas de nature à faire obstacle à la reconnaissance de l’existence de raisons sérieuses et légitimes tenant aux difficultés financières qu’il rencontre.

Si la SCEA qui exploite les parcelles données à bail fait l’objet d’une procédure collective, tel n’est pas le cas de M. [E] qui ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation financière, laquelle ne se confond pas avec celle de la société exploitant le fonds. Or les difficultés économiques rencontrées par la société qui exploite les parcelles sont insuffisantes à elles seules à caractériser la situation financière de M. [E] dont le premier juge a relevé à juste titre qu’il avait effectué au mois de décembre 2020 un apport en nature de parcelles au profit du GFA Brique Croix et souscrit pour ce faire un prêt immobilier, ce qui suppose une capacité de remboursement dudit prêt exclusive d’une situation financière obérée.

La résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages doit en conséquence être prononcée dès lors que la procédure de redressement judiciaire ne concerne que la SCEA bénéficiaire d’une mise à disposition des biens loués par le preneur, lequel est seul titulaire du bail et ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de difficultés économiques résultant de faits indépendants de sa volonté.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant prononcé la résiliation du bail du 8 octobre 1981, ordonné l’expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef et condamné l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des fermages jusqu’à la restitution effective des lieux.

Sur la demande d’expertise

C’est en l’espèce par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal, après avoir prononcé la résiliation du bail, a ordonné une mesure d’expertise au vu des éléments probants versés aux débats qui établissent le motif légitime du bailleur de voir ordonner une expertise, laquelle est destinée à établir les améliorations ou les dégradations apportées au fonds au cours du bail et à fixer l’indemnité de sortie prévue par les dispositions de l’article

L. 411-69 du code rural.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce point, sauf à rectifier l’erreur matérielle affectant les références cadastrales des parcelles objet de l’expertise.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

M. [E] devra supporter la charge des dépens d’appel et sera condamné à verser à M. [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare l’appel recevable ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf à rectifier l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement s’agissant des parcelles objet de la mesure d’expertise désignées comme les parcelles situées à [Localité 8] section [Cadastre 7] et à [Localité 5] section [Cadastre 3] et [Cadastre 4] alors que les parcelles concernées sont situées à [Localité 8] et

cadastrées section [Cadastre 6], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 16] ;

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [E] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [M] [E] à verser à M. [X] [S] la somme de

2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier La présidente