N° RG 24/00083 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JROS

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement au fond, origine Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Rouen, décision attaquée en date du 14/12/2023, enregistrée sous le n° 51-23-01

APPELANT :

Monsieur [D] [B]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Comparant, assisté de M^e Ahmed AKABA de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur [T] [H] [F] [R]

né le 29 Décembre 1935 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Non comparant, représenté par M^e Gaëlle ALEXANDRE de la SELARL OTTAVIANI & ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e OTTAVIANI de la SELARL OTTAVIANI & ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN

Madame [L] [X] [O] [M] épouse [R]

née le 30 Août 1934 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Non comparante, représentée par M^e Gaëlle ALEXANDRE de la SELARL OTTAVIANI & ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN

substitué par M^e OTTAVIANI de la SELARL OTTAVIANI & ALEXANDRE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

Lors de la plaidoirie et du délibéré

Madame ALVARADE, Présidente,

Monsieur TAMION, Président,

Madame M^me HOUZET, Conseillère.

DEBATS :

Madame DUPONT, greffière

Rapport oral a été fait à l’audience

A l’audience publique du 29 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 20 novembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 20 juin 2003, M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] ont consenti à M. [D] [B], un bail rural pour une durée de neuf années, à compter du 29 septembre 2002, portant sur diverses parcelles de terre sises :

— Sur la commune de [Localité 15] :

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 6], pour une superficie de 16 a 30 ca

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 7], pour une superficie de 7 a 30 ca

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 8], pour une superficie de 54 a 60 ca

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 3], pour une superficie de 1 ha 10 a 86 ca

section ZC, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 1], pour une superficie de 6 ha 8 a 39 ca

— Sur la commune de [Localité 10] :

section [Cadastre 16], lieu-dit « [Localité 13] », n°[Cadastre 2], pour une superficie de 2 ha 69 a 85 ca

soit une superficie totale de 10 ha 67 a 70 ca.

Le fermage annuel était fixé au montant de 1 421,97 €, indexé sur l’indice des fermages et payable en deux termes égaux les 29 mars et 29 septembre de chaque année.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction.

Par courrier du 15 avril 2022, Me [J], notaire, a fait connaître à M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R], le souhait de M. [D] [B] de céder le bail à son fils, M. [V] [B] et a sollicité le consentement de M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R].

Ces derniers n’y ayant pas expressément fait droit, M. [D] [B], par requête reçue au greffe le 7 février 2023, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen aux fins d’autorisation de la cession du bail au profit de son fils.

Par jugement du 14 décembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen a :

— débouté M. [D] [B] en sa demande de cession du bail au profit de son fils, M. M. [V] [B] [B],

— condamné M. [D] [B] à payer à M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] [B] aux entiers dépens de l’instance

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu, sur la demande d’autorisation de cession du bail au profit de M. M. [V] [B] [B] (art. L.411-35) :

— que le preneur était de bonne foi, malgré l’existence de nombreux retards de paiement, ceux-ci apparaissant minimes et n’ayant jamais donné lieu à mise en demeure ou commandement de payer.

— que M. [V] [B] [B] ne satisfaisait pas aux exigences légales relatives au bénéficiaire de la cession, en l’absence de détention du matériel et du cheptel, ces derniers étant la propriété de son père, de viabilité de l’exploitation reprise, quand bien même, il serait preneur des terres litigieuses, de ressources propres existantes, de l’obtention d’un prêt bancaire et au vu de l’insuffisance du prêt familial allégué.

M. [D] [B] a interjeté appel de cette décision dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, les appelants demandent à la cour de :

Vu la décision rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen du 14 décembre 2023,

Vu la déclaration d’appel en date du 5 janvier 2024,

Vu les pièces visées ou versées aux débats,

Vu les dispositions des articles L.411-35 et L.411-58 du code rural et de la pêche maritime,

infirmer le jugement,

Et, statuant à nouveau,

— autoriser la cession du bail en date du 20 juin 2003 consenti par M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] et portant sur les parcelles sises :

— sur la commune de [Localité 15] :

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 6], pour une superficie de 16 a 30 ca,

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 7], pour une superficie de 7 a 30 ca,

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 8], pour une superficie de 54 a 60 ca,

section F, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 3], pour une superficie de 1 ha 10 a 86 ca,

section ZC, lieu-dit « [Localité 11] », n°[Cadastre 1], pour une superficie de 6 ha 8 a 39 ca,

— sur la commune de [Localité 10] :

section [Cadastre 16], lieu-dit « [Localité 13] », n°[Cadastre 2], pour une superficie de 2 ha 69 a 85 ca, au profit de M. M. [V] [B] [B].

— condamner M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, les intimés demandent à la cour de :

Vu les articles L.411-35 et L 411-59 du code rural et de la pêche maritime,

Vu les pièces versées aux débats,

— confirmer le jugement

Et, statuant à nouveau,

y ajoutant :

— débouter M. [D] [B] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

— condamner M. [D] [B] à payer à M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [D] [B] aux dépens

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’autorisation de cession du bail

Le preneur, qui a atteint l’âge de la retraite, s’estime fondé à solliciter la cession du bail au profit de son fils, M. M. [V] [B]. Il fait grief au premier juge d’avoir commis une erreur d’appréciation en considérant que M. M. [V] [B] ne remplissait pas les conditions de mise en valeur de l’exploitation, s’agissant en particulier de la viabilité de celle-ci et qu’il ne disposait pas des moyens de l’acquérir, alors qu’il a reconnu sa bonne foi, s’étant acquitté de ses obligations en particulier du paiement des fermages et que son fils présentant en outre toutes les qualités requises aux fins de reprise du bail.

M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] s’opposent à cette demande et estiment, en premier lieu, que le preneur est de mauvaise foi en ce qu’il a, de manière systématique, réglé les fermages avec retard et, en second lieu, que le premier juge a fait une exacte application des textes et de la jurisprudence en considérant que le bénéficiaire de la reprise ne démontrait pas satisfaire aux critères légaux, qu’il ne disposait pas du matériel et du cheptel nécessaires à l’exploitation, ceux-ci étant la propriété du preneur, qu’il ne disposait pas davantage des moyens de les acquérir, en l’absence de justificatif d’un prêt familial, que la superficie totale de l’exploitation était inférieure au seuil de viabilité fixé par le préfet pour le département de Seine-Maritime, qu’enfin, les éléments concrets du projet de reprise ne permettaient pas de conclure à un équilibre financier de l’exploitation.

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime (CRPM) dispose notamment en son alinéa premier que :

« sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés.

À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. »

La faculté donnée au preneur de céder son bail à l’un de ses descendants notamment, soit avec l’autorisation du bailleur, soit avec l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux étant une exception au principe d’incessibilité, la cession ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur, ces intérêts étant appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant, appréciée à la date de la demande en justice d’autorisation de cession, et de la capacité du cessionnaire à respecter les obligations nées du contrat de bail.

Par ailleurs, le candidat à la cession doit satisfaire à l’ensemble des conditions posées par l’article L. 411-59 du CRPM.

Sur la bonne foi du preneur :

M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] maintiennent que M. [D] [B] aurait manqué à ses obligations en réglant, de manière systématique, les fermages avec retard. Ils rappellent que les fermages sont portables et soutiennent que le manquement est constitué dès lors qu’ils sont répétés.

Il est constant que les fermages ont toujours été réglés avec un retard allant de un jour à deux mois. M. [D] [B] les explique par le fait qu’il ne pouvait payer les fermages qu’à réception d’une quittance établie par le notaire qui lui faisait connaître leur montant et que cette quittance lui parvenait toujours après l’échéance, que cependant, il adressait son paiement immédiatement à réception de cette quittance.

La cour observe que, si les retards de paiement sont systématiques, ils restent contenus dans une limite de deux mois, que le bailleur ne justifie d’aucune réclamation et qu’à ce jour les fermages sont à jour de leur paiement.

Dès lors, la mauvaise foi de M. [D] [B] n’apparaît pas établie.

Par suite, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les qualités du cessionnaire :

L’article L. 411-59 du CRPM dispose que :

« le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine.

Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. »

M. [D] [B] fait valoir que son fils M. [V] [B] est âgé de quarante ans, titulaire du BTS A « Productions animales », salarié agricole depuis de nombreuses années, qu’il est employé au sein de l’exploitation familiale depuis le 1er octobre 2021, a acquis une maison d’habitation située à proximité des parcelles appartenant aux époux [R], qu’il a déposé une demande d’autorisation d’exploitation le 18 septembre 2023, à laquelle il a été répondu que son cas ne relevait pas du régime de l’autorisation préalable, mais de la simple déclaration préalable.

Il produit à l’appui une copie du diplôme obtenu par M. [V] [B], deux attestations MSA, de sa qualité de salarié agricole depuis le 29 juillet 2001 et d’aide familial depuis le 1er octobre 2021, de la réponse du préfet à sa demande d’autorisation d’exploiter.

Il apparaît ainsi établi que M.[V] [B] satisfait aux conditions tenant à la capacité et à l’expérience professionnelle, à l’autorisation d’exploiter et à la proximité de sa résidence.

Le matériel et le cheptel sont actuellement la propriété de M. [D] [B], mais M.[V] [B] justifie de l’obtention d’un prêt d’un montant de 182 000 € par le Crédit Mutuel, lui permettant de les acquérir.

S’agissant de l’exploitation dont la reprise est envisagée, il ressort de la note du CERFRANCE de Seine-Normandie en date du 18 septembre 2023, que :

— l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen sur les quatre années précédentes est de 25 000 €. Il est précisé que l’année 2022 a été exceptionnellement bonne.

— l’atelier « [14] de chair » envisagé par M. [V] [B] devrait permettre une marge de 5 700 €.

— il doit être tenu compte de charges supplémentaires tenant au fermage dû à M. [D] [B] pour les terres appartenant à ce dernier, que le CERFRANCE évalue à 7 600 € ainsi que du coût du remboursement des emprunts, soit 32 000 €.

De l’avis du CERFRANCE, l’installation de M. [V] [B] n’est possible qu’au moyen d’un prêt familial consenti par son père et qui permettrait de différer les remboursements. L’exploitation ne serait pas viable en présence d’une perte d’excédent brut d’exploitation d’un montant de 4 900 €, qui correspond à la perte de foncier d’environ 10 ha du propriétaire M. [R], soit 20 % de la surface.

La cour relève que le montant brut d’exploitation est aléatoire selon les années et pourrait être inférieur à 25 000 €, cette estimation étant en partie fondée sur une année exceptionnellement bonne. Par ailleurs, M. [V] [B] ne communique aucun élément sur l’atelier « [14] de chair » évoqué. Il résulte des débats que ce projet a été abandonné pour un autre, dont les éléments financiers ne sont pas davantage produits. En outre, il résulte de l’attestation de Me [J], notaire, en date du 7 mai 2025, que M. [D] [B] s’est engagé à consentir à M. [V] [B], une promesse de bail rural, moyennant un fermage annuel d’un montant de 9 902,31 €, montant supérieur à celui de 7 600 € estimé par le CERFRANCE. Enfin, les termes précis et notamment le montant du prêt familial ne sont pas connus, alors que la capacité d’engagement de M. [D] [B] est limitée par la présence d’autres descendants.

En l’état des éléments soumis à la cour, il n’est pas démontré que le projet de reprise de l’exploitation par M. [V] [B] présente une viabilité économique suffisante pour garantir le paiement des fermages et le remboursement des emprunts.

Dès lors, c’est à bon droit que le jugement entrepris a considéré que le cessionnaire ne remplissait pas les conditions imposées par les textes.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le jugement entrepris. Ce dernier sera confirmé de ce chef.

L’appelant, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [B] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [D] [B] à payer à M. [T] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Déboute M. [D] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La greffière Le président