ARRÊT N° 25/1

EF

N° RG 24/00636 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GB2H

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 08 AVRIL 2024 suivant déclaration d’appel en date du 02 MAI 2024

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 28 AVRIL 2025

APPELANTE :

Madame [Y] [S]

[Adresse 3]

non comparante

représentée par M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substitué à l’audience par M^e Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU TERRITOIRE LA CÔTE OUEST Pris en la personne de son président en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

non comparante

représentée par M^e Nicolas CHARREL de la SELAS CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DGFIP- DRFIP de la Réunion – Service du Domaine

[Adresse 4]

non comparant

Débats : L’affaire a été débattue le 24 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Aurélie POLICE, conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, magistrat honoraire

régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Saint-Denis n°2025/34 du 13 février 2025,

La cour a entendu Monsieur le conseiller en son rapport, les conseils présents à l’audience en leurs explications,

la Cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 28 Avril 2025

Greffier : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires

***

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la constitution d’une réserve foncière en vue d’un projet d’aménagement d’envergure Ecocité à Cambaie-Oméga, la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest (TCO) a initié une procédure d’expropriation en juin 2013.

A la suite de la saisine par le département de la Réunion, le préfet de la Réunion a pris un arrêté de déclaration d’utilité publique en date du 13 mars 2014 portant sur la parcelle concernée AB [Cadastre 2].

Par ordonnance en date du 4 septembre 2018, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation de la parcelle concernée au profit du TCO.

Par arrêt de ce siège en date du 24 avril 2017, la cour a fixé les indemnités d’expropriation qui ont été versées aux propriétaires expropriés le 30 janvier 2019.

Le TCO a pris possession de la parcelle le 4 mars 2019.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest a procédé aux opérations de relogement et a adressé deux courriers à [Y] [S] en date du 24 mars 2022, signifiés le 9 mai 2022, lui proposant trois offres de relogement.

Madame [Y] [S] s’est abstenue de toute réponse malgré un courrier de relance en date du 16 septembre 2022, signifié le 21 septembre 2022.

Par acte en date du 21 novembre 2022, le TCO mettait en demeure [Y] [S] d’avoir à quitter les lieux en lui proposant une somme de 3 500' au titre des frais de déménagement.

Par courrier en date du 22 décembre 2022, [Y] [S] informait le TCO de sa décision de maintien dans les lieux.

La communauté d’agglomération de la côte Ouest a donc saisi le juge de l’expropriation.

La communauté d’agglomération de la côte Ouest demandait notamment au juge de l’expropriation :

— d’ordonner l’expulsion d'[Y] [S] et de tous occupants de son chef de la parcelle expropriée.

Madame [Y] [S] s’opposait à cette demande.

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu sur le fond.

Par jugement du 8 avril 2024, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— Déclaré recevable la communauté d’agglomération du territoire de la côte en ses demandes.

— Ordonné l’expulsion d'[Y] [S] et de tous les occupants de son chef de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

— Dit que la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest pourra faire procéder à l’expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique par ses soins requis.

— Rejeté tous autres chefs de demande.

— Rejeté la demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision.

— Condamné [Y] [S] aux dépens.

Madame [Y] [S] a formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 27 mai 2024.

Par mémoire reçu au greffe le 2 août 2024, notifié aux parties par le greffe par lettres recommandées le 13 août 2024, [Y] [S] demande à la cour d’infirmer le jugement en cause.

Elle expose que l’expropriant avait des logements individuels à sa disposition contrairement à ses affirmations dont certains expropriés ont pu bénéficier sur la commune de [Localité 6]. Elle stigmatise le fait qu’on lui a proposé des logements dans les Hauts de [Localité 12] alors qu’elle est domiciliée à Cambaie sur le littoral.

A titre subsidiaire en cas d’expulsion, elle sollicite la condamnation du TCO à lui verser la somme de quinze mille euros (15 000') au titre de l’indemnisation des préjudices résultant de son départ forcé et de son trouble de jouissance personnel.

Elle sollicite en outre la condamnation du TCO, outre l’octroi d’une indemnité de procédure d’un montant de deux mille euros (2 000').

Par mémoire d’intimé reçu au greffe le 7 novembre 2024, notifié le 14 novembre 2024, le TCO a conclu à la confirmation du jugement. Il a aussi formé une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 3 000'.

Par mémoire déposé au greffe le 28 octobre 2024, notifié le 14 novembre 2024, le commissaire du gouvernement s’en rapporte à l’appréciation de la cour, le caractère approprié ou non des offres de relogement ne rentrant pas dans son domaine de compétence en l’espèce.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 24 mars 2025 et les parties avisées que la décision serait rendue le 28 avril 2025 par voie de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion :

L’appelante invoque le fait que les logements proposés ne seraient pas équivalents aux biens dont elle dispose au motif que':

Les logements proposés ne seraient pas des maisons individuelles.

Ils ne correspondraient pas à ses besoins.

La situation géographique dans les hauts ne correspondrait pas.

Elle invoque également la tardiveté des propositions.

L’intimé soutient en réplique que les conditions de l’expulsion sont requises, à savoir le paiement du prix et les offres de relogement conformes aux textes.

Sur quoi,

En vertu des dispositions de l’article L. 314-1 du code de l’urbanisme la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations prévues ci-après.

Les occupants au sens du présent chapitre comprennent les occupants au sens de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels,

L’article L. 432-2 du code de l’expropriation ajoute que s’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré par l’offre faite aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré.

Lorsque l’expropriation a porté sur une maison individuelle, le relogement est, si cela est possible, offert dans un local de type analogue n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré et situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe.

L’article L. 231-1 édicte que dans le délai d’un mois, soit du paiement de l 'indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut en aucun cas être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants.

Sur les logements proposés par l’expropriant':

Le TCO a proposé trois logements à [Y] [S] par courriers en date du 24 mars 2022 signifiés le 9 mai 2022 et le 21 septembre 2022':

Le premier au sein de la résidence [5] sise à [Localité 12].

Le deuxième au sein de la résidence [10], sise à la SHLMR de [Localité 12].

Le troisième au sein de la résidence [8], sise à la SHLMR de [Localité 12].

Il s’agirait de logements situés en rez-de-chaussée de maisons individuelles mitoyennes. Le TCO soutient que le caractère mitoyen est indifférent en l’espèce et qu’en tout état de cause il ne dispose d’aucune maison individuelle susceptible d’être mise à disposition.

Il ajoute que le montant du loyer des trois logements proposés qui oscille entre 358 et 547' est conforme sachant que le loyer actuel de 355' réglé par [Y] [S] serait lié à la situation précaire du logement (cf convention d’occupation précaire en date du 5 avril 2019 (pièce numéro 14).

Le TCO ajoute également que la superficie des trois logements proposés correspond aux besoins dans la mesure où elle est de 59 et 63 m² alors que le logement actuel est une maison en bois sous tôle de type F3 de 51 m².

Enfin il soutient que les logements proposés sont situés dans la même commune.

Sur quoi,

Sur la tardiveté des propositions de relogement

Aucun texte n’impose la délivrance d’offres de relogement avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation.

Sur la mise à disposition d’une maison individuelle

Le caractère individuel de la maison d’habitation occupée par Madame [S] et son compagnon Monsieur [M] sur la parcelle expropriée n’est pas contesté au regard notamment de la photographie pièce numéro 2 de l’intimé et de la convention d’occupation précaire en date du 5 avril 2019 qui fait état de la mise à disposition d’une maison en bois sous tôles de type 3 d’environ 51 m² moyennant le versement d’une redevance de 355' par mois.

[Y] [S] soutient que le TCO était en mesure de lui proposer une villa individuelle. Elle verse aux débats deux jugements du juge de l’expropriation en date du 25 mars 2019 concernant les affaires [X] et [C], (cf pièces numéro 1 et 2) ainsi que des photographies des maisons individuelles de l’opération SHLMR [9] sise à [Localité 6] ( cf pièce numéro 3).

Les deux jugements versés aux débats, qui ont statué sur des demandes identiques d’expulsion d’expropriés détenteurs de maisons individuelles, ont rejeté les demandes du TCO au motif que ce dernier ne rapportait pas la preuve qu’il n’était pas en mesure de proposer un relogement en villa individuelle.

S’agissant de situations de faits relevant de l’appréciation du tribunal, les deux jugements invoqués n’apportent aucun élément déterminant dans le cadre du présent litige sachant en outre que leur caractère définitif n’est nullement démontré.

[Y] [S] ne démontre nullement au vu des pièces communiquées que le TCO aurait proposé des villas individuelles quatre faces dans le secteur de [Localité 6] à des expropriés dans le cadre de la même opération.

Sur le caractère analogue des logements proposés

[Y] [S] soutient que le TCO était en mesure de lui proposer une villa individuelle. Elle verse aux débats des photographies d’une maison individuelle qui appartiendrait à l’opération SHLMR «'[9]'» sise à [Localité 6].

Ces photographies communiquées, qui ne résultent pas d’un constat d’huissier et ne sont pas datées, ne permettent pas de démontrer l’existence de maisons individuelles dans le programme sus-évoqué, ni, à les supposer avérées, leur disponibilité lors de la période considérée.

Elle produit également le procès-verbal des délibérations du conseil communautaire en date du 28 novembre 2022 (pièce numéro 4) qui confirme la participation du TCO au programme SHLMR [7] ex [11] sur la commune de [Localité 12] mais fait référence à la réalisation de «'maisons en bande'» de type T3 + varangue ou T4 + varangue.

Il ne s’agit donc pas de T2.

Le TCO ajoute que les logements sociaux dont il disposait dans le cadre de cette opération étaient des logements locatifs très sociaux, tous déjà mis à disposition.

Les villas mitoyennes proposées correspondent aux besoins d'[Y] [S] en termes de superficie puisqu’il s’agit de logement de type F2 de 59 et 63 m² qui correspondent à un couple, sachant que son logement actuel a une superficie de l’ordre de 51 m².

De même, les loyers proposés dont le montant varie de 358' à 547' correspondent aux capacités financières de l’appelante, dont le loyer actuel est de 710', tel que fixé par le contrat de bail du 24 octobre 2007.

Sur la localisation des logements proposés, le texte prévoit la localisation dans la même commune ou à défaut dans une commune proche.

En l’espèce, les logements proposés sont situés dans la même commune. Le texte n’impose nullement une proposition sur le même secteur géographique. Il ne peut donc être reproché au TCO de proposer des logements dans les hauts de la commune et non à proximité du littoral sachant par ailleurs qu’il n’est pas démontré que l’expropriant disposerait de logements analogues dans ce dernier secteur.

Sur le caractère mitoyen des villas proposées, un logement de type analogue ne signifie nullement un logement identique en tous points à celui occupé. La définition du mot analogue dans le dictionnaire est en effet «'Être, objet, fait, etc., qui offre des traits communs avec un autre ».

Aucun texte n’impose la mise à disposition d’un logement individuel libre sur les quatre faces, identique à celui dont bénéficiait [Y] [S].

En conséquence le TCO n’avait donc obligation de proposer obligatoirement un logement identique de type villa quatre faces et pouvait proposer des villas mitoyennes, seules disponibles.

Le TCO a donc rempli son obligation de relogement au regard des textes sus-évoqués.

Sa demande d’expulsion est donc recevable et bien fondée.

Le jugement sera confirmé.

Sur le trouble de jouissance sollicité

Le fait qu'[Y] [S] ait refusé les offres de relogement est sans rapport avec l’existence d’un préjudice résultant de la nécessité de se reloger. Ce relogement imposé résultant de l’expropriation est de nature à entraîner des frais, notamment de déménagement, dont l’indemnisation est prévue par le texte.

Par ailleurs, [Y] [S] ne sera pas en mesure de retrouver un logement avec une parcelle de terrain de de superficie identique (de l’ordre de 1000 m²) dans le secteur de [Localité 12], à proximité du littoral, aux mêmes conditions que lors de la souscription de son bail en l’état de l’évolution du marché locatif local au cours de ces dernières années.

Cette situation justifie l’allocation d’une somme de cinq mille euros (5000') en réparation des frais de déménagement et du préjudice de jouissance subi.

Le TCO souligne qu'[Y] [S], qui bénéficie d’une convention d’occupation précaire avec un loyer modéré largement inférieur à celui du bail, ne s’acquitte pas du versement de la redevance, la dette locative pour les années 2021 et 2022 étant de 6 144,66 euros, outre une somme de 4'260 euros au titre de l’année 2023, sommes non contestées par l’appelante.

Cet état de fait n’a pas de lien direct avec les préjudices invoqués et ne sera donc pas retenu au soutien de la demande de rejet des prétentions.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à [Y] [S] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la procédure.

Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter au TCO les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente procédure.

En conséquence sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale sera rejetée.

Sur les dépens

Vu l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

L’intimé supportera les dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a':

— Constaté la révocation de la convention d’occupation précaire signée par les parties';

— Ordonné l’expulsion d'[Y] [S] et de tous les occupants de son chef de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision';

— Dit que la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest pourra faire procéder à l’expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique par ses soins requis';

L’INFIRME pour le surplus de ses dispositions';

Statuant à nouveau':

CONDAMNE la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest (TCO) à verser à [Y] [S] la somme de cinq mille Euros (5 000 ') en réparation des préjudices subis';

Dit que la Communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest (TCO) supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT