Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre commerciale, 28 mai 2025, n° 24/00448

CA Saint-Denis de la Réunion 28 mai 2025

Arguments

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Autre
Défaut de qualité à agir du syndic
La cour a estimé que la question de la qualité à agir du syndic doit être examinée par la chambre civile, car elle relève de la compétence de cette chambre.
Autre
Inappropriation de la créance réclamée
La cour n'a pas statué sur le fond de cette question, renvoyant le dossier à la chambre civile pour un examen approprié.
Autre
Sous-évaluation des demandes de frais et dommages-intérêts
La cour a renvoyé le dossier à la chambre civile pour un examen des demandes de frais et dommages-intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 28 mai 2025, n° 24/00448
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	24/00448
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marius Henri RAKOTONIRINAAmandine JAN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [ 4 ] »

Texte intégral

ARRÊT N°25/

R.G : N° RG 24/00448 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBI7

[M]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [4] »

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 MAI 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 21 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 17 AVRIL 2024 RG n° 23/00231

APPELANT :

Monsieur [Y] [O] [K] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3], REUNION

Représentant : M^e Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [4] »

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 05/03/2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 avril 2025 devant Madame BERAUD Claire, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER,Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 mai 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [O] [K] [M] est propriétaire du lot n°7 de la résidence [4] située [Adresse 2].

La société Gérer Immobilier a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 26 octobre 2022.

Suivant les décisions des assemblées générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels ainsi que les règles de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] représenté par son syndic Gérer Immobilier a fait assigner M. [Y] [O] [K] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées pour un montant de 13 342,65 euros ainsi que les provisions non encore échues.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur ;

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges au profit de la 1ère chambre civile du tribunal ;

— ordonné la disjonction de l’instance en ce qui concerne cette demande ;

— ordonné la transmission du dossier au greffe de la 1ère chambre civile à défaut d’appel dans le délai ;

— condamné M. [Y] [O] [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 2 539,97 euros d’arriéré de charges impayées pour la période du 1er août 2017 à la mise en demeure, puis de provisions non encore échues pour la fin de l’année 2019 ;

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 16 juillet 2019 pour 2 072,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— ordonné la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 22 mai 2023 ;

— condamné M. [Y] [O] [K] [M] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [4] la somme de 240 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamné M. [Y] [O] [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné M. [Y] [O] [K] [M] aux entiers dépens de l’instance;

— condamné M. [Y] [O] [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 17 avril 2024, M. [M] a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai par avis du greffe du 13 mai 2024 et a été appelée à l’audience du 18 septembre 2024.

L’appelant a signifié la déclaration d’appel à l’intimé par acte d’huissier du 22 mai 2024.

L’appelant a notifié ses conclusions par voie électronique le 13 juin 2024 et l’intimé le 19 juillet 2024.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 septembre 2024 à effet différé au 2 avril 2025 et fixée à l’audience du 16 avril 2025.

L’audience a été déplacée au 2 avril 2025 et la date de clôture maintenue au 05 mars 2025.

L’affaire fixée à l’audience du 2 avril 2025 a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 28 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, l’appelant demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau de :

— juger irrecevable l’action du syndicat de copropriétaires de la résidence [4] pour défaut de qualité à agir ;

Reconventionnellement,

— annuler les clauses de répartition des charges de la résidence [4] ;

— enjoindre au syndic de la copropriété de la résidence [4] de convoquer une assemblée générale des copropriétaires aux fins de répartir équitablement les charges générales de la copropriété de la résidence [4] ;

En tout état de cause,

— rejeter l’intégralité des demandes tant principales qu’incidentes du syndicat des copropriétaires de la résidence [4] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait essentiellement valoir que :

— il appartient à la SARL Gérer Immobilier Réunion de justifier de sa qualité à agir en produisant le procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2022 ayant désigné le syndic ;

— la créance réclamée est inappropriée car le lot n’est constitué que d’un bureau situé au rez-de-chaussée et il n’utilise donc pas les commodités communes aux autres copropriétaires car l’accès se fait par l’extérieur et il ne jouit pas à titre privatif du jardin qui lui est rattaché dans lequel se trouvent les compteurs d’eau et d’électricité de la résidence ;

— le litige afférent à la contestation des charges de copropriété du lot dont il a fait l’acquisition suite à une erreur de l’architecte alors qu’il était le promoteur de l’immeuble est ancien et devait conduire à une solution équitable non mise en oeuvre par les syndics qui se sont succédés ;

— la condamnation prononcée par le premier juge est contestable en ce qu’elle est liée à la question afférente à la modification du cahier des charges dont s’est dessaisie la juridiction au profit de la première chambre civile du tribunal judiciaire.

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2024 portant appel incident, l’intimé demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges au profit de la 1ère chambre civile du tribunal, ordonné la disjonction de l’instance en ce qui concerne cette demande, ordonné la transmission au greffe de la 1ère chambre civile à défaut d’appel dans le délai, condamné M. [M] à payer la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], condamné M. [M] aux entiers dépens de l’instance et condamné M. [M] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [M] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [4] la somme de 2 539,97 euros d’arriérés de charges impayées pour la période du 1er août 2017 à la mise en demeure puis de provisions non encore échues pour la fin de l’année 2019, dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure soit le 16 juillet 2019 pour 2 072,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ordonné la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus au moins une année entière à compter du 22 mai 2023, condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 240 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Statuant à nouveau,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 13 371,13 euros au titre des arriérés de charges et provisions et non encore échues de l’exercice en cours au moment de la mis en demeure ;

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019, date de la première mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 16 juillet 2019 ;

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 1 739,73 'au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Y ajoutant,

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] aux entiers dépens.

L’intimé soutient que :

— le grief tiré de l’irrecevabilité doit être rejeté au regard de la production du mandat de syndic et du procès-verbal d’assemblée générale ;

— les moyens développés par M. [M] pour échapper au paiement des charges de copropriété sont inopérants ;

— le premier juge a fait une application inexacte de la loi qui n’exige aucune mention spécifique sur la mise en demeure préalable réceptionnée par M. [M] le 11 avril 2023 visant un arriéré de charges de 13 371,13 euros ou à défaut la somme de 8 603,49 euros telle que résultant de l’arriéré arrêté à la date de la signification du commandement de payer le 16 juillet 2019 ;

— les demandes de frais et de dommages-intérêts ont été sous-évaluées par le premier juge.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent litige concerne une action en paiement de charges de copropriété engagée par un syndic de copropriété pour le compte du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un particulier propriétaire d’un lot dans la copropriété.

Ce litige est ainsi un litige civil ressortant de la compétence de la chambre civile de la présente cour d’appel, aucun critère de compétence de la chambre commerciale ne permettant de le traiter au regard de la répartition des services entre les chambres de la cour d’appel découlant des termes de l’ordonnance de roulement.

Le dossier sera par conséquent renvoyé devant la chambre civile de la présente cour d’appel aux fins d’audiencement devant la chambre compétente en la matière.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit que la chambre commerciale n’a pas compétence pour trancher le litige ayant pour objet une action en paiement de charges de copropriété engagée à l’encontre d’un particulier par un syndicat de copropriétaires ;

Ordonne le renvoi du présent dossier devant la chambre civile de la présente cour d’appel aux fins d’audiencement par la chambre compétente en la matière.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE