Cour d'appel de Bourges, 1re chambre, 27 juin 2025, n° 24/01131

TGI Châteauroux 12 juillet 2024

CA Bourges
Infirmation partielle 27 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas apporté la preuve du paiement des loyers réclamés, confirmant ainsi la décision de première instance.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a jugé que le locataire devait répondre des dégradations constatées, mais a ajusté le montant des réparations à un montant inférieur à celui initialement demandé par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Bourges, 1re ch., 27 juin 2025, n° 24/01131
Juridiction :	Cour d'appel de Bourges
Numéro(s) :	24/01131
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Châteauroux, 12 juillet 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julio ODETTI
Cabinet(s) :	SCP ROUET HEMERY ET ROBIN

Texte intégral

SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP ROUET HEMERY & ROBIN

— M^e Julio ODETTI

EXPÉDITION TJ

LE : 27 JUIN 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

N° RG 24/01131 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DWN3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 12 Juillet 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [D] [F]

né le 04 Octobre 1971 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par la SCP ROUET HEMERY & ROBIN, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 20/12/2024

II – Mme [E] [H]

née le 29 Mars 1963 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

27 JUIN 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 1er mars 2021, Mme [E] [H] a donné en location à M. [D] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 430 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2023, Mme [H] a mis en demeure M. [F] de payer ses arriérés de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, Mme [H] a assigné M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 4 516,22 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 8 285,76 euros en réparation des dégradations locatives constatées à la libération des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, elle a fait délivrer une nouvelle assignation à M. [F], la première ayant été délivrée devant la mauvaise juridiction.

M. [F] n’a pas comparu ni été représenté en première instance.

Par jugement réputé contradictoire en date du 12 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

' condamné M. [F] à verser à Mme [H] la somme de 8 285,76 euros au titre des travaux de réhabilitation,

' condamné M. [F] à verser à Mme [H] la somme de 4 516,22 euros (décompte arrêté au 30 juin 2023, terme du mois de juin inclus) au titre des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit,

' condamné M. [F] à verser à Mme [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [F] aux entiers dépens d’instance,

' rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 20 décembre 2024, M. [F] a interjeté appel de ce jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mai 2025, M. [F] demande à la cour de :

' infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

' débouter Mme [H] de ses demandes en ce qu’elle entend le voir condamner à lui payer :

> la somme de 8 285,76 euros au titre des travaux de réhabilitation de son logement,

> la somme de 4 516,22 euros, décompte arrêté au 30 juin 2023, au titre des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit,

> la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

' subsidiairement, réduire ces montants à de plus justes proportions,

' débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

' condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner Mme [H] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2025, Mme [H] demande à la cour de :

' débouter M. [F] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

> condamné M. [F] à lui verser la somme de 8 285,76 euros au titre des travaux de réhabilitation,

> condamné M. [F] à lui verser la somme de 4 516,22 euros (décompte arrêté au 30 juin 2023, terme du mois de juin inclus) au titre des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit,

> condamné M. [F] aux entiers dépens d’instance,

' condamner M. [F] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

SUR CE

Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, M. [F] fait grief au jugement attaqué de l’avoir condamné à verser à Mme [H] la somme de 4 516,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il soutient que Mme [H] s’est constituée sa propre preuve de l’absence de paiement des loyers, en ce qu’elle produit un décompte établi par ses soins. Il lui reproche de ne fournir aucun relevé des encaissements des sommes versées au titre des loyers.

Mme [H] soutient que M. [F] n’a pas réglé les loyers d’août 2022 à juin 2023, pour un montant total de 4 771,52 euros, et ne s’est pas acquitté de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021 à 2023, pour la somme totale de 174,70 euros.

Au soutien de sa demande, elle produit un courrier de mise en demeure du 16 janvier 2023, dans lequel elle demande à M. [F] de régler les six mois de loyer en retard ; un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au locataire par commissaire de justice le 27 mars 2023, portant sur les loyers d’août 2022 à mars 2023 et les taxes d’ordures ménagères de 2021 et 2022, ainsi qu’un courrier de mise en demeure adressé à M. [F] par son avocat le 26 décembre 2023.

En réplique à un décompte de loyers et charges impayés établi par le bailleur, il appartient au locataire, dont l’obligation principale est le paiement des loyers, de rapporter la preuve de leur paiement. Or, force est de constater que M. [F] ne démontre pas avoir procédé au paiement des loyers et charges réclamés.

Mme [H] est donc bien fondée à obtenir le paiement des loyers impayés à hauteur de 430 euros par mois pour la période d’août à décembre 2022 et 436,92 euros par mois (après révision du loyer) pour la période de janvier à juin 2023. Elle est également bien fondée à obtenir le paiement de la taxe d’ordures ménagères à hauteur de 59,20 euros pour les 10 derniers mois de l’année 2021, 74 euros pour l’année 2022 et 41,50 euros pour les six premiers mois de l’année 2023. Il conviendra de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 430 euros de sa créance.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [F] à verser à Mme [H] la somme de 4 516,22 euros au titre des loyers et charges impayés, dépôt de garantie déduit.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi ajoute qu’il est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, M. [F] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamné à payer à Mme [H] la somme de 8 285,76 euros au titre des dégradations locatives.

Il soutient que l’état des lieux d’entrée et un document tapuscrit, suggérant une rédaction préalable, qui lui a « seulement » été soumis pour signature et paraphe. Il prétend que l’état des lieux d’entrée et de sortie manquent de précision et qu’ils sont difficilement exploitables. Il relève ainsi que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que la fosse septique a été vidangée avant son entrée dans les lieux et que la cave et les écuries étaient vides.

Il fait encore remarquer que l’état des lieux de sortie ne comporte aucune description des désordres, ne précisant pas en quoi les murs de la salle à manger et de la cuisine seraient entièrement à repeindre. Il critique également le montant du devis de peinture présenté par Mme [H], faisant notamment observer qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir que la peinture initiale était acrylique satinée et que Mme [H] avait eu initialement recours à un artisan pour peindre le logement. Il fait enfin valoir que l’on ignore en quoi la clé de la porte d’entrée ne pourrait pas simplement être refaite, ce qui serait moins onéreux qu’un changement complet de serrure.

En ce qui concerne tout d’abord la force probante de l’état des lieux d’entrée, il est sans pertinence que celui-ci soit écrit à l’ordinateur et ne présente pas le même degré de précision que certains états des lieux réalisés par des professionnels de l’immobilier, dès lors que chacune des pages a été paraphée par M. [F] et que la dernière page porte sa signature. L’appelant ne saurait donc remettre en cause la véracité des mentions contenues dans ce document.

Il sera ensuite rappelé que sauf mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, le logement est réputé être pris en bon usage d’entretien et de réparation. M. [F] ne saurait donc tirer argument du fait que l’état des lieux d’entrée ne précise pas que la fosse septique a été vidangée avant son entrée dans les lieux et que la cave et les écuries étaient vides. Il résulte au contraire du silence de l’état des lieux d’entrée que la fosse septique était bien entretenue et que la cave et les écuries n’étaient pas encombrées.

L’état des lieux de sortie, dûment paraphé et signé par M. [F], fait mention de 2 m³ d’ordures à débarrasser dans la cave, de la nécessité de vider la cuve étanche de la fosse septique et de 2 m² d’ordures à débarrasser dans l’écurie.

Sur la base du devis de l’association Idées en Brenne et de la facture de la société Vidange du Cygne, dont les quantums ne sont pas contestés par M. [F], il sera donc fait droit à la demande de Mme [H] à hauteur de 254,55 euros pour la vidange de la fosse septique et 112,60 euros pour l’évacuation des ordures de la cave et des écuries.

En ce qui concerne les travaux de lessivage et de peinture, il résulte de l’état des lieux d’entrée que toutes les peintures litigieuses étaient neuves. Or, l’état des lieux de sortie indique que les murs et la porte de l’entrée sont à lessiver, que les murs de la cuisine doivent être repeints, que le plafond de la cuisine doit être lessivé, que les deux radiateurs de la cuisine doivent être nettoyés et que les murs de la salle à manger doivent être repeints.

S’il est exact que l’état des lieux de sortie ne précise pas la nature des dégradations portées aux peintures et aux radiateurs, le fait que les parties se soient accordées sur la nécessité d’un lessivage ou une reprise de peinture implique nécessairement qu’ils étaient dégradés ou à tout le moins sales. L’existence même de dégradations ne saurait donc être remise en cause.

En revanche, eu égard à l’absence de description précise de l’ampleur des dégradations dans l’état des lieux de sortie et/ou de photographies permettant de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie des lieux, la cour n’est pas en mesure de déterminer si le chiffrage des travaux prévus au devis de la société A.D.P. Techni Peinture, pour un montant total de 7 796,89 euros TTC, correspond à ce qui est strictement nécessaire pour remédier aux dégradations locatives ou si les travaux procureraient un enrichissement à la propriétaire.

Il conviendra donc de fixer à la somme de 3 000 euros le montant nécessaire pour remédier aux dégradations locatives relatives aux peintures et aux radiateurs.

En ce qui concerne enfin les extérieurs, l’état des lieux d’entrée mentionne : « extérieurs tondus, arbustes taillés et parterres désherbés, aucune mauvaise herbe », alors que l’état des lieux de sortie indique que 20 m² de parterres sont à désherber.

M. [F] ne contestant pas expressément la somme réclamée par Mme [H] à ce titre, il sera fait droit à sa demande à hauteur de 216,70 euros, correspondant au montant du devis de l’association Idées en Brenne.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [F] à verser à Mme [H] la somme de 8 285,76 euros au titre des « travaux de réhabilitation » et, statuant à nouveau, de le condamner à lui payer la somme de 3 583,85 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions respectives, elles seront condamnées aux dépens de la procédure d’appel, pour moitié chacune.

L’issue de la procédure et l’équité commandent de les débouter de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [D] [F] à verser à Mme [E] [H] la somme de 8 285,76 euros au titre des travaux de réhabilitation,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE M. [D] [F] à payer à Mme [E] [H] la somme de 3 583,85 euros à titre de dommages-intérêts pour dégradations locatives,

DIT que les parties supporteront les dépens de la procédure d’appel pour moitié chacune,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT