Arrêt N° 25/

CO

N° RG 23/01697 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7XB

[H]

C/

[B]

[G]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5] en date du 27 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 05 DECEMBRE 2023 rg n° 22/03169

APPELANT :

Monsieur [J] [W] [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [J] [P] [Y] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Clémence GODINAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [O] [R] [D] [G] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Clémence GODINAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 10 avril 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914 alinéa 5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 05 Septembre 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 14 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Novembre 2025.

Greffier : Madame Malika STURM, Greffière placée.

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte notarié du 7 octobre 2021, M. [J] [B] ensemble Mme [O] [R] [G], son épouse (ci-après les époux [B]) et M. [J] [H] se sont consentis une promesse synallagmatique de vente et d’achat portant sur une parcelle de terrain avec villa F 5 située à [Adresse 6], pour le prix de 430 000 €.

2- Le compromis était soumis à plusieurs conditions suspensives et en particulier à l’obtention par l’acquéreur d’un crédit d’un montant maximal de 311 000€, à un taux maximum de 2.00% l’an hors assurance, remboursable sur une durée maximale 20 années.

3- La condition suspensive était assortie d’un délai de réalisation de 4 mois et la réitération de la vente à celui de 5 mois.

4- Il était également précisé que toute demande non conforme quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

5- Il était enfin prévu une clause pénale pour le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique toutes les conditions étant remplies et le versement par M. [J] [H] d’une somme de 21 500 € à titre de dépôt de garantie.

6- M. [J] [H] n’a pas obtenu le financement qu’il sollicitait du crédit agricole.

7- Par lettre du 10 mai 2022, M. [J] [H] a indiqué qu’il entendait poursuivre la vente et qu’à défaut d’un accord de la part des époux [B], il sollicitait la restitution du dépôt de garantie.

8- Par lettre du 16 mai 2022, les époux [B] ont fait savoir qu’ils n’entendaient pas poursuivre la vente.

9- M. [J] [H] a alors fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin d’obtenir le remboursement sous astreinte du dépôt de garantie outre une indemnité pour frais irrépétibles.

10- Par un jugement rendu le 27 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :

— constaté la caducité du compromis de vente signé le 07 octobre 2021 entre M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B], vendeurs, et M. [J] [W] [C] [H], acquéreur ;

— débouté M. [J] [W] [C] [H] de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamné M. [J] [W] [C] [H] à payer à M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] la somme de 21 500 euros au titre de la clause pénale ;

— dit qu’il appartiendra à la partie intéressée de produire le présent jugement au notaire instrumentaire du compromis de vente du 7 octobre 2021, pour se faire remettre la somme de 21 500 euros ;

— condamné M. [J] [W] [C] [H] à payer à M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article T00 du Code de procédure civile ;

— débouté M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] du surplus de leurs prétentions ;

— condamné M. [J] [W] [C] [H] aux entiers dépens ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

11- Par déclaration déposée sur le RPVA le 15 décembre 2023 M. [J] [H] a interjeté appel de ce jugement.

12- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 26 septembre 2024, M. [J] [H] demande à la cour :

— D’infirmer le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de SAINT PIERRE DE LA RÉUNION le 27 octobre 2023 ;

Statuant à nouveau, de :

— Juger que M. [J] [H] n’a commis aucun manquement de nature à faire obstacle à la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt ;

— Juger que le refus de prêt du 8 avril 2022 ne présente aucun lien avec un quelconque manquement de M. [H];

En conséquence, de :

— Juger que le compromis de vente est caduc de plein droit et que M. [H] doit se voir restituer le montant du dépôt de garantie ;

— Ordonner à M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] de restituer à M. [J] [H] le dépôt de garantie d’un montant de 21.500 €, sous astreinte de 200 € par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir;

— Condamner solidairement M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] à demander à Maître [U], notaire en charge de la vente et rédacteur du compromis de vente, de rembourser à M. [J] [H] le dépôt de garantie à concurrence de 21.500 €, sous astreinte de 200 € par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

En cas de défaillance et en sus de l’astreinte mise à leur charge, de :

— Condamner solidairement M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] à payer à M. [J] [H] la somme de 21.500 € en remboursement du dépôt de garantie des suites de la caducité du compromis de vente ;

— Débouter les époux [B] de leurs demandes, fins et conclusions

dirigées contre M. [H] ;

En toutes hypothèses, de :

— Condamner solidairement M. [J] [P] [Y] [B] et Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] à payer à M. [J] [H] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance, qui incluront, si besoin, les frais d’exécution forcée.

13- Pour l’essentiel, M. [J] [H] fait valoir :

— qu’il a accompli toutes démarches utiles vis-à-vis du crédit agricole pour obtenir son prêt ;

— que le retard dans le traitement de sa demande de financement est imputable à la banque ;

— que le compromis ne prévoit aucune date butoir pour réaliser les démarches tendant à la demande d’un financement, seule la réception de l’offre de prêt donnant lieu au délai de 4 mois ;

— qu’il a immédiatement informé le notaire du refus de la banque lorsque celui-ci a été porté à sa connaissance ;

— qu’ainsi, il n’a en rien manqué à ses obligations et ne peut être tenu au paiement d’une clause pénale ;

— que la condition suspensive a été établie dans son intérêt exclusif de sorte qu’il ne peut lui être infligé de sanction pécuniaire ;

— que la condition suspensive est réputée accomplie dans la mesure où sa demande de prêt n’est pas conforme aux stipulations contractuelles de sorte qu’il n’a en rien été défaillant ;

— qu’il n’y a aucun lien de causalité entre les modalités d’emprunt demandées par M. [H] et le refus opposé par la banque ;

— qu’il n’a en rien empêché la réalisation de la condition suspensive tenant en l’obtention d’un prêt ;

— qu’il a demandé aux époux [B] une prorogation du compromis de vente que ceux-ci lui ont refusée ;

— que les époux [B] se sont abstenus de le mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive comme l’exige le compromis de sorte qu’ils ne peuvent prétendre conserver le dépôt de garantie ;

— que la preuve n’est pas rapportée des préjudices financier et de jouissance dont les époux [B] demandent réparation.

14- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 17 octobre 2024, les époux [B] demandent à la cour de :

— CONFIRMER le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint Pierre (RG N° 22/03169) ;

En conséquence,

— DÉBOUTER M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER M. [H] à verser à M. et Mme [B] la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER M. [H] aux entiers dépens.

15- Pour l’essentiel, les époux [B] font valoir :

— que la demande de prêt devait intervenir dans un délai d’un mois à compter de la signature du compromis, soit avant le 7 novembre 2021 de sorte qu’en présentant sa demande le 26 janvier 2022, M. [J] [H] a manqué à ses obligations ;

— que la non-réalisation de la condition suspensive résulte de la négligence de M. [J] [H] ;

— qu’en déposant sa demande de prêt le 26 janvier 2022, il devenait impossible d’obtenir une offre de prêt dans le délai de 4 mois prévu au compromis ;

— que le refus de la banque est intervenu le 8 avril 2022, soit bien au-delà du délai de 4 mois imposé par le compromis de vente ;

— que la demande de financement présentée par M. [J] [H] n’est pas conforme aux stipulations contractuelles ;

— que M. [J] [H] a sollicité un prêt professionnel au nom d’une SAS alors qu’il était prévu qu’il demande un prêt personnel ;

— qu’ainsi la condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement bancaire doit être tenue pour acquise ;

— que toutes les conditions auxquelles la réitération de la vente était soumise se trouvant remplies elle est fondée à obtenir la remise du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts en exécution de la clause pénale prévue à l’acte ;

— qu’ils ont quitté inutilement leur maison pour un appartement en location et fait l’acquisition de meubles ce qui leur cause un préjudice ;

— que la non réalisation de la vente a remis en cause le projet de voyages qu’ils avaient décidé ;

— qu’ils subissent enfin un préjudice moral important du fait des mensonges et de la mauvaise foi de M. [J] [H].

16- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 10 avril 2025.

17- L’audience de dépôt a été fixée à la date du 5 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’accomplissement de la condition suspensive :

18- Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

19- Il est constant, en l’espèce, que la vente conclue entre les époux [B], les vendeurs, et M. [J] [H], l’acquéreur, était

soumise à la condition suspensive de l’obtention par ce dernier d’un prêt d’un montant de 311 000 € au taux maximum de 2, 00 % l’an hors assurance et d’une durée maximale de remboursement de 20 années.

20- Cette condition suspensive était assortie d’un délai de réalisation fixé à 4 mois expirant le 7 février 2022.

21- Il est de fait que M. [J] [H] n’a pas obtenu satisfaction de la part du crédit agricole qu’il avait sollicité, la banque formalisant un refus de lui accorder un financement par courrier électronique du 8 avril 2022.

22- L’emprunteur doit solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis.

23- Selon une jurisprudence traditionnelle, reprise sous forme de stipulation en page 11 du compromis conclu entre les parties, la condition suspensive d’obtention d’un prêt insérée dans une promesse de vente est réputée acquise dès lors que l’acquéreur a sollicité un prêt non accordé à des conditions non conformes aux prévisions contractuelles quant au montant emprunté, au taux ou à la durée de l’emprunt.

24- En l’espèce, il est établi par la procédure (cf courrier électronique de M. [J] [H] au crédit agricole du 6 janvier 2022) que M. [J] [H] a présenté une demande de prêt pour un montant de 330 000 € alors que le compromis fixait à la somme de 311 000 € le montant maximal de la somme empruntée.

25- De surcroît, sa demande a été présentée pour le compte d’une société dont les statuts n’avaient pas encore été enregistrés, qui ne possédait donc pas encore la personnalité morale et sans que les époux [B] n’aient été informés de la substitution.

26- M. [J] [H] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le crédit agricole lui aurait de la même façon opposé un refus s’il avait présenté sa demande de financement dans les termes du compromis.

27- C’est dès lors à bon droit, que les époux [B] soutiennent que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement bancaire doit être tenue pour accomplie.

Sur le bénéfice de la clause pénale :

28- Le compromis conclu entre les parties comporte une stipulation de pénalité fixée à la somme de 21 500 € et un dépôt de garantie de même montant à la charge de l’acquéreur.

29- La pénalité a vocation à s’appliquer au cas où toutes les conditions étant remplies l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique (cf Stipulation de pénalité – P 12).

30- Le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur dans le cas où la non-réalisation de la vente résulterait de l’exercice d’un droit de préemption, d’un droit de préférence ou du non-accomplissement d’une condition suspensive dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’acquéreur (cf Dépôt de garantie par virement bancaire – P. 13 ).

31- Il est précisé que dans le cas contraire, il reste acquis au vendeur par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité.

32- Il est enfin prévu que si le défaut de réitération provient de la défaillance de l’acquéreur le vendeur peut renoncer à poursuivre l’exécution de la vente (cf réitération authentique – P 32).

33- L’acte de vente n’a pu être signé dans le délai de 5 mois du compromis faute pour M. [J] [H] d’avoir obtenu le financement qu’il sollicitait.

34- Les époux [B] disposent d’une faculté de renonciation lorsque le délai de réitération est dépassé qui fait obstacle à ce qu’il puissent être contraints de vendre.

35- Le fait que M. [J] [H] ait pu avoir l’intention de continuer ses recherches pour obtenir le financement lui permettant de réaliser la vente est donc sans incidence sur la solution du litige.

36- La condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt est réputée accomplie sans qu’il y ait lieu de rechercher si M. [J] [H] a été diligent ou négligent.

37- L’accomplissement des autres conditions suspensives ne fait pas discussion entre les parties alors même que les époux [B] soutiennent qu’elles sont réalisées.

38- Dès lors, il apparaît que les époux [B] sont effectivement fondés à conserver le dépôt de garantie que M. [J] [H] a versé.

Sur les dommages et intérêts réclamés par les époux [B] en première instance :

39- Le premier juge a débouté les époux [B] de leurs demande de dommages-intérêts.

40- Sa décision est sur ce point passé en force de chose jugée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

41 – M. [J] [H], partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

42- M. [J] [H] ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

43- Il serait inéquitable de laisser les époux [B] supporter la charge des frais irrépétibles qu’ils ont exposé en première instance et en cause d’appel.

44- La décision du premier juge sera confirmée en ce qu’elle leur alloue la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

45- En outre, il sera alloué aux époux [B] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, remise au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre ;

Statuant de nouveau,

Condamne M. [J] [H] à verser à M. [J] [P] [Y] [B] et à Mme [O] [R] [D] [G] épouse [B] la somme globale de 2000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [J] [H] aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Malika STURM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT