RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 23/01287 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F7MS

Minute n° 24/00131

[K], [C]

C/

[T], [S]

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Juge des contentieux de la protection de SARREGUEMINES

01 Juin 2023

23/00016

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 07 MAI 2024

APPELANTS :

Madame [R] [K]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004735 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Monsieur [E] [C]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004734 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Madame [P] [T]

[Adresse 2]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 2]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, Mme [P] [T] et M. [Z] [S] ont consenti un bail à Mme [R] [K] et M. [E] [C], portant sur un local d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 800 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges, et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par actes d’huissier du 6 janvier 2023, ils les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires, les voir condamner solidairement à titre provisionnel à leur verser une somme de 2.779 euros avec intérêts à compter du 28 novembre 2022 au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle de 840 euros jusqu’à la libération effective des lieux, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance réputée contradictoire du 1er juin 2023, rectifiée par ordonnances des 6 juillet et 17 août 2023, le juge des référés a':

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er août 2021 entre Mme [T] et M. [S] d’une part et Mme [K] et M. [C] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 novembre 2022

— condamné à titre provisionnel Mme [K] et M. [C] à payer à Mme [T] et M. [S] la somme de 2.880,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal

— dit n’y avoir lieu à accorder de délais

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [K] et M. [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement

— ordonné à Mme [K] et M. [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire, dit qu’à défaut Mme [T] et M. [S] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant’ de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit n’y avoir lieu à réduire le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni à accorder les délais prévus aux articles L. 412-2 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par l’application des articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné à titre provisionnel Mme [K] et M. [C] à payer à Mme [T] et M. [S] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 840 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, outre actualisation conformément au bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet

— rejeté tout autre demande.

— condamné Mme [K] et M. [C] à payer à Mme [T] et M. [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022, de l’assignation en référé du 6 janvier 2023 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 janvier 2023, mais à l’exclusion des frais de la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 12 juin 2023, Mme [K] et M. [C] ont interjeté appel de l’ordonnance du 1er juin 2023 en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 11 décembre 2023, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

— vu les articles 1104 et 1719 du code civil et le caractère indécent du logement, déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées, les demandes de Mme [T] et M. [S] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail et à leur expulsion, les rejeter

— débouter Mme [T] et M. [S] de l’ensemble de leurs demandes

— subsidiairement leur accorder des délais de paiement dans la limite de trois années pour apurer toute dette locative éventuelle, dire que pendant ces délais les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que s’ils se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué

— condamner Mme [T] et M. [S] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Sur la recevabilité des demandes, ils exposent que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par les bailleurs, qu’ils se sont plaints à plusieurs reprises du mauvais état du logement sans effet et que les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion sont irrecevables en raison de l’indécence du logement, subsidiairement mal fondées. Subsidiairement, ils contestent le décompte locatif et les pièces adverses et sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire au vu de leur situation familiale et financière.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 septembre 2023, Mme [T] et M. [S] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, débouter Mme [K] et M. [C] de toutes leurs demandes et les condamner à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Sur la recevabilité des demandes, ils soutiennent quel’état du logement est insusceptible d’empêcher une demande en constat de la résiliation du bail pour non règlement du loyer et non justification d’une assurance du logement, que le premier juge a relevé l’absence de preuve sur l’indécence alléguée et que les locataires n’ont pas entretenu les lieux.

Sur le fond, ils exposent que Mme [T] a reconnu l’arriéré locatif à l’audience, qu’ils produisent un décompte actualisé démontrant que l’arriéré ne cesse d’augmenter, ajoutant que le commandement est également fondé sur une absence d’assurance. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement, aucun élément n’étant produit pour les années 2022 et 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les appelants ne produisent aucune pièce démontrant comme allégué que le commandement de payer leur aurait été délivré de mauvaise foi alors qu’il est fondé sur de nombreux loyers impayés, ni que le logement serait indécent. En conséquence ils sont déboutés de leur fin de non-recevoir.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été justement relevé par le premier juge que le commandement de payer délivré le 28 septembre 2022 aux appelants d’avoir à payer la somme de 1.074 euros au titre des loyers et charges impayés, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois en l’absence de paiement, ainsi qu’il ressort du décompte produit par les bailleurs. En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance ayant constaté la résiliation du bail à compter du 28 novembre 2022 et ordonné l’expulsion des locataires.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2022 que les appelants restent devoir la somme de 2.779 euros au titre des loyers impayés de juillet à décembre 2022, après déduction des frais de procédure qui n’ont pas à être pris en compte au titre de l’arriéré locatif (101,88 euros), des versements de la CAF (1.901 euros) et des règlements faits par eux (360 euros) étant observé qu’ils ne justifient d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en compte et que le règlement de 360 euros effectué en juillet 2023 a été imputé sur le règlement de ce loyer. En conséquence il convient d’infirmer l’ordonnance et de condamner Mme [K] et M. [C] à verser à Mme [T] et M. [S] la somme provisionnelle de 2.779 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2022 avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance déférée.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, les appelants occupent les lieux loués sans droit ni titre depuis si la résiliation du bail et restent débiteurs à l’égard des intimés d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges, dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 31 décembre 2022 que les appelants ont cessé de régler régulièrement le loyer et les charges depuis le mois de juillet 2022, que la dette locative ne cesse d’augmenter pour s’élever à la somme de 9.069 euros au mois de septembre 2023 et qu’ils ne justifient pas être en capacité d’apurer l’arriéré locatif dans les délais légaux.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement et de les débouter leur demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmés.

Mme [K] et M. [C] devront supporter les dépens d’appel et il convient de les condamner à régler à Mme [T] et M. [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [R] [K] et M. [E] [C] de leur fin de non-recevoir';

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel, Mme [R] [K] et M. [E] [C] à payer à Mme [P] [T] et M. [Z] [S] la somme de 2.880,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022 et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [R] [K] et M. [E] [C] à verser à Mme [P] [T] et M. [Z] [S] la somme provisionnelle de 2.779 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2022 avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance déférée';

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [E] [C] Mme [R] [K] de leur demande de délais de paiement’avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [R] [K] et M. [E] [C] à verser à Mme [P] [T] et M. [Z] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [K] et M. [E] [C] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT