ARRÊT N°26/

CO

R.G : N° RG 22/01138 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FXPZ

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C/

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COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 08 JUIN 2022 suivant déclaration d’appel en date du 27 JUILLET 2022 RG n° 21/02234

APPELANTE :

Madame [L] [Q]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004161 du 25/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMÉ :

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 29 SEPTEMBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 6 février 2026.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition par le greffe le 7 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 mai 2026.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du depot de dossiers : M^me Agnes CAMINADE, Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Mme [L] [Q] est propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1], sise [Adresse 1].

2- Son fonds est contigu à la parcelle [Cadastre 2], propriété, selon le service de la publicité foncière, de Mme [O] [A], [P].

3- Mme [O] [A], [P], née le 4 juillet 1923, est décédée, laissant pour lui succéder au moins un enfant, M. [Y] [J], [X], [H], né le 26 mai 1943.

4- Par acte d’huissier du 1 er septembre 2021, Mme [L] [Q] a fait citer M. [Y] [J], [X], [H] aux fins de voir constater l’état d’enclave de sa parcelle et ordonner une mesure d’expertise.

5- Par un jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— Débouté Mme [L] [Q] de ses demandes ;

— Condamné Mme [L] [Q] à payer la somme de 500 € à M. [Y] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Mme [L] [Q] aux dépens.

6- Par déclaration déposée sur le RPVA le 27 juillet 2022, Mme [L] [Q] a formé appel de ce jugement.

7- M. [Y] [J] est décédé en cours de procédure.

8- Mme [L] [Q] a fait appeler en intervention forcée ses héritiers, Mmes [F] [Y], [U] [Z] [Y], [R] [Y], [D] [Y] et [G] [Y] ainsi que MM. [E] [Y], [B] [Y] et [K] [Y] (ci-après les consorts [Y]).

9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 19 septembre 2025, Mme [L] [Q] demande à la cour :

— D’ INFIRMER le jugement rendu le 08 juin 2022 par le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS en ce qu’il a :

° Débouté Mme [L] [Q] de ses demandes ;

° Condamné Mme [L] [Q] à payer la somme de 500 € à M. [Y] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

° Condamné Mme [L] [Q] aux dépens.

Par conséquent, qu’il soit statué à nouveau comme suit :

— DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes de Mme [L] [Q] à l’égard de M. [J] [Y] et y faire droit comme suit :

— CONSTATER que la parcelle appartenant à Mme [L] [Q] située à [Localité 1]

[Localité 1], cadastrée section [Cadastre 1] est enclavée dans les conditions des articles 682 et suivants du Code civil ;

En conséquence,

— ORDONNER une expertise judiciaire et confier à tel Expert géomètre qu’il plaira à la Cour, les missions suivantes :

° Se rendre sur les lieux et visiter les parcelles de terrain cadastrée section [Cadastre 1] appartenant à Mme [L] [Q] située [Adresse 3] ;

° Rechercher si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle section [Cadastre 1] peut être établie sur la parcelle section [Cadastre 2] appartenant à Madame [O] veuve [Y], décédée et qui laisse pour lui succéder ses héritiers dont Monsieur [Y];

° Dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder en véhicule de la parcelle enclavée à la voie publique et établir un plan de servitude ;

° Dans la négative, proposer toute autre solution alternative permettant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle section [Cadastre 1] jusqu’à la voie publique ;

— DIRE que l’Expert déposera son rapport dans le délai de 2 mois à compter de sa désignation par la Cour ;

— RAPPELER que Mme [L] [Q] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, elle sera dispensée de toute consignation conformément aux dispositions de l’article 40 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— JUGER que la parcelle située à [Localité 1], cadastrée section [Cadastre 1] bénéficie d’une servitude de passage fondée sur l’enclave sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], selon le tracé et la largeur figurant au plan dressé par l’Expert géomètre désigné ;

— ORDONNER la publication au service de la publicité foncière de l’ordonnance à intervenir ainsi que le plan de servitude dressé par l’Expert géomètre désigné ;

— DÉBOUTER M. [J] [Y] de sa demande tendant à la condamnation de

Mme [L] [Q] au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [J] [Y] aux entiers dépens dont recouvrement

comme en matière d’aide juridictionnelle.

10- Pour l’essentiel, Mme [L] [Q] fait valoir :

— que M. [J] [Y] était propriétaire indivis de la parcelle cadastrée DT 831 et qu’il l’occupait ;

— que pour accéder à son terrain, elle emprunte un chemin de terre qui traverse la dite parcelle ;

— qu’elle souhaite matérialiser et sécuriser cette situation de fait ;

— que l’action intentée contre un seul indivisaire est parfaitement recevable la décision étant seulement inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause ;

— qu’elle n’a l’obligation d’appeler en la cause que les propriétaires des seuls fonds susceptibles d’offrir un passage ;

— qu’elle est fondée à revendiquer le bénéficie d’une servitude légale de passage sur la parcelle DT 831 pour accéder à la voie publique.

11- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 8 septembre 2025, les consorts [Y] demandent à la cour de :

— CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

— JUGER IRRECEVABLE l’action de Mme [L] [Q] ;

— DÉBOUTER Mme [L] [Q] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— La CONDAMNER à payer respectivement à chaque intimé la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de de Maître Alain ANTOINE pour ceux dont il aurait fait l’avance.

12- Pour l’essentiel, les consorts [Y] font valoir :

— que Mme [L] [Q] n’a pas justifié pas de la qualité de propriétaire de leur auteur, M. [Y] [J] ;

— que la parcelle DT 831 a fait l’objet d’une donation par acte du 27 septembre 2006 et que M. [Y] [J] n’avait pas la qualité de donataire ;

— que la parcelle DT 831 est la propriété de la succession de Mme [A] [P] [O] ;

— qu’elle doit mettre en cause l’ensemble des co-indivisaires ;

— que le fonds de Mme [L] [Q] supporte une servitude de passage au profit de 3 autres parcelles dont les propriétaires auraient dû également être appelés en la cause.

13- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 29 septembre 2025.

14- L’audience de dépôt a été fixée à la date du 06 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Mme [L] [Q] :

15- Le premier juge a considéré que Mme [L] [Q] ne rapportait pas la preuve du droit de propriété de M. [Y] [J] sur la parcelle [Cadastre 2].

16- Il en a tiré la conclusion qu’elle devait être déboutée de ses demandes.

17- Mme [L] [Q] justifie par les pièces qu’elle produit que la parcelle [Cadastre 2] est effectivement enregistrée au service de la publicité foncière comme étant la propriété de Mme [O] [A], [P].

18- Les documents du service de la publicité foncière ne font apparaître aucune donation dont cette parcelle aurait fait l’objet contrairement à ce que soutiennent les consorts [Y].

19- Il ressort ensuite des mentions de l’acte de décès de M. [Y] [J] que celui-ci était le fils de Mme [O] [A], [P] et que celle-ci lui est pré-décédée.

20- La parcelle [Cadastre 2] est donc la propriété de la succession de Mme [O] [A], [P] et M. [Y] [J] a bien la qualité de successible.

21- L’intérêt à agir de Mme [L] [Q] vis-à-vis des enfants de M. [Y] [J], désormais décédé, est par conséquent établi.

22- L’ action formée contre l’un des indivisaires est recevable même si elle porte atteinte aux droits indivis des autres.

23- Le fait que partie des successibles de Mme [O] [A], [P] n’ait pas été appelés en la cause ne peut donc être opposé à titre de fin de non recevoir.

24- Enfin, il est établi par la procédure que le fonds de Mme [L] [Q] est issu avec 3 autres parcelles (parcelles cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) de la division d’un même fonds et qu’il supporte une servitude de passage constituée à leur profit.

25- Les 3 fonds concernés ne permettent cependant aucun accès à la voie publique ainsi que cela ressort des plans versés aux débats.

26- Le fait que leur propriétaire respectif n’ait pas été appelé en la cause ne peut donc, là encore, faire obstacle à la recevabilité des demandes de Mme [L] [Q].

Sur la demande d’expertise :

27- Il apparait, à l’examen des plans et de la vue aérienne versés aux débats, que le fonds de Mme [L] [Q] n’a pas d’issue directe sur la voie publique.

28- Il en ressort également que le trajet le plus court pour rejoindre le [Adresse 4] et accéder à la voie publique implique un passage par la parcelle [Cadastre 2].

29- La nécessité d’emprunter la parcelle [Cadastre 2] pour accéder au [Adresse 4] a d’ailleurs donné lieu à une mention du notaire dans le titre de Mme [L] [Q] (cf page 23).

30- Le notaire précise en outre que le passage sur la parcelle [Cadastre 2] n’a pu être acté au jour de son acte.

31- Il est donc effectivement nécessaire de recourir à une mesure d’expertise afin de déterminer l’assiette du passage à prendre sur la parcelle [Cadastre 2] pour assurer la desserte complète du fonds de Mme [L] [Q].

Sur les dépens :

32- Il convient de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt avant-dire droit, par décision remise au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

M. [I] [T]

[Adresse 5]

Tel : [XXXXXXXX01] ' [XXXXXXXX02]

[Courriel 1]

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux et visiter les parcelles de terrain cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 3] ;

— se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les actes d’acquisition des différentes parcelles ;

— donner tout élément sur les conditions permettant au fonds cadastré section [Cadastre 1] d’accéder à la voie publique ;

— dire si la parcelle cadastrée section [Cadastre 1]provient de la division d’un fonds et si un passage suffisant pour assurer sa desserte complète jusqu’à la voie publique peut être établi sur les fonds divisés ;

— rechercher si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle section [Cadastre 1] peut être établi sur la parcelle section [Cadastre 2] ;

— dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder en véhicule à la parcelle [Cadastre 1] depuis la voie publique en précisant le passage le plus court et le moins dommageable ;

— dans la négative, proposer toute autre solution alternative permettant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle [Cadastre 1] jusqu’à la voie publique ;

— établir un plan de servitude ;

— dire si ce passage implique la réalisation de travaux sur le ou les fonds voisins concernés par le passage ;

— dans l’affirmative, après avoir pris connaissance de la réglementation d’urbanisme, donner son avis sur les contingences techniques et administratives quant au tracé proposé afin de déterminer les conditions dans lesquelles le dossier pourrait être instruit, de déterminer la nature des ouvrages à mettre en oeuvre pour permettre la réalisation du tracé, en chiffrer le coût compte tenu de la configuration des lieux et donner son avis sur toutes les précautions à prendre pour assurer le cours des travaux, la protection des personnes et des biens et les chiffrer ;

— en toute hypothèse, évaluer le préjudice subi par le propriétaire du fonds servant et fixer l’indemnité proportionnée au dommage causé due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage ;

— répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir fait part dans un pré-rapport de ses premières conclusions et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois ;

— émettre tout avis entrant dans le cadre de sa mission ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Saint-Denis pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que l’expert devra veiller à ce que ses opérations soient étendues à toute personne dont la solution du litige viendrait rendre l’intervention nécessaire, en informant les parties de la situation et en saisissant le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas d’empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d’office ;

Dit que les frais d’expertise seront pris en charge dans le cadre de l’aide juridictionnelle et que Madame [L] [Q] est dispensée de toute consignation ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis dans les six mois de la présente décision, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de la M. E.E qui se tiendra le 10 décembre 2026 à 9 heures ;

RÉSERVE les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT