Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, 13 décembre 2018, n° 18/02495

TI Toulouse 7 juin 2016

CA Toulouse
Confirmation 13 décembre 2018

Arguments

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Rejeté
Sous-estimation des charges locatives
La cour a estimé que la sous-estimation des charges a causé un préjudice au locataire, mais a jugé que le montant des dommages-intérêts accordé par le tribunal de première instance était suffisant pour réparer ce préjudice.
Rejeté
Préjudice moral lié à l'augmentation des charges
La cour a rejeté cette demande, considérant que le locataire n'avait pas produit de preuves suffisantes pour établir un lien de causalité entre l'augmentation des charges et le préjudice moral allégué.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile, considérant que le locataire avait succombé dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Toulouse a confirmé le jugement du Tribunal d'Instance de Toulouse qui avait condamné la SARL ELYADE à verser à Monsieur C A la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts et 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour avoir sous-estimé les charges locatives lors de la conclusion du bail, rendant ainsi la location plus attractive. Monsieur C A avait subi des dysfonctionnements du chauffage et une augmentation inexpliquée de la provision sur charges, ce qui l'avait mis en difficulté financière. Il réclamait une indemnisation pour préjudice financier et moral. La Cour a jugé que la SARL ELYADE, en tant que professionnel de l'immobilier, avait les compétences pour estimer correctement les charges et a reconnu une faute dans la sous-estimation initiale des charges. Cependant, la Cour a rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, faute de preuve suffisante. La Cour a également rejeté l'application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Monsieur C A et l'a condamné aux dépens d'appel.

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1. Charges locatives : le réalisme paieAccès limité

leparticulier.lefigaro.fr · 30 janvier 2019

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 13 déc. 2018, n° 18/02495
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	18/02495
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Toulouse, 7 juin 2016, N° 1116000156
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	A. BEAUCLAIR, président
Avocat(s) :	Cyrille PERIGAULTVincent PARERA
Cabinet(s) :	ARCANTHE
Parties :	Société SARL ELYADE

Texte intégral

13/12/2018

ARRÊT N°803/2018

N° RG 18/02495 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MKLO

AB/CD

Décision déférée du 07 Juin 2016 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 1116000156)

E. VET

C A

SARL ELYADE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANT

Monsieur C A

[…]

Représenté par M^e Cyrille PERIGAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SARL ELYADE

Service Juridique et […]

[…]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. E, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. E, président

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. E, président, et par M. X, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 4 juin 2018 par Monsieur C A à l’encontre d’un jugement du tribunal d’instance de TOULOUSE en date du 7 juin 2016.

Vu les conclusions de Monsieur C A en date du 30 octobre 2018.

Vu les conclusions de la S.DR.L. ELYADE en date du 18 septembre 2018.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 novembre 2018 pour l’audience de plaidoiries fixée au 19 novembre 2018.

Par acte signé le 5 octobre 2012, Monsieur C A a pris à bail par l’intermédiaire de la S.DR.L. ELYADE un appartement T 2 appartenant aux consorts Y, sis Villalodge Saint B à Z, moyennant un loyer de 580,00 euros la provision sur charges étant fixée à 35,00 euros par mois. Dès son entrée dans les lieux, il a subi la répétition de dysfonctionnements affectant le chauffage et de production d’eau chaude. Après une année de location, il a constaté un triplement inexpliqué de la provision sur charge qui l’a mis en difficultés. Un commandement de payer lui était délivré le 16 avril 2014 l’obligeant à faire appel à la solidarité familiale. Il a quitté le logement le 18 octobre 2015.

Il estime qu’au regard des manquements de la S.DR.L. ELYADE, celle-ci doit garder le coût du commandement à sa charge.

Invoquant les manquements de l’agence dans la détermination des charges, par acte en date du 1^er décembre 2014, Monsieur C A a assigné la S.DR.L. ELYADE en paiement des sommes arrêtées au 17 mai 2016 de :

—  5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

—  5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral

—  1.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse devant le premier juge, la S.DR.L. ELYADE conclut au débouté de la demande et précise pour l’essentiel que la résidence a été livrée le 27 avril 2012, que le budget prévisionnel n’a été arrêté qu’en juillet 2012, qu’elle ne disposait d’aucun historique lui permettant de déterminer le montant des charges avec précision. A compter du 26 avril 2013, elle n’a plus assuré la mission de syndic, elle ne peut donc être comptable de la fixation du montant des charges. Elle déclare avoir procédé à la régularisation des charges en novembre 2013 et donner toutes explications dès que celles-ci ont été réclamées, les justificatifs étant à la libre consultation des locataires qu’aucune faute ne peut lui être imputée à ce titre.

Par jugement en date du 7 juin 2016, le tribunal d’instance de TOULOUSE a :

— condamné la S.DR.L. ELYADE à verser à Monsieur C A la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts outre celle de 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la S.DR.L. ELYADE aux dépens.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Monsieur C A demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la S.DR.L. ELYADE au versement à Monsieur A de la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire en conséquence que la S.DR.L. ELYADE a commis des fautes dans le cadre de son mandat de gestion locative,

— la condamner au paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’il a subi,

— la condamner au paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi,

— en toutes hypothèses, la condamner au paiement d’une somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que

— le gérant est un professionnel de l’immobilier et a manqué aux obligations résultant de son mandat en matière de régularisation des charges : il n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges, avec information préalable du locataire, et production des justificatifs qui n’ont été produit qu’à l’occasion des opérations d’expertise.

— le gérant a sous-estimé les charges locatives dans son budget prévisionnel, ce qui a entraîné la multiplication par presque trois du montant des charges de 35,00 euros à 180,00 euros alors que le montant réel des charges est de 83,00 euros.

— le gérant a minoré le montant de la provision pour charges pour rendre le bail plus attractif, le gérant est de mauvaise foi.

— il n’aurait pas contracté s’il avait connu le montant réel des charges.

— il justifie du montant des dommages-intérêts qu’elle réclame.

La S.DR.L. ELYADE demande à la cour de :

— dire qu’elle n’a pas volontairement sous-estimé les provisions sur charges locatives,

— dire qu’elle n’a pas commis de faits de pratique commerciale trompeuse,

— dire que Monsieur C A ne rapporte pas la preuve de l’existence de son préjudice moral,

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le préjudice financier de Monsieur C A à la somme de 800,00 euros,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur C A de ses demandes indemnitaires au titre de son préjudice moral,

— condamner Monsieur C A à lui payer la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— elle n’a pas exécuté le jugement en l’absence d’acte d’acquiescement.

— elle n’est que mandataire du bailleur et n’a pas tiré profit des montants de charges appelés.

— elle n’est pas à l’origine de la sous estimation des charges, il s’agissait d’immeubles neufs livrés en avril 2012, la prise de possession du bien loué est en date d’octobre 2012 et le budget prévisionnel des charges n’avait été fixé qu’en juillet 2012, sans aucun historique permettant de déterminer le montant des charges, elle est de bonne foi.

— elle a été relevée de son mandat de syndic qui a été repris par le cabinet MN GESTION IMMOBILIERE -non attrait à la présente procédure- à compter du 26 avril 2013 qui est seule responsable de la fixation du montant des charges à compter de cette date.

— le bail mentionnait la révision annuelle des charges selon les charges réellement exposées par le bailleur, et elle a informé la locataire de la réévaluation desdites charges, le locataire n’ayant jamais sollicité la consultation des documents fondant la régularisation des charges.

— aucune manoeuvre dolosive à son encontre n’est établie, la régularisation des charges a été effectuée dés le montant réel de charges sur la première année d’exercice connu.

— le préjudice allégué n’est pas établi, il n’est pas établi que le défaut de paiement des loyers résulte du montant excessif des charges.

— les pièces produites à l’appui de la demande en réparation d’un préjudice moral, ne sont pas en lien avec la faute reprochée, elle démontre avoir fait diligence dans la gestion des difficultés de chauffage.

— le locataire n’a été victime d’aucune publicité mensongère, les charges étaient publiées à titre indicatif, et il a occupé le logement pendant 14 mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le litige devant la cour se limite aux fautes de la S.DR.L. ELYADE dans l’exécution du mandat qui la lie aux bailleurs, engageant sa responsabilité quasi délictuelle vis à vis du locataire, alors que ladite S.DR.L. exerçait les fonctions de syndic jusqu’en avril 2013 puis assurait la gestion locative de l’appartement litigieux à compter du 26 avril 2013.

1- Sur la détermination du montant des charges lors de l’entrée dans les lieux

La S.DR.L. ELYADE reconnaît qu’elle était chargée de déterminer le montant des charges locatives, lors de la conclusion des premiers baux, suite à la livraison de l’immeuble. L’immeuble n’ayant jamais été occupé, elle ne pouvait procéder qu’à une estimation des charges que générerait l’occupation du logement. En sa qualité de professionnel de l’immobilier, elle avait les compétences nécessaires pour déterminer un montant des charges le plus près possible des consommations réelles.

Les charges relatives à la Villalodge Saint B sont poste par poste : eau chaude ; eau individuelle ; Edf extérieurs, intérieur et sous-sol, contrat de nettoyage des parties communes extérieurs et intérieures ; gestion des containers ; contrat d’entretien des espaces verts ; entretien et réparation, contrat de location et d’entretien des compteurs d’eau ; contrats d’entretien des chaudières, panneaux photovoltaïques et maintenance VMC.

Il ressort de cette liste, d’une part que bon nombre de postes sont fixes et connus en début du premier exercice, en particulier tous les contrats d’entretien et les contrats de location ; d’autre part que les prestations offertes par cet immeuble sont génératrices de charges manifestement supérieures à 35,00 euros pour un T2 de 50 m², étant relevé qu’il est désormais établi que la provision appropriée est de l’ordre de 90,00 euros par mois.

Enfin le locataire produit des annonces publicitaires concernant la location des appartements de la Villalodge St B à Z en date de juin 2014 mentionnant un loyer de 500,00 euros et une provision mensuelle pour charges de 36,00 ou 65,00 euros. Pour sa part, la S.DR.L. ELYADE produit une annonce pour un logement équivalent, pour un loyer de 441,00 et 90,00 euros de provision pour charges, qui n’est pas datée.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la S.DR.L. ELYADE a commis une faute de nature à engager sa responsabilité quasi délictuelle vis à vis du locataire en sous estimant le montant des charges pour rendre plus attractive la location des appartements de la Villalodge St B.

2- Sur la régularisation du montant des charges

Aux termes de l’article 23 alinéa de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, la régularisation des charges est intervenue à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux, et le locataire ne produit aucune pièce établissant qu’une demande de consultation lui aurait été refusée, étant rappelé qu’il lui revient de se déplacer pour prendre connaissance de ces pièces et non en réclamer l’envoi.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté toute faute imputable à la S.DR.L. ELYADE de ce chef.

3- Sur le préjudice

Il n’est pas établi que la régularisation de charges dont il n’est pas contesté qu’elles sont justifiées, a causé un préjudice au locataire et l’a contraint à quitter les lieux. Il s’est maintenu dans les lieux jusqu’au jour où il a quitté les lieux, suite à la délivrance d’un commandement de payer des loyers impayés, aucun élément ne permettant de considérer que ces impayés résulteraient de l’augmentation des charges.

Par contre en minorant le montant des charges lors de la conclusion du bail la S.DR.L. ELYADE a commis une faute qui a causé au locataire un préjudice constitué de la perte d’une chance pour ce dernier de conclure un bail dans la limite du budget qu’il s’était fixé lors de la conclusion du bail.

Le premier juge a justement réparé ce préjudice par l’octroi d’une somme de 1.000,00 euros.

Le locataire fonde sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral sur le fait qu’il a été contraint de recourir à la solidarité familiale pour faire face à l’augmentation des charges. Cependant il ne produit qu’une attestation de sa mère non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et aucun élément sur la gestion de son budget permettant d’établir un lien de causalité entre cette aide et l’augmentation desdites charges. La demande au titre d’un préjudice moral a été justement rejetée.

Il ne peut être reproché à la S.DR.L. ELYADE de ne pas avoir exécuté le jugement dont elle avait interjeté appel et qui n’était pas assorti de l’exécution provisoire.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

4- Sur les demandes accessoires

Monsieur C A succombe, il supportera la charge des dépens.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur C A aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président

M. X A. E