24/09/2025

ARRÊT N° 25/ 366

N° RG 21/04655

N° Portalis DBVI-V-B7F-OPM6

MD – SC

Décision déférée du 29 Septembre 2021

TJ de [Localité 12] – 20/00023

V. ANIERE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 24/09/2025

à

M^e Catherine PUIG

Me [T]-Paul BOUCHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [C] [P]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représenté par M^e Catherine PUIG, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMES

Monsieur [S] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [L] [A] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par M^e Jean-Paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [H] était propriétaire des parcelles contiguës AX [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], sises [Adresse 8] à [Localité 12] (09).

Par acte authentique de vente du 8 novembre 2002 M. [H] a vendu à Mme [J] [Z] la parcelle AX [Cadastre 6] et constitué la servitude suivante :

'M. [H], vendeur aux présentes constitue une servitude de passage pour piétons et tous véhicules au profit de l’immeuble présentement vendu (qui sera le fonds dominant) sur les parcelles lui appartenant, ayant même origine de propriété que ci-dessus et cadastrées section AX [Cadastre 4] lieu-dit '[Adresse 9]' d’une contenance de 4 ares 35 centiares et numéro [Cadastre 5] lieu-dit '[Adresse 13]' d’une contenance de 71 centiares (qui seront le fonds servant), à l’angle nord-ouest de ces parcelles.

Cette servitude est représentée sous teinte jaune sur un plan demeuré annexé aux présentes après mention.

Cette servitude s’exercera au profit des divers utilisateurs par eux-mêmes, les membres de leur famille, leurs amis et visiteurs, leurs architectes et entrepreneurs comme elle s’exercera dans l’avenir au gré des propriétaires qui leur succèderont'.

Sur le plan annexé, il est mentionné que le passage est de trois mètres de large.

Par acte authentique de vente du 26 mai 2007, Mme [Z] a vendu la parcelle cadastrée AX [Cadastre 6] sise [Adresse 10] à [Localité 12] (09) et sur laquelle se trouve une maison à usage d’habitation à M. [C] [P].

Le 13 juillet 2018, M. [S] [M] et Mme [L] [A] ont conclu un compromis de vente avec Mmes [F] et [K] [H], venderesses, portant sur l’acquisition des parcelles AX [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

L’acte fait état de la servitude conventionnelle créée par acte authentique du 8 novembre 2002.

Le 17 décembre 2018, Mmes [H] d’une part, M. [M] et Mme [A] d’autre part, ont conclu l’acte authentique de vente.

La parcelle cadastrée AX [Cadastre 6] bénéficie de cette servitude conventionnelle prolongée par un passage sur le fond de Mme [X], parcelle cadastrée AX [Cadastre 7].

Le 5 juillet 2019, un permis de construire a été accordé à M. [M] par la mairie de [Localité 12].

M. [P] a envoyé plusieurs courriers à M. [M] et Mme [A] pour solliciter un élargissement de l’assiette de la servitude.

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Par acte d’huissier du 30 décembre 2019, M. [C] [P] a fait assigner M. [S] [M] et Mme [L] [A] épouse [M] devant le tribunal de grande instance de Foix, aux fins, notamment, de désenclavement de son fonds et de bénéfice d’une servitude de passage de 4 mètres.

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Par un jugement du 29 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Foix :

Rejetant toutes conclusions contraires,

— a débouté M. [C] [P] de sa demande de constatation de l’existence d’une servitude légale de passage sur les parcelles AX [Cadastre 4] et [Cadastre 5] de M. et Mme [M] pour desservir sa parcelle AX [Cadastre 6],

— l’a débouté de sa demande visant à voir constater l’aggravation de la servitude dont l’assiette est de trois mètres telle qu’elle résulte de l’acte authentique du 8 novembre 2002,

— l’a condamné à payer la somme de 3.000 euros à M. et Mme [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— a condamné M. [C] [P] aux dépens.

Le tribunal a considéré que si l’état d’enclave de la parcelle de M. [P] n’était pas contesté, une servitude de passage a été constituée par leur auteur commun dans un acte authentique du 8 novembre 2002 puis repris dans les titres des parties, que compte tenu des stipulations contractuelles de son acte d’achat, M. [P] avait conscience de la précision de la délimitation et du tracé de l’assiette de la servitude.

Il a considéré qu’il n’était pas justifié de difficultés survenues dans l’usage du passage autres que celles résultant du projet de construction des défendeurs.

Il a retenu que la largeur du passage était bien, factuellement, d’une largeur supérieure à trois mètres, par simple tolérance, avant réalisation des travaux, et que la réalisation de travaux par M. et Mme [M] avait réduit la largeur du passage initial sans aller en deçà de la largeur conventionnellement fixée à trois mètres.Il a estimé qu’il était possible de faire passer un véhicule plus volumineux qu’une automobile, et que le passage d’un véhicule d’un gabarit important n’était pas conforme à l’usage normal du fonds, de sorte qu’il n’y avait pas lieu à élargissement de la servitude.

Il considère enfin qu’en vertu du principe de la fixité de la servitude conventionnelle de passage, son assiette ne peut être élargie.

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Par déclaration du 23 novembre 2021, M. [C] [P] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a :

— débouté de sa demande de constatation de l’existence d’une servitude légale de passage sur les parcelles AX [Cadastre 4] et [Cadastre 5] de M. et Mme [M] pour desservir sa parcelle AX374,

— débouté de sa demande visant à voir constater l’aggravation de la servitude dont l’assiette est de 3 mètres telle qu’elle résulte de l’acte authentique du 8 novembre 2002,

— condamné à payer la somme de 3.000 euros à M. et Mme [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné aux dépens.

Par ordonnance du 27 avril 2022, le magistrat chargé de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur. La médiation qui s’en est suivie a échoué.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2025, M. [C] [P], appelant, demande à la cour, au visa des articles 682 et suivants du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 29 septembre 2021,

Et statuant à nouveau,

— 'dire et juger’ que le fonds [P] sis [Adresse 10] à [Localité 12], parcelle AX [Cadastre 6], est enclavé,

— 'dire et juger’ que ce fonds bénéficiera d’une servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], dont l’emprise est conforme au tracé de la servitude conventionnelle établie par acte notarié, à l’exception de sa largeur qui sera portée à 4 mètres, et à défaut 3,60 mètres,

— condamner M. et Mme [M] à payer une indemnité de 4.000 euros à M. [P] en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

À l’appui de ses prétentions, l’appelant soutient que :

— le passage est fonction de l’utilisation normale du fonds, de sorte que l’assiette de la servitude doit, s’agissant d’une habitation, permettre le passage d’une automobile et d’un véhicule de secours en cas d’incendie, la largeur ne peut donc être inférieure à 4 mètres,

— l’existence d’une servitude conventionnelle exclut l’établissement d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave sauf si la servitude conventionnelle ne permet pas l’utilisation normale du fonds,

— il est alors possible de solliciter une servitude de passage plus étendue que celle prévue dans l’acte,

— une adaptation de l’assiette conventionnelle est admise,

— la volonté contractuelle était en l’espèce d’assurer un accès en automobile et à tous les entrepreneurs susceptibles d’effectuer des travaux ou livraisons,

— une servitude d’une assiette de trois mètres est inférieure à ce qu’une juridiction aurait octroyé sur le fondement de l’enclave,

— le fonds [P] est enclavé car il ne dispose pas d’accès à la voie publique,

— l’agrandissement de la maison des époux [M] ne laissera qu’un passage de 3 à 3,30 mètres et enclavera le fonds de fait, de sorte que son propriétaire peut prétendre à l’octroi d’une servitude légale de passage,

— lorsque M. [P] a acquis le bien, le passage était d’une largeur de 4 mètres,

— la réalité de l’assiette pratiquée est supérieure à celle mentionnée dans la servitude conventionnelle,

— la mention des 3 mètres sur le plan annexé ne peut venir en contradiction avec la nécessité de pouvoir laisser passer 'tous véhicules', les architectes et les entrepreneurs,

— M. et Mme [M] ont choisi de diminuer l’assiette de passage pratiquée malgré la mise en demeure de M. [P],

— une problématique de manoeuvre en chicane se pose,

— une servitude de 3,60 mètres n’aboutirait pas à une démolition partielle de la construction de M. et Mme [M].

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 janvier 2025, M. [S] [M] et Mme [L] [A] épouse [M], intimés, demandent à la cour de:

— débouter M. [C] [P] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [C] [P] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [S] [M] et de Mme [L] [M] au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. [C] [P] aux entiers dépens d’appel en ce compris les éventuels frais d’expertise judiciaire.

À l’appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que :

— la servitude conventionnelle a été créée par acte authentique du 8 novembre 2002 avec une assiette de 3 mètres,

— l’éventuel usage sur une servitude de passage sur 3,30 à 3,50 mètres pendant plusieurs années ne fait l’objet d’aucune convention écrite et ne peut faire l’objet d’usucapion,

— la servitude étant conventionnelle, l’article 682 du code civil n’est pas applicable en l’espèce,

— l’assiette de la servitude permet la desserte du fonds de M. [P] par un véhicule d’usage personnel et par des engins ou véhicules plus lourds,

— la largeur de l’accès à 3,30 mètres telle que prévue au permis de construire est suffisante,

— dans le quartier, la majorité des voies sont plus étroites,

— la chicane évoquée par M. [P] n’est pas le fait de la servitude conventionnelle avec le fonds des concluants, mais de la servitude de Mme [X] qui donne sur la voie publique,

— en outre, cet élément n’est pas prouvé et s’oppose au tracé retranscrit sur le plan du 8 novembre 2002 qui indique un accès droit et rectiligne jusqu’à la parcelle [Cadastre 6],

— M. [P] n’a jamais bénéficié de plus de 3,50 mètres de passage sur la servitude,

— la desserte du fonds de M. [P] est assurée sans qu’il ne soit nécessaire d’élargir la largeur conventionnelle de la servitude,

— c’est la volière mise en place par M. [P] à l’entrée de sa parcelle qui en obstrue l’accès et modifie les conditions d’accès à son fonds,

— même après travaux, un fourgon ou une camionnette peut circuler sur l’emprise de la servitude et assurer la desserte du fonds de M. [P],

— la haie plantée sur le fonds de M. et Mme [X] n’est pas entretenue correctement et empiète sur l’assiette de la servitude,

— or, sur le passage où la haie de M. et Mme [X] dépasse, le passage est de 3,35 mètres sans que cela ne pose difficulté.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la demande d’extension de la servitude de passage dont bénéficie le fonds cadastré AX [Cadastre 6],

1. Selon l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant.

Par acte authentique de vente du 8 novembre 2002 M. [H] vendeur de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 6] à Mme [Z] a constitué la servitude suivante :

'M. [H], vendeur aux présentes constitue une servitude de passage pour piétons et tous véhicules au profit de l’immeuble présentement vendu (qui sera le fonds dominant) sur les parcelles lui appartenant, ayant même origine de propriété que ci-dessus et cadastrées section AX [Cadastre 4] lieu-dit '[Adresse 9]' d’une contenance de 4 ares 35 centiares et numéro [Cadastre 5] lieu-dit '[Adresse 13]' d’une contenance de 71 centiares (qui seront le fonds servant), à l’angle nord-ouest de ces parcelles,

Cette servitude est représentée sous teinte jaune sur un plan demeuré annexé aux présentes après mention.

Cette servitude s’exercera au profit des divers utilisateurs par eux-mêmes, les membres de leur famille, leurs amis et visiteurs, leurs architectes et entrepreneurs comme elle s’exercera dans l’avenir au gré des propriétaires qui leur succèderont'.

Le compromis de vente conclu entre Mmes [H] d’une part, M. [M] et Mme [A] d’autre part, reprend cette servitude; de même que l’acte authentique de vente conclu par M. [P] le 26 mai 2007.

La servitude a été conventionnellement constituée sur une largeur de 3 mètres.

Elle a pour objet de désenclaver le fonds de M. [P] qui n’a pas, en l’absence de cette servitude de passage, d’accès direct à la voie publique.

Il ressort de ladite clause que la servitude de passage n’est pas faite pour le parking ou des usages autres que celui du simple passage.

Enfin, M. [P] évoque une chicane sans démontrer qu’elle serait imputable à M. et Mme [M], et de nature à faire peser sur eux, une obligation de modifier les lieux pour respecter le tracé conventionnel de la servitude.

2. Aux termes de l’article 682 du code civil: « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». De sorte que, le juge peut, si le passage est insuffisant pour exploiter le fonds conformément à son utilisation normale, reconnaître l’existence d’une servitude légale pour le surplus nécessaire.

L’enclave est la situation du fonds qui, environné par des fonds appartenant à d’autres propriétaires, n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante pour son exploitation.

La servitude doit permettre le droit d’accès à la voie publique et la nécessité de permettre l’utilisation normale du fonds enclavé. À ce titre, l’accès en voiture est fondamental de tout fonds destiné à l’habitation (Civ. 1, 14 janvier 2016, n° 14-25.089), de même qu’il faut permettre l’accès des secours en cas d’incendie ou de danger (Civ.3, 28 octobre 1974, n°73-12.270).

N’est pas enclavé le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue.

M. [P] soutient qu’avant les travaux réalisés par M. [M] et Mme [A], il pouvait user d’une servitude plus large. Or, le bénéfice d’une assiette en pratique plus large que l’assiette convenue ne peut permettre d’étendre l’assiette de la servitude conventionnelle ou de créer une servitude légale.

M. [P] reconnaît dans ses écritures que le passage objet de la servitude est de 3,30 à 3,40 mètres et les photographies produites de véhicules stationnés dans la cour confirment la possibilité d’un accès automobile à son fonds, de sorte que M. [P] ne démontre pas l’empêchement d’accéder à son fonds par des véhicules particuliers, ni de véhicules de secours en l’état des normes en vigueur.

De surcroit, ainsi que le rappellent les consorts [R], la largeur du chemin est aussi dépendante de l’envahissement du passage par la haie de M. et Mme [X].

Enfin, les photographies produites par M. [P] sur le fondement desquelles il soutient que les véhicules d’entrepreneurs ne pourraient pas passer reposent sur des mesures unilatéralement faites par lui, qui ne peuvent démontrer une impossibilité de passage ni même une gêne préjudiciable au passage de son véhicule.

La servitude conventionnelle consentie, outre de surcroît, la tolérance de passage de 30 à 40 centimètres, suffit à désenclaver le fonds de M. [P].

La demande de M. [P] visant à bénéficier d’une assiette de servitude de 4 mètres de large, ou à défaut de 3,60 mètres, doit en conséquence être rejetée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles,

3. M. [P], partie perdante au sens de l’article 696 du code civil, sera condamné aux dépens d’appel.

4. Il sera également condamné à verser à M. et Mme [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. M. [P] sera débouté de la demande formée au titre des frais irrépétibles qu’il a lui-même exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Foix.

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [P] aux dépens d’appel.

Condamne M. [C] [P] à payer à M. [S] [M] et Mme [L] [A] épouse [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Rejette la demande formée par M. [C] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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