04/03/2026

ARRÊT N° 26/65

N° RG 24/01359

N° Portalis DBVI-V-B7I-QFN5

LI/MP

Décision déférée du 27 Février 2024

TJ [Localité 1] 23/03515

[P]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 04/03/2026

à

M^e Anne-cécile MUNOZ

M^e Elsa SANCHEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [M] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-cécile MUNOZ, avocate au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elsa SANCHEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant L. IZAC, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 29 mars 2022 par Me [X] [Q], notaire à [Localité 1], Mme [U] [O] a consenti au profit de Mme [M] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] (31).

Outre une condition suspensive portant sur l’obtention d’un financement bancaire, l’acte prévoyait une date limite de levée d’option fixée au 15 juillet 2022 à 16 heures ainsi qu’une indemnité d’immobilisation de 10.000 euros dont la première moitié devait être versée dans les 10 jours de la signature de l’acte et la seconde moitié dans les 15 jours de l’expiration de ladite promesse en cas d’absence de levée d’option.

L’acte était également assorti d’une clause pénale d’un montant de 10.000 euros, applicable dans l’hypothèse d’une levée d’option non suivie de la régularisation de la vente par le fait de l’une des parties.

Mme [F] a versé la somme de 5.000 euros entre les mains du notaire mais n’a pas ensuite levée l’option en considération du fait que sa situation matrimoniale posait difficulté.

C’est dans ce contexte que, par acte du 18 août 2023, Mme [O] a fait assigner Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de la voir condamnée à lui payer diverses sommes au titre de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale.

Par jugement du 27 février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— ordonné la libération au profit de Mme [O] de la somme de 5.000 euros qui a été consignée entre les mains du notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamné Mme [F] à payer à Mme [O] la somme de 5.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

— débouté Mme [O] de sa demande au titre de la clause pénale ;

— condamné Mme [F] aux entiers dépens ;

— condamné Mme [F] à payer à Mme [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé, d’une part, que faute de preuve de l’accomplissement des diligences normales en vue de l’obtention du prêt objet de la condition suspensive qui assortissait la promesse unilatérale, celle-ci ne pouvait être considérée comme caduque et, d’autre part, qu’en raison de l’absence de levée d’option, Mme [O] était en droit de revendiquer le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Il a par ailleurs considéré que la clause pénale n’était pas applicable parce qu’elle excluait explicitement sa mise en 'uvre en présence du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Mme [F] a formé appel le 19 avril 2024, désignant Mme [O] en qualité d’intimée, et visant dans sa déclaration l’ensemble des dispositions du jugement sauf celle ayant débouté Mme [O] de sa demande au titre de la clause pénale.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 12 novembre 2024, Mme [M] [F], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1104 et 1343-5 du code civil de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— réformer le jugement du 27 février 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

# ordonné la libération au profit de Mme [O] de la somme de 5.000 euros qui avait été consignée entre les mains du notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

# condamné Mme [F] à payer à Mme [O] la somme de 5.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

# condamné Mme [F] aux entiers dépens ;

# condamné Mme [F] à payer à Mme [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— ordonner à Mme [O] de restituer à Mme [F] la somme de 5.000 euros qui avait été consignée entre les mains du notaire qui est désormais en compte Carpa ;

subsidiairement, si la cour jugeait Mme [F] débitrice d’une dette à l’égard de Mme [O],

— accorder les plus larges délais de paiement à Mme [F] pour s’en acquitter ;

en tout état de cause,

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires à celles de Mme [F] ;

— condamner Mme [O] à verser à Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés, dont distraction au profit de M^e Munoz ;

— condamner Mme [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a pas obtenu le prêt nécessaire au financement de l’acquisition du bien et que Mme [O] pu librement disposer de son bien dès le 15 juillet 2022 mais a attendu le 18 août 2023 pour faire délivrer une assignation à son encontre et ce après avoir entre-temps vendu le bien litigieux. Elle expose que cette dernière a accepté de renoncer à l’indemnité d’immobilisation, par ailleurs d’un montant excessif, puisqu’elle lui a accordé un délai supplémentaire et sans limitation afin de lui permettre de régler sa situation matrimoniale faisant obstacle à l’acquisition du bien. Elle ajoute que cette renonciation est démontrée par le fait que Mme [O] a encaissé son chèque de 585,18 euros en règlement des charges de copropriété du troisième trimestre 2022.

Elle invoque enfin disposer de capacités financières limitées au contraire de celles de Mme [O].

Par uniques conclusions du 17 septembre 2024, Mme [U] [O], intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1231-5 du code civil, de :

— confirmer la décision dont appel ;

— débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Mme [F] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a jamais renoncé à l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente et que l’emprunt bancaire invoqué par Mme [F] n’a jamais constitué une difficulté à la différence de la découverte tardive du fait qu’elle était encore unie dans les liens du mariage, raison pour laquelle elle avait consenti à lui accorder quelques semaines supplémentaires pour lever l’option d’achat. Elle ajoute qu’en l’absence de toute perspective en ce sens, elle a remis le bien en vente au début 2023 et cédé celui-ci au mois de juin de la même année.

Elle oppose enfin à la demande de délais de paiement de Mme [F] que cette dernière bénéficie d’un appui financier important de la part de sa famille alors qu’elle est elle-même âgée, veuve et souffre de lourds problèmes de santé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le 1er alinéa de l’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la promesse unilatérale conclue le 29 mars 2022 entre Mme [O] et Mme [F] prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 10.000 euros destiné à compenser l’indisponibilité temporaire du bien et ayant vocation à demeurer définitivement acquise à Mme [O] en l’absence de levée d’option dans le délai imparti.

Ce même acte fixe le terme du délai d’option au 15 juillet 2022 et comporte une condition suspensive de financement bancaire de l’acquisition.

Or, Mme [F] procède par pure affirmation lorsqu’elle soutient n’avoir pu obtenir le prêt objet de la condition suspensive puisqu’elle ne verse aux débats aucun élément de nature à établir qu’elle aurait vainement accompli les diligences nécessaires auprès d’établissements bancaires. Il en résulte que, ladite condition étant ainsi réputée accomplie, la promesse est exempte de toute caducité et la clause relative à l’indemnité d’immobilisation demeure en vigueur.

S’agissant du terme de la promesse initialement fixé au 15 juillet 2022, s’il peut être considéré que l’encaissement par Mme [O] du chèque de 585,18 euros émis le 27 septembre 2022 par Mme [F], afin de couvrir les charges de copropriété afférentes au bien pour le 3ème trimestre 2022, démontre l’accord des parties sur la prorogation du délai d’option, en l’absence de tout autre élément, cette prorogation n’a pu en revanche s’étendre au-delà de l’année 2022, ainsi que prend le soin de le mentionner Mme [O] dans ses écritures où elle admet n’avoir accordé que « quelques semaines supplémentaires à Madame [F] pour divorcer » (p. 6).

Or, aucune levée d’option n’est intervenue entre-temps puisque, par courriel du 23 décembre 2022, le notaire de Mme [F] a informé Mme [O] que la situation matrimoniale de sa cliente n’était toujours pas réglée et qu’aucune date de signature de l’acte de vente ne pouvait être envisagée en l’état (pièce n°5 ' Mme [O]) ; cette dernière ayant alors décidé de remettre le bien en vente, lequel a été cédé à un tiers le 14 juin 2023.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l’appelante, le report du terme de la promesse n’a pu emporter renonciation à l’indemnité d’immobilisation puisque, non seulement son objet a consisté uniquement à étendre la durée offerte à Mme [F] afin d’acquérir le bien dont Mme [O] renonçait ainsi, un temps supplémentaire, à disposer au profit d’autrui, mais encore, la prorogation correspondante a trouvé une compensation financière dans le paiement par Mme [F] des charges de copropriété afférentes au bien pour le 3ème trimestre 2022 ; modalité qui, à l’inverse de ce que prétend Mme [F], caractérise l’accord des parties quant au maintien d’une indemnité d’immobilisation se trouvant qui plus est majorée par ce versement.

Enfin, la nature forfaitaire de cette indemnité, telle que valablement convenue entre les parties et dont le montant (10% du prix) ne présente aucun caractère excessif pouvant justifier la requalification de la promesse de vente, s’oppose à toute révision par le juge.

En conséquence, le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse sera confirmé en ce qu’il a ordonné la libération des fonds consignés au profit de Mme [O] et condamné Mme [F] à verser à cette dernière la somme complémentaire de 5.000 euros afin de parfaire le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les délais de grâce

Aux termes du 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [F] ne produit aucun élément permettant d’établir la réalité de sa situation financière alors même qu’elle est désormais débitrice du complément d’indemnité d’occupation depuis plus de 3 ans.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Mme [F] supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [F] à verser à Mme [O] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 27 février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [M] [F] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [M] [F] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne Mme [M] [F] à verser à Mme [U] [O] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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