11/06/2025

ARRÊT N° 25/243

N° RG 23/00619

N° Portalis DBVI-V-B7H-PIRA

AMR – SC

Décision déférée du 24 Janvier 2023

TJ de [Localité 7] – 20/02559

E. JOUEN

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 11/06/2025

à

M^e Claire FAGES

M^e Florence BATS

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [J] [M]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Florence BATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

A.M ROBERT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] [M] est propriétaire du lot n°8 composé d’un appartement de type 4 situé en R+1 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3]. Il dispose également de la jouissance exclusive et privative d’un jardin situé à l’arrière de l’immeuble auquel il n’a pas d’accès direct depuis son appartement.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires dressé le 21 février 2020, a été refusée à la majorité de 2 copropriétaires sur 3 représentant 629/1000 tantièmes, la résolution n°5 par laquelle M. [M] a demandé l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à ses frais et consistant dans la création d’un escalier de service permettant d’accéder directement de son appartement au jardin.

Selon ledit procès-verbal, a été votée à la majorité de 2 copropriétaires sur 3 représentant 629/1000 tantièmes, la résolution n°4 par laquelle M. [K] [C] et Mme [F] [L] ont demandé l’autorisation de réaliser les travaux suivants affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à leurs frais :

— mise en place d’une baie vitrée à la place de 2 fenêtres donnant sur la terrasse en rez-de-jardin,

— remplacement du toit de l’escalier extérieur et de la terrasse en fibro-ciment par une toiture en verre,

— remplacement de la charpente en bois de l’escalier extérieur par une structure métallique pour plantes grimpantes,

— remplacement de la porte d’entrée du rez-de-jardin,

— changement de conduit de cheminée pour passage d’évacuation de la chaudière,

— utilisation d’un conduit de cheminée pour la mise en place d’un poêle à bois ou à granulés au rez-de-jardin,

— suppression de deux arbres (pins malades) dans le jardin et remplacement éventuel,

— rénovation du crépit à l’intérieur de l’escalier et sur la façade en rez-de-jardin,

— pose d’une terrasse en bois sur plots sur la terrasse existante en rez-de-jardin.

— :-:-:-:-

Par exploit d’huissier du 20 juillet 2020, M. [J] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic l’Orée verte immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment d’obtenir l’annulation des résolutions n° 4 et 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2020 et d’obtenir l’autorisation de réaliser les travaux de création d’un escalier sur cour.

— :-:-:-:-

Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— annulé la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] établi le 21 février 2020,

— rejeté la demande de M. [J] [M] tendant à voir annuler la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] établi le 21 février 2020,

— rejeté la demande de M. [J] [M] tendant à se voir autoriser à réaliser des travaux de création d’un escalier sur cour,

— condamné M. [J] [M] aux dépens,

— rejeté la demande présentée par M. [J] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu en conséquence de statuer sur sa demande tendant à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune de frais de procédure,

— condamné M. [J] [M] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic l’Orée verte immobilier la somme de 3.000 euros sur te fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Pour prononcer l’annulation de la résolution 4, le tribunal a considéré qu’une autorisation fût-elle de principe ne pouvait être valablement donnée par l’assemblée générale dès lors, d’une part,

que celle-ci ne disposait d’aucun document lui permettant de statuer en connaissance de cause et, d’autre part, que le règlement de copropriété exigeait la communication préalable d’un tel document, relevant en outre que l’ordre du jour ne faisait nullement mention d’un vote de principe.

Concernant la demande d’annulation de la résolution 5, il a estimé qu’une rupture d’équilibre entre les copropriétaires n’était pas démontrée compte tenu de la différence de nature entre les travaux autorisés et ceux refusés.

Il a considéré que M. [M] n’établissait pas la preuve de l’existence d’un abus de majorité et qu’il ne démontrait pas en quoi les travaux qu’il projetait seraient constitutifs d’une amélioration de l’immeuble au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

— :-:-:-:-

Par acte électronique du 18 février 2023, M. [J] [M] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. [J] [M] tendant à voir annuler la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] établi le 21 février 2020,

— rejeté la demande de M. [J] [M] tendant à se voir autoriser à réaliser des travaux de création d’un escalier sur cour,

— condamné M. [J] [M] aux dépens,

— rejeté la demande présentée par M. [J] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu en conséquence de statuer sur sa demande tendant à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune de frais de procédure,

— condamné M. [J] [M] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic l’Orée verte immobilier la somme de 3.000 euros sur te fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 août 2023, M. [J] [M], appelant, demande à la cour, au visa des articles 25-b, 42 et 30 la loi du 10 juillet 1965, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes ou mal fondées,

Accueillant l’appel et le déclarant bien-fondé,

— infirmer le jugement du 24 janvier 2023 en ce qu’il a :

rejeté la demande de M. [J] [M] tendant à voir annuler la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] établi le 21 février 2020,

rejeté la demande de M. [J] [M] tendant à se voir autoriser à réaliser des travaux de création d’un escalier sur cour,

condamné M. [J] [M] aux dépens,

rejeté la demande présentée par M. [J] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de M. [J] [M] tendant à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

condamné M. [J] [M] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc.

Statuant à nouveau,

— annuler la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2020,

— autoriser M. [J] [M] à réaliser les travaux de création d’un escalier sur cour,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic à verser à M. [M] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel,

— dispenser M. [M] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], intimé, demande à la cour, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

— confirmer le jugement du 24 janvier 2023 en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 21 février 2020,

— confirmer le jugement du 24 janvier 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de M. [M] de créer un escalier sur cour sur le fondement de l’article 30 de la loi de 1965,

— confirmer le jugement en ce qu’il a refusé de dispenser M. [M] de sa participation aux frais de procédure du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la Sarl l’Orée verte Immobilier,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner M. [M] à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 24 septembre 2024 à 14h.

MOTIFS DE LA DECISION

Au regard des termes de la déclaration d’appel et en l’absence d’appel incident sur ce point, la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement ayant prononcé l’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 21 février 2020.

La demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 21 février 2020

M. [M] soutient que le rejet de la résolution n°5 est constitutif d’un abus de majorité à son encontre. Il avance que les travaux projetés permettraient un usage conforme de son lot à sa destination et que la décision de rejet ne s’est fondée sur aucun motif sérieux.

Il fait valoir qu’ont déjà été autorisées des constructions sur des parties communes et que lors de l’assemblée générale litigieuse des travaux ont été autorisés au profit de M. [C] et Mme [L], ce qui révèlerait une différence de traitement à leur profit.

Il est de principe qu’un abus de majorité est caractérisé lorsque l’assemblée générale des copropriétaires prend une décision dans un intérêt autre que l’intérêt collectif des copropriétaires, que ce soit pour poursuivre l’intérêt personnel de l’un des membres de la majorité ou encore pour nuire à un membre de la minorité.

Aux termes de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires la décision « concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ».

Relativement, à la nature des travaux visés, il résulte donc du texte : qu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; qu’ils sont effectués aux frais d’un ou de plusieurs copropriétaires ; qu’ils doivent être conformes à la destination de l’immeuble.

Sont jugés non conformes à la destination de l’immeuble des travaux portant atteinte à son harmonie, à son esthétique ou à son aspect architectural et ceux dont le résultat serait d’entraîner des modifications à la destination des parties privatives des autres copropriétaires ou aux modalités de leur jouissance. Ainsi, les travaux ne doivent pas causer de préjudice aux autres copropriétaires, par exemple, en limitant leur vue. En outre, sont susceptibles d’affecter uniquement l’aspect extérieur de l’immeuble les travaux portant sur des parties privatives, mais visibles de l’extérieur.

L’article 2-1 et 3 du deuxième modificatif contenant refonte générale de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété prévoient que le lot n°8 (propriété de M. [M]) est un appartement situé au premier étage accessible depuis l’entrée commune par l’escalier, auquel s’adjoint la jouissance exclusive et privative d’un jardin sur l’arrière de l’immeuble.

L’article 9 expose que chaque copropriétaire aura le droit de jouir et d’user, comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre l’harmonie de l’immeuble ou nuire à la tranquillité de ses occupants. Il expose que toutefois si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance et la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que lors de l’assemblée générale du 21 février 2020 a été voté le principe de divers travaux au bénéfice des lots 5 et 6 appartenant à M. [C] et Mme [L] et rejeté le projet de travaux porté par M. [M] au bénéfice de son lot n°8.

Le rejet de la résolution 5 est essentiellement justifié par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, au regard de l’harmonie architecturale de l’immeuble et de la gêne occasionnée pour les propriétaires des lot n°5 et n°6, étant prévu que l’escalier passerait devant leurs fenêtres, provoquant une perte de luminosité et des nuisances sonores, ainsi qu’une moins-value des lots.

Il ressort des pièces produites aux débats que la décision de refus des travaux de M. [M] ne saurait être qualifiée d’abusive. En effet, au regard des plans produits par M. [M], l’escalier passerait devant une fenêtre du rez-de-chaussée appartenant à un autre copropriétaire, ce qui, même placé à 1,5m de ladite fenêtre en obstruerait nécessairement la vue, outre que cela encombrerait la cour dont il n’a ni la propriété ni la jouissance exclusive.

Il ressort en outre que les travaux sollicités par M. [M] constituent une construction nouvelle d’ampleur, s’agissant d’un escalier d’une longueur de 8,7m tandis que M. [C] et Mme [L] sollicitaient l’autorisation de réaliser essentiellement des travaux de remplacement, le projet le plus conséquent étant le fait de remplacer deux fenêtres par une baie vitrée. Il existe donc une différence entre les travaux présentés en résolution 4 et 5 qui pouvait justifier une différence de traitement par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, M. [M] dispose d’un moyen d’accès à son jardin privatif ainsi qu’il l’expose, bien que moins rapide et moins direct que l’escalier projeté. Il peut donc jouir du jardin conformément aux stipulations du règlement de copropriété.

M. [M] soutient que des constructions sur les parties communes ont déjà été autorisées telles une terrasse en bois avec ancrage au sol et paroi sur une cour avec jouissance privative ainsi que la construction d’un appentis avec ancrage et modification des façades. Cependant, la construction d’un escalier par M. [M] pour rejoindre son jardin privatif aurait un impact tant sur la vue depuis la fenêtre d’un autre copropriétaire que sur une cour dont il n’a pas la jouissance privative, or rien de tel n’est démontré à propos des constructions dont il se prévaut à titre de précédent.

Il importe peu que le service de l’urbanisme ou un architecte ait validé le projet de travaux du copropriétaire dès lors que c’est au syndicat des copropriétaires qu’il revient d’apprécier le respect, par ledit projet, des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [M] tendant à voir annuler la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] établi le 21 février 2020.

La demande d’autorisation de faire réaliser les travaux

L’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de la possibilité pour tout copropriétaire, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25, b), d’être autorisé par le tribunal de grande instance, aux conditions fixées par lui, à exécuter tous travaux d’amélioration conforme à la destination de l’immeuble, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Il en découle que la décision de l’assemblée générale refusant d’autoriser les travaux conditionne la saisine de la juridiction d’une demande d’autorisation des travaux projetés, ce qui est le cas en l’espèce.

Les travaux pour l’exécution desquels l’autorisation du tribunal peut être demandée doivent être des travaux d’amélioration au sens de l’article 30, alinéa 1er, sans qu’il soit nécessaire que cette amélioration bénéficie aux autres copropriétaires et peu, peu important qu’ils ne bénéficient qu’à un seul copropriétaire (Civ. 3e, 13 févr. 1991, no 89-15.938).

Pour refuser l’autorisation, le juge doit constater que les travaux projetés ne respectent pas la destination de l’immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (3e Civ., 8 juin 2017, pourvoi n° 16-13.280).

Or, il a été précédemment relevé qu’en l’espèce, M. [M] projette de faire construire un escalier pour rejoindre son jardin privatif, ce qui n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, cependant, une telle construction passerait à 1,50m de la fenêtre d’un autre copropriétaire et en affecterait nécessairement la vue, outre que l’escalier serait construit au-dessus et dans une cour dont M. [M] n’a ni la propriété, ni l’usage privatif et en réduirait l’usage.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [J] [M] tendant à se voir autoriser à réaliser des travaux de création d’un escalier sur cour.

Les frais annexes

Succombant dans ses prétentions, M. [M] supportera les dépens de première instance, ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel. Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut lui-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de statuer sur sa demande présentée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10juillet1965, celle-ci étant sans

objet.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

— Condamne M. [J] [M] aux dépens d’appel ;

— Condamne M. [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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